シティタワー葵ってどうですか？

>>621 匿名さん
情報ありがとうございます。どこが建てるか等の看板はありましたでしょうか？度々すみません。

>>623 検討板ユーザーさん

看板は出ていませんが、恐らくエスリードという関西のディベロッパーです。
名古屋市のcasbeeに申請がされてました。
財閥系であれば、こことの比較対象になりえたかもしれませんが…。

建物がかなり良い感じで建ってきましたね！
やはり、タワーは出来上がるといい感じ。
西向きも上の階は栄の眺望が見えて良さそう。
やはり、価格もここはかなりお手頃だし、完成したらもっと人気が出そうですね。

住友さんって、パースで見ると地味だなと思うけど、実物でみるとかっこいいところが多いですよね

確かに外観カッコいい(^^)
黒っぽいのが高級感ありますね。
完成したら、とても良いマンションになりそうですね。今、安めに買えてる人はラッキーかもですね。

価格上がりましたよね？6階の70平米で4800とかになっていますね。

そうですよ。最初からそういう話でしたよ。
ｂｙ購入者

葵も丸の内も最初の頃よりだいぶ値段上がってますよね

不動産は悩みすぎると
買えない人になりますよね。
只、マンション程度でしたら
東区なら購入価格で売れますからね。

もう価格上がっているんですね。
ちなみに75㎡はどのくらいで買えたのですか？

>>632 マンション検討中さん
B75で5500くらいでしたよ

>>633 名無しさん
ありがとうございます！
差し支えなければよいのですが中層階ですか？

>>634 マンション検討中さん
中層の下の方です！

>>635 名無しさん
ありがとうございます！

外観のお写真を拝見しました。
デザインは黒が基調で、最上層の2階のみが白になっているんですね。
公式サイトの完成予想CGでは見えていない部分がはっきり確認できて
ありがたいです。

こちらの3LDKは、もうぼちぼち売れてきてますでしょうか？

>>638 匿名さん
今年初めには9階以上の3LDKはほとんど残っていませんでしたよ。
ただ、販売期が変わっているので中低層になるかもしれませんが、新たに売られている物件もあるかもしれません。

>>639 匿名さん
そうなんですね。完全に出遅れました...

ありがとうございます。

想定よりだいぶ早めに完売するかもね。
住友は下の階までずっと同じ価格で下ろす会社だから実質値上げに見えるんだろうね。
まぁ、10階と2階が同じ価格ならさすがに10階がいいけど、この人気具合じゃ、そうなるかもね。

>>641 マンション検討中さん

都心マンションの中では植栽が豊かですし、周辺の雰囲気も良いので低層階でも価値は感じやすいでしょうね。営業さんから基本的に8階以下は竣工後の販売予定と聞きましたが、完成後の方が売りやすいのでしょう。すみふのダーク調のマンションは見栄えしますし。

最初の酷評は
何だったの 笑

すみふは建つと評価が変わることが多いですね

酷評は一部のアンチが頑張ってただけじゃないですかね。

酷評のおかげで販売価格を下げてくれたかもしれないので有り難いですね（笑）。
販売価格を下げたために周辺の中堅ディベロッパーの物件と価格が変わらなくなってしまい、それらの物件はかなり苦戦していると聞きます。
理由はわかりませんがレーベン葵は分譲中止になりました。

>642

単純に売れてないから時間かけてるだけ。すみふはいつものことだから最初からそう言ったスケジュール。

>>647 匿名さん
ショールームに行かれてないですよね？
販売中の部屋はほとんど売れてましたよ。

>648

売れる分売ってるからだよ。

>>649 匿名さん
？？
ごめんなさい。ちょっと仰っていることが理解できません。
売れていないのと、売れる分を売ってるとは意味が違う気がするのですが？
期分販売は今では当たり前ですし。
補足いただけますか？

売れる分を小出しにしてるから時間がかかってる。ただそれだけの事。

たくさん売れているように見せながら、小出し&期間延長延長でがんばってます。応援しましょう。

価格とは合ってない作りだと思うけどね。
他に売り出してる物件で良いのがないのも、時代の運が味方してるかと。

>>652 通りがかりさん

ショールームにも行ってなくて、営業にも会ってないでしょ？
行けば第1期での販売戸数も売れ行きも分かるのに…。状況を教えてくれますよ。

期分け販売で各期完売で人気のように見せかけて完成在庫ってのがすみふの得意技。今はその完売も遠い夢。

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。売れ行きは慎重に判断しないと。ただ、コロナの影響、特に第二波は誰にも読めないかな。

>>655 匿名さん
言い争うつもりもないので、これで終わりにしますが期分け販売なんかどこでもやってますし、ここは第1期でかなりの戸数を販売してました…。恐らくご存知ないのでしょうが。
今契約しても7月入居ですよ、ここ。売れてなければ3月末に入居させるでしょ。管理費も修繕費もディベロッパーが負担するのに。

第1期は、わずか30戸の販売じゃなかったでしたっけ。。

＞管理費も修繕費もディベロッパーが負担するのに。

すみふは完成物件も引き渡し渋りしてるんだよね。不思議。

>>659 匿名さん
総合マンションギャラリーを作ってるし、すみふの様々な物件を比較してもらいたいんだと思うよ。
そちらの方が新築の売れ行きが良くなるし、運営母体がしっかりしてるとそのような販売方法ができる。

こちらのマンションを検討しているものです。

近くまで実物を見に行ったのですが、マンションの外廊下を確認したところ写真のようにスカスカの縦型の柵になっていました。
(北側の弁当屋さん付近からズームして撮影してます)

これだと下からも丸見えですし、設備的に賃貸マンションのように感じますが、これはここから壁の様なものが工事で追加されるのでしょうか。

>>661 マンション検討中さん

なかなか外から見えない場所だと思いますが、よく撮りましたね（笑）。
モデルルーム見学の時に撮影した模型を確認してみると、透明なウォールはつけるようですね。
まぁ、建物の配置から外部からは廊下が見えないと思いますので、外からの視線はそれほど気にする必要はないかもしれませんね。

>>662 匿名さん
ありがとうございます。
透明な壁がつく予定なのですね。

この縦型の柵は安全面でも心配なのと、ひと昔前の賃貸マンションのように見えてしまいちょっとショックでした。
透明な壁でも良いですが普通に壁を作ってもらえたら良かったなぁと思います。

