サンマンションアトレ西院

№86さん
№80さんのリンクのところに書き込んで貰えませんか？
このままでは気持ちよく決められません。
どちらが正しいのか白黒付けていただきたいです。

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>８７さん
大規模修繕、検索すればいろいろ出てきますが、
>老朽化に伴って基礎から作り変えて一から立てるのと同じような状態でも大丈夫なのでしょうか？
一般的には、そこまでではないのでは。住人が住みながら行う修繕ですからね。
以下は参考の一つに。
http://www.wendy-net.com/nw/flame/renew.html

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>90さん
ありがとうございます。
リンクのページを拝見させていただきました。
そしてまた疑問が出てきました。
マンションの寿命は物にもよりますが50年ぐらいと聞きました。
寿命時の修繕で基礎から建て直す時は「大規模修繕」では無く、「建替え」になるのでしょうか？
そしてその時に条例が同じであればやはり高層階部分は復旧できないのでしょうか？

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どっちにしろ条例にふれるのはあまり良くないですね。

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三交不動産の対応を考えて検討されたほうがいいですよ！誠意ある対応？

http://kezkan.de-blog.jp/atore/

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高層階の人は納得して買えるとして、7階以下の人にとってはどうなるかわからない
不安をずっと持って暮らしていかなければならないことを思うとメリットはありませんね。
よほどこのマンションが気に入っていない限りは無理にリスクを背負う必要は無いでしょう。

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既存不適格（高さ規制）について、マンションコミュニティー内にスレッドがありましたので、ご参考まで。
これをみると、現状の敷地の利用法の変更（平面駐車場を減らして立体駐車場にする等）は必要かもしれませんが、建物の高さを下げて容積率を増やすことで建て替え時の問題は回避できそう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3277/res/61-69

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>95
高さを下げて容積率を増やすなんてどうやってするの？
どこも容積率ぎりぎり一杯で最初から建ててると思いますが。
各々の部屋の平米数を削って細長い間取りで立て直すぐらいしかできなさそうに思うのですが。

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>>96
ごめんなさい、建蔽率です。容積率は確かに一杯で建ててますよね。
建蔽率は今、35%くらいだし、基準の60%まではまだ余裕があるので、高さを下げて建蔽率を増せば建て替えは可能なんじゃないかなぁと思ったんですが。

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今、建蔽率が35%で容積率200%いっぱいだと、それだけで6-7階建てぐらいの計算なのだが、
と思ったが、
１１階建て棟とそれより低いもう１棟があるのですね。
２棟を高さ合わせて建替えれば、今の建蔽率から大幅に広めなくても可能？
９５さんの言う方法も考え方としては可能に思えますよね。
ここは、やはり営業さんや専門家に、しっかり確認したいところ。
条例不適格と言っても、駐車場や空き地の無い（なさそうな）市内中心部の高層物件と、
これらの物件とは、深刻さがかなり違うのかもしれませんね。

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皆さん、市役所に電話して聞いてみたらいかがでしょうか。丁寧に対応してくれます。私は市役所に問い合わせて、リスクは感じたものの、購入に踏みきりました。
建替えの話が出てくるころにはきっともう住んでないし、その頃には支払いも終わっている予定だし、売れなきゃ賃貸にでも出そうと。既存不適格以外で探すってなると、物件が少ないし。
資産価値、として買う人には既存不適格物件は魅力ないかもしれないけど。。。
いくらで売る、とか、ローンの残高が、買い替えが、とかなるとややこしいけど、
立地・環境・設備に満足してそこに住んで生活することに価値があると思います。
それなら賃貸でいいじゃないか、といわれればそうなんですけど、賃貸物件は設備がいまいちですし。
戸建てにしたら？といわれても、戸建ては便利のいい場所少ないし、建てるならともかく、建売を買うとなるといろいろ慎重になってしまいますよね。それこそ売れるのか？という心配がついてまわる。貸しにくいし。

深刻なのは、自分が住んでいる間にこの条例のもと建替えする必要のある物件じゃないでしょうか。その時々ではお金はかかるけれど、最近たった建物は、ちゃんと維持管理、修繕してたら長くもつと思います。住民のモラルで物件の価値は大きくかわってくると思う。皆でしっかり管理したら大丈夫では。

なんでこんな工業地帯で景観対策？？という疑問もあったり。煙突はどうなるの？高いほうがいいにきまってると思うけど。

以上、個人的な見解でした。

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>９９さん
８６さんでもあるのでしょうか？
もちろん、おっしゃるように関心のある人が直接市役所に確認するべきなのですが、
良ければ、その市役所に聞いたという話の中身を教えていただけませんか？

