（仮称）東品川二丁目計画 - 天王洲アイルBond Street

>>1020 匿名さん
リビオタワー品川よりは安いですよ。
このあたりは、品川駅からの距離だけでほぼ序列が決まっているようです。高輪ＧＷに近いのは加点できるが、天王洲アイルに近いのはほとんど加点されない。天王洲アイルに一番近く贅沢仕様のシーフォートタワーが安いのか根拠の１つ。
さて、豊海タワーとの比較。
規模や眺望は勝負にならないぐらい負け。
中央区豊海アドレスと品川区東品川アドレス、どっちに住みたい人が多いかな。
都心通勤の利便性は電車ならいい勝負だとおもうが、タクシーまで含めると負け。
豊海に住みたい理由は周りと比較して安いぐらいだけど（失礼）、ココ（東品川や天王洲アイル）は住みたい理由がたくさんありそう。

まあ、そんなに高くはならないでしょう。同じ価格なら品川駅に近い物件と勝負にならないので。

てか
これからはパナホームの時代
タワマンなんか震度７の地震が数回きた後に長周期振動が長時間揺れたら鉄骨が摩耗しガクンと折れてしまったりネジ曲がってしまうのを現実逃避しすぎてるよ。基本的にデベは売ったあとは知ったこっちゃないってことが皆どうして解らないのかねぇ…

>>1020 匿名さん

リビオタワーは余裕で坪700超えてくるの確定なので、さすがにそれはないかと。

リビオは坪500ぐらいじゃない？豊海や東品川の方が高いでしょう。

>>1021 評判気になるさん

おおむね同意なんだが、立地的に単純に東品川アドレスと見るだけではダメで、知る人ぞ知るひそかに人気の「天王洲アイル」の周囲ではない「天王洲アイル内」の運河沿いのオープンテラスに面したロケーションと言うのがかなり評価されると思います（この写真の右側に聳えることになる）。

インスタ映えするエモいエリア内に立地するロケーションなら多少高くても欲しい！という人は確実に出てくると思われます。

>>1024 匿名さん

リビオは坪500では絶対に無理です。坪700超えは確実です。計算してみましょう。

インスタ映えするのは豊洲や有明の方だと思う。この辺はダンプも多いし街並みも良くないですよ。

70㎡15000万なら坪700ですな

豊海や東品川の方が立地的には上でしょう。

>>1027 匿名さん

豊洲は刷らんけど、有明がインスタ映えする街で人気とか聞いたことないな。TVでも紹介された通り、少なくとも豊洲や有明よりは天王洲アイルははるかにインスタ映えエリアでしょう。

>>1029 匿名さん

確かに豊洲や有明よりは豊海や東品川の方が立地的には上。

>>1027 匿名さん

この辺にダンプなどいないよ。いい加減なこと書くなよ。

>>1025 匿名さん
ほぼ同じ立地のサンウッド、運河沿いでホテル同様サービスのシーフォートタワー、そんなに高くはないですよ。
おしゃれな立地には同意しますが、人通りが多く落ち着かない場所でもあります。眺望もたいしたことがない。タワマンとしては規模も小さいです。

近隣新築のジオよりは高いでしょうが、せいぜい2割ぐらいなのでは。（同時期販売と仮定して）

品川駅と高輪ＧＷに近いリビオタワー品川殿を超えることはないですよ。

と、書きましたが、天王洲アイル最寄り品川区のマンションの中では、フラッグシップになりそうですね。発表が楽しみです。

>>1033 マンション掲示板さん

そうなると3LDKで1億円切るくらいからとの予想ですか？

>>1034
3LDKは一億超えてくるかと。ジオの最終期が70未満の3LDKがギリ一億切ってたので。それにここは近隣に配られた図面見る限り3LDKは70-75くらいはありそうなので、グロスが少し重めになりそう。

誰かサンウッド天王洲タワーのこと話してたけど、天王洲アイルといえばサンウッド品川天王洲タワーが利回りとしてはキャピタルもインカムも最適に思う。シーフォートタワーよりサンウッドのほうがぶっちゃけ売却も賃貸も概ね言い値なまま賃貸もすぐに決まるし埋まるしキャピタルもインカムアゲインもどっちの領域でも稼働性が凄く高いから扱いやすい物件だよ

賃料もキャピタルゲインも有明の方が上でしょう。落ち目のエリアより臨海地下鉄の通るエリアを狙った方が良い。

>>1036 マンコミュファンさん

新築時なら良かっただろうが、今からだとどうなんでしゃうね。利回りは良くないでしょ。

天王洲の写真アップする人、例外なく加工が激しすぎるのやめてほしい...