まぁ、仮に内廊下にすると、24時間空調管理を考えると管理費がざっくり月１万円ぐらい上がるからここは外廊下で良かったのではないでしょうか。
先日モデルルームで説明を受けましたが、ここの3LDKは管理費と修繕費合わせても激安の月／1.7万円程でしたのでやはり、通常のタワマン（3LDK）管理費＋修繕費で3万円くらいかな・・よりははるかに安くなってました。
あと、これから中にタワーパーキングがドンと入るから外からは見えないでしょうね。
ある意味、タワーパーキングが重なる階数は内廊下風になって悪くないかもしれないですね。

写真ありがとうございます。

それにしても団地感すげぇ。

>>663 マンション検討中さん
透明な壁がここから付くの？付けるなら、先に付けそうな気がするが…

メーターボックスにカバー？がついたらもう少しマシになりそうと思うんですけど、どうですかね？

高級感ないと悲しいですね

メガシティも上の画像みたいな感じだから、このままでは。
でも別によくないか？こんな部分。外廊下タワーの内側って
こんなもんだよ。いろいろ画像検索してみたら分かるよ。

売れてると他のマンション営業が頑張ってネガの書き込みをするが、それが逆に売れている証拠になってしまう。正直、ここは価格が安いので廊下がどうであろうと問題ないだろう。
外廊下も部屋の風通しが内廊下よりも断然良いから悪い部分だけではないしね♪
それにしてもここは住友なのに何故こんなに安いんだろうか。3LDKが5000万円切るなんて凄いけどね。

東向き低層階の極狭3LDKが4,800万で、どこをどう評価したら安いという評価が出来るのか、さっぱりわからない。

>>669 購入経験者さん
20階でこの廊下は危なくないか？隙間から物落ちたりしない？私は凄い危なく感じてしまう。

シティタワー品川のような外廊下ならありだが…

>>661 マンション検討中さん

茶屋ヶ坂のメガシティも
同じ仕様だったと思いますよ

廊下が柵だから安くコストダウン
できたんじゃないでしょうか？

東区葵の立地を求めるか
外観のリッチを求めるか
意見が分かれそうですね

その通りで高層階の外廊下は風も雨も強いし、端的に怖かったです

外廊下の縦格子なんて、たいしたコストダウンにならないでしょ。透明なウォールの方が安いぐらいじゃない？
高層階で縦格子は怖いと思うけど、何で選んだんだろ…。

>>602 匿名さん
葵小学校は昨年度時点でもすでに校舎が足りなくて増築したので一気に子供が増えるとなると学区外通学も可能性はあるかもしれません。トワイライトスクールはありますが、放課後しっかり面倒見てもらいたければ学童保育です。ですが、学童保育が葵小学校は1カ所しかなくパンパンで断られることもあります。

では、ここより安い新築タワーマンションはどこですか？流石にないでしょう。

外廊下の格子が気になり、営業に以前質問しましたが、透明な壁を作るとは聞きませんでした。
その方は、鉄格子にしたのは、中央に駐車場を建てると壁だと風通しが悪くなるため、とは言っていました。特に、西側の棟は駐車場が接近しており、開放感がなくなるとか…。
後は、廊下は広めに作っているため、高所恐怖症でも大丈夫なのでは…と。
実物を見ていないので何とも言えませんが、実際はどうなんでしょう？

>>676 匿名さん

透明なウォールはガラス？プラスチック？なんでしょうか？
知識ないため教えて下さい。

>>676 匿名さん
鉄筋コンクリートと鉄の柵を比較して
コストダウンと書きました。

前に住んでた賃貸は鉄の柵で
大雨時に床が酷い水浸しでよく滑ってました。
また錆もあり外観よくなかったです

賃貸ではよく見た鉄の柵で
ここ最近の新築マンションでは見ないため
賃貸同様の仕様にしてコストダウンと思いました。

設備面で色々と比較しておりましたが、この記事ですと外廊下の縦型の柵は最低ランクみたいですね。
https://www.sumu-log.com/archives/16820/

確かに外から丸見えで、見た目も安いっぽいかも。それと雨の日は廊下が濡れるのは間違いないと思います…

>>682 マンション検討中さん

記事にあるスカスカの縦格子には笑いました。

>>676 匿名さんの言われる
たいしたコストダウンにならない縦格子を
どうして採用したんでしょうかね？

大したコストカットにはならないのになぜ格子にしたか、頑張って好意的な理由を推察してみます。

写真に写ってるメーター類にカバーがされるのであれば、もしかしたらあえて見える作りにするために、格子にしてるのかもしれないと思いました。
廊下側の壁面もバルコニー側の色と合わせた色で仕上げてありますし。
完成した姿を見ないとなんとも言えませんけど。

あと、透明ウォールは模型制作上の素材なだけで、実際の物件にははられないのではないかと思います。

雨降ったら、この外廊下は危ないね。
まぁ、廊下の幅がどれくらいかにもよるけど。

柵は大規模修繕のときにでも直した方がいいんじゃないかな？

通気は良さそう

掃除がしやすいですね。
そもそも、この物件に関しては外部から外廊下が見えないので、外観は気にしなくても良いとか…。
それでもモヤモヤする（笑）

私の場合は物件を選ぶ時の判断材料には入らないけど、「えー、なんでー？？」とはなる。

タワーパーキングの入出庫は何箇所あるんでしょうか？

284台だと朝の通勤時に大行列しそうで怖い。
土日の家族でお出かけも大行列しそう。

あとは車の入庫と出庫のどちらが先かで
揉めなきゃいいですけど。

>>689 マンション検討中さん さん

タワーパーキングは3つなので3箇所かと思います。
284台といっても管理費算出で出した利用率は5割なのでそこまで多くはならないかもしれないですね。

あと、この立地で通勤に車を使う人は少ない気がします。

>690

管理費の算出に使う想定稼働率はそれを割ると赤字になるので硬い数字を設定してる。

すみふは数年売れ残る前提の販売から、想定稼働率高めに設定すると赤字確定。

>>691 匿名さん
栄近辺は車使わないかもしれませんが
豊田方面に勤務している人は車通勤してます。

この近辺に住んでいる会社の同僚と
取引先の人は車通勤でした。
また2台持ちされてる家庭も多いと小学校ではよく耳にします。ここはどうなりますかね？

>>692 匿名さん

営業さんは未入居分の駐車場も押さえて、その分はすみふが払うって言ってましたよ。

>694

それ、販売に使う分だけでしょ。騙されないようにしないと。

>>695 匿名さん
想定稼働率までの未入居分は払うという意味ですかね？

>696

使ってない駐車場の利用料払ったら住民に対する利益供与になる。実際にそれやったら株主に突っ込まれる。

>>697 匿名さん
いや、ディベロッパーも今後の購入者のために駐車場の権利を取得し、入居までは駐車場代を払い続けるんですよ。
また、未入居者分の管理費の積み立てが赤字にならないように管理費もディベロッパーが払いますよ。

