東五反田二丁目第3地区再開発事業ってどうよ？

大崎・五反田でグランスカイとかパークタワーが分譲された頃は、単に地名をマンション名につけないのが流行りだった。五反田だからじゃなくて、他の湾岸地域もみんな同じ。ワールドシティタワーズとかその最たる例。

>>61 マンション検討中さん
それは違う
港南のマンションは、名称に品川はつけても港南はつけない。港南をつけたら売れない、売りにくいのが理由でしょう。五反田も港南ほどではないけどにたような感じ。住所が東五反田のマンションは、可能なら島津山、池田山、高輪台を名乗っている。名乗れない時は、大崎であったり東京サウスであったり五反田を感じさせない名称にしてきた。最近は五反田の地位が向上して少し流れが変わってきたかも

WCTが最寄り品川なのに品川という名称じゃない時点で論破されてますよ

>>62 匿名さん
確かに港南という表記からは、近所に汚れた川が流れていて地歴も悪く、治安に難がありそうなイメージがありますね
五反田もそれに近いということでしょうか
地元民にとっては東五反田は北品川と併せて高級住宅街の感覚もあるのですが、一般的ではないのかもしれませんね
この場所で池田山を名乗るのはちょっとやり過ぎでしょうか

そもそも隣が「オーバルコート大崎」って名乗ってるんだし、メインエントランスは北側だけど、目黒川沿い緑道にでる南側にも出入りできるようにするでしょ。そうすると御成橋渡れば大崎駅の方が近い。オフィス棟は、メインエントランスが目黒川側で、大崎駅には近いね。まあ、どちらにもでられるのでどっちでもいいんだけど、どう考えても一般的には五反田という名称のイメージは悪い。
　最も、再開発でオフィス棟と一体なので、新たな名称作るような気がしないでもないが。

>>63 匿名さん
GFTとかCMTもそうだけど港区湾岸は地名つけないタマワン多い
地名を意識させない方が区名で売れるからだとか

出自を隠す発想はあまり好ましくないですね
堂々と東五反田を謳ってもらいたいものです

躍起になって大崎か五反田か議論しているけど、マンション名なんてどうでもいいよ。マンションクラスタ（笑）はこういう本質じゃないところで、ウダウダ議論しているだけ。

ここは再開発進んで雰囲気もいいし二駅使えて全く問題なし。あとは、スペックと価格。

>>68 匿名さん
ブランズ一番町とかブランズ六本木レジ並みのスペックを期待するのは無理があるかな
ブランズタワー豊洲がいいとこなのかな

ここ解体も全く未着手ですが、いつ頃できるんでしょうね？

一応、2026年に竣工する予定みたいですね。
イマジカが移転して、解体をしてしまえば、公園と住宅棟は先に着手できると思うので、その流れを期待していますね。
ちょっと2026年は遠いんですよね、24、25年に住宅棟だけでもできたら最高。

>>71 マンション検討中さん
まだ、あと5年もかかるんだ
やっぱ白金のタワマンにしとくか

>>71 マンション検討中さん
5年後ですかー。販売が3年後とかだと市況もまた変わってそうですね。

六本木、渋谷、表参道のシンボリックなマンションは軒並み坪1000万円超のトレンドなので、ここも3年経つと600は超えてくるんじゃないですか。東急不動産は強気だと思いますよ

>>74 匿名さん

現在のパークシティ大崎ザタワーの中古相場が坪500前後です。さほど駅からの距離が変わらない再開発タワーなら、現時点売り出しでも、坪600でも妥当な感じじゃないでしょうか。仮に上昇相場が続くなら、坪660くらいになるかも。

西口のすみふタワーのほうがこちらより先に始まりそうですが、そこで周辺相場が引き上げられそうですね。
タワーはパークシティ大崎から10年ぶりだし周辺タワーからの買い替え需要も多そう。

>>76 eマンションさん
西口のスミフタワーでまずは600超えでしょうか
その頃には白金は800超えかもねー

パークシティ大崎ザタワーは、大崎と言っても御殿山でブランドもあるので、そこと比較するのは筋違いかもしれません。
グランスカイと比較するのが妥当だと思いますが、ここは結構長期で中古の在庫を抱える傾向があって実売価格はかなり低くなっていっています。
たとえこれから徐々にインフレ方向になったとしても、世帯年収の平均は寧ろ下がる予想なので、不動産は今がピークと考えられます。
サイクル的にも5年後は、ちょうど底を打ってくるようなイメージでいます。
デベロッパーはそれも踏まえると可能な限り早く販売を始めるべきですね。
そう考えると、ここは予想よりも安く買える可能性が高いと思います。
その時が来たら、参戦を考えてもいいかもしれません。

