御影タワーレジデンス（その８）

１９７は、皆が納得いく回答を要求されていた。匿名の板で、どうやって自分のアイデンティティーを証明し、相手をを納得させることが出来るかというお手本を示すべきだと思います。

１９４は利害関係者などとは言っていないよ。

だから、ビギナーさんのようにハンドルネーム付けましょ。
誰が誰かわかりませんって。いったい匿名さん何人いるの？

公正、中立な管理人さんのジャッジ、ありがとうございます。
正常な検討板になりますように。

すっきりしましたよね。
建設的な話ができる人たちで賑わうといいですね。

中古のリスク考えないと。

中古ですと、物件の担保価値はかなり低くなります。ローン否認は、借り手の問題よりも物件の価値がポイントなのです。なお、人気物件なら査定もいいですが、ここは厳しいと銀行関係者から聞きました。

厳しいというのは、ローン審査が辛くなるということですか？　担保価値が低いとローンが認められにくくなるというしくみなのですか？

>228
>229

ここは、新築マンション掲示板です。
ゆえに、中古マンションについての投稿は、『スレ趣旨逸脱』で、削除理由に該当します。
中古マンションについては、マンションコミュニティ内の、『中古マンション・キャンセル住戸』板に投稿して下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/chuko/

なお、新築分譲マンションはデベロッパーの所有ですが、中古マンションは個人の所有ということもあります。
ゆえに、誹謗中傷投稿は個人攻撃となってしまい、所有者から損害賠償請求される恐れもあります。
以上を考慮し、所有者に配慮して慎重に投稿すべきと思われます。

なるほど～
乗っかっちゃって質問してすみません。

阪神甲子園駅もいよいよ立て替えらしいね。
阪神三宮駅も大規模立て替えがすすんでるし、意外と阪神沿線の近代化がはやいかも。

もちろん駅改修サイクルの巡り合わせ次第だけど
大規模高架工事もすすんでるし
楽しみな沿線ではある。

御影駅はまだ工事中なのかな？
デッキができてそれから進んでいないような・・・

ナガサキヤだったかな？
足場が組まれているようですが、解体されるんでしょうか。
何になるんでしょうね。

どこかに、コンビニとドラッグストアとゲオができると書いてあった。

237さんのおっしゃるとおり、1階の南側はコンビニ(ローソン)、北側はドラッグストア(ライフォート)、そして、2階の半分強は、DVDレンタルショップ(ゲオ)だそうです。

ありがとうございます。便利になりそうですね。

長崎屋さん、確かに足場組んで工事していました。
コンビニとドラッグストアですか、少々期待はずれですが
人の流れが出来るのは、いいですね。

ゲオができるのはうれしい！！
ますます人の流れができますね。

ほんとに便利なところですねーー

これで阪神御影駅がもっときれいになってくれたらもっともっとよくなると思います。

ほんと駅の改築してほしいなぁ

駅も下町の雰囲気があって好きですが
きれいになるに越したことは無いですね。

長崎屋の上、ついでにフィットネスクラブとか入って欲しい。

外的要因のせいにしない

【一部テキストを削除しました。管理人】

コスパが６月で閉めるらしいが
噂ではイトマンが来るらしい。
どちらにしろ長崎屋の上階にフィットネスは微妙に思う。

長崎屋は40年前の建物だから老朽化と現行の建築基準との違いが大きすぎます。
不特定多数の人が入る前提で、現状のままで以前と同じように利用し続けることは難しいかもしれませんね。

でも、ゲオは２階でしょ？
３階からは空いたままなのかな？

個人的にはユニクロやスシローなんかが入ってくれたらと思います。

たのしみですね。

周辺環境も住宅購入には重要な要素ですよ。

２５６さん、ゲオなども一時的な開店で、タッパいっぱいに使い続けるのは、大規模な耐震補強や立て替え無しでは難しいと思います。

長崎屋、建て替え計画とかはなかったのかな？
最初、ドンキが入るとかうわさがあったけれど、あのままの建物を使う予定だったのかな？

７月ごろ、オープンですかね。楽しみ。

いや、あくまで建物の耐震化がはっきりとしていない事からの予想ですよ。

また便利になりますね。

>噂ではイトマンが来るらしい

そうなんだ！
253さん、感謝！

イトマンってスイミングスクールのイメージが強かったけど、フィットネスもあるんだね。
ＪＲ住吉はちょっと通うの遠いし、夏以降どうしようかと思ってたから、噂が本当だったら嬉しい。