管理費、修繕積立は区分所有法で所有者に支払い義務がある。未販売住戸の所有者は売主だから売主負担。違いが判るかな。

他社、営業のネガレスがかなり増えてきましたね。とても多いですね。
それだけ、ここにお客さんをたくさん取られてるんだろう。
人気物件の場合、この掲示板のレス数はかなりの数になる傾向があり、ここら名古屋でトップ3に入るレスの数。それにネガレスしてる他社営業は貢献してる事に気付かないのですかね。
本当に微妙なマンションであれば、誰もこの掲示版に、書き込みしないでしょうに。

>>701
検討してる人が多い物件だから様々な意見が出るのは仕方ないんじゃないかな。注目度が高いのは間違いないと思う。

だからこそ少し前にあった外廊下の柵の話とか、設備面での比較とかは話題になってもおかしくないと思う。

誰でもある程度の比較はするだろうし。
こういうのも他社のネガとか言ったら褒める部分の会話しかできなくなっちゃうよ。

>>701 マンション検討中さん

直近の書き込みが他社営業？
そんなに無茶苦茶な書き込みはないと思いますよ
的を得た内容だと思いますけどね。
購入後もこのまま平和なスレになればいいですね、

みなとアクスルや茶屋ヶ坂のメガシティのように戸数多いところはトラブルの書き込みをよく目にします。
立地のいい場所なので常識ある方々に住んでもらいたいです

外廊下が縦格子???
高層階、雨風大変？
下見ると怖い？

外廊下の黒い縦格子はシティテラス高岳、メガシティテラス、シティタワー丸の内も同様なので標準仕様でしょう。住友不動産はダーク調のデザインなので、コストダウンにもなるでしょうがデザインが理由だと思います。黒いコンクリートだと重すぎる。
ここの外廊下は外部からは見えませんけど。

>>705
最近の標準というか、コストダウンしていった結果、縦型スカスカの柵になっているだけでしょう。

街中のマンションの外廊下を見ればこの仕様がいかに少ないかよく分かります。

今は建築コストが高く、少し前に比べて設備にお金がかかってないのは仕方ないですが…
https://wangantower.com/?p=14892
この辺りも読めばよく分かります。

ポーチあるの有難い
ドア空ける時気をつけなくていいから

>>706 マンション検討中さん
縦格子からガラスウォールの外廊下にしたって、1戸あたり10万円も変わらないでしょうから、たいしたコストダウンにならないでしょ。プラウドのようにスロップシンクなくす方がよっぽどコストダウンになる。
単純にコストダウンのみで考える方が短絡的な気がするけど。

プラウドがスロップシンク省いたのはすごいね…

スロップシンク無しなら格子の方が
まだいいなあ。

ここの建物メリットは
ディスポーザー
スロップシンク
あと、梁が全く無い部屋の構造
駐車場がたくさんある

↑結構当たり前のようで
最近はそれが無くなってきてますよね。

やっぱり、低層階は住友不動産得意の値上げパターンになるっぽいね。これだけ売れてる感じみると、東京のタワーマンなどと一緒のパターンでしょうね。

昨日、栄のモデルルーム行きました。
コロナ対策できっちりテーブル卓にもパーテーションもされており、流石大手の対応だと感じました。
営業の方も丁寧に説明頂き、かなり好印象でした。
他にも何組も、検討客がいる感じで賑やかでした。
肝心の売れ具合もかなり部屋は埋まっており、今後販売する下の階は値上げされる感じなんでしょう。
けど、値上げした頃に買う人は実物見れる頃だろうからそれはそれでいいのかなと。このマンションも完成したらそうとうかっこいいから売れるんだろうな。
検討している部屋はやはり割安の東向きの10階あたり。一戸買っといても、今後値上げするだろうし、損はしないだろう。前の建物との距離も、かなり離れていて（マンションの周りが庭園みたいになるからより離れてるようです）、日当たり問題なさそうなので割と悪くなかったです。名古屋市内で何件かマンション見学しましたが、ここが立地、建物、価格のバランスが1番良いと感じました。

完成在庫ペースで好調って、すみふかな。

＞711

梁あるけどね。モデルルームは造作家具で隠してるだけ。

＞37.5 度以上のお客様はご入場をお断りさせていただきます

この対策は疑義があるみたいだね。数値基準ではなく熱がある人とすべきみたいだけど。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/aoi/private02.html
確かに梁が全くないですね。
カーテンボックスが普通出てるのに、そこも出てない。

＞718

ぷっ、大梁は部屋の外。梁が無かったら天井近くまでサッシ。扁平梁でもないからサッシ高もそれほどでないし。

寝室、しっかり梁出てるしね。角部屋はギロチン梁。

タワーパーキングは、駐車場希望者の状況からミドルルーフとハイルーフが入るタイプを増やすみたいですね。ここまで建設が進んでから変更するのは大変な気がするけどありがたい仕様変更。

確かに駐車場のハイルーフが増えるのはありがたい。
最近の新築マンションは駐車場が全体の30%から40%程しかなく、新築で買ったはいいものの、駐車場は周辺の月極を探して下さいパターンがめちゃくちゃ多い。
それに比べてここは駐車場が全体の80%もあるのでその心配がないのはかなりアツイと思う。
今車持ってなくて、将来的に買おうと考えてる人も、後からでも駐車場が取れるのもかなり魅力的だと思う。
また、忘れてはいけないのが仮に10年後に売却や賃貸に出す時に駐車場が空きありますで募集できるのは他のマンションには中々できない事なのでその部分はだいぶアドバンテージになるだろうね！

