山手線の駅力を語るスレ Part5

>>117000 マンション掲示板さん

品川駅高輪口と品川駅港南口では、すでに港南口の方がはるかに高くなっているようです。

>>117001 匿名さん

ほんとですね。しかも、港南口の方が上昇率が高いです。高輪口もかなり上がっていますが。港南口はリニア開業を睨んで高くなってきたのでしょうか。

東京都高輪３丁目４６６
4,650,000円、上昇率8.9％?
東京都港区港南３丁目６番７　　　　1,070,000円、上昇率11.7％

>>117001 匿名さん
公示地価って、条件で大きく変わってくるからピンポイントでの比較はあまり意味がなく、地域全体を見る必要があると理解しています。

>>117002 匿名さん
ピンポイントでの比較は意味がないと言った手前あれだが、高輪３が港南３の４倍くらいの金額に見えるのは私の計算が間違っている？
上昇率もそこまで差がなく、上昇額なら高輪の方が高いですね。

>>116998 匿名さん
芝浦、港南の上昇は想定の範囲内。
上がらない方がおかしい。
上がるか上がらないかではなく、
どこまで上がるかが焦点。

>>117004 マンション掲示板さん

その高輪3は品川駅から200m地点、港南3は品川駅から1100m地点。当たり前ちゃ当たり前。

>>117001 匿名さん

住宅地平均は？
商業地の一部分を切り取って話すなら、例えば立川駅前（坪1700万円超）>>23区内の大多数の駅前なので23区の大多数は立川より地価が安いという事になってしまう。

公示はポイント少ないんだから、全ての道路に価格が付いてる固定資産税路線価で比べりゃいいじゃん。

>>117006 匿名さん
なんだ、>>117002が間違いでなく、確信犯の煽り投稿だったんですね。

>｢三田 > 芝浦 > 浜松町 > 海岸 > 港南｣なんて今回の発表と関係なく常識だろ。

【住宅地】
東京都港区三田２丁目３０９番１６　　1,530,000(円/m2)　　田町
　
東京都港区芝浦２丁目１番３３　　　　1,380,000(円/m2)　　田町

東京都港区港南３丁目６番７　　　　　1,070,000(円/m2)　　品川

ますます恵比寿人気やね

>>117011 匿名さん

そのくらいの差だと数年後には高輪＝港南になる悪寒

恵比寿、高輪、港南
来年から新航路の下

>>117014 匿名さん

そればっかだね。
面白い？

結局、東側は順当に
高輪 > 三田 > 浜松町 > 芝浦 > 海岸 > 港南
これは何年も変わってないですね
再開発が一段落する10年後にまた評価しましょう
逆に、西側はどうでしょう
恵比寿は相対的に、下がり始めてませんかね？

変わるのは来年です。
新航路の飛行機が飛び始めれば
飛行機通過に関係ない浜松町の時代が来ます。

>>117017 匿名さん

浜松町の時代かー
具体的にどんな感じ？

>>117016 匿名さん

恵比寿上がってるよ。

>>117016 匿名さん

実際には
港南＞海岸＞浜松町＞高輪＞芝浦＞三田
なんだけどね。

原宿ハンパない。

>>117020 匿名さん
同じ港南でも港南4なら安いよ

>>117022 検討板ユーザーさん

そんなところ金もらっても勘弁

>>117023 匿名さん
迷うね。

>>117024 匿名さん

中古買うなら品川はアリ。今でもまだ安いから、少なくとも大きくサゲはなさげ。賃料相場上がってるから利回り上昇も。

山手線スレとしては虎ノ門が気になりますね。

＞中古買うなら品川はアリ。今でもまだ安いから、少なくとも大きくサゲはなさげ。賃

しかし、以下のような記事を読むと
https://newswitch.jp/p/15884
不安要素で見向きもされなくなる恐れも。
新駅は外国企業優遇により日本人が行くと場にそぐわない街になりそうだし。

こんなレポートもあって色々だね。

https://www.sankeibiz.jp/econome/news/180204/ecc1802041315002-n2.htm

https://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/report_20150319.pdf

品川周辺のイベントやエリアをつなげる「しながわフェスウィーク2019」が４月からスタート
2019年3月25日

「しながわフェスウィーク2019」が、4月からスタートする。
このイベントは、品川周辺のイベントやエリアが連携し、品川湾岸エリアの水辺の魅力を発信、街に暮らす人や働く人たち、観光客の同士の出会いと、賑わいを創出するもの。
フリーマーケット、マルシェ、コンサート、映画、伝統工芸、美術展、茶会、まち歩き、スタンプラリーやフォトコンテストなどさまざまな企画を予定している。