>>1039 匿名さん

黙って削除依頼、アクセス禁止依頼が効果ありますよ。

>>1039 匿名さん

世の中に出回ってる風景写真、ほとんどすべて再度や輝度、色彩を調整したものばかりなので、そんなのいちいち噛みついても仕方ないでしょう。

>>1038 口コミ知りたいさん
そうなんだよ、それ、そこよ(笑)

資産価値とは何を持ってし良し悪しとするか！
そこに住むならハッキリ言って地価が上がっても税金が上がるだけで損得の話をしたら損！！
転売するなら、他にもスマイを持ってるってのが大前提だし賃貸なら高額で購入したら利回りは最悪なわけで、、
利回り拘るなら、、地価が高騰しそうな場所に建つ物件をいいかに高騰する直前に仕込むかが勝負！！
最近のように高くなってきちゃった天王洲アイルや品川エリアを今更購入しても利回りってとこでは最悪ってことです。。
天王洲アイルはサンウッド品川天王洲タワーが売り出されてた時点での時価は280万円(投資人生で、こんなに買いだと思った案件は千葉県以来でしたわ)！！
サンウッド品川天王洲タワーの現在の地価はおおよそ400ぐらい、、
買った時期が良かったから十分に稼がせて貰った、、
それでまだまだ稼げそう！！
天王洲アイルや品川エリアでのマンションを低価格で仕込めて(たった十年程度で)人気エリアとなって賃貸で言い値で回し続けそう、、まさに利回り良し
それに転売して(もう十分稼いで)購入時の4割増しで売却できそうだし、、
17年間ずっと賃貸を続け
住人層にも恵まれてたお陰で支出も大したことがなく、、
じつに優良物件だったと思う。
だから
いかに安い(今後さらに相場が短期間で跳ね上がるかを予測して)良い場所を安いタイミングに仕込しめるかが勝負。

ですが、ここ最近
こうも値上がりしてしまっては時価が今後上がったとしても差益を莫大に出す程の差益幅が拡げるまでには時間もかかりそうだし賃貸相場だってすぐには上がらない、、
しかも地価や資材費用が高騰して高価格な昨今はどこを買っても得はしなさそう！！
正直どこの物件を買っても、そもそも利回りが悪い！！

晴海や有明みたいな臨海地下鉄の通るエリアはまだまだ上がりそうな気がしますよ。

>>1043 匿名さん
十年で3割のキャピタルがないと投機的な値打不足だし魅力不足！！
賃貸で稼働させるんであれば、よっぽどな低学購入でなきゃ利回りも良くないし魅力不足になるし値打ち不足かと。。

とく有明や豊洲なんかは二十～十五年まえくらいに仕込んだ人なら勝ち組だし、、賃貸で持ってて稼働中だったとしたら高利回りだったかとも思います！！

品川エリアや天王洲アイル近辺にしても同様なことが言えますが、、
あまりにも昔に買った人は何も無さすぎて人気もブランド力もなく投機的には無意味だし、、
かといって最近買う人は高額になりそうで投機的なメリットとしては見いだせにくいかと思うから、、

永住ってことなら良いのかもしれませんね

>>1043 匿名さん

臨海地下鉄はまだ決まってもいないし、決まっても開通するんは数十年後。
そんな気の遠くなる話には付き合いきれません。

>>1045 匿名さん

投資するならそういう未開の場所がいいでしょう。
ココは、この地域が好きで、実際に住む人に買って欲しいな。

>>1046 口コミ知りたいさん
未開過ぎると利回りが無いからダメ！！未開レベル場所を買うのはデベロッパー規模！！
だから上向きのレールに乗っかった場所とタイミングを見極めないとインカムもキャピタルも見込めず！！

なので20念くらい前に天王洲アイルや品川エリヤ、晴海、有明、豊洲エリアの購入者が投資としては勝ち組だったってことなんです！！

>>1047 名無しさん

投資するなら中古の方がいいよ。新築プレミアムの分が無駄。
新築は実需向きです。

>>1048 通りがかりさん

一般論としてはね。
でも今は新築の方が値付けはまとも、妥当性が高い。
中古は駄目だね。素人が欲張って非常識な値段付けてる。でも事情を知らず焦ってる別の素人が買っちゃうものだから、それが相場みたいになっちゃってるけど持続性がない。こういう時期には素人は中古には手を出さない方がいいですよ。