駐車場って足りなくても余っても問題になる。車離れの昨今、多いのがいいってわけじゃない。アンケートで駐車場利用希望の有無を取っているのでその結果の確認くらいはしないとね。

ハイルーフを増やすことによって駐車場数は少なくなると思うけど、それが丁度良い塩梅になりそうですね。管理費、修繕費の算出は利用率50%でしてるみたいだけど、名古屋であればそれは超えるでしょう。ファミリー層も多いでしょうし。

車必須の人がハイルーフ対応で駐車場少なくなって抽選に外れたら悲惨。販売開始してからの変更ってどうなんだろうね。

入居後だと共用部分の変更って管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。今回みたいな場合、契約者の同意取る必要があるような。

>>726 匿名さん
入居前ですからね…。
追加の重要事項説明で対応されます。
そして、中層階以下は基本的に竣工後の販売なので駐車場の抽選に今の購入者が外れる可能性は低いです。
仕様変更前はミドルルーフ、ハイルーフの駐車場希望者が外れる可能性はあったと思います。比率がそれほど大きくなかったので。

重要事項って対面の説明が必要だよね。そのために呼び出されるのもどうかと。

>>728 匿名さん

今回は書面と電話で対応されるみたいです。

>>714
東向き10階だと価格は？

＞729

重要事項って法律で対面が義務付けられてるはず。リモート対応できないんだよね。

>>731 匿名さん
いや、できるようになったんですよ。
↓日経の記事
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO59832790R00C20A6XQ1000

オンライン重説ができるのは大手ディベロッパーでは住友不動産だけなのですね。
このあたりはさすが。コロナ対策にもなるし。

>>732 匿名さん

間違った事実に対して懇切丁寧に教えてくれているのに、それに対しては一切リプがないですよね…。
他の物件スレでもそうですが物件に対して単にネガティブな印象を与えたい人は何が目的なんでしょうね。
他のディベロッパーの営業であればわかるのですが。

ここは売れているからレスが多い。
誰も興味がない売れない物件であれば、掲示板にすら見に行きもしない。他社もネガレス必死にするしね。

なので、ポジレスでもネガレスでも書き込み数が多いのは人気があるということ。

葵は人気があるのは、立地、価格のバランスが今回良いので売れている。設備も揃ってるし、この周辺であればここが1番良いのは間違いないだろう。特にCの東向きは割安なので、1番最初に完売するだろう。

ノリタケにできるマンションの価格が出ていますね。
同条件の部屋ですとほとんど価格が変わらないです。
名古屋に長く住んでいると新しいイオン隣接とはいえ西区の則武新町と東区の葵が同じ価格になるとは俄かには信じられない。
投資用ならまだしも住むとなると地盤、学区、周辺環境など比べるまでもないと思うのですが。
ノリタケが高いのか、ここが安いのか。興味深い。

>>736 マンション検討中さん
価格は土地取得の時期の違いですかね…

でも葵も散々、高い時期に取得してしまったと
言われていたんですけどねえ。
最終的にはこういう評価になりましたね。

今日散歩がてら見てみました。
大きいですね。
周辺環境も落ち着いた感じで良さそうでした。

>>737 検討板ユーザーさん
土地の取得は2016年から2017年頃ですから大きな値上がりの前ですね。
葵一丁目の公示価格で1.7倍、ここの路線価でも1.3倍にはなってますから、
これから土地を購入すると、このあたりも値上がりは避けられないでしょうね。
それでも、2017年のこのあたりの土地価格と今の則武新町周辺の土地価格は比較にならないぐらい違いますが・・。
ノリタケは高い印象です…。

>>740 マンション検討中さん
ノリタケの方が土地の取得は早いけど。
正式な売却時期はともかく、
売却決定は13年以前なはずだよ。
14年春には更地だったんで。

>>741 匿名さん
そうすると、ノリタケは値上がり前の土地取得なんですね。
土地は比較的安く購入できているとしたら、仕様が良いのか地盤工事にお金をかけたんですかね。

>>741 匿名さん
それだと土地代はかなり安いように思えるが、なんでこんなに高いんだ？

戸あたりの区分所有面積がノリタケは大きいんじゃない？　葵はタワー型だから小さい。結果、土地価格はトントンと想像した。

>>744 口コミ知りたいさん
そうかもしれないですね。ノリタケは自走式駐車場ですし。
タワーパーキングは修繕費などは高くなるけど土地代は安くなるのか。当たり前だけど。

ノリタケとの比較が出ていますが名古屋駅に徒歩圏内というよりは久屋大通公園中心に再開発された栄が徒歩圏内の方が個人的には魅力的に映りますね。
特に一本南の道を栄に歩く道は綺麗でした。

葵小学校の評判ってどうなんでしょうかね？この話題既出ですかね

>>747 マンション検討中さん
新栄町ですからね。
冷静になりましょう。

校区は錦通りより北、代官町あたりまで。いわゆる新栄の繁華街は入ってない

>>747 マンション検討中さん
教育関係者に聞いたところ、東区内では普通。ただ、東区全体のレベルが他区よりかなり高いので名古屋市全体ではもちろん良い。
特に学区としてレベルが高いのは、冨士中学、神丘中学、駒方中学学区とのことです。ただ、このレベルになると内申が取れなくて苦労するみたいです。

皆さんコメントありがとうございます。錦通北を見ると比較的新しいマンションが多く立っていますね。地元っ子というよりも他所から来た人の集まりって感じですかね

私も県外からです。グロスの価格で東向検討。隣のローレルと迷ってます

近くを通りがかりましたが南側のカバーも取れてました。
すみふのマンションはやっぱりデザインが良いですね。ダーク調でスタイリッシュ。
シティタワー久屋大通公園には及ばないけど。

ホームページのイメージより実物の方が良いけど、わざとやってるのかねー。

久屋大通りより洗練されてますよ。
私はこちらの方が絶対良いですね。
１０年位住む予定ですがシティタワー
のネームバリューがありますし。
完成後の売り出し買います。