失礼。パークシティ大崎ザタワーは北品川アドレスなんですね。
うーん、やはり今の坪単価だったら、白金高輪の開発ラッシュに乗った方が絶対に賢明ですね。

>>75 匿名さん

ウエストシティタワーズが結構安いんだよね。
坪450くらい。内覧したけど住みたいとは思わなかったな。

なんか息苦しい感じがした。

大崎西口にはスミフの150m35階建タワーも出てきましたね
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1312/206/amp.index.html

こっちの方が眺望は抜けてるかな

>>80 匿名さん

大崎は、タワマン多いからね。パークシティとグラスカが人気ですね。

ちなみに、ここと同じ延床面積と高さ、戸数に近いタワーマンションが、ブリリアサウスタワー目黒なんですよ。
そう考えると、悪くないなぁと思いますね。
個人的には、700戸以上は息苦しいんですよね、実需で住む時に。
この辺は、水辺広場の雰囲気とかも素晴らしいし、商業施設も五反田も大崎も充実してるので、個人的には楽しみだし、前向きに検討しています。
あと、価格で言えば、私も3~5年後は底を打ってくると予想しています。
上がり続ける相場も、永続的な金融緩和もあり得ません。
いずれにしても、市況を見ながら新しい情報を楽しみに待ちます。

3-5年後には底を打つでなく、天井をつけるの書き間違いでは

>>79 販売関係者さん
パークシティは御殿山ではなく単に川沿いの低地ですよ・・。知ったかは恥ずかしいです。御殿山はパークシティから少し入ったまさに山の低層住宅街の地域です。ごっちゃにしてはダメですね。
あのあたりは昔は工場地域でした。

>>85 匿名さん
今は高級住宅街だから御殿山でいいと思うよ。横の小学校だって御殿山小学校だし、昔を語りだしたら、六本木ヒルズだって日ヶ窪団地だよ

>>86 評判気になるさん

おっしゃるとおり。ここの再開発やら、ソニー跡地やら、この辺りは、どんどん綺麗になっていく。山手線沿線でこの清潔感は、他にない。既に高級住宅街ですよ。駅遠で道が細く電柱だらけの高台より既に高いです。

いやいや。
綺麗になったからと言って勝手によその地名を名乗っちゃだめでしょ。御殿山は文字通り”山”だから御殿山なんですって。山の下のマンションが高台を名乗るなんて恥ずかしいです。

御殿山が高級住宅地だったのは環境が良かったからなんだよ。高台だからというより環境が良かったから高級だった。今は坂下も環境が良くなってるから、大崎の雰囲気は高級住宅街で間違いない。

これから目黒川沿いの桜がきれいな季節ですね。遊歩道も整備されてるし、いいところです。目黒駅近くまでいくと桜に韓流押しの提灯ついて変な感じですけど、この辺はそういうのもなく落ち着きます。

目黒川の桜と水辺を望むリビングからの光景が目に浮かんできますね
御殿山小に通う子供との幸せな暮らしをついつい思い描いてしまいます
まさに未来予想図II

日野学園でしょ、ここ。

>>91 匿名さん

ここは2丁目14なので、日野学園ですね。

「目黒川の桜と水辺を望むリビング」は、低層の南側になるんだけど、結構電車うるさいよ。窓閉めれば大丈夫だろうけど。
その「桜と水辺を望む」低層70㎡で、1億2?3千万ってとこかな。買える？


https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kodomo/kodomo-gakkou/kodomo-gak...



【御殿山小学校】　北品川　4丁目（全域）
　　　　　　　　　　　　　5丁目（全域）
　　　　　　　　　　　　　6丁目（全域）
　　　　　　　　　東五反田2丁目（16番～22番）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

【日野学園】　　　東五反田　1丁目（全域）
　　　　　　　　　　　　　　2丁目（1番～15番）
　　　　　　　　　　　　　　3丁目（全域）
　　　　　　　　　　　　　　5丁目（27番、28番）
　　　　　　　　　大崎　　　＊5丁目（2番）
　　　　　　　　　西五反田　1丁目（1番～10番）
　　　　　　　　　　　　　　2丁目（1番～21番）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

