≪豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の今後の資産価値≫その3

１．液状化エリアの戸建
２．旧耐震の古マンション
３．家屋の密集地帯
今後直下型が来たときに困るのは、以上だと思っています。
直下型でなくとも今回のように１は厳しい状況でしたよね。
加えて、神戸大震災の時のように２は１Ｆが崩壊するなどして倒壊、３は火災の危険があると思っています。
確かに湾岸高層マンションの中でも耐震構造は揺れが大きかったかもしれません。
因みに免振は湾岸高層でも一般の住宅等と比較しても殆どゆれず、家財が何も倒れなかった等の話はすでに有名かもしれません。
いずれにせよ、大きく揺れた耐震構造の高層マンションなどであっても、命には全く問題がありません。
それはそうです、支持層まで数十ｍ杭を打っていますからね。
液状化とか関係ないです。
そうした湾岸高層と比較して上記の１～３、特に２・３は命に問題がある話で、問題の大きさがまるで異なります。
奥さんが揺れを思い出して怖いわといっているレベルと奥さんが火災やビル倒壊で亡くなられたというレベルでは、比較するまでも無いことかと思います。
また液状化で断水の問題が取り上げられていますが、せいぜい断水期間は１～１．５ヶ月です。
今回も浦安は時間を要しましたが、それ以外のエリアは1日とかで復旧しています。
それ以上かかるときは都内広域が断水し、復旧作業が追いつかない時であり、湾岸エリアだけではなく広域で断水するでしょう。
以上から、根源的価値（ファンダメンタルズ）で議論すると、湾岸・高層マンションは、”良い”と思います。
ただ今は、ファンダメンタルズを理解しない記者や、騒ぐと売れることがわかっている”賢明な”雑誌やメディアが騒ぐので（騒ぐインセンティブがありますよね（笑））、”本来の価値相応の価格”では売れないですよ。
逆に、買うなら、今ですね。
売りたい人は、”どうしても売らなきゃいけない人（転勤とか）”以外は、今は売っちゃ損ですよ。（笑）
買うなら今といいましたが、意外と安い売り物はないんですよね。
どうしても売らなきゃいけない人ってごく一握りですし、リーマン時と違って自己破産的換金売りはほぼ無いでしょうからね。
なので、震災前の１０％引きでも売りに出れば買いだと思います。
色々騒がれて売りたいと思う人もいるかもしれませんが、今は我慢。良いマンションだと思いますよ。
回復時期は、う～ん、わからない、４，５年待てば確実。早ければ１年。かな？
（因みに神戸では湾岸高層がここ数年でよく売れています。（笑）根源的価値が高いからでしょうね。）
ちなみに回復後の価格は、他の要素が無ければ、震災前程度でしょうね。
震災が無ければ４，５年で若干あがったと思いますが（生活利便性施設が周辺でどんどん完成すれば、価値はあがります。豊洲はほぼ完成だから、その上昇幅は限定的かな？）、震災でデベの新規開発速度が遅くなるので、そういった意味では上がり幅が小さくなるか、横ばいかといった感じなんですかね。