私も植栽含めた外観はシティタワー久屋大通よりも素敵になると思います。
公開空地の植栽は周辺の都心マンションでは一つ抜けている印象があります。

残念、中学校が遠いです。

>>756 通りがかりさん
中学校は場所が遠いのと生徒の学力レベルが高いので内申を取るには厳しそうですね。
小学校はベストな距離ですが…。

写真撮ってきましたが、南側と西側の棟だとなぜか高さが違いますね。
同じ階でも南側のが少し高いのでマンション自体も高くなってます。理由でもあるんかな。

流石にシティータワー久屋大通の方が上だろ。ここは、長谷工の板状マンションをコの字形に並べた、エセタワー。

>>758 マンション検討中さん
西は19階までじゃなかったかな。

建ぺい率とかの制限で西側は高さ低いと思う

同じ階でも高さが微妙に違うのは不思議ですね。

マンションは建ぺい率と容積率以外にも「道路」「隣地」「北側」による高さの制限や
日影規制など様々な建築制限があるそうなので、気になる方は営業さんに聞いてみるといいかもしれません。

>>762 匿名さん
同じ階では高さは変わらないですよ。同じ階には他の棟に行く通路が通ってますので間違いないかと。
西の棟だけ19階建てです。

ライオンズタワー葵のような重厚感のあるマンションではないですな。

西棟と南棟の間を撮影してきました。
確かに実物だと同じ階でも少し高さが違う様に見えるね。

あと残念ながら外廊下は縦型の柵のままで透明な壁などは付いておらず。

手すりにこだわる方多いですね。購入者は最初に図面
貰ってるから何も思わないです。マンションに完璧は
ありませんよ。しかも昨今コストカットは必須課題ですから
ね。こんな見えないところにここまで執着しますかね　笑

同じ階で高さ違うなんてことあります？？
今日見てきましたけど、そんなことなかったと思いますよ。
手すりはたしかに壁になっている方が安心感ありますよね。
でも購入を決めたので今後のキャピタルゲインの値動きは興味あります。

西の棟は19階建て、他は20階建て。

低層階はいつ売り出すんでしょうか？竣工後？
低層でも気にしないので、安く出すか気になる。

営業の方が低層階は竣工後に出すと言っていましたよ。ただ、既に売り出している部屋を最近値上げしたところを見ると、あまり安くは出さないかもしれないですね。

値上げですか。確かに、値下げしすぎて売れすぎたと営業が言ってました。十二分に完成在庫を持つペースなのに。でも、それがスミフの売り方か。

建物が出来上がると、それなりに見映えもするし値上げしても売れる想定なんじゃないですかね。スミフは体力あるからそういう戦略をとってる。

>>772 マンション検討中さん
足元みていやな感じ。
ぼったくりやん。

企業側だって慈善事業してるわけじゃないからね。ぼったくりとは違う。高いと思えば買わなきゃ良いだけ。消費者は情報を集めて取捨選択すれば良い。

ここもそうですが名古屋のすみふ物件の価格は安いですよね？
東京ではもっと強気です。たぶん、名古屋でのブランド力を考慮しているのかと。
それに引き換え、野村は強気ですね。どこに建てても周辺相場より高い印象。
やっぱり地域におけるシェアの違いは大きいです。

そうですよね。
スミフは名古屋でのシェア拡大の為に今は価格を下げてでも売り出して行く必要があります。なので購入者からしたら、今はお得だと思います。名古屋でのスミフのシェアが上がってくれば、東京同様に強気な値段設定になると思います。

>>776 マンション検討中さん
同感です。
総合マンションギャラリー作った一つ目なので政策的な意味合いもありそうです。
そうでないと周辺にできる中堅ディベロッパーのマンションと同じ坪単価にはならないと思います。

そんなに安いかここ？坪単価230から程度でしょ。相場並かと。

スミフ物件が相場並みだから安いんですよ。
スミフは首都圏では相場より高く売り出します。

>>779 マンション検討中さん

そうなんですよね。
名古屋の高級物件はプラウドとグランドメゾンのイメージしかないから、そのような反応があるのだと思います。東京ではすみふは高いし、売れ残ってても値引きもしないと叩かれています。

すみふが首都圏で価格が高いのは、やっぱりシェアが高いからだと思う。
首都圏のマンション供給数は断トツ。

>777

個別モデルルームを作らずに共通モデルルームって耐震偽装したヒューザーのコストダウン手法。危険なにおいが。

>>782 匿名さん

野村もやってますけど…。

>783

赤信号みんなで渡れば怖くない、ですか。

すみふに限った事ではないっていうこっちゃ
そこで差別化はできないなー

>>785 マンション検討中さん
総合マンションギャラリーでは差別化にはならないですのね。ようやく名古屋で力を入れていこうという姿勢は垣間見えますが。
丸の内にもう一つ30階建てのタワーマンション作るみたいですね。

>>786 匿名さん
共通モデルルームだから怪しいとはならないってことですよ。名古屋に力を入れてるのは間違いない。
丸の内は条件的に私には合わなそうだったので、詳しく見てませんでした。

タワーパーキングの変更に関するお知らせが届いたけど、駐車場のトータル台数は変わりませんでした。タワーパーキングの構成と高さを変更して、ハイルーフ、ミドルルーフの台数を増やしていました。
仕様変更費用は住友不動産持ちになるのにかかわらず、変更を進めてくれたことに好感を覚えました。（もちろん売りやすくするためでもあると思いますが）

>>788 匿名さん
そうですよね。
3LDK、4LDKの部屋も多いため、ファミリー層の購入が予想されます。ハイルーフやミドルルーフが増える事はプラスですね。

>788

駐車場がネックで購入見送る人が多かっただけだからじゃない。すみふはそんな良心的じゃないよ。

>>790 匿名さん
そうだとしても対応した事は、プラスでしかないと思う。

需要をつかめてなかったのが駐車場だけならいいんだけどね。エリアの特徴をつかめてないのなら、入居してからあれってのもあるかもしれない。

>>790 匿名さん
抽選前の段階で駐車場がネックで見送る人はいないと思いますよ。そもそも都心マンションでは圧倒的に駐車場数が多いので。

駐車場に停められる車種を増やしてもらえたのは嬉しいですね。
ママ友の家ではほとんどがハイルーフ車所有なので、ファミリー世帯の検討が増えるんじゃないかと思います。
駐車場の数は足りなくなりそうですか？
もしマンションに空きがなければ近隣の駐車場を借りる事になりますか？

