（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

>>320 匿名さん

1階住戸もあるそうですので、そういう配慮があればいいですよね。
千川通り沿いの近隣のマンションを見ると、わざわざ階段を下ったところにエントランスがあるような物件もあり、どういう狙いがあるんだろうかと思ってしまいます。

>>321 口コミ知りたいさん
多分建築された時期にもよると思いますね。当時のハザードでは水没リスクがなかったんでしょう。最近の基準はあり得ないレベルのゲリラ豪雨でないと起きない浸水リスクですからね。安全のためには慎重であるのは良いとはいえ...

地形とハザードマップ合わせてみるとこんな感じですね。
数年に一度の極端なゲリラ豪雨となれば両サイドの斜面からも水が来るでしょうから路面冠水くらいは確かにありえそうです。小石川一丁目方面に向かっての通過点になりそうですね。

>>323 検討板ユーザーさん
冠水には下水の排水能力のキャパシティを超える必要があるので、数年に一回程度では溢れませんよ。

潤いのあるです

千川通りは街路樹も大きくて歩道もしっかり整備されているので、距離が多少ある事を除けば、フラットアプローチで後楽園まで歩いても苦痛はあまりないってところがね。

千川通沿いは絶対にこれからくる地域だから文京区も無電柱化をすすめてくれないかなと切に思うな。

>>326 匿名さん

実家が小石川です。千川は読んで字の如く、昔は川です。低地ですから当然水が溜まります。本来人が住むのに適した土地ではないということです。自然の摂理と言えます。坂上は由緒ある屋敷跡地であり、今ま閑静な住宅地です。一方、坂下は工場等が多く雑然とした街並みが小石川植物園や白山まで続いています。それには、こうした背景があるからです。

>>327 マンション検討中さん
江戸時代の地図は見たかい？千川が大下水と呼ばれて神田川に注ぎ込む場所に水戸中納言の屋敷があった。人の住む場所ではござらぬか？徳川殿は人の住まわぬ場所にお住まいだったのか。

>>327 マンション検討中さん
後に跡見女子大学となる跡見女学校は千川通り沿いにあった。今の柳町小学校の場所だよ。寮や教員住宅が併設されていて、生徒だけでなく校長とかもそこに住んでいた。高所得の良い家柄の子女が集まった日本初の私立女学校だから、人の住む場所でなかったらできなかっただろう。敷地が手狭となって大塚に移転する昭和8年までそこにあった。

水害もまあ嫌ですけど震災が怖いですね…。
大規模マンションの設備（電源とか備蓄とか）に期待。

千川通りは暗渠とも言われますが、現在では道路の下に川の水が流れてるわけではないという理解で合ってますか？

今朝の現地です。
西側は緑がいっぱいですね。

>>328 匿名さん

上屋敷（城に近い方）があっただけでは？中屋敷は現東大です。立場に関係なく、近場を上屋敷として割り当てられ、中屋敷は安全な場所に構えてたとの認識です。

>>333 通りがかりさん
流域には松平丹後守とか小笠原佐渡守、松平備中守の屋敷もあったけどねえ。とりあえず人が住めない土地だったというふうには見えないけれど

厳密にそう使われていたかどうかはわからないが、通常上屋敷は現藩主と家族の居宅で、中屋敷は隠居や世継ぎが住むところ。下屋敷は物流拠点として水運の便利な場所に作られるということになっているから、防災のためというのとは異なるんじゃない？確かに水戸上屋敷も水害には遭っているし、安政大地震では藤田東湖が家の下敷きになって亡くなっている。確かに災害には弱い地域なんだろうけれど、人が住めない土地という認識はなかったからあれだけたくさんの武家屋敷が建っていたのだろう。

江戸切り絵図　本郷湯島絵図の上辺あたりを見ていただくとわかるが、千川流域のお堀に近いあたりは旗本や大名の屋敷だらけだよ。

>>334 匿名さん
検索するとそれっぽい古地図がヒットしました。面白いですね
http://codh.rois.ac.jp/edo-maps/iiif-curation-viewer/?curation=//codh....