それと数十戸と十数戸は違いますよ。

本当に中古希望なら、今まで何件も売りに出ているので当然ご存知ですよね。今まで購入に至らなかった理由を
お聞かせください。　

購入に至らなかった理由はきわめてプライベートな問題で
ここで述べる必要はないでしょうし、ぶしつけな質問ですね。
中古価格の質問にまず答えていただきたいと思います。

276さん、私も中古価格聞きたいです。
何号室かは言えないでしょうから、金額だけでも教えてくださいよ。
すでにチラシ等にある中古価格ならわかっています。
そのあなたが言う、３割引きの住民が売り出している、価格です。　知らないので教えてくださいよ。

うちは購入にいたらなかったのは資金が足りなかったからですよ。（答えましたよ）
だから２７６さん、3割引きでだしている中古物件とやらの金額を教えてください。金額によっては購入できるかもしれないので、早く教えてください。知ってるんでしょ？

これで、アナタが成りすましという事が判明しましたので、回答は差し控えます。　本当の検討者なら
売りに出ていた物件の情報知らないはずないですからね。　

顔も名前も知らない掲示板で「プライベートな事情で」と逃げるとは笑止千万。
そもそも、検討も何もしていないのが実情でしょう。

この掲示板を見ていた方な十分にお気づきですが、営業サイドの必死の抵抗ですね。
何度も懲りないおバカさんです。

私自身は、本当の検討者と情報交換したく、消費者が騙されないよう当物件の相場観を
皆様と分かち合いたいと思います。

本当の検討者だから書きますが、売り出し価格から三割引なんて中古物件が無いのですよ。
あるのなら、情報源を教えてください。

本当に検討者なら過去に売り出した案件ご存知ですよね。問い合わせとかしましたか？　

というか、三割という言葉だけに反応して、間取りや方位、階数などに全く反応しない点からしても
アナタが営業なのはミエミエなのです。泥棒は自分で「泥棒です」とは言いません。

検討者なら一度、モデルルーム行って値引き要請してきてください。　で、どの程度値引くかを営業マンから
聞き出してくること。部屋番号と値引き額を報告したら、少しは信じてやりますよ。（笑）

あれ、と言うことは、あなたは２７６ではないのですね。
２７６では、住民が３割引で売り出したとあります。本当の検討者でしたら売り出し価格を調べているはずです。どう探しても、住民が売りに出している物件で三割引きが見つからないんですよ。
２７６さんお答えください。


２８６さん、本当の検討者は三割引きなら、なんでもいい筈がないでしょう。
方角、価格、間取り、階数のすべて気に入って買うわけです。
なんでもいいから三割引きにしてくれと交渉する方は少ないのでは？

２８７さん、３割りも引いていたら、無茶苦茶安いから買いたいと思うのは当然でしょう。
勿論、売り出しが安いに越したことはありませんでしたがね。

誰に対する質問ですか？
レスの番号を書いてください。

質問に答えない。
だから、どこに住民売り出しの三割引き物件があるんでしょうか？
投稿を営業と決めつける発言は、投稿の規約違反ですね。ルールを守りましょう。

さらに、今後は一杯売却中古物件も出てくると思いますよ。関係者に押し込んで買わせた物件とかアテのはずれた投資物件とかね。　夜に照明がともってないのは誰もが知ってるのですが、それら物件も今年中にはドッと処分されると思います。そうなると、価格も大暴落。　先行きをじっくり見極めましょう。　検討するにしても、今はまだまだ時期尚早です。

完売してないの？

って書きこみがなぜ

削除されるのか・・・

悪意があるからです。

賃貸も中古もどこを検索すれば出るのですか？
教えてください。

賃貸に関しては20万以上の借手はまず居ないだろうね。　20万超えとなると、それなりの法人契約だろうが、
それなりの会社の人間があえて阪神沿線を選ぶことはないだろう。

賃貸物件で20万なんて無理無理。　となると、本体価格の下落も避けられない。投資目的で買った人（というか買わされた人）は真にお気の毒。処分売りとなると一体いくらの値がつくことやら。