>>794 匿名さん
駐車場は都心マンションにしては珍しく戸数の8割ぐらいありますから駐車場が埋まることは無いと思います。ただ、ハイルーフに希望者が集中した場合はハイルーフの駐車場は借りれなくなる場合はあるかもしれません。

空きがなければ住人からクレームが入るし、空きがあれば管理費が赤字になるし、駐車場問題は難しいですよね。
将来住人が車を手放す事を考えれば、今足りないくらいがちょうどいいのかもしれません。

そうですね。
将来の車の所有率は今より確実に下がりますよね。今の20代30代は昔ほど車に執着ない。タクシーで事足りる。

ここ、値下げしてるって他社営業から聞いたんですが、ほんとうでしょうか？

>>798 評判気になるさん
すみふの物件が竣工前に値下げすることはないと思います。
他社営業が仰っているのは昨年8月頃の販売開始前に価格を下げたことではないでしょうか。（過去スレにあります）
私がすみふの営業から聞いたのは、価格を下げたことによって社内で安いって指摘が入ってしまったとのことです。

>794

モデルルームのアンケートで駐車場の利用希望の有無を確認してるから営業にその結果を確認。アンケートってこちらの情報をデベに渡すだけでなく、フィードバックを受けて利用しないと。

販売開始してからすみふが値下げしたらそれだけでニュースになるくらいの大ごと。売れなくても10年頑張っちゃう。

他の物件との2択で悩んでいたので、少しでも値引きしてもらえたらここで決めます！と伝えても、一切値引きはありませんでした（笑）。
ほんとうに下げないですよ、すみふは。

>>798 評判気になるさん
7月にマンションギャラリーに訪問したら、今年の2月に提示された価格よりも100?200万くらい値上げしてましたよ。営業によると売行きが想定より好調だとか。

ある意味値下げしないことは、既に購入した顧客にとっては信頼に繋がるし、リセールバリューが低下することを抑制する効果もあるから、一概に悪いことでは無い。

相手によって値下げしたり、しなかったりされたらたまらないわ。安易に値下げするような物件は価値が下がる。

値引きされない物件の方が安心して購入できますよね。
購入後に値引きを知ると気分が悪いですし・・。

値下げしてくれましたよ。百万ほど

>>807 マンション検討中さん
なんと・・・。
今度、担当の営業に対応の違いに関する理由を聞いてみます。

>>807 マンション検討中さん
よっぽどの理由がない限り、原則値引きしないはずですが。

>>807 マンション検討中さん
何か大変な理由があるんですよ。

>804

すみふ理論だね。長期売れ残りのほうがリセールバリューへの影響は大きい。

>>808 匿名さん

私も住友から値下げされたことあります。
部屋によるんじゃないでしょうか？

個別値下げは口外しないと念書書かされるみたいだから値下げ情報はどこまで信用できるか。少なくとも値下げしたら売れ行き変わるはずだけどそういった状況にはない。

>>812 匿名さん
もちろん値引きはあると思いますが竣工前での値引きは珍しいと思います。
最上階角部屋などの高価格帯の部屋とかなのでしょうかね。

>>807 マンション検討中さん
ここの物件での値引きとの認識でよろしいですか？

竣工前で値引くメリットがディベロッパーにはないからね。

>>811 匿名さん
なぜ売れ残るっていう設定なんですか？
ロジックが抜け漏れだらけですね。

>817

すみふ物件だから。　Q.E.D.

>>817 マンション検討中さん

相手にしちゃだめですよ（笑）

>>818 匿名さん
申し訳ありませんでした。
そういうレベルの方だとはつゆ知らず
話を合わせることができないのは、
一重に私の勉強不足でございました。
誠に申し訳ありませんでした。

ここ２ヶ月程ブログ更新されてないね。結構楽しみにしてたのに、、、

>>821 マンション比較中さん
そうですよね。
周辺のお店とか紹介してくれるのはとてもありがたかったんですけど…

>>821 マンション比較中さん
怠けすぎですね。もう完成してるんだから、ブログで外観とかをあげたらいいのに。
やる気がないなら、ブログとかやらないで欲しい。

>>823 検討板ユーザーさん
いやいやまだ完成してません。

竣工時からこの板見てたけど
最初、酷評してた人、涙目な
ほど高級マンションじゃない。

オプションいくらつけるのかな？　
相場知りたいです

>>826 名無しさん
オプションは何を付けるかで、金額にかなり差が出るので、掲示板で相場を把握するのは難しいのではないですか？

建物の南側、東側に電柱が建っていますが
竣工時までに地中化されるのかそのまま残るのかご存知の方はいらっしゃいますか？

こちらのp11に葵・筒井と記載があります。
http://www.city.nagoya.jp/ryokuseidoboku/cmsfiles/contents/0000114/114...

具体的に決まってたら営業が説明するよ。売りになるもの。計画はどうなるかな。コロナでお金使っちゃってるし。

>>829 名無しさん
建物外観もさることながら周囲の植栽、周辺環境に惹かれました。
情報ありがとうございます。

>>827 検討板ユーザーさん
そうですね
振り幅あるでしょうね
こたえのない質問でした

オプションどころか引き渡ししていきなりリフォームする人もいるからね。

>>828 マンション検討中さん

電柱はそのまま残ると思います。
低層階の販売は実際の眺望や電柱なども確認いただきたいから、基本的には竣工後の販売にするとお聞きしました。
植栽が豊かな予定図なので2階も興味を持ちました。
まだ販売されていなかったけど安いでしょうし。

＞基本的には竣工後の販売

これ、売れてない言い訳。実際の様子を確認してほしいというのなら青田売りせずに完成売りにするべき。

>>835 匿名さん
上層階は電柱など眺望を邪魔するものがないので、実物を確認してもらわずに青田売りするというのは理屈が通ってると思いますが？

電線があれば外観も変わる。目の前が電線ほどでもないけど関係ないわけではない。

>>835 匿名さん
すみふの一般的な売り方ですよ。知りませんでしたか？

上から順に売るのはそうだね。それで竣工までに売れないからってだけのこと。

>>835 匿名さん
ショールームに行って状況を確認してからコメントすればいいのに…。
低層階でも青田売りを徹底する野村などのディベロッパーよりよっぽど誠実だと思いますけどね。