画面上の方の「光圓寺」のあたりが、おそらくは本物件の建設予定地でしょうかね。
川の向かい側は「抱地」と書いてありますが、どういう使われ方をしてたんでしょう

>>335 マンコミュファンさん
>川の向かい側は「抱地」
通常抱地とは武士が町人から買い上げて私的に所有し、年貢の支払い義務を負う土地です。屋敷を建てることもあれば、農地として利用することもあると思います。自宅が火事などの災害で被災したときに避難場所として購入されるケースもあったようです。

ここらへんで過去に河川や下水道からの氾濫はないですよ、2005年9月の集中豪雨の際もありませんでした、あの時はむしろ西片や春日の台地で下水道が溢れて大変でした。

気になる方はこちらで文京区の過去の水害情報見られますよ。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard/sinnsuir...

337と同じ投稿者です。

学区内公立小学校に関しては、保護者は企業管理職(企業内で出世できているのであれば特におかしな人物ではない)や公務員、医師、弁護士が多いので特に問題はありません。
受中率が高いので学校授業に頼らず、未就学時から公文、低学年から塾に通う子供が多く、学校授業内容を気にし頼る保護者は殆どいません。彼らは学校はむしろ集団行動やコミュニケーションを学ぶ場として考えています。
ただ、学校の評価というよりは派遣されている担任の質に当たり外れの問題はあり、どこの区内公立小学校(区内人気校も含めて)も毎年何かしらの問題はあるようです。
しかし、こればかりは文京区に限らず日本全国どこの小学校でも同じですよね。

塾は歩いていける距離にサピックス、啓明館、公文などがあります。
ここらへんで受中を考える保護者は、中学年から早稲田アカデミー(千代田区御茶ノ水)、サピックス(茗荷谷、千代田御茶ノ水)、啓明館に通わせる方が多いです。

337と同じ投稿者です。

連投すみません。
治安は私見ですが(ものすごい贔屓目)住民治安に関しては、都内ではナンバーワンではないかと思っています。
住人の路上喫煙、歩きタバコは殆どありませんし、区内の駅前や幹線道路沿いにパチンコ屋がありません(但しグーグルマップで文京区　パチンコで検索した限り)。
隣接区の水道橋、駒込、上野には現在もパチンコ屋はありますが、文京区もかつては茗荷谷駅前や後楽園にもありました。しかし全て閉店しました。
定期的に通う住民がいないから営業が成り立たない、これはなかなか他の23区ではないのではないかと思います。

>>327 マンション検討中さん
私もこの辺りは昔から知っていますので分かります。坂上と坂下は違いますね。

共同印刷って「太陽のない街」の舞台ですよね。更に昔小石川の低地にはスラムがあったそうです。
現代周辺に住んでる人は普通の人ですが、「元武家屋敷の近く」というワードから高級路線を期待しない方が良いです。本当に雑然としていますから。

>>340 匿名さん
播磨坂ってネズミ多いですよね。深夜になるとイタチやらハクビシンも見れますよ

>>341 通りがかりさん
新宿区側だけどたぬきを守れとかいう運動がありましたね。

>>341 通りがかりさん

新宿区のHPより

「ハクビシンやアライグマからの被害を防ぐために」

https://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/seikankyo02_001007.html

>>341 通りがかりさん
港区ホームページ／ネズミについて
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/ikenshokai42/0949....

広報みなと2022年6月11日号
ハクビシン・アライグマ対策を実施しています
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouhou/kuse/koho/minato2022/202206/20...

最後に...