■開催概要
しながわフェスウィーク2019
開催日時：4/1（月）?4/30（火）
参加費：無料（※一部有料コンテンツあり）
会 場：各会場
WEBサイト：http://mizubetokyo.com/fes/sfw2019/
主催：しながわフェスウィーク実行委員会

住宅地公示地価、上昇率上位２０地点を調べました。
赤字は山手線徒歩エリアです。
２３区北部の北区、荒川区などが多くランクイン
しているのが特徴です。

あと、23区別住宅地公示地価の10年上昇率です。
中央区がトップとは意外でした。

>>117031 匿名さん

前年比較はあまり意味がないけど、これくらい長期になると傾向がはっきりするね。
山手線東側＞山手線西側＞外周区 な感じでしょうか
大田区が、最下位なのは意外です。

>>117031 匿名さん
上位、例えば台東区の住宅地のポイントは6、中央は10、千代田7と数が少なく範囲が狭いうえ価格がほぼ一定。下位の大田は57、江戸川71、世田谷111とポイントが多く地域もバラバラで価格の差が激しい。区平均でならすとどうしてもこうなる。だから比べるのはあまり意味なし。

確かに住宅地は商業地よりも変動しにくいから、商業地の割合が多いほうが上昇期には上昇しやすいね。逆に言えば、あまり変動しにくい住宅地で大きく上昇しているというのはそれなりのインパクトがある。

高上昇率エリアトピック

↑
開発予定地で不動産売買があった、
もしくは隣地で開発があった、
道路拡幅で近辺で土地収用があった、

単年度で急上昇した場所というのは、そういうこと。
エリア全体の地価上昇だと勘違いして小躍りしてるようだけど、
誰か教えてあげればいいのに。

土地の売買が成立してそこのデータが更新される

＞土地の売買が成立してそこのデータが更新される

そんなことは無い。売買が無くても全地点更新される。デタラメ書かないように。

標準地はどのように決まるか？

標準地の選定は、国土交通省の土地鑑定委員会によって行われます。
その基準は、例えば住宅地や商業地のように、同じ用途で使われる一団の土地から、利用状況や環境、地積や形状を考慮して、標準的だと考えられる土地です。標準地の地価は、周辺の類似する土地の水準となり、代表する性質があるため、突出した性質を持った土地は、標準地から除外されます。
例えば、極端に小さい土地や、極端に不整形な土地を標準地に選定してしまうと、周辺の土地を評価する際に参考にできません。また、標準地が標準的であるかどうかは毎年チェックされ、標準地として不適正になった場合は、標準地が新たに選ばれます。

価格はどうやって決まるか？

公示地価を判定するのは、標準地と同じく土地鑑定委員会ですが、その過程においては2人以上の不動産鑑定士が介在します。ただし、法律上は2人以上でも、実際には2人で行われています。2人の不動産鑑定士が鑑定評価を行い、その結果を土地鑑定委員会が審査・調整して、最終的な正常価格として公示される仕組みです。そして、公示地価は単に2つの鑑定評価を平均したものではありません。
重要なのは正常価格という概念で、不動産鑑定士の鑑定評価も正常価格を求めるために行われるのですが、一般にはあまり馴染みのない言葉でしょう。


正常価格は客観的に妥当な価格

例えば、今持っている土地を誰かに売るとして、まったくの他人に売る場合と、いつも世話になっている人に売るのでは、後者の場合に少し安くするのではないでしょうか？
もちろん、どのような価格で売ろうと、所有者の自由であるのは確かです。一方で公示地価を判定するときは、土地の価値が低いから安く売るのではなく、事情があって安く売った売却価格は、土地の価値を対価に金銭で取引される前提において、「正常ではない価格」ということになります。しかし、不特定多数が参加する市場で、売り手にも買い手にも特別な事情がない状況下では、自由な取引がされる結果、妥当な価格で成立すると考えられます。
このような価格は、土地の客観的な市場価値を表し、正常価格とされます。
公示地価は、その価格が多方面の指標となるべきもので、正常価格を表示しないと、誤った指標を国が提供することになりますから、2人の不動産鑑定士から得られた鑑定評価（正常価格）を、さらに土地鑑定委員会で精査することで正常価格を求めています。

