山手線の駅力を語るスレ Part5

>>117000 マンション掲示板さん

品川駅高輪口と品川駅港南口では、すでに港南口の方がはるかに高くなっているようです。

>>117001 匿名さん

ほんとですね。しかも、港南口の方が上昇率が高いです。高輪口もかなり上がっていますが。港南口はリニア開業を睨んで高くなってきたのでしょうか。

東京都高輪３丁目４６６
4,650,000円、上昇率8.9％?
東京都港区港南３丁目６番７　　　　1,070,000円、上昇率11.7％

>>117001 匿名さん
公示地価って、条件で大きく変わってくるからピンポイントでの比較はあまり意味がなく、地域全体を見る必要があると理解しています。

>>117002 匿名さん
ピンポイントでの比較は意味がないと言った手前あれだが、高輪３が港南３の４倍くらいの金額に見えるのは私の計算が間違っている？
上昇率もそこまで差がなく、上昇額なら高輪の方が高いですね。

>>116998 匿名さん
芝浦、港南の上昇は想定の範囲内。
上がらない方がおかしい。
上がるか上がらないかではなく、
どこまで上がるかが焦点。

>>117004 マンション掲示板さん

その高輪3は品川駅から200m地点、港南3は品川駅から1100m地点。当たり前ちゃ当たり前。

>>117001 匿名さん

住宅地平均は？
商業地の一部分を切り取って話すなら、例えば立川駅前（坪1700万円超）>>23区内の大多数の駅前なので23区の大多数は立川より地価が安いという事になってしまう。

公示はポイント少ないんだから、全ての道路に価格が付いてる固定資産税路線価で比べりゃいいじゃん。

>>117006 匿名さん
なんだ、>>117002が間違いでなく、確信犯の煽り投稿だったんですね。

>｢三田 > 芝浦 > 浜松町 > 海岸 > 港南｣なんて今回の発表と関係なく常識だろ。

【住宅地】
東京都港区三田２丁目３０９番１６　　1,530,000(円/m2)　　田町
　
東京都港区芝浦２丁目１番３３　　　　1,380,000(円/m2)　　田町

東京都港区港南３丁目６番７　　　　　1,070,000(円/m2)　　品川

ますます恵比寿人気やね

>>117011 匿名さん

そのくらいの差だと数年後には高輪＝港南になる悪寒

恵比寿、高輪、港南
来年から新航路の下

>>117014 匿名さん

そればっかだね。
面白い？

結局、東側は順当に
高輪 > 三田 > 浜松町 > 芝浦 > 海岸 > 港南
これは何年も変わってないですね
再開発が一段落する10年後にまた評価しましょう
逆に、西側はどうでしょう
恵比寿は相対的に、下がり始めてませんかね？

変わるのは来年です。
新航路の飛行機が飛び始めれば
飛行機通過に関係ない浜松町の時代が来ます。

>>117017 匿名さん

浜松町の時代かー
具体的にどんな感じ？

>>117016 匿名さん

恵比寿上がってるよ。

>>117016 匿名さん

実際には
港南＞海岸＞浜松町＞高輪＞芝浦＞三田
なんだけどね。

原宿ハンパない。

>>117020 匿名さん
同じ港南でも港南4なら安いよ

>>117022 検討板ユーザーさん

そんなところ金もらっても勘弁

>>117023 匿名さん
迷うね。

>>117024 匿名さん

中古買うなら品川はアリ。今でもまだ安いから、少なくとも大きくサゲはなさげ。賃料相場上がってるから利回り上昇も。

山手線スレとしては虎ノ門が気になりますね。

＞中古買うなら品川はアリ。今でもまだ安いから、少なくとも大きくサゲはなさげ。賃

しかし、以下のような記事を読むと
https://newswitch.jp/p/15884
不安要素で見向きもされなくなる恐れも。
新駅は外国企業優遇により日本人が行くと場にそぐわない街になりそうだし。

こんなレポートもあって色々だね。

https://www.sankeibiz.jp/econome/news/180204/ecc1802041315002-n2.htm

https://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/report_20150319.pdf

品川周辺のイベントやエリアをつなげる「しながわフェスウィーク2019」が４月からスタート
2019年3月25日

「しながわフェスウィーク2019」が、4月からスタートする。
このイベントは、品川周辺のイベントやエリアが連携し、品川湾岸エリアの水辺の魅力を発信、街に暮らす人や働く人たち、観光客の同士の出会いと、賑わいを創出するもの。
フリーマーケット、マルシェ、コンサート、映画、伝統工芸、美術展、茶会、まち歩き、スタンプラリーやフォトコンテストなどさまざまな企画を予定している。

■開催概要
しながわフェスウィーク2019
開催日時：4/1（月）?4/30（火）
参加費：無料（※一部有料コンテンツあり）
会 場：各会場
WEBサイト：http://mizubetokyo.com/fes/sfw2019/
主催：しながわフェスウィーク実行委員会