｢ネズミ｣が激増するニューヨークのヤバい現状 #東洋経済オンライン https://toyokeizai.net/articles/-/284546

文京区は昔からネズミ多いですよ。もう20年以上前ですがマンションの網戸を食い違って部屋に入ってきた時は驚きました。中層階です。

>>346 匿名さん
>もう20年以上前ですが
そう、おそらく20年ではなく30年は経っていると思う。
そのころ印刷屋さんの工場ではネズミ対策で猫をよく飼っていた。
老朽化した木造家屋が多く棲家が多い上に、賄いの出る工場などでは残飯がよく出たからだろう。工員相手の飲食店も多かったように思う。

今や賄いの出るような大きな工場もなくなったし、工員相手の飲食店も次々に潰れていった。角打ちで毎晩酔客で賑わっていた酒屋も潰れて駐車場になり、老朽化した工場や住宅が鉄筋コンクリート造のマンションや、堅牢な大手ハウスメーカーの戸建てに変わっていった。そしてネズミもいつしか見なくなったのがここ20年ぐらいか。よく植栽に糞をするので当時のマンション住民からは嫌われていた猫の姿も今はあまり見なくなった。

近隣住民として、ネズミは見なくなったなあというのが最近の感想だ。

東京なら今でも割とどこでもネズミさんいそうだけどね。古い建物に入った飲食店が多い播磨坂と千川通りはおこぼれもらえて住みやすいんだろうかと思う。植物園は天敵も多いし、必然的に千川通りあたりに集まるのかな。昔に比べたら減ったのかもしれないけど

千川通り沿いは工場がどんどん住宅とかマンションに変化している地域だから、昔を知る人は驚くだろうね。夕暮れ時に電線を伝っていくネズミが見れたような時代を懐かしむ人がいてもおかしくない。でも、世の中って変わっていくんだよ、共同印刷の工場がマンションになる、その現実を認めようよ。

小石川台地の東側斜面、千川通り沿いの地域の変化はそこに住む人にとってはただただ驚きでしかない。かつては共同印刷小石川工場を本丸に、囲むように中小の印刷製本工場と工員の宿舎、その隙間に小さな商店や飲食店、いつから建っているのかも不明な小さな古家がぎっしりとひしめいていたのだが、マンションが次々と建ち、丸の内にお勤めするようなホワイトカラーや医師、弁護士、会計士、税理士、設計士といった士業の人々が好んで住む街になった。ジェントリフィケーションが進み、そうした人々に好まれるサービスを提供する店も増えた。あきらかに地位（じぐらい）も高まっているのを感じる。文京区の中でも特に、街が新しく変化し躍動しつつあるのを感じる。

コロナ後に動きがあったのは播磨坂。古いビルの建て替えや新しいお店の開業があいついでいる。リビオシティができれば、播磨坂の商圏人口はさらに拡大する。かつては知る人ぞ知る高級住宅街であったが、今後知名度は高まっていくだろう。

おそらく広域で探している人の注目を一気に集めるから小石川4丁目の知名度はかなり上がるだろう。近隣にもマンションがいっぱい建っていて、生活利便性の高い土地であると知らない人はまだまだ多いと思う。

環状3号線が完成したら播磨坂の交通量が増加して住みにくいエリアになっちゃうのかな？個人的には播磨坂は交通量が少ない現状維持希望なんだけどね

マンション内にスーパーできるのでしたっけ？

>>353 匿名さん
どうなのかな、都市計画図を見ると白山通りを渡るあたりなんかすごく細い道だよね。

台地の北側なので陽当りはイマイチなんでしょうか。

>>356 匿名さん
どちらかというと台地の東側だね
西側の台地もそんなに高くはないのですごく陽が遮られるような感じはないな。
それに四丁目の台地上は戸建て住宅街になっている。

日当たりの参考になるだろうと思って、共同印刷本社との間の通路側から撮影した写真を共有します。陽当たりは良さそう。

西に陽が沈むのは早いのでしょうが、日中は問題なさそうですね。

>>358 匿名さん　の写真で注目なのは、共同印刷本社建物との離隔が結構あること。
敷地がったりとおもいきや、そんなに狭苦しく感じないだろう。むしろ南からの陽が建物に反射して北向きでもそこそこ明るい感じかもしれない。