>117036

その通りです。

この程度の知識すらない輩が落書きしているスレだと思われますかね？

売買があった場所だけが大きく値上がりするは間違い。

そもそも、大きく値上がりしてる場所もすでにビルやマンションが建っていて売買されてない場所だらけ。近くで土地取引があった形跡もない。

外見の変化ないから取引があったと分からないだけ。登記簿みればあちこちで取引されてるの。

ところで新駅「高輪ゲート」って暫定開業時ってどんな状態？
昨日通ったが線路の間に「ポツン」と・・
来年ですよね？どっち側（高輪・港南）からも距離ありそう！誰使うの？

※全体完成時のイメージ画像いりません！！
※暫定開業時の状況だけ知りたい！

北区が港区を上回ってる（笑）

>>117046 匿名さん

もともと高いけど上がってる恵比寿は流石だな。
千代田区あたりは上がりにくくなってるね。

>>117047
恵比寿凄いよねえ。マンコミュだと文京区とか詳しくない人ばかりだから軽んじられるけど
さすがという感じですね。

あら。
公示地価の件、私が言う前に誰かがネタバレしましたか。
もう少し遊ばせておけばよかったのに。

要は単純にマンション用地の仕込みや土地取引があった場所に変動があった、というだけの話なのです。

束の間の夢が見れて、よかったです。

>>117045 匿名さん
もう暫定開業は1年後ですよね。
第一京浜側は線路が付け替えられて、道路部分は完成し、建物計画部分は更地になっている状態でしょう。
港南・芝浦側は新お化けトンネルのみ開通している状態で他は変化なし。
おそらく更地部分でオリンピック関連イベントやパブリックビューイングでもやるんじゃないかと想像してる。
その後2年間は駅前はひたすら工事現場なので、利用者はかなり限られるでしょう。山手線だけ止めて京浜東北線は本開業まで通過とかもあるかも。

>>117046
下のような容積率の高いポイントを住宅地に入れてランキングする事に無理があって、容積率100～200％の住宅地がランキングに入ることは絶対に無理。本駒込１の容積率600%が住宅地！？　これはどう考えても商業地でしょ。実際にはマンションの敷地として利用されているから住宅地になっているけど、容積率でみたら商業地だって。
容積率300％で上昇率トップの恵比寿西２は、すごい上がったということ。逆に容積率600%で2番の本駒込１は、周りの600％商業地と同じくらいでしょうから大した事はない。

渋谷-11
恵比寿西２-２０-７
第二種中高層
容積率300%

文京-13
本駒込１-２０-１３
商業
容積率600%

文京-12
本郷１-２８-３
近隣商業
容積率400%

港-17
芝浦２-３-２７
準工業
容積率400%

北-7
赤羽１-３２-１２
商業地域
容積率600%

世田谷-111
三軒茶屋２-２８-４
第一種住居
容積率300%

港-19
港南３-７-２３
準工業
容積率400%

北-32
赤羽西１-３０-１
近隣商業地域
容積率400%

>>117049
周回遅れ

>>117051さんは頭が良く知識も豊富な人が陥る罠に掛かってますね。

>>117053 匿名さん
どんな罠？

>容積率の高いポイントを住宅地に入れてランキングする事に無理があって

出てきた数字を順番に並べてはあるけどランキングとはちょっと違うよね。
体重順に並んでたのをちょっと背の順に並んでくれーってだけで背が高い方が上とか下とかって事とは違うって感じ。
容積率の事に詳しいが故に根っこを間違えてる感じと言えばいいでしょうか。

芝浦は 準工業 なんですね。 笑

>>117055 匿名さん
自分で調べて納得した。マンション用地は容積率が200％だろうと600％だろうと住宅地に入るのね。容積率の高い住宅地ほど商業地の価格上昇の仕方に近づくから、その結果、上昇率の高い住宅地は、容積率の高いマンション用地が独占するということね。

