先日MRを見に行った者です。
線路沿い、県道沿いであることは分かっていたのですが、その他にハザードマップで浸水想定区域に当たることと、日当たりについては皆様どのようにお考えですか？
都川は平成のはじめまで度々はん濫していたようですが、千葉中央駅の辺りまで水没していたのでしょうか？よろしくお願いします。
>>1520 水害、液状化の両面においてリスクは低めだと理解しました。三越跡地の液状化リスクは私は取りません。水害についての現実的なリスク、マンホールが集中豪雨で氾濫し、低立地に流れ込む現象により半地下住居の大きなリスクや高台にあっても低位な立地、若しくは坂に面し水の流れが押し寄せそうな物件は安くてもしんどいです。
上はもう完売してる7８戸の小規模マンション、一方パークホームズ千葉はいい部屋はもう売れてしまって残ってる部屋が円安及びインフレでかなり安く見える２５３戸の大型マンション。
比べようがない。選択肢は残ってる部屋を買うか買わないかだけですな。
側面の4階より上が単一色で単調で。側面は千葉中央駅の方から目に入って目立つので、もう少しデザインを工夫して欲しかったなと。
1DK 60戸 2LDK 42戸 3LDK 137戸 4LDK 14戸｡ 1DKと2LDKで約4割を占める。賃貸で出てるのはこの４割がメイン。６割のファミリー向け物件は賃貸よりも実需がメイン。今残ってる部屋は1DKがおおいいのかな。
>>1529 検討板ユーザーさん
改めて住戸のタイプ別の戸数を見ると、このマンションはシングルやDINKS向けの1DKと2LDKの割合が高いことに気づかされました。特に1DKの戸数が非常に多く、東京都心レベルの多さに感じました。
ここの販売が伸び悩んでいるのは、単純にこの地域のニーズ（ファミリー向けニーズが高い）と販売している住戸タイプ（シングル、DINKS向けの供給数が多い）のミスマッチが主たる原因ではないでしょうか。もちろんファミリー向けでも売れ残っている住戸はあるでしょうが、ひょっと売れ残っている住戸はファミリー向けより1DKと2LDKの方が多かったりするのでしょうか。そうであればこの説が妥当かどうかわかるのですがね。
販売伸び悩んでると思ってるのは 実は勘違いなのかもですね、253戸もあるし,
エクセレント、デュオヒルズは1LDK から3ldkを販売しており完売している。
戸数が多いからここが売れ残っているわけではないと思う。周りと比べて魅力にかける。
>>1532 匿名さん
エクセレント、デュオヒルズの１Lは、60戸もなかったのではないでしょうか。
今販売中で人気の高いエクセレントザタワーも1Lがあるがそれでも30戸ぐらいで全販売戸数の10％以下で、そんなエクセレントザタワーでさえもファミリー向けの販売が好調で売り出しを進めていますが、1Lの引きはそれほど強くなく売り出しは後ろ倒しされてきました。
同じく現在販売中で千葉駅に最も近いグラディスに至っては1Lの間取りすらありません。また若干エリアは違いますが同じ千葉市内の海浜幕張のベイパークでも1Lは存在せず、2Lが少しあり、3Lや4Lが大半です。
こうやってみるとやはり千葉での需要の中心は3Lや4Lのファミリータイプで、1Lや2Lの需要が少ないと考えられます。そんな中でここは都心並みの割合で住戸タイプを供給してしまったので需給バランスが悪く、そのために完売まで時間がかかっているというのが個人的な想像です。
マンマニさんの評価がとにかく厳しかった・・・
完成後はマンション側面が団地みたいなデザインが目についてしまいます。
完成前の完成予想CGで側面まで見る人はいないでしょうから。。。
>>1533 周辺住民さん
あと、加えるなら、1DK、1LDKは間取り良くないですよねー。細長いというか何となく見映えが悪いというか。ファミリーを中心とした構造の中に単身者用の間取りを多くしたから。投資用でもファミリーでもいけますよ的なコンセプトが裏目に出たか。
採算面を優先させたかったんでしょう。
まあでも全部売り切るでしょね、値下げせず。今は売り手市場だから
検討者にとってデメリットでしかない青田売りをするのは建設中に販売して、竣工と同時に引き渡して代金回収ってのが売る側の目論見。売り手市場なのに完成在庫って、それだけでどういうことかわかるでしょ。