敷地内スーパーできそうでしょうか？

>>361 マンション検討中さん

某区議のツイートによれば、「住民以外が使える施設は店舗1つ(ほぼ間違いなくスーパー、駐輪スペースあり)とシェアサイクルポートのみ」らしいです

これですね↓

https://x.com/yodatsubasa/status/1686273161598468096?s=20

とはいえ、スーパーができれば大したもんだと思いますよ。
なんか書き方が悪くてそれっぽっちしかできないのかと感じちゃいますが。
公共施設をもっとドカンと作らせるならおそらく超高層にしないと作ってもらえないでしょうね。高さ制限を厳しくして、そういうのができないようにしてしまった文京区のオウンゴールですよ、と議員先生にレクしたいところです。

オーケー、ライフ、サミット、業ス、クラスが来て。

すでにクイーンズ伊勢丹や成城石井、マルエツ、三徳などが近隣にありますからなるべく被らないところがいいですね、三徳やクイーンズ伊勢丹よりやや高級、あるいはマルエツよりも安いディスカウント路線のどちらかで住み分けてくれるといいですね。他が不得意な生鮮品に強みのあるライフあたりでもいい気がしますが。

情報少ないですねー

まだまだ先のことだからね。来年になったら情報がもっと出てくるんじゃないかな。
とりあえず自走式駐車場ができるかどうかは注目かもしれない。

https://seges.jp/mobile/site/C2302.html

以外な所から情報でてましたね。
5棟かな…？

スーパーは屋上緑化の下？

駅最寄りは白山のようですが、坂道がきついので、やはり春日がメインになりそう。茗荷谷も登りで距離あるので使い分けする感じですかね。

駅最寄りは白山のようですが、丘を超える坂道がきついので、やはり春日がメインになりそう。茗荷谷も登りで距離あるので使い分けする感じですかね。

行きは春日、帰りは白山でしょう。あるいは行きは後楽園、帰りは茗荷谷とか。

白山は往路も復路も登り坂と下り坂があるので足腰への負担を考えると春日を利用された方がいいでしょう。丸の内線を使う場合も行きも帰りも後楽園ならば帰宅途中の買い物が便利です。桜の季節には茗荷谷からの帰路がよいでしょう、播磨坂の夜桜を楽しみながら帰ることができます。

リビオシティ文京小石川（仮）からの交通案内

南北線後楽園駅：フラットアプローチで到達でき実質的にこれが一番の最寄駅ではないかとおもわれる。改札は浅いが、ホームまでが深い。

三田線春日駅：下りは近いが上りは広い白山通りの横断歩道を渡るか、ホーム中程の連絡通路を利用する必要がある。深さは浅い方なので入り口からホームは近い

三田線白山駅：距離では一番近いが、尾根を越える道なので登りも下りも結構きつい、特に復路。途中店がほとんどなく白山通りの信号待ちが長いのもネガティブポイント。学生が大量に降りるので、混んでいるといわれる三田線の中では乗車しやすい駅だと思う。

丸の内線後楽園駅：やや距離があるが、フラットアプローチで茗荷谷よりはましか。

丸の内線茗荷谷駅：往路は登り坂だが、復路は下り坂、緑の濃い桜の並木を通るので、晴れた日や春のお花見シーズンには楽しい通勤路となる。店はあまり多くない。

後楽園駅と春日駅：途中ダイエーや閻魔通り商店街があり帰路に買い物をして帰るのにとても便利、調剤薬局のあるドラッグストアが夜１０時まで、ダイエーは２４時間営業で深夜まで働くワーカホリックにも優しい。

茗荷谷駅：坂がある。店が少ない、夜は割と早く店が閉まる。夜になると人通りがかなり少なくなる。

白山駅：坂がきつい、とにかく寂しい住宅街の道。夜は歩行者がほとんどいない。店もほとんどない。街灯は明るく不審者の話もあまり聞かないが、女性は後楽園や春日を利用した方がよいだろう。

374さん、かなり正確ですね。賛同します。

駅に関しては、普通は近さではなくどこに行きたいか？
で、決めるのでは？
自分は勤務先が東京駅ですから、後楽園まで歩きます。
子供は山手線に乗って新宿方面に通学するので池袋駅乗り換えの、茗荷谷駅を利用。
行きやすいから、近いからの白山駅の選択肢はない。