ランキングで意味があるのはアップ率だけ。地点によって容積率が違うから、比較するなら一種あたり。

>>117057 匿名さん

アップ率上位って容積率高い場所ばかり？
そんなこともないと思うけど。

>>117050 マンション掲示板さん
暫定開業後のオリンピック等イベント終了後は
利用者は当面工事関係者のみのようなイメージですね。
2年間は長いな

>>117045

暫定開業時の利用者はほとんどいないでしょう。高輪2丁目の
第一京浜に近いエリアの住民だけ。乗客数数千人のレベルかと。

高輪ゲートウェイ駅は高輪ゲートウェイ街区＋港南オフィス街
の南側のシーズンテラスで働く人のための駅。

本領を発揮するのは、高輪ゲートウェイが本格まちびらきに
なる2024年になるでしょう。

>>もっと多いよ
2017年データ
浅草線泉岳寺　乗降客数　218,883人
京急　泉岳寺　乗降客数　197,333人
うち直通　173,113 人

つまり状況客数約7万人

半数以上は新駅を使うから4万人以上はいるんじゃないか

>>117062 匿名さん

そんないないよ。泉岳寺利用者は新駅ができても泉岳寺利用。
自分の家から泉岳寺駅より高輪ゲートウェイ駅の方が近いという人は少ない。
高輪の二本榎通りまで上がると、その辺の人は現状は地下鉄高輪台かバスで品川駅利用。
高輪の高台の住民は坂道を長距離、徒歩で登り下りする高輪ゲートウェイ駅は遠すぎて使えない。いままで通りバスで品川駅。

>>117063 匿名さん
おいおい、高輪の夜間人口なんてしれてるぞｗ

利用者数についてはＪＲが試算したものがあってそれがどこまで実数に近づくかは分からんが
ここでお前ら素人の下手なマウントの取り合いに付き合うよりは参考になると思われる。

素人の中年野郎同士がマウントポジション取り合いしても
互いに決めきれずに抱きついて気持ち悪いだけ。

>>117064 匿名さん

だから高輪ゲートウェイ暫定開業時の利用者は数千人くらいだろうという話をしてるんだが。

https://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/list/201808/CK201808300200012...
　ＪＲ東日本によると開業当初の乗降客数は一日あたり四万六千人で、ＪＲの駅では鶯谷駅とほぼ同程度。二四年に駅前の再開発が完了し、本格開業を迎えると、乗降客数は二十六万人にまで増え、恵比寿、五反田駅クラスになるという。

>>117068 匿名さん
頑張ってほしいね

地図を広げて線を引いてみると、高輪ゲートウェイ駅ができたら高輪ゲートウェイ駅が新しく最寄駅になる人は、この三角形のなかに住んでいる人たちだけ。あとは今までどおり品川駅か泉岳寺駅が最寄り駅。

高輪でバスで品川駅や三田駅に向かう人は多い。だから、実は高輪住民も高輪ゲートウェイができて便利になる感覚はない。彼らが期待しているのは品川地下鉄。白金高輪と品川の中間に新駅が来ないかと考えている。しかし、高輪の高台に地下鉄の駅を作ったら駅は大深度地下になってしまい無理だろう。しかも、白金高輪駅から品川駅は2Kmしかない。常識的には地下鉄が出来ても白金高輪駅の次は品川駅だ。

>>117070 匿名さん
新駅使うのは住人だけじゃないよ。
そのあたりに勤務している人の利用の方が断然多い。
そして、高輪の人だけでなく港南の人も使うよ。
今でも、泉岳寺から港南（シーズンテラスやソニーあたり）の勤務の人は結構いる。
新駅ができたときに港南側に通路ができるかどうかはわからないけど、新駅で降りて一旦高輪側に出て、お化けトンネル（の付け替え後）のルートを通っても歩く距離は変わらない。

駅を使う人は住人だけじゃないんだよ。
君の最寄り駅はそういう駅かもしれないけどねｗ

お絵描きおつかれさまでした！

>>17071 匿名さん
君も土地勘ないのかｗ
高輪（高輪台駅あたりの高台）から、三田にバスで行く人はいないぞ。
ちいバス使うのか？

現在泉岳寺駅利用者で、どこかの駅で山手線や京浜東北線に乗り換えてる人は高輪ゲートウェイ駅を使うと思う。
また、芝浦でも田町駅より近くなる地域もあるはず。

>>117070 匿名さん
高輪ゲートウェイ駅と泉岳寺駅は、乗換駅だよ。
近い方の駅を使うのではなく、目的地によって使い分けるんだよ。
東京駅にいくなら、泉岳寺駅がちかくても、高輪ゲートウェイ駅を使う方が断然らくだろ。しかも安い速い。