確かにここは電車の音が結構響くんですよね。
ルサンク大崎なんかは相当キツいんじゃなかろうか。
飛行機も文字通り真上を通過しますからね。
この辺は、最寄駅が五反田になるので、どうしても五反田に住んでると言ってしまうのだが、その時の相手の反応はそれぞれですね。
お笑い芸人の発言がこの辺の価値を毀損しているのは間違いない。
実際に、東急スクエアからグランスカイ方面に行く場合は、ルートによっては大人のお店を通らなきゃいけないところもファミリー層の評価を落としている。
だから、その辺も評価すると、そんなに高くならないんじゃないかな。
実際に西新宿周辺の地価を下げている要因はそれが一番だし。
デベも強気の価格は出しにくいはず。
土地をどれくらいで仕入れるかにもよるけど。
自分は購入するなら、実需で100平米くらいを狙っているので、少し願望も入っているのだけど。

>>94 マンション検討中さん
御殿山小でなく、山手線の音が聞こえ、五反田の歓楽街が通学ルートとなるのは親の立場からは、多少気が引けますな
御殿山小、線路脇でなく、大崎駅利用のパークシティ大崎の中古の方が無難なのかなぁ
中上層階はリビングから目黒川の水辺も桜も望めることだし

品川区は隣の学区に越境入学可能です。御殿山小学校へも希望出せば入れますよ。

築5年のパークシティ大崎が坪500超に対して、築10年超のルサンク、グランスカイ、プラウドタワー東五反田が坪450前後の中古相場ですね。
なので新築のここは坪600で決まりでおけ？

>>96 匿名さん
御殿山越境は空きがないと枠がありませんし、枠があっても抽選で倍率高いので、ギャンブルです。

小中一貫の日野学園は人気ですよ。あと、越境はそもそも難しいのと、越境を希望するにしてもは転校だと無理だから、子供の年齢と入居時のタイミングが合わないとダメですね。
五反田駅は横断歩道やら歩道橋やら動線が悪いから、大崎駅の方がストレスフリーだし、山手線始発とか路線も多いので利用価値が高い。まあ、これは両方使えるから、好きな方を使えばいいだけなので、他人がとやかく言うことではないですね。失礼。

>>99 匿名さん
日野学園は昔いじめ自殺があったりして評判良くないですよ。公立の小中一貫は教員の目が届かないので避けた方が良いです。だからみんな御殿山越境したがるのです。

>>99 匿名さん
公立小学校だと実際はサピックスとかで勉強させることになるので、どちらでもいい話。
駅は確かに好きな方を使うだけでよい。
あとは、眺望や間取りで選べばよいだけ。
問題は価格だね

>>100 匿名さん

ここらの人が日野避けて、みな御殿山希望するとか初耳。一方で日野に入りたいと越境希望多数なのに贅沢ですね。小中一貫もマイナスなのですね。自分のこどものが入学してた頃と時代が違うのかな？情報をアップデートしないと。皆さん、そうらしいので100の方の言うことを聞きましょう。

越境入学の数は公表されてるので、嘘はバレますよ。

調べてみましたがここ2年は日野も御殿山も定員オーバーで越境不可ですね。

やっぱり御殿山小区域のパークシティ大崎の中古の方がよさそうだな
奥さんは子供の学区にうるさいでしょ
でもパークコートでない点がちょっと気になるかな

パークシティ大崎の居住者が参戦して、パークシティに乗っ取られてますね。あそこは三井のタワマン の中でも開口部が狭く、仕様が低いことで有名なので、買い替えニーズが高いことはよくわかりますが。

しかし自分たちを御殿山住民と見做しているのは少し笑えますね、

随分、ひねくれたら見方ですね。中古相場は、新築相場に遅れて追従するから、ある程度、最近の新築相場を反映している。大崎の中古相場では、パークシティ大崎ザタワーがNo1だから、ここで話題になるのは自然。

管理組合で名称をパークシティ大崎からパークコート御殿山に変えてみて、中古価格に影響がでるかどうか検討すべきだよな
御殿山小の隣なんだから御殿山でいいし、住民もそれを望んでるんなら特別決議でも可決するでしょ

PC大崎はスペックが低いことで有名ですよ。
おまけに川沿いの低地なのに免震でもなかったコストカットマンションです。

https://mansion-madori.com/blog-entry-2155.html

ここ（ブランズタワー五反田？）はきちんとしたスペックにしてほしいです。

パークシティ大崎ザ・タワーは、この辺で一番値上がりしたマンションなんですが、逆に言えば、建物自体の価値はかなり低かったのは事実だと思います。
共有施設は立派に見えるのですが、パークコートを名乗らなかったのは、他の部分がコストカットだらけだからなのかもしれません。

