KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） part2

バブルな開発話だな

眺望は建って観ないと分からないけどね。

でも、お見合いマンションの右か左に良い景色があります、にもしなったら
嬉しい眺望と言えるのかなあ。

再開発でビルが建つのは早くて１０〜１５年後でしょうから、その間のは存分に眺望を楽しむって
考えるしかないでしょうね。
そもそも都心部で絶対眺望を確保しようとしたら、大規模な公園に隣接した立地か海の突端しか無いわけで
前者はその分何割増しかで高額になるし、後者は交通が不便で塩害や液状化も怖いわけで・・・

でも、再開発計画が出た時点で楽しくないかも。
ここの計画が出たとき、TTT北西高層の人達はどう思ったか…

眺望喪失確定時点で、一気に値下がりするが、織り込み済み？
お金をどぶに捨てるような。デべに捨てるような。
捨てるほどあるなら別だが、俺には無理。

組合ができた時点で、再開発は確定と見たほうがいい。その時点で期日は未定。
しかし、再開発決定なら、早くて4年一般的に6年で建つ。
事実ここの再開発決定から、上棟まで5年ちょい。

再開発組合発足から事業者や開発内容決定まで数年かかるけどね。
なので今年発足なら建物が竣工するまでは早くて１０年はかかると思いますよ。

周囲の再開発が進めば、眺望の分の価値は下がると思うけど、それ以上に
エリアの価値が上昇するわけなので結果的にはどっこいどっこいかプラスに
なってると思う。逆に都心で再開発が進んで価値が下がる例なんてほとんど無いよ。
芝浦も月島も豊洲も高層ビルが密集してるけどマンションの価格は上がり続けてる。

個別に、価値が下がった部屋はあるでしょう。
眺望が悪くなったことなどで。

そう信じれるのであれば買いだね。
特別交通の便がいいわけでもないからなぁ

再開発組合発足から決定までは地権者等によるので、何年かはわからないでしょう。
即満場一致なら、1日だし、こじれれば数十年。ニコタマライズなんか異常。
組合で決定すれば約5年で建つでしょう。

月島駅前再開発、なんかは2005年頃に地元不動産屋に聞いたら
「商売してる人達は賛成してるが、住んでる人達が反対しているから簡単には纏まらない」
なんて言われたのに、御存じの通り。

そんな簡単では無いですよ。
地権者が決定するにもまずは事業主（パートナー）を選ばなくてはいけない。
事業主は提案したドラフトプから進めて再開発組合が納得す開発プランを提示
これを設計するのに結構な時間がかかるし、勝どきエリアみたいな地権者が多い
土地だと権利変換の協議で調整にかなり時間を費やすので結構かかりますよ。
特に今はオリンピック需要が後押ししてるから、地権者も強気だろうしね。
順調にいって２〜３年で調整して決定、調査に＋１年、
既存の建物が多く解体整地に時間がかかるので着工から竣工まで3年以上。
どんなに早くてもやはり竣工に８〜１０年くらいはかかりそう。

TTTだけでも圧迫感あるものね。

富久クロスは組合発足が2009年で竣工が2014年。
もちろん計画とか準備組合発足はその前だけと。
組合が発足したらすぐだよ。

そう、でも準備→組合に至までに3年かそれ以上かかる。

富久クロスは構想はバブル頃からあり、バブル崩壊で一度頓挫しかけて、その後復活したので足掛け２０年以上かかってる。

勘違いしてるよ・・・・　”竣工時期”関係ないんだよ。計画発表の段階で、その方角は値打ちさがるんだよ。
買うならそこ織り込んだ価格でかったほうがいいよってアドバイス。

アイマークタワー、ＴＴＴみたらわからない？

色々検討した中古タワマンのほとんどは、隣にタワーが建って眺望が悪くなったのに販売当時より値上がりしてるけどね。

眺望の良いタワマンどれ？
中古でも良いので教えてください！！

市場動向で見ると十分加熱しているように見えますね。
豊洲の売れ残りをみてもそのヤバさが分かる。
オリンピック選手村含めると何万戸になるのかと。
計画→頓挫なんてよくある話。
なにせお金が関わるので調整はかなりセンシティブ。
売り出し価格が楽しみ。

これが250ぐらいで出てくればみんな万々歳でしょ！

250じゃ、良くて低層じゃないかな～。

勝どき東だってまだ準備組合だよ
再開発は都市計画決定するまでが長い
都市計画決定してから本組合になる
着工するまでには１０年〜１５年位は掛かるよ。

それなら、5年くらい住んで、資産価値が下がる前に売るのがベスト?