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>深刻なのは、自分が住んでいる間にこの条例のもと建替えする必要のある物件じゃないでしょう
>か。
もちろんそれは深刻。
ここの心配は、建替え時のことではなく転売時のリスク。
維持管理はどのマンションでも当然の話、条例の話とは別。
住むことに価値を見出すのも、マンション買う人の大半はそう。
ようは、建替えはずっと先の話でも、例えば10年後20年後、「全く予定外の事情」により売却するとき、の心配のこと。
そのとき、中古を探している人たちは、同程度の築年数なら、適合物件から探すだろう。
同時に、不適合物件は安くしなければ買い手が見つかりにくい、という事態は予測されないだろうか？
時期的に規制前ぎりぎりに建った不適格物件ほど、この後すぐに建ち始める適合物件と比較されやすくならないだろうか？

ただ、それも建替え時にどんだけ規模縮小を余儀なくされるかってことだから、
上であったような、建蔽率に全然余裕があるんだったら、ここは何ら気にしなくても良いのかもね。

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こんなところで内容紹介して誤解を招いても混乱するので直接きくのが一番です。
パンフレットの物件概要のページを開いて電話してみるといいですよ。
地震などで倒壊したときは、既存の高さで再建築できます。ローンが組めないという事もないです。他にもいろいろありますが、直接きくのが一番です。

市内は中古・新築とも既存不適格物件ばかり。これらが全部、既存不適格だから、という理由で売れなくなれば売り手は値段を下げます。下がり方にもよりますが、仮にこのアトレがいくらか安くなっても既存不適格だから、という理由で売れないか、というと、そうは思えないんです。価格下がれば既存不適格でも買う人はいると思います。買う人がいればその物件に相当の売値がつくし、3000〜5000万でも新築物件が売れる状況はしばらく続くと思います。デベが値段下げないでしょう。じゃないときっと収支あわない。結局は建替え間近なものを除いては大きく価格は変わらないと思います。そうじゃないと不動産業界もたいへんですから上手にまわすんじゃないでしょうか。需要がある限りは、大きく価格は動かないと考えます。甘いかな。

今後デベが制限高さのマンションをつくるかというと、しばらく鈍るんじゃないでしょうか。階数が減るという事はデベにとっては販売収益が大きくダウンする事になります。土地代の元を取るため、階数が減れば一戸あたりの販売価格が高くなると思います。
収支のとれないマンション建設になるので、今後しばらく新たなマンションは建たなくなると思います。

甘いですか？？？？

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この物件の場合、建て替え時に高さは下げても、マンション自体の規模は縮小しなくてもいい訳ですよね？
高さだけが問題で、建て替え時に規模を縮小せずに普通の7階建てのマンションに建て変わるだけなら、既存不適格といってもそんな問題はないような気がするのですが・・・。
建蔽率の問題で建て替え時に規模を縮小する必要があって、建て替え後に同じ戸数が確保できないマンションであれば、中古販売時にネックになるかもと思いますが。

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本当に規模を縮小しなくて済むの？
ここはちゃんと確認しておかないといけない点ですね。
まあ、№103、104さんみたいな考えの人もいるから、中古になっても売れるんじゃないですか。
私は既に適合物件も他で建ててる訳だし、あえてリスクを冒すことはしませんが。

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建替え、建替えと言っていますが、中古で売る際にはマイナスであることには変わりはないでしょ。それをどう受け入れて考えるかは個人の考え方次第。

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こことエスリードと悩んでいますが、本当はエスの方が良いんですが、営業の方が最悪で・・　エスの方が駅も近いし静かで価格、間取り、駐車場すべて良いと思うが、ここの良いところは少しダイヤモンドCITYに近いだけだと思うんですが、なぜここにしようと皆さんは思っているのですか？私はエスの営業の回し者でも何でもないです。　単純に不思議に思いまして。質問しています。

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私はエスリードというだけで嫌。
営業さん、どこまで本当のこと言ってくれてるのかわからないんですもの。
エスリード西京極（１）の時で懲りました。　もうトラウマになってます。
そういう感情を抜きにしてエスよりいいところと言えば、
西院になんとか歩けること、
ダイヤモンドシティと業務スーパーに近いこと、
不在時の郵便物を取りに行ったり24時間対応してくれる右京郵便局が近いこと、
MKタクシーが近いこと、間取りの融通がある程度聞く事では無いでしょうか。
あと、いつまで確保できるかはわかりませんが南側の視界がありますよ！
悪いところは線路に近すぎることと、真横の道路が狭いのに車の通りが多い事かな。

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