中層まで全部売れたうえで低層を売るのを止めてるのかな。単に売れてないのを誠意なんて笑止。

>>841 匿名さん
コロナ前だったけど中層階（9階までだったかな）まではほとんど売れてましたよ。
ショールームにも行ってないでしょ？全く情報取らずによくコメントできますね…。

憶測で語る人と事実をもとに語る人では勝負にならんというか議論にもならんわ。

三棟構成ってどんなイメージか湧かなかったけど、ロイヤルパークスささしまと外観イメージ同じですね

歩道は今は堀返して汚い状態ですが、レンガに戻すんでしょうか？

>>845 マンション検討中さん
歩道は植栽もできるので綺麗になると思いますよ。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/aoi/design02.html

完成が楽しみですね。
今日見に行ったら西側の植栽の木が運び込まれてましたよ。

購入者の方はすみふのインテリアフェアとかには行くの？

ここの学区は、東桜小学校や冨士中学校と比べてやはり微妙なのでしょうか？

東区なのでいい方だと考えてますが皆さんはどうお考えでしょうか？

公立校のレベルと、年収と、家の価格は、比例。葵は悪くないが、富士学区に劣る。ただ、葵は新築マンション増えてるので良くなる傾向。名古屋全域で考えると上の方。
ただ、それよりも通学が短く、その時間を有意義に使えた方が学力向上に資すると思われ。

＞葵は新築マンション増えてるので良くなる傾向。

Why?

>848

高いから行く前に市場価格は調べておかないと。マンション契約した後はテンション上がってるからね。ぼったくられても気が付かない。

>>850 マンション検討中さん

なるほど、大変参考になりました。ありがとうございました。

>>851 匿名さん
葵学区の3LDKの新築は5千万。これを出せるのは、平均よりは上の所得層。学力と年収比例するを認めれば、新築マンションが増えると学力増える

>>849 匿名さん
冨士中学校は県内有数の学区ですが東区はやっぱりレベルが高いですよね。最強学区とも聞いたことがあります。
あずま中学校の口コミを見ても、ついていけるか心配になるぐらい。。
https://www.minkou.jp/junior/school/review/11048/rd_621389/

>>855 匿名さん
公立とは思えない…。
↓
進学実績/学力レベル
内申点がとりにくい学区です。卒業生は３分の1ほどが偏差値65位上の高校に行きます。また、娘の学年や、その下の学年は優秀な子が多いようで、450点中430点とっても70人中３５番の成績だったりするようです

>>855 匿名さん
これを読んで、施設のところの方が不安に思ってしまいました。

古いんですね。トイレが割れてるって...？
何年後かには修理されてるといいなぁ。

中層階以上はほぼ売れている。住友でこれだけのペースで売れるマンションは珍しい。
モノは良いけど高くて買えないが住友なのに、今回は何故かかなり割安。。
ここは元々トヨタの土地で確かにそれを住友が落札した時期は葵の土地も今より全然安かったからかな。
まぁ、価格、住環境、バランスが取れてるから資産価値もだいぶ守られるだろう。

>>857 匿名さん

ほんとですよね…。
市の財政次第でしょうが、もっとお金かけて欲しいです。

ここの物件の最高価格って7900万ですよね？

先日電話したところ、4LDKの16階が7900万でした。とすればそれよりも上層階はいくらで売られたのでしょうか？

それとも第二期で値上がりした？？

売りに出している分はほぼ売れてるってだけだよ。
中層階以上でも売りに出ていない列もあるよ。
これから値上げして低層と一緒に出していくんだと思う。

>>860 匿名さん
最高価格としてネットに記載されているのは、今売り出している部屋の最高価格なので、既に売れている部屋の価格は反映されていません。半年前にマンションギャラリーを訪問した際は、88平米4LDKの18階が8200万円だったと記憶しております。

そうなんですね。

てっきり値上げしたのかとおもいました。ありがとうございました。

やはり、東海中学、高校通学が多いでしょうか？

東海に近いから、以前に購入検討しました。便利なので多いのでは？

地理的には近いですが、ここを検討している層よりもっと高所得者でないと東海などは難しいと思います

高所得かつ子供が相当優秀じゃないときついですよね...

しかも、ここの通学校は東海中学の隣...

所得と学力の相関はありますが、東海のレベルは県下トップクラス。所得が高いからといって入れるものではないでしょう…。

>>868 マンション検討中さん
ここのマンションですと東海に行けたくらいの保護者は少ないのでしょうか？

>>869 匿名さん
居住者の勤め先はわかっても、よっぽど仲良くならないと学歴まではわからないので、どんなマンションであれ保護者の学力を把握することは難しいと思いますよ。

偏差値70くらいでした。周りが優秀だと、引っ張られるので楽ですね。

友達が頭良いとその後の人生も変わってきますからねー

隣の近鉄ローレルと悩んでます。どちらにしても10年後くらいに住み替える可能性があるのですが、リセールするならどっちのが将来性あるんでしょう？？

>873

客観的な情報を知りたかったら近隣の仲介業者、デベの系列を外してできれば複数に当たるのが確実。

>>873 マンション検討中さん
リセール考えるなら私はメジャーセブンの物件にしますが、立地と取得金額にもよりますから難しいです。
下記のサイトから中古マンションサーチのアプリをダウンロードしますと周辺物件の騰落率がわかるので参考になるかと思います。
https://real-net.jp/

ここはすみふの物件にしては安いからね。
こちらの方がお買い得だと思いますよ。
個人的な意見ですが。

購入価格による

この価格で買えればリセールも安泰か。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/detail.cgi

だいぶ出来上がってきましたね。
大通りから見える外観がカッコいいです。
小川の交差点に建設予定の１５階のマンションが邪魔にならないといいなー

>>879 マンション掲示板さん
どこブランドのマンションでしょうか。

>879

邪魔って発想がね。タワマン建てられる立地は周辺も同じく高い建物建てられる。お見合いは覚悟しないと。

>>880 匿名さん
すみません。会社名は覚えていません。
大阪の中堅デベだったと思いますよ。

>>881 匿名さん
人間なら邪魔って発想は誰もが抱くでしょ。
相手のマンションからも思われるでしょうが。

北西なので景観が悪くなる場所ではないと思いますよ。

影になる可能性があるのは西側の棟の一部ですね。

>>885 マンション検討中さん
方角的に影にはならないですよね。
これから建てられるマンションの方が南東にここの20階マンションがあって、影になる可能性が高そう。