300以上ならギャンブルですな。
220－280で希望を上げていきましょ。
地権者の私腹を肥やすこともないでしょうし、
バブル価格が落ち着けばポンポン立つこともないでしょう。

再開発は始まってしまえば打ち切りにできない、
落ち着いてもしばらくは建つことになるだろう。

２２０とか有明より安いとかありえないでしょ。
私は２８０台でなら飛びつきます。
３００なら間取り重視で慎重に選ぶ、そんな感じ。

300なら、あっという間に、完売しそう。

TTTの中古で300近いんだから300ってことは無いでしょ…

価格帯が沸騰中なので
事前案内会に冷やかしに行くか

TTT は1世帯辺りの敷地面積がかなり大きかったような気がする。

2794戸のTTTが、あの敷地面積で
１世帯辺りだと大きいとは思えない。

ＴＴＴは小さき部屋もあるが、１００㎡超えの部屋がたくさんあるよ。角部屋の平均は１２０㎡以上だし。むしろ最近は１２０㎡なんてほとんどないもんな。きっと今の売れる時期は７０㎡ほどの狭い部屋ばかりでもうれるんだろうね。

販売期間が長期で行けそうだから、
高値(Over300)でくるんじゃん。
売れ残りマンションとか言われなくて済むし。
売主がわかれるのでそのへんで
販売戦略に特徴が出てくるのかなぁ。

湾岸の大規模物件で、今年新規で販売されるもので比較すると、ここと晴海住友、そして芝浦三井くらいでしょうか。
ここは、立地面など総合的には悪くないと思いますが、晴海や芝浦よりも明らかに勝る点、逆に明らかに劣るは何かありますか？
個人的には、新しいタイプとはいえ、制振構造であることがネックです。
（囲まれ感からの眺望への影響は、今まで散々書き込まれていますので結構です）

その三件で比較するメリットはまず駅距離でしょうね。
他が１０分以上、ここは6分、この差は不動産の資産価値としてかなり大きい。
再開発の付加価値としてはどこも同じようなものですね。
制震構造がデメリットという考え方は少し違うと思います。
建築家や専門家に色々聞いたのですが免震は４０階超のタワーでベストでは無いそうです。
地震の揺れにはある程度対応できるものの、タワーマンションが毎日遭遇する風揺れに弱いのが
その理由だそうです。
（３０階以下のマンションであれば免震がベストのようですが）

こちらは直接基礎で最新の制震システムを採用しているので５０階超のタワーマンションとしては
かなり優秀なのではないかと、あと鹿島建設が売り主で施工主でもあるのが心強いです。
自分達の代表作になるようなタワーで中途半端な事はやらないと思うので。
まあこれは個人の感想なので参考までに。
色々比較検討するのは知識も深まるし良いと思いますよ。

945さん
skyzの場合、ハイブリッドの免・制震で、風揺れの影響は非常に低いデータがあると聞きました。
ここで鹿島と清水の比較をするわけではありませんが、トライスター型であれば、アスペクト比からして免震でもいけた気がしましたので…
立地だけの比較では、おっしゃる通り、駅距離が効きますね。

>鹿島建設が売り主で施工主

既存不適格で契約者たちとトラブルになったマスタービューレジデンスも、
鹿島建設が売主で施工主です。

既存不適格は法律上の制限の問題であって、少なくとも技術や品質とは何の関係もないですね。
売主の姿勢云々言いたいんでしょうが、マスタービューは結局今でも地域ナンバーワン物件として高額取引されている事実が、全てを物語っています。

勝ちどきは、虫食いで、古い建物が残っているのを、何とかしてくれないのかなあ。

関係者いわく坪単価315らしいです。

意外に安いじゃん！買うかな。

まぁ、大規模再開発だからね。高くはならんよ。

月島CGPが坪330万円くらいだったので、もし本当に坪315万円であれば多くの検討者は納得できる金額でしょうね。三井はよく「空気を読む」と言われていますが空気を読んでいそうな価格設定だと思います。

三井にには大崎の某物件でだまされたから、正式価格発表があるまで信用ならん。

大崎、確かに！
でも三井は売れない価格にはしてこないでしょうから、大崎はあの価格で売れると見込んでいたのでしょうね。ここも安くはないけど売れる価格（坪平均320万以下？）あたりに設定してくるのではと思います。素人の勝手な予想です。

メトロ＋都営2路線駅直結703戸が@330万。
都営6分1420戸は、@290万でしょう。

TTTの最近の成約は@260-270万程度ですから。
新築プレミアムは1割程度のプラスが妥当でしょう。

@315万は、例えば南西方向を含んだ中層階や北西方向を含んだ高層階など、比較的条件の良い部屋でしょうね。

TTT の1割増程度なら、即、買います。