PC大崎は屋上庭園とか御殿山小学区とか奥さん受けに全振りしてるのがプレミア価格の要因かと。

マンション検討中さん、熱心に連投してるけど、予算はいくらなの？そもそも買えるの？
高級マンションがよければ、わざわざ大崎で探さず、他にいくらでもあるでしょうに。

>>110 マンション検討中さん
コストカット自体は効率性と読み替えればそう悪いことではないのでは。
要は顧客である買い手が評価するかどうかで、その評価が中古流通価格として反映されているわけで、その流通価格が坪500万円超であるから、結果としては良いと思うよ。
ここは竹中が事業協力者で建物プランを入れているから、妙な小細工はしてない分、仕上げは東急不動産のセンス次第ということでしょう。

>>112 匿名さん
それでいうと、予算というのは、気に入ればいくらでも。
田舎に小さい投資用のマンションを複数棟持ってるんですが、恥ずかしながら自宅はこの辺の賃貸なんですよね。
そちらのレバレッジを最大限に効かせるために、2-3年は自宅を購入しない方針ですね。
実需として買うならこの辺がいいなぁと思ってまして、大崎西口に建つ予定のマンションも検討しています。

>>112 匿名さん
もしかしたら、私は連投はしていないので、別の「マンション検討中」さんですかね。
IPで対象とか判別できるんですかね。
別の人に対する質問だとしても、「買えるの？」という質問は匿名の場でもいかがなんでしょう。
買えないのに検討する人なんていないと思います。それに貴方よりも稼いでる人は、貴方が思うよりも多いものですよ。笑

>>114 マンション検討中さん
当面は大崎西口のスミフタワーとこちらの東急住宅棟の比較だな。
パークシティ大崎を意識して、免震構造、天カセエアコン、タンクレストイレ、リビング天井2.7m、食洗機、浄水器、ディスポーザー標準装備がスタートラインだろうな。
あとは駐車場や宅配ボックスでどこまでサービス充実を図るかですかね。

>>116 匿名さん
そうですね、着工・竣工時期も重なってくるので、そこがベンチマークとなってくると思います。
おっしゃる通りのスペックがスタートラインだと思います。
ブランズは最近だと豊洲が有名ですが、まだまだ高級タワーとしての知名度が低いので、デベロッパーにはここで本気を見せてほしいです。
五反田には東急スクエアもあるので、東急のブランディング戦略に期待ですね。
気になるのが大崎西口の方は地下3階と記載されているのですが、こちらは地下に関する記載が無いのですよね。計画書を見るに車の動線は、日野学園方向からマンションに向かっているので、さすがに地下を通っての機械式になると思いますが、平置きが出来るかが個人的には少し気になります。

>>116 匿名さん

それだと免震と天井高以外、パークシティと同じじゃん。差をつけるなら、全室天カセ、主寝室床暖房、ミーレ食洗機、全熱交換換気、ジャクソン浴槽、折上げ天井くらいしないと。つまりザコート神宮外苑スペック。

>>118 匿名さん
神宮外苑スペックまでいけば、天井高が低く、壁掛けエアコンのブリリアタワー目黒の居住者から羨望の眼差しを受けるでしょう。
大崎西口は地下に3フロアあるなら1フロアくらい自走式駐車場にして住戸附設タイプにするかもね。
朝、急いでるのにもたもたしてるオヤジの後で機械式駐車場の前で10分とか待たされるとかマジありえないので。

パークシティの最大の残念ポイントは逆梁なのに賃貸仕様のサッシ高で中住戸は開放感が全くないことと、全室リビングインな点です。角部屋はよかったですよ。パークシティは外観や共有だけミエを貼ったハリボテマンソンです

どうでもいいけど今マンション高すぎて
ここ5年の上がり方見ると明らかにバブルの様に感じてしまう
か
え
な
い
涙

>>120 匿名さん
酸っぱい葡萄なだけじゃなくて？

ここってメグロマークと別のとこだったのですね、五反田周辺再開発多いですね

ここはまだまだ時間かかりそうですね。
解体が始まりそうな気配も無いですし。。。

大崎駅東口第四も計画進んでるらしいですね

>>124 評判気になるさん
参加組合員予定者が東急不動産に決定してるから、まもなく再開発組合が設立されるよ
東急不動産の保留床単価の条件がいいので合意形成は意外と早く進むから、取り壊し（権利変換認可）は来年夏くらいじゃない

目黒マークスよりこっちの方がいいかな？

目黒MARCの価格が参考になりそうですね

23年11月着工予定
27年5月竣工予定
https://www.decn.co.jp/?p=123830

>>128 eマンションさん
目黒マークは坪700前後のようですね。
ここ2年で15から20%マンション相場が上がってきてる感じだね

イマジカはどこに行くのだろう。。。

>>131 eマンションさん
オフィス棟だろ

外観イメージ出てますね。　https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2022/02/08/docume...