共同印刷の方は茗荷谷から歩いてますね。
播磨坂等、品がよく治安がよいエリアですね。

>>377 通りがかりさん
共同印刷の社員さんは水道橋から歩いてくる猛者もいるので、運動になると自分を納得させられれば水道橋駅利用も選択肢に入るかも。

>>378 匿名さん

それは本当に、猛者ですね
30分近く歩くことになると思います

たった一駅ですが、私なら春日～水道橋の移動に三田線を使いますね…

>>379 口コミ知りたいさん
電車の乗り降りや待ち時間を考えるとタクシーが便利ですね。
千川通りは朝夕にかなりの数のタクシーが流していて、荒天の日を除くとわりとすぐつかまります。

>>376 マンション検討中さん
新宿方面はどこに行くかにもよりますが、春日から大江戸線が使えますね。大江戸線の北側はさほど混んでいません。

春日地下駐輪場の定期利用があればな～。

>>382 文京区の自転車ユーザーさん

6月に開設らしいですよ。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/tetsuzuki/bus/cycle/tomeru/teiki.html

5階位の眺望のイメージ教えてほしいな。

5階だと多少の抜け感はあっても尾根方面は壁に見えるでしょうね。

標高は千川通りが8mくらい、5階だと20mくらいになります。一方、春日通りや植物園の標高は25mくらいです。

>>385 匿名さん
マピオンで見ると小石川植物園は正門前が標高９m、手前ほど低く奥になるにつれて高くなる西向きの斜面にあるため、温室のあるあたりが標高21mです。千川通りの目の前に五階建てから7階建てのビルがいくつか建っているため、小石川植物園の緑はビルの屋上の向こうにこんもりとした緑が見えるはずです。ビルに遮られずに北側に広がる植物園の巨木の樹冠を直接目の前に見るには高層部分でないと難しいでしょう。

多分販売時に各部屋の眺望シミュレーション画像を見せてくれると思います。

>>386 匿名さん
私は以下で調べました。これだと温室あたりは24.6mと出ましたね。
https://maps.gsi.go.jp/

>>387 匿名さん
リンク先の地理院地図でみると正門の門前は９.６mでそれほど差はないですね。最高点は第十中学校の近くのあたりが２５mほどでしたが、４mも誤差が出るのは謎ですね。

温室の並びには樹高が２０mから３０mある巨木の並木があり、5階からでも上の方は十分見えると思いますね。10階あたりならビルに遮られることなく、日中には植物園の緑の木々が南からの陽を反射してキラキラと輝いて美しいことでしょう。

マンション専用バスありますか？

>>389 マンション検討中さん
マンション専用バスは多分計画されないと思います。

目の前の千川通りには20分おきにBーぐる目白台・小日向ルートが、50分おきに都営バス上60系統が走っています。

500mほど歩きますが春日通りに出れば10分おきに都営バス都02系統が走っています。

>>242 匿名さん

坪単価で言うと800～1200万円くらいですかね。いずれにせよ、子供の学校の関係で買う予定ではいますが、、あまり安くても、治安悪くなって良くないと思いますし。

>>391 検討板ユーザーさん
どうだろうねえ、今販売中のシティテラス文京小石川（坪単価500万台）とかピアース文京小石川（坪単価600万台）の事例を考えると、より駅から遠い定借であることと大規模分譲プレミアムがつくことなどを勘案すると坪600台後半から700台前半といったところでは。800は超えない気がする。

>>391 検討板ユーザーさん
800未満だと治安が悪くなるというご認識なのですね
世の中の大半の方はそういう家にお住まいだと思いますが

>>391 検討板ユーザーさん

坪800～とかになってしまうと、逆に民度の懸念が出てくるようですよ。
理由としては、日本人がなかなか買えなくて、外国（特に中国）の方が増えてしまうからで、現在の港区のタワマンとかで問題になっています。
この800～1200というのは、周辺住戸との乖離も大きく、本物件は定借でもあるのであり得ないですし、上記の理由で民度の観点からも望ましくないと思います。
万が一、坪800～1200となるようであれば、自分は撤退します。