>>886 匿名さん
絶対影にならないと言い切れますか？

>>887 マンション検討中さん
夏至の夕焼けがもしかしたら見えない（影になる）かもって感じですが、そんなに重要ですか？

道を挟んで斜め前に１５階のマンションが建設され、自分の部屋が影になるかどうかって西側の棟を検討中の方にとっては重要なことだと思いますよ。

西側マンションについて、本日時点で建築看板は見当たりませんでしたが、何情報でしょうか？

>>890 マンション検討中さん
これですよ。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/tokai/osirase/detail.php?id=6057

>>891 マンコミュファンさん
西向きのマンションになると思いますが大通りの角地によく作りましたよね。
低層階は排ガスや騒音でちょっと住みにくい気がします。大通りに面していると高層階でもバルコニーは汚れやすいから。
住友不動産や近鉄不動産より知名度も低いから価格落とさないと厳しそうかな。コロナ前の一番高い時に土地を買っただろうに…。

>>891 マンコミュファンさん

これは別の物件です。桜通線を車道方向に行ったところ。どちらにしろ、小川交差点もなにかしら建設さ！るのは間違いないでしょうがなんですかね。マイバスケットなど小型スーパー希望

>>893 マンション検討中さん

たしかに別の場所ですね。
スーパーができたら最高ですね。
ただ、すみふは値上げするでしょうね（笑）

別の場所なんですね。
てっきりマンションが建つのかと思っていました。
スーパー期待できますね。

間取りのバリエーションを拝見しましたが広めの4LDKもあるんですね。
このプランだとバスルームが狭いかな？と感じますが
各居室の面積、収納も確保されていますし家族の人数が多い世帯には
よさげです。

>>896 匿名さん
同じ階の3LDKと4LDKを比較しても坪単価はあまり変わらないですよね。4LDKは角部屋なのに。

そうならば角部屋の広い4LDKはお得ですね。
坪単価280万くらいですかね。

>>898 マンション検討中さん
中高層階でそのぐらいだと思います。
予算が許せば4LDKがいいですね。

ありがとうございます。
南棟東側の4LDKを検討してみます。

ここは何棟に分かれているのでしょうか？

>>901 匿名さん

３棟です。

小川交差点の地盤調査みたいなの始まっていました。建築看板は見当たらず

>>878 匿名さん
ドゥトゥールは立体が微妙

住宅ローン減税13年が延長されるかもしれないですね！入居時期、物件の価格帯も含めて延長されるとありがたいです。
https://r.nikkei.com/article/DGKKZO64187120U0A920C2EE8000

植樹も進んでますね。

>>906 検討板ユーザーさん

楽しみですねー！！植栽があるのとないのとでは全然違いますし。

小川交差点の駐車場があった場所は埋設物の除去をしているとのことで、警備員さんに聞いたところ除去した後は駐車場に戻すみたいですよ。

駐車場に戻ってしまうのですね。
カリテコなどのシェアカーが入れば良いですね。

>905

コロナで痛んでるのは住宅だけでないからね。住む家失う人もいる中、住宅購入できる層を優遇ってどうなんだろう。

>>910 匿名さん
gotoと一緒で利用者のためではなく、経済のためですからね。
家を買うと様々な消費を誘引し、国は固定資産税も得られるので。

久しぶりに見にきました。
ほぼ外観は完成。
やっぱりスタイリッシュですね。
パースより実物の方が良い。

>>912 匿名さん
大規模なだけにすごい存在感ありますね！！！！

やっぱりダーク系の色味は目立って良いですね。スタイリッシュでモサっとした感じが無くて好みです！

写真を拝見しましたが、素敵じゃないですか！
マンションと言うよりおしゃれなデザイナーズホテルといった外観がいいですね。
最上階に宣伝用の垂れ幕が貼られているのは仕方がないと割り切るしかないと思います。

プラウドとかは外観見てもブランド名がわからないですけど、すみふの都心マンションは外観で分かりますよね。

>>916 匿名さん
プレサンスと一緒ですね。

>>917 通りがかりさん
プレサンスはエントランスの石の風合いでわかりますよね。

>>917 通りがかりさん
プレサンスはプレサンスって書いてありますからね

プレサンスと一緒にしてほしくないですよね。

>>916 匿名さん
それが団地感を加速させるんですよね、、、
なんか見たことあるみたいな。

>>921 検討板ユーザーさん
こんなスタイリッシュな団地は見たことありません…。
そもそも団地って、A-1?A-10みたいに同じ棟が同じ場所に集まっているものを言うと思います。

>>921 検討板ユーザーさん
マンションはすべからく団地ですよ

団地って。
そんなにディスりたいんですか。

横長の大型マンションて団地ぽいですよね。

それに住友さんの場合、同じ東区に大規模団地あるじゃないですか。こことそっくりの外観の、、、。

だから見た目が物件ごとに違う方が私は好みです。

団地に対する認識の違いはありますけど、それぞれ違ってても良いでしょうね。

ブランドの基本的な考え方は単なる名称ではなく、商品や製品から想起されるイメージも含まれるのでマンションを見てブランドが想起されることはブランディングとしては成功してます。もちろん悪い方に想起されると逆効果ですけどね。
個人的には野村さんのようにプラウドとつけながら、外観も設備も全然違うようなものは受け入れ難いです。白壁のプラウドと高岳のカームコートはもはや別物に思えます。一部の購入者はブランド名があれば満足されるのかもしれませんが…。名古屋の人が馬鹿にされているように感じてしまいます。

最後の一文を書きたかったという感じでしょうかねｗ

名古屋の人はプラウドとグランドメゾンが好きだからね。
たしかに野村は名古屋は美味しいわwwとか言ってそう。

>>926 匿名さん
そうですね。
パークハウスも相生山の仕様には、驚きでした。今時オートバスがないとか。パークハウス名古屋や伏見とは、全く別物件。
どこも一緒ですね。

団地感は無いが、タワー感も無い。デカいマンションという印象。

廊下側の部屋は相当暗そう

コの字やL字のタワーって聞いたことないんですが、これから増えてくるの？？

ネガキャン増えるのも人気ある証拠ですね。
それだけ注目度が高いマンション。
価格も手頃でアクセス、住環境も悪くない。
大手ブランドで安心。
バランスは良いと思う。