ここって27年竣工ならそろそろ販売開始じゃないの？サイトは夏くらいにはできるか？

液状化エリアに近いこともあって、この辺の中古は震災リスクもある。買うなら新築が良いですよ。

>>1048 通りがかりさん
それは仰っしゃるとおり！新築直後でいかに安く良い場所にある良き物件を仕込めるかが決めてですね！

>>1049 マンション検討中さん
そんな駆け引きで損する人はそもそも住居として所有するタイプな人達、、投資慣れしてたら中古を売り手が都合よいように駆け引きしてきて額なんかじゃ取引しませんし、それでも買う場合は、その後の回収によっぽど根拠がある時です！

新築は投資に向かないってのは本当に(パターンにもよるけど)その通り！物件が建つ前とかに転がすかとかですな

中古は震災リスクが怖くないですか？特に地盤が弱い土地のタワマンとか過去の震災のダメージも蓄積されてますよ。

>>1054 匿名さん

そんなん気にする人はマンション自体を買わない方が良い。

耐震面を考えても設計が古い物件は避けた方が良い。立地が良ければ万が一建物が倒壊しても土地の価値が残るが、立地が悪いとそれも期待できない。

投資を目的とするなら
利回り重視のインカムゲイン狙い新築はほぼアホ
場所が既にオフィス街でも学校やスーパーが多い庶民地域でもどっちでも良いけど、、どっちか多いうえ周りに競合する物件が少ないとこを選ぶのがインカムゲイン狙い

大規模修繕時期程度サイクルとかで売却のつもりいくキャピタル狙いでいくなら、まぁ初期費用が高くても売却時の成約で(築15年程度の段階で)四割超え程度で成約できることと、最低限開発構想があって、構想でなく計画段階になってるエリアであること(まさに湾岸エリアは、そこは値打ち)！！

そして避けるとこは
その目安として
まずは競合物件がいつ建ってもおかしくないような空き地やコインパーキングや、角地に古い低層ビルやマンションや戸建てがあるところ！！
そして古い工場や倉庫や昭和から有りそうな(そのうち何処かの企業に吸収合併されそうな)オフィスがあるとこと、、

とにかく資産価値とは何を持ってして資産価値とするかはオーナー次第！！

持ってる物件が一つだけでただ住むだけなら
正直いって時価とか安いほうが長く暮らすなら税金も安いし良いでしょうよ
ローン控除とかだってたしか十年でしょ？

わたしが抱えてる物件では
とにかくサンウッド品川天王洲タワーが仕込んだのが破格すぎてマジで美味しい思いさせてもらった。

安く仕込むのは常識だろうが
こんなに跳ね上がるとこは始めたから高額だが
豊洲や有明や天王洲や港南を15～20年前に仕込めたオーナーは近年ないほどなWINNERかと思う。

品川は実需で住んだらダメな土地でしょ。出身小学校で子供が差別されるよ。

実需の方、是非東品川にいらっしゃい。
・生活インフラが、まあまあ整ってます
・常識的な人が多いです（成金少ない、変な外人少ない、上品かつ庶民的、所得水準高め）
・勘違い上級国民はいません。（この掲示板で、港南や有明のタイプ）
・旧東海道や天王洲アイルや海上公園のイベントがたくさん、花火大会もあるよ。

住めば都といいますが、とてもいい場所ですよ。

>>1060 匿名さん

どういうこと？品川学園とか城南小学校とかレベル高いよ

>>1058 マンコミュファンさん

天王洲戸建さん

>>1061 匿名さん

同意。。
東品川はいいですね

やっと資材の搬入始まったな

本格的に着工した模様。パースが公開されるのも時間の問題か。

最近の三井の売り方だと他の販売と時期をずらすから、夏頃HP公開、秋頃モデルルーム、年末販売の流れになる思う
販売戸数も特別多くないから、状況次第で後ろ倒しにする戦略なんじゃないかな
リビオタワーと迷ってる人はリビオタワーにとりあえずチャレンジしたほうがいいよ

学区を考えたら東品川の方が断然良い。シニアや単身ならリビオでも良いかもしれないが。

蓋開けてみたらリビオタワーの安い部屋買えたじゃん！みたいなのはありそうだな～
多少高くてもここは買いたいけどね

郵船ビルの敷地も100%三菱が地上げしおわってて、天王洲の青図面を見るとタワマンだけ外され他は殆どが再開予定地に。
東京モノレール駅も現在の野村ビル(JAL本社)跡地に(りんかい線と縦導線で)設置する様子だし面白いねサウスエリアは。

>>1071 eマンションさん
野村ビル(JAL本社)「跡地」って、建て替えるの？
1990年代半ばだから、そこまで古くないのでは？駅と接続部分を増築っていうこと？

ガセネタ？
そんな図面どこにあるの

>>1071 eマンションさん

お久しぶり、天王洲戸建さん。