皆さん妄想するのは結構ですが、現実も見つめましょうね。
https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/tsubo/bunkyo/

このあたりがベンチマークでしょうね。https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0040441/

>>390 匿名さん
専用シャトルバス運行ですよ

>>397 匿名さん
決まったのですか？

>>397 匿名さん
まだHPも公開されていないのに気の早い話だな。
シャトルバス走らせるのはいいけれどバス停どうするんだろうね。後楽園には駅前ロータリーがないし、区役所の車寄せは使えないと思うけど。さらに運営コスト的にどうなのかなという気がする。

葛西のリビオシティで実証実験をやっていたと思ったが（FRECRU)
https://sumai.nskre.co.jp/lifedesignlab/casestudy/adastria/

https://japan.cnet.com/article/35149744/

1日300人利用するかどうかが鍵だね。

>>400 匿名さん
オンデマンドなんですね

>>399 匿名さん
xで2/22発表の物件ホームページ見ました

スーパーはどこだろう

>>402 匿名さん
なんかミスなのかわざとなのかは知らないがフライングで公開したみたいだね
パークホームズ文京小石川ヒルテラスの時みたいだな

ホームページをフライングでXでポストしてしまうってどういうことなんでしょうね？

最近のインフルエンサーマーケティングでありがちですが、
もともとホームページオープン時に宣伝することを依頼されていたものの、そのオープン日時を間違って伝えられていた、という感じでしょうか。

もし宣伝なら　♯PR　ぐらい入れてほしいものです。

この投稿時点で「リビオシティ文京小石川」のサイトのURLは公開されてしまっていて中身空っぽです。これは運営のミスじゃないかなぁ。

いずれにしても近日公開なのでは。

>>407 名無しさん
ただポンと後悔するよりも注目を集めたのは間違いない

都営バスがあるから専用バスはないかと思ったのですが、葛西では都営バス＋専用バスなのですね

>>399 匿名さん
駅で待たないダイヤにするんだと思います。

単純に思うのですが、ここ駅遠くないですか。
駅に行くまでバスを使うとか15分以上歩くとか。
習い事行くにもスーパー行くにも、遊びに行くにも。
駅に着いてしまえばいいんですが…。
検討される方は全く気にならないということですかね。

>>410 マンション検討中さん
駅前立地より安くなればOKです

>>410 マンション検討中さん

普段の生活だけなら、駅まで行く必要はなさそうです。例えばミニスーパーならすぐ近くにまいばすけっとがあり、ちゃんとしたスーパーも徒歩10分内に三徳があります。

駅に用があるのは、通勤や行楽の場合でしょうか。この物件に限らず、文京区内は駅中心じゃないんですよ。

文京区は都会の田舎……。資金のある方は車。
駅へは自転車で。

この物件の駐車場は何台分確保されるんでしょうね。

リンク先の記事に配棟計画の図が見れるけれど、中庭部分の地下が駐車場になるかもしれないね。

https://seges.jp/site/C2302.html

>>414 口コミ知りたいさん
機械式で108台、平置きは4台ありますが、このうち来客用になるものもあるのかもしれません。

>>410 マンション検討中さん
セブンイレブンの辺りから駅までの距離をグーグルマップで計測すると

白山＝800m＝徒歩10分
茗荷谷＝1.0km＝徒歩13分
後楽園（8番）＝1.0km＝徒歩13分

となるので「15分以上」歩くは言い過ぎかも。

駐車場は恐らく機械式108台が住民用、平置き4台が身障者兼来客用になりそうな気がします。

普通のマンションで機械式が来客用というのは聞いたことがないような。

>>418 匿名さん
エルアージュ小石川にはクイーンズ伊勢丹の買い物客が地下の機械式駐車場に停めているので、そういう用途のことを言っているのでは。

ここに出来るのは小さな店舗が1つだけ、だった気がしたので。