ＪＲ沿線に住んでいて、今は品川で乗り換えて泉岳寺駅を使っているひとは、乗り換えずに高輪ゲートウェイ駅を使うだろうね

品川駅と高輪ゲートウェイは別々ですね

>>117070 匿名さん
シーズンテラスとかも高輪ゲートウェイ駅利用になる

そして品川駅のテナントが撤退へと向かい
ドンキへの道が近付く。

間違いない

>>117079 匿名さん

小さい駅ならいざ知らず、品川駅でそれはないわ。

>>117072 匿名さん

再開発が完成するまで、新駅の近くで勤務する必要はほとんどいないのでは？ただ、港南側にデッキができれば別だけど。

>>117082 匿名さん
だから土地勘がないって言われるんじゃない？
泉岳寺駅のまわりにオフィスたくさんあるけど？？

あと、>>117072 をちゃんと読もうぜ
＞今でも、泉岳寺から港南（シーズンテラスやソニーあたり）の勤務の人は結構いる。
＞新駅ができたときに港南側に通路ができるかどうかはわからないけど、新駅で降りて一旦高輪側に出て、お化けトンネル（の付け替え後）のルートを通っても歩く距離は変わらない。

東京駅方面から向かうのか川崎・大崎方面から向かうのか
あの朝のラッシュを避けるのか何もない品川より何もない新駅を避けるのか
気持ち悪い上司が使う駅を避けるのか

>>117083 匿名さん

>新駅で降りて一旦高輪側に出て、お化けトンネル（の付け替え後）のルートを通っても歩く距離は変わらない。


めっちゃ遠いと思うぞ。

>>117085 匿名さん

地図見たら確かに遠いな。じゃなんで、彼らはお化けトンネルみ通って通勤しているんだろう？

>>117086 匿名さん

都営浅草線で泉岳寺で降りて健康のために歩いているとか、泉岳寺-品川の一区間京急に乗ると電車賃が高くなるからとか。

でもお化けトンネルは泉岳寺からみれば品川と逆方向。

>>117086

芝浦4丁目に居住している人が通勤のために泉岳寺駅を利用してるのでは？

お化けトンネルまもなく閉鎖だから、生活道路にしても人は大変だね。

あれは品川らしいショボさ。早く封鎖するなりした方がいい。

最上位ホテルブランド「ウォルドーフ・アストリア」を東京五輪開催に向け開業？
さてどこでしょう？
銀座？虎ノ門？臨海部？竹芝？
品川も新駅もないか？

>>117092 匿名さん

豊洲、有明ではないことは確か。

>>117091 匿名さん

あそこ、品川なのかね。どっちかというと芝浦エリアだと思う。

ＧＡＦＡが世界の経済を左右するジャイアントになり、世界で５Ｇ通信が当たり前になりレベル５の自動運転が実現しつつある世界のなかで、高輪ゲートウェイの駅名撤回を言ってるような保守的な考えの人が日本を時代遅れの国にしつつある。あそこに出来るのは新しい駅だけではなく、日本の最先端をいくべき新しい街。高輪に近いというだけで高輪ではない。品川エリアを世界から日本への玄関口とするグローバルゲートウェイ。日本はもはや世界のなかで先進国と胸を張れる立場ではない。米国、中国の２大大国とＡＳＥＡＮ１０の台頭のなかで日本の存在感は低下するばかり。昔は良かった的な考えに凝り固まった人間はそろそろ退場すべき。

そういった試みが竹芝で始まるようですね。

>>117095
>保守的な考えの人が日本を時代遅れの国にしつつある

このお父さん流の視点でＧ７位でいいから他国もぶったぎって欲しいね。

まあ、高輪ゲートウェイの名称が良いの悪いのと、
そんなくだらないことに労力と時間を費やすのは、
要するにヒマ人なんだろ。

低層階に大規模商業施設が入った高層オフィスビルを、
何棟が作るくらいで、グローバルアジアハブの座を、
シンガポールから取り戻せると思っているのか！
くらい言うならもっとやれ！と思うが。

ま、過剰な期待はしないようにしつつ、楽しみにはしておきたい。

日本が世界に対抗できる国になれるか、その中枢を担うのが東京、新橋から浜松町、品川にかけてのセンターコアエリア。そのなかでもツギハギの再開発ではなく広大な未利用地にゼロベースで自由に街を作れる高輪ゲートウェイがどんな街になるかは重要な鍵を握る。周辺のビルをすべて建て替えて一変させる計画の品川西口駅前の大改造も同じ。土地には限りがあるからやり直しはきかない。これが失敗して、どこにでもあるような内容の街になるようなら日本は終わりだわ。