２９６、２９７さん。
どんどん出ているという賃貸物件の検索条件だけでも教えてください。
割引物件の検索条件もついでにお願いします。
人気物件だけに、もう決まった後かもしれませんが。

でも、この賃貸物件築2年表記されてるけど、1年以上たつと取引上は2年って表記されてしまうんだね。
なんか、ドンドン条件悪くなる一方で、転売したい人もここの完売待たないで、とっとと売り逃げした方がいいかもね。　

でも、この怪しげな未入居賃貸は完売するまでは売りに出す事まかりならんという指令が出てるのかも。
なんか付き合いで買わされた皆様も大変だね。ここの完売なんて何年先になることやら。

この怪しげなという賃貸物件教えてくださいよ。
検索条件だけでも。

いくら検索しても存在しないんですよ。
住民売り出しで売り出し価格の三割引き物件。僅かな割引物件はあるようですが。
賃貸物件も過去の古い物件情報がヒットするのみ。
本当に存在してるとは思えません。

では、存在しないという事でいいんじゃないですか。本気で検討するなら、今からでも電話で不動産会社に問い合わせればいいと思いますがね。　


ちなみに中古物件も御影駅近隣では4000万以上で取引されるケースはまずないようです。
不動産は売りに出すとき周辺価格に引き寄せられるので、バカ高い高層フロアを買った方は
転売時に3割減は十分覚悟せねばならないという事です。

この点が、阪急沿線などの周辺価格もそこそこ高いエリアのマンションと違うところ。
周辺相場と乖離した新築マンションほどヤバイものはないということですね。

問い合わせても存在しないから、ネットで出会えないかと検索しているんですけどね。

タワーライフに興味があります。阪急御影近辺では、これから先もタワーが建つことはあり得ません。御影でタワーを考えるには、ここ以外ありませんからね。

連投失礼します。
結局のところ、皆さんも三割引というような夢を追いかけているということだけは理解できました。

さあ、午後の仕事頑張ろう。

この賃貸って未入居住戸として売りに出してたヤツじゃないの？　ずっと、売りに出してたのに
突然消えたから「あれ、あの値段で成約したのかな？」と思ってたけど、大量中古あるのに
あの値段で買う人いるのかと。

で、間取りとかも似てるから、「この値段じゃ売れないからとりあえず賃貸に出して様子見るか」って
感じで賃貸に変更したんじゃないかな。しかし、賃貸で5戸もあるから、各住戸でダンピング合戦始まるのも
時間の問題だね。しかも、シーズンは梅雨入り。賃貸需要の季節外れ。これは下がるぞ。

それにしても、ズラーっと並んだ御影タワーレジデンスの賃貸物件は壮観だな。これだと、まるで安売りの叩き売りみたいだな。なんか、もう少しやり方とかなかったのだろうか。これでは、ブランドイメージもへったくれもありゃしない。

今にして思えば、何故中古表示前に一括バーゲンしなかった理由がわかった気がする。
数戸程度なら、バーゲンでさばけるが、あまりの大量さ故にバーゲンするわけにいかなかったのだろう。

で、あの手この手で値崩れ防いでいたが、ここのところ遂に音をたててガラガラとナイアガラになってきたわけだ。今後のうろたえぶりが楽しみな展開になってきました。

すべて同じ賃貸物件ですよ。
複数の不動産屋を通してるから、ヤフー不動産などのネットサービスでは同じ物件が羅列されて出てくるだけですよ。
知ってて書きこみを繰り返しているのかもしれませんね。
同じ夢追い人、協力をしたいのですが、すぐに分かる事ですから。

ま、ここに張り付くレベルの低い営業マンの日ごろのうろたえぶりから、だいたい想像はついていました。
内情は滅茶苦茶大変な事態になってるのだろうなと。

売れ残りがある通常の物件でもネガティブ情報の書き込みがあっても、あわてて営業が飛んできて火消しに回るなんてないですからね。あの宝塚でもないです。ここの営業の異常なまでの執着ぶりは大量在庫が真実であるに足る証拠と思えます。

そして、ここにきての未入居中古の売出失敗と賃貸への転用。いかにキャンキャンとうるさく吼えても
ギブアップ寸前なのは明白です。検討者としては非常に余裕をもって構えてられる状況ですので、
営業の断末魔の叫びが非常に哀れに思える今日この頃です。