新築時点ですら売れない物件、中途転売することになったらきついよ。
長期的にみれば修繕費などはこのような大規模マンションは小中規模に比べてかなりお得｡小中規模マンションと大規模マンションの差は大きい｡
今はここの1DKが賃貸市場に何軒か出回っていて次の投資家が様子見｡これらが,部屋の大きさや階数によるけど,月10から12万円で賃貸で決まりだすと次の投資家が買いだすはず｡
この界隈は千葉駅周辺も含めて3LDK賃貸物件が不足っぽい｡在宅勤務で3LDKが人気なのかな｡
投資期待って・・・。投資対象にされると賃貸住民がトラブルリスク。まあ、小さい部屋作ってる時点でデベも共犯者だけど。
>>1549 名無しさん
SUUMO見ると多数掲載中なので、若干動き鈍そうです。
賃料厳しいのか、飽和状態なのか、賃貸シーズン過ぎたからか分かりませんが、早く入居決まるといいですね。
ちょっと団地感があるのは外壁がタイルじゃなくて、吹き付けだからか。。。
吹き付けとタイルで大規模修繕工事のコストは変わるのでしょうか？？
>>1551 匿名さん
塗装っぽいですね。タイルは落下の恐れがあるため13年以内にタイル打診検査をしなくてはならないみたいですが、塗装だと大規模修繕を延ばせる（延ばすのがよいかは別として）ので、もしかすると将来の修繕には有利なのかもしれません。
スレ違いですが疑問なことがあって、、、千葉セントラルタワーは2009年2月竣工、外壁タイルで13年超えてしまっているのに修繕が始まっていないのはどうしてでしょうか？違反している、タイル落下して事故が起こってしまったら業務上過失の可能性はないのでしょうかね？
外壁はタイルの方が耐久性があるので建物のメンテナンスコストを大幅に抑えられると考えておりましたが、違うのでしょうか。
よくタイルの外壁はメンテナンスフリーと聞いていたのでちょっと意外な情報でした。
吹付は風雨にさらされると色あせて残念な感じになる。大規模修繕ごとの全面塗り替えは必須。
タイルは部分的に交換可能なので、クラックや剥離の状況次第。施工に依存する部分があるので寿命を考慮しているかを要確認。
>>1553 匿名さん
マンションではないですが、公共の施設でタイル部分が横2m×縦２ｍくらい剥がれていた建物（もちろんロープで人が入れないように囲ってましたが）を見たことがあります。築10年弱で、恐らくまだ10年の打診義務に引っかかっていないようでした。
外壁タイルは1個1個丁寧に打診していく方法が修繕のときには必要なんではないんですかね？音がおかしい、一部でも浮いているものがあれば周りを電動のこぎりみたいなもので穴をあけて取り除いて、モルタルつけて、タイル張って という根気のいる作業を動画で見たことあります。
診断はできても貼替はどうだろうね。結局人力？
ここで外壁タイルの心配をして何になるのでしょうか？
外壁は外壁スレで議論しましょう｡マニアックすぎなのです。
間取りが色々あると世帯の違いでトラブルのもとになりそうな気がします。
最寄り駅が千葉駅、千葉中央駅なのに価格も高い。
間取り１ＤＫ・２ＬＤＫはコスパが悪そうだな。
>>1552 匿名さん
https://www.sumu-log.com/archives/41449/#zadankai-2
タイムリーに修繕の話が出てますね。この記事読むと、パークホームズ千葉は修繕に結構有利だと思いました。
読んでみるとセントラルタワーは本当は打診検査はしないといけないようです。
タイル等落下した時の損害はマンションの理事会が責任を持つようなこと書いてあります。逆梁やダイレクトウインドウの盲点は勉強になります。
>>1563 匿名さん
コスパは悪くないと思いますよ。
電車の音と設備のショボさが気になるかどうかの問題だと思います。
築浅中古も含めてここより安いマンションないですよね？
駅からめちゃくちゃ離れたら安くなりますけど。
エクセレントザタワーは思ってたより安く出してきましたけど、安いのは壁ドンの部屋ですし、エレベーター乗り換え必須で出入りに時間がかかる。
住民トラブルなんてどこでも起きるときは起きます。世帯の違いはほとんど関係ないないと思いますよ。
三井のリハウスが3ldkを当初価格の7%増しくらいで売りに出してますね
三井同士の経緯はよくわかりませんが、新築で売りに出てますね。ググってみてください