住宅地公示地価、上昇率上位２０地点を調べました。
赤字は山手線徒歩エリアです。
２３区北部の北区、荒川区などが多くランクイン
しているのが特徴です。

あと、23区別住宅地公示地価の10年上昇率です。
中央区がトップとは意外でした。

>>117031 匿名さん

前年比較はあまり意味がないけど、これくらい長期になると傾向がはっきりするね。
山手線東側＞山手線西側＞外周区 な感じでしょうか
大田区が、最下位なのは意外です。

>>117031 匿名さん
上位、例えば台東区の住宅地のポイントは6、中央は10、千代田7と数が少なく範囲が狭いうえ価格がほぼ一定。下位の大田は57、江戸川71、世田谷111とポイントが多く地域もバラバラで価格の差が激しい。区平均でならすとどうしてもこうなる。だから比べるのはあまり意味なし。

確かに住宅地は商業地よりも変動しにくいから、商業地の割合が多いほうが上昇期には上昇しやすいね。逆に言えば、あまり変動しにくい住宅地で大きく上昇しているというのはそれなりのインパクトがある。

高上昇率エリアトピック

↑
開発予定地で不動産売買があった、
もしくは隣地で開発があった、
道路拡幅で近辺で土地収用があった、

単年度で急上昇した場所というのは、そういうこと。
エリア全体の地価上昇だと勘違いして小躍りしてるようだけど、
誰か教えてあげればいいのに。

土地の売買が成立してそこのデータが更新される

＞土地の売買が成立してそこのデータが更新される

そんなことは無い。売買が無くても全地点更新される。デタラメ書かないように。

標準地はどのように決まるか？

標準地の選定は、国土交通省の土地鑑定委員会によって行われます。
その基準は、例えば住宅地や商業地のように、同じ用途で使われる一団の土地から、利用状況や環境、地積や形状を考慮して、標準的だと考えられる土地です。標準地の地価は、周辺の類似する土地の水準となり、代表する性質があるため、突出した性質を持った土地は、標準地から除外されます。
例えば、極端に小さい土地や、極端に不整形な土地を標準地に選定してしまうと、周辺の土地を評価する際に参考にできません。また、標準地が標準的であるかどうかは毎年チェックされ、標準地として不適正になった場合は、標準地が新たに選ばれます。

価格はどうやって決まるか？

公示地価を判定するのは、標準地と同じく土地鑑定委員会ですが、その過程においては2人以上の不動産鑑定士が介在します。ただし、法律上は2人以上でも、実際には2人で行われています。2人の不動産鑑定士が鑑定評価を行い、その結果を土地鑑定委員会が審査・調整して、最終的な正常価格として公示される仕組みです。そして、公示地価は単に2つの鑑定評価を平均したものではありません。
重要なのは正常価格という概念で、不動産鑑定士の鑑定評価も正常価格を求めるために行われるのですが、一般にはあまり馴染みのない言葉でしょう。


正常価格は客観的に妥当な価格

例えば、今持っている土地を誰かに売るとして、まったくの他人に売る場合と、いつも世話になっている人に売るのでは、後者の場合に少し安くするのではないでしょうか？
もちろん、どのような価格で売ろうと、所有者の自由であるのは確かです。一方で公示地価を判定するときは、土地の価値が低いから安く売るのではなく、事情があって安く売った売却価格は、土地の価値を対価に金銭で取引される前提において、「正常ではない価格」ということになります。しかし、不特定多数が参加する市場で、売り手にも買い手にも特別な事情がない状況下では、自由な取引がされる結果、妥当な価格で成立すると考えられます。
このような価格は、土地の客観的な市場価値を表し、正常価格とされます。
公示地価は、その価格が多方面の指標となるべきもので、正常価格を表示しないと、誤った指標を国が提供することになりますから、2人の不動産鑑定士から得られた鑑定評価（正常価格）を、さらに土地鑑定委員会で精査することで正常価格を求めています。

>117036

その通りです。

この程度の知識すらない輩が落書きしているスレだと思われますかね？

売買があった場所だけが大きく値上がりするは間違い。

そもそも、大きく値上がりしてる場所もすでにビルやマンションが建っていて売買されてない場所だらけ。近くで土地取引があった形跡もない。

外見の変化ないから取引があったと分からないだけ。登記簿みればあちこちで取引されてるの。

ところで新駅「高輪ゲート」って暫定開業時ってどんな状態？
昨日通ったが線路の間に「ポツン」と・・
来年ですよね？どっち側（高輪・港南）からも距離ありそう！誰使うの？

※全体完成時のイメージ画像いりません！！
※暫定開業時の状況だけ知りたい！

北区が港区を上回ってる（笑）

>>117046 匿名さん

もともと高いけど上がってる恵比寿は流石だな。
千代田区あたりは上がりにくくなってるね。

>>117047
恵比寿凄いよねえ。マンコミュだと文京区とか詳しくない人ばかりだから軽んじられるけど
さすがという感じですね。

あら。
公示地価の件、私が言う前に誰かがネタバレしましたか。
もう少し遊ばせておけばよかったのに。

要は単純にマンション用地の仕込みや土地取引があった場所に変動があった、というだけの話なのです。

束の間の夢が見れて、よかったです。

>>117045 匿名さん
もう暫定開業は1年後ですよね。
第一京浜側は線路が付け替えられて、道路部分は完成し、建物計画部分は更地になっている状態でしょう。
港南・芝浦側は新お化けトンネルのみ開通している状態で他は変化なし。
おそらく更地部分でオリンピック関連イベントやパブリックビューイングでもやるんじゃないかと想像してる。
その後2年間は駅前はひたすら工事現場なので、利用者はかなり限られるでしょう。山手線だけ止めて京浜東北線は本開業まで通過とかもあるかも。