＞325

もう完全に終わってる。床面積も賃料も全て違う5物件が同じだと？ちょっと、チェックしたらすぐ嘘とばれる
事言って何が楽しいのか。多分、こんな感じで嘘八百並べて騙されて購入した住民の方も多数いるんだろうな。
ホントお気の毒。

じゃあ、そろそろ情報のソースをあかしていただけませんか？

賃貸物件では味わえない稀少性が分譲物件の売りなのに、こんなに賃貸が出てきたんじゃ、完全にこの物件終わったな。

遂にナイアガラ始まりましたか。未入居賃貸一気に五部屋放出！まさか、この手でくるとはね。しかし、笑わせてくれますね、御影タワーレジデンス。来月になったら未入居賃貸10部屋になってたりして。
さすが大量在庫はやる事が違う！

だからどこのサイトに出てるのか教えて下さいよ。
不動産屋へ行ったのならどこかも教えて下さい。

さんざん検索してみましたが、それらしき賃貸物件は1件だけですね。
小学生でも分かるとのことですが、ガセとしか考えられない状況ですね。
ガセでないのなら、是非ともソースを教えてください。

未入居賃貸一挙放出との事ですが、こんな事最初からわかってましたよ。もともと、需要のない阪神御影という土地柄にあんな高層マンション立てて、しかも相場度外視の超割高プライス。10部屋とかじゃなくて、
数十戸単位で賃貸に回されるでしょうね。そして、分譲住民との対立ゴタゴタ。10年先が手に取るように見えます。

15万／月　も出すのなら、ローン組んで購入したら。
30年後には財産ですヨ。

5000万の売出価格を一年住んで売却しようとしても、近隣相場と物件のだぶつき具合から4000万で売るのも厳しいな。　一年間の維持管理費と固定資産税・売却時の仲介手数料考えたら実質1000万以上の持ち出し。
賃貸なら一年でせいぜい250万以下ですむだろう。スラム化がすすむのわかってるタワマンに30年も住むわけ
ないだろ。

でも、一般的なマンションの管理組合のチェックが甘いことをいいことに業者と組んで高い値段見積もらせて上げていくんだよね？　

>348

全くのデタラメ投稿です。
修繕積立金の改定は、管理組合の総会決議事項です。

http://www.k-ban.net/kiyaku/kane.html#kane_youken

修繕積立金に溜まってる額をいいように管理会社経由工事費名目でぶんどられて、修繕費が上がったり一時金が徴収されたら結局同じことではないのかい？

＞３５０

逆です。

修繕積立金が低く設定された事例の方が、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、一時金徴収という事態を招くのです。

平成23年4月18日　国土交通省報道発表資料
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

議論を眺める限り、だれも間違っていない気がしますね。
管理会社は国の指針に従い修繕計画を出し、安全に万全を尽くすためにと言う理屈で計画通り修繕を強く勧めるでしょう。住商はマンションを造り、マンション竣工後儲けを産み出し続ける事を悪どいとする意見を３４３が引いてきたわけですね。
たしかに、一般的なマンションでは、素人集団の管理組合が管理会社のいいなりになるケースが多いかもしれません。
その意味では、３４３の引用も間違いとは言えませんし、一般的な意見を述べただけと見ることもできます。
あくまでも、最終決断は管理組合にあり、あまりに安く仕上げて資産価値を低下させる結果になっても、逆に管理会社の言いなりでエコが叫ばれる時代に無駄な修繕を繰り返すかも、すべて自己責任。
ただ、大規模なマンションだと、住民の中に専門家がいる可能性も高く、その意味で安心できますね。

管理会社の本分は工事では本来ありません。餅は餅屋で修繕は工事会社がやればよいし管理会社が中抜きする必要もない。手っ取り早く儲かるから良心的でない管理会社は工事を頻りに取りたがるものです。そんな管理会社は切ればよいだけです。

管理会社切るのなかなか大変ですよ。　住民の中には、管理会社とつながりのある人間が紛れ込んでますからね。　そういう人間と戦って、住民からの賛同を得るのは仕事持ちの人間にとっては骨の折れる仕事です。
ま、人間誰しも事なかれ主義が多いので最初から怪しげな管理会社が入っていないマンションを選ぶことです。

