ユトリシア（東習志野・その3）

一般的な事ですが、需要と供給が一致する価格が適正価格だと考えると、少なくとも今の定価が適正ではない事だけは確かですね。
販売開始後、数日で売り切れちゃうような物件は需要過多ですから、もう少し高い価格が適正値なのかもしれませんし、販竣工前までに値引きなしで売り切れるような物件であれば、もしかすると適正価格で販売していると言えるのかも知れません。
それに対してユトリシアの弐番街は販売開始から半年ほどの時間が経過しており、既に入居が開始されるタイミングにもかかわらず、半分以上が売れ残っている現状がありますから、明らかに供給過多であることは確かです。
また、五番街まで大量の物件が販売される予定があることも、供給過多をダブルで後押ししています。
となると、需給バランスから適正価格を算出するにあたっては、かなり強い値下げ圧力がかかることになり、今の定価より大幅に低い価格が導き出される事は間違いありません。
それが幾らになるのかは、みなさんがどの位の値段なら直ぐに買いたいと思えるのかという点が一番重要になりますし、それ以外にはありません。ただ、その需要側の求める価格が供給側の損益分岐点を下回る場合、容易に売買が成立しない可能性もあります。
不動産の場合、建物を建ててしまっている以上は、売り手側がなんとかしなくてはなりません。
需要過多の場合は売り手が買い手を選べますが、供給過多の場合は買い手を選ぶことができないのも同じ様に売り手の努力を要求する要因となります。
その場合、赤字を最小限に抑えて自分で売り切るか、営業コストなどにも負担感を感じてアウトレットに出してしまうか、はたまた賃貸に回すかのかの三通り程度が想定されます。
また、ユトリシアの場合は４と５を建てないという選択肢を採ることもできるでしょう。
一般的に、新築マンションの場合は粗利を三割程度乗せますから、粗利で考えた損益分岐点を下回るか否かは、同スペックで最初に値付けを行った一番街定価の七割程度を見込んでおけば良いと考えられます。
つまり、一番街から二番街にかけては坪単価で13パーセント程度の割引がありましたので、二番街の定価から15パーセント以上の値下げをしてしまうと、損益分岐点を下回ることになってしまいます。
需要側の求める価格が15パーセント以上の値下げを要求するのかどうか、つまり需給バランスが一致して売り切れる適正価格がどれくらいなのかは、損益分岐点とは別ですので、間違っても適正価格＝損益分岐点だとは認識しないでください。
適正価格が損益分岐点より高ければ、15パーセントに届かない範囲の値引きをするだけで、売り切ることができると思います。
反対に、適正価格が損益分岐点を下回るようなら、購入側の行動指標は売り手側の新戦略によって異なってくるでしょう。長くなりましたが、みなさんが幾らなら買うのかという意見を総合化したものが、適正価格を決める唯一絶対の基準です。