>>133 匿名さん

>>134 匿名さん
レジデンス棟かっこいいね
目黒MARCよりこっちの方が良さそう
同じ竹中だし

目黒マークは目黒価格だから高いんでしょ
目黒は何故かブランド力高いしね

ここは五反田大崎だから目黒マークよりは安くなると思う。坪600～650じゃないかな
大崎西口のやつが550～600と予想

大崎はタワマンや再開発のイメージ強いですが、タワマンはパークシティ以来の10年ぶりですね。

買い替え需要も結構あるんじゃないかな。

>>131 eマンションさん

竹芝の新ビル

五反田という文字見ただけで笑ってしまう

>>139 匿名さん

東五反田という住所は、わかる人にはわかる住所。(ここは、そこには含まれない東五反田だけど)

>>140 匿名さん
このあたりは、御殿山や池田山と名乗るにはギリギリのエリアだよね
なのでマンション名はブランズ東五反田なんじゃないかな
分譲単価はずばり坪650万と予想します

ブランズ目黒川ってのはどうよ？

東京都都市整備局
東五反田二丁目第３地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/sinagawagaiku...
報道発表資料　2022年02月08日
東五反田二丁目第３地区市街地再開発組合の設立を認可します
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2022/02/08/10.htm...

国税庁　法人番号公表サイト
東五反田二丁目第３地区市街地再開発組合
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

品川区　令和２年７月２０日
東五反田二丁目第３地区における都市計画の決定ならびに変更
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/contentshozon2020/04_168setumeisir...

イマジカ、去年のうちに竹芝に本社移転してた
いよいよ解体ですね

>>144 マンコミュファンさん
今日、建物解体説明会やってましたよ
いよいよ始まります
ここまでは順調にきましたね

分譲するタイミングの市況にもよるけど、西五反田アドレスの目黒MARCやアトラスタワーが650～700だよ。今の市況が続くと仮定したら最低でも750。現実的には770～850あたりに落ち着くんではと思うな。

>>146 マンション掲示板さん

アトラスより高いかなぁ。どうだろ。
アトラスや目黒マークも引っ張られて値上がりするかな。

>>147 評判気になるさん
それよりも、やはりアドレスでしょ　
西五反田よりは東五反田の方が明らかに上ですよ
坪単価750だろうと思うよ

原価はアトラスより高いだろうから高値更新前提でしょうね。
このあたりは近隣公立小学校に通わせたいファミリー層の底堅い実需もあるし、大規模開発計画もしばらく無さそうだし、じっくり売るんじゃないでしょうか。

購入を検討するのにあたり風の揺れが気になる。現在も近くに住んでおり風が吹きやすい地域。戸数が少ないのに高さがあり、その事が気になる

今のうちにプラウド五反田かっておいてからの住み替えでしょ

権利変換計画認可
https://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/1476/302/amp.index.html

囲いができて、いよいよ解体が始まりますね。

>>146 マンション掲示板さん

アトラスは700-725くらいよね
したらここは2027年度なら850-900くらいいっても違和感なくなるね。

こちらは第三日野小校区ですか？

>>155 マンション検討中さん
品川区ってある程度選択できるんじゃなかったっけ？

めちゃくちゃ楽しみにしてます！
坪850くらいかなぁ、、、
それで収まってくれればいいんだけども。

>>156 eマンションさん
三日野越境は倍率高くてまず無理。募集ゼロの年も多い。

本当のマンション検討者があえて実態から乖離した高単価を予想するメリットが浮かばない。
デベロッパーがこの掲示板で、市場調査をする事はよく知られているから、安易に騙されない方がいいと思う。
目黒ブランドを冠した目黒Marcですら、売れ行きがギリギリだった事を考えても、これから来るだろう金融引き締め、アメリカ金融危機を考えても、ここが平均坪単価600を上回る世界は想像できないな。
市況によっては、数年前の350水準に戻ってもなんらおかしくない。
城南メインで物件を死ぬほど見てきた自分としては、ここにそんなエッジはないと思う。
デベロッパーさん、バレバレだから、出ていってね。

>>159 マンション検討中さん

この掲示板で市場調査って、妄想激しくないですか？笑しかも、350ってお笑いレベルの予想。書いてる内容が全部くだらなすぎるので、あなたが出て行って欲しい。