なお、住商建物の評判はイマイチですので、そのあたりもリスク要因になりますね。

相見積もり複数取って最終入札させればよいだけです。市場に任せ私情を挟ませない。

見積もりとる業者は、管理会社の息がかかってるパターンがほとんどです。
管理会社と関係ない業者を引き入れようとしても、なんだかんだと文句つけてきます。
あまり、強く言うと今度は自分が業者と癒着してるのではと思われるので、たいていの場合は引き下がってしまうのです。

つまり管理会社が「Ａ社Ｂ社Ｃ社の三社から見積もり取りたいと思います」と言えば、実質上は「私が推薦する
Ｄ社も是非入れてくれ」とは言い難いのです。形の上では三社見積もりの上、最安値で発注しているのですが
実態は管理会社がキックバックもらってやらせているので、修繕積立金は不当に高いものになってしまいます。

仮定していることを絶対視するのは、どうなんでしょう。
『マンション内に管理会社の関係者が居て、管理会社をかえることは出来ない』などと断定してしまえるのならば、どこのマンションでも管理会社との契約を打ち切るのは困難です。
このタワーだけは管理会社との契約が特別と言うこともないはずですから、客観的な根拠なしに、この物件だけの固有の問題かのように受け止められてしまうような発言はいかがなものでしょうか ？

管理会社の評判板に移られることをお勧めします。

「大変だ」とは言いましたが、「出来ない」とは言ってないです。　しかし、これだけ世の中にマンションがあって果たして何件が管理会社を変更してるでしょう。おそろしく、その率は低いと思います。
このマンションに関して特に変更を難しくしてるのが、所有者が多いということ。これだけの世帯数があって
管理会社変更の同意とりつけるのは並大抵の事ではありません。　変更がスムーズにいくのは比較的小規模で
住民同士も日頃から顔なじみとなってるパターンが多いのです。

大規模マンションであれ、話を最終的にまとめるのは管理組合です。
住商の管理の質が悪ければ、管理組合で提案すれば総会でも、ほぼ確実に管理会社変更となるでしょう。

だから、その管理組合が所詮、素人の集まりでフルタイムの仕事持ってる人間のボランティアなんだよ。
で、そのボランティアを上手いこと言って誘導するなんて、管理会社にとって朝飯前なんだよ。
アンタ偉そうな事言ってるが、管理会社変えた事あんのか？　現実と机上の空論は違うって事わかってる？
素人の集まりの管理組合なんてプロの管理会社にいいようにボッタくられてるよ。

ここみたいに販売と管理が同じ会社がやる場合、当初の積立金をわざと安く設定してランニングコストがかからないように演出してお買い得感を煽って販売する。で、ひとたび販売してしまえば後はこっとのものとばかりに
「諸事情により積立金が不足しています」とやって値上げを迫るわけ。で、大規模改修で息のかかった業者から
工事代金の数パーセントのキックバックを要求する。こういう巧妙なやり口に対してどこまで仕事持ちの
サラリーマンが頑張れるかとなると心もとない。

すべて仮定で議論すべきことは存在しません。
そんな事言っていたら、自主管理かマンションと言う選択を諦めるかですね。

大規模マンション特有のリスクを述べたまで。仮定でも何でもなく、現実の問題。机上の空論述べても議論にならんよ

管理会社変更など、机上の空論。現場知らない戯言。
【一部テキストを削除しました。管理人】

未入居賃貸は借り手つきましたか？在庫完売は無理でも、せめて賃貸くらいは埋まらないと東灘の恥さらしになりますよ。

管理会社切り替えなど普通に行われてます。古めの物件や小規模なら特に。管理会社なんか世の中にごまんとあるのですよ。上場・未上場含めて。

大規模なら変更が大掛かりなのはそうでしょうが、別に難しい仕事でもない。専業の管理組合理事などいないから、皆片手間ですよ。

管理レベルが同じなら安いに越したことありません。ましてや管理レベルが低いのにコストが高いなど論外。どこか存じませんが。

大規模新築で管理会社がいまいちだと甘い汁を吸われる可能性が高くなる。それだけの話です。変更なんてサルでもできますよ。

最終変更できないのは、変更の焦点が曖昧だからでしょう。管理費・修繕費削減なのか、修繕計画の見直しなのか、管理仕様の変更か。

偶々自分がやれなかったから机上の変更としか言えないのはもひとつやね。

マンション管理士がコンサルタント事業として
多くの管理組合乗換えをサポートして実績を上げています。
それだけ不満も多いということでしょう。
プロフェッショナルの後押しは
組合員の大きな力となることは間違いないでしょう。

独立系管理会社のほとんどは管理切り替えがここ最近の大きな飯のタネ

合人社でも日本ハウズイングでも、電話ででも聞いてきたら？

「管理会社変更なんて現場知らない馬鹿が言う台詞ですよね」って

「当社の主要業務ですが」ってキッパリ答えてくれるよ

いくら安モンで工事で儲けようとしてるといっても

大手管理会社はコロッと替えられてる

これに地場の管理会社が加わる

自分にリキが無く替えられなくてモヒトツなのはもう十分わかったが

朝っぱらから他人を馬鹿呼ばわりするのは何ともいただけませんな

一応言っとくが、上記管理会社を俺は一切薦めるわけではないけどな

管理切り替えで業績伸ばした代表的な全国規模の独立系だから挙げただけ

苦し紛れに論点ずらしそうだからな

大規模マンションでは管理会社の変更が難しいという危険性の指摘は十分に伝わりました。可能性は購入の際、慎重に考えておかないといけませんね。

ただ、御影タワー固有の問題とも言えず、必要な板を立てられ、そちらで議論されてはどうでしょう。
参考にさせていただきますので、よろしくお願いします。

確かに管理会社変更すら出来なそうではあるな。

３８６で答えてるのでは？よく相手してる方だと思うが。では君はどこからどこに変えようとして失敗したんだい？誰も興味のない話題だが。もういいかげんやめたらわ。

よほど変更できなくて悔しかったのか、他人が変更できたのにやっかんでる様にも見えるよ。変更したから偉い訳でもないし、変更の過程で既存管理会社と有利に条件変更できるケースもあるわけで、管理会社を変更しようとする動きそのものは管理組合運営上必要なものだと思うよ。

以上終了。

管理組合の　総意　だなんて言っても、相違　はあるわけです。役割分担もある。
B社を叩き台としてぶつける為には B社を推す人間をあえて泳がす場合もある。
結果、既存A社でうまく話がまとまる場合もある。
変更がすべてなどとこちらも言っていないし。そもそも自慢したいなどと誰が言いましたか？

あえて誰かを泳がす場合もあれば泳がされる役割を演じる場合もある。
それなりのマンションになれば理事クラスもそれなりにまともな人間も少なからずいる。
最終結果さえ得られれば皆ハッピーなわけです。

それと読み直しましたが、管理会社変更ができるとか言い出したのは明らかに途中からですね。
変更は随分と大変で恐ろしく可能性が低いとか言ってますね。
これだけネットや書籍でも普通に管理会社変更が巷で言われてて、実際多く変更してるというのに。
主観が入ってるのは間違いないですね。
それとあなたは単独意見ですが、当方サイドと同じ感覚の人は少なくとも当初から複数存在する。

敵が多いのは、言葉遣いや話し方の問題ではないですか？
人格なのか出自なのかは知りませんが。少々見つめなおされたら？
サルだの馬鹿だのいい歳して口にするのすら恥ずかしくないのですか。

あと、合人社のトップＦ氏やNo.2にも会ったこともありますが、何度も言うように
別に私は彼らを推したりしませんよ。名前がよく出るので巷の例としては挙げましたが。
脈絡もなく叩くのは結構ですがお門違いもいいところでは。

結局何のために何を主張してるのか、よくわかりませんね。ただのおせっかいみたいな印象ですね。

今度はハウズイングの文句まで書いてるのですね。

あのですね、ご存知でしょうがその２社は安売りがウリで急成長してきたのです。

住友不動産建物サービスでも東急コミュでもライフポート西洋でも

日本管財でも互光建物管理でもグローバルコミュニティでも

どこでも変更見積もりはタダです。ネットなら匿名でも複数相見積もり取れます。

管理会社を変更するかどうかは最終判断ですが、見積り取るのすら難しいですか？