オープンレジデンシア代々木大山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都渋谷区大山町1062番3他（地番）
交通：小田急小田原線・東京メトロ千代田線「代々木上原駅」徒歩 5分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.07平米～81.29平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-05-03 22:04:25
間取図見れば下がり天井が目に付きますね
>>33 マンション検討中さん
ザ・ハウスがつく物件でないと貴方の望む設備が期待できないからです。
ザ・ハウスはオプレジの高級シリーズです。
といってもパークホームズとさほど変わらないレベルですが。
そもそもこのマンションに一億以上払うなら、周辺のグレードの高い財閥系マンションも視野に入り、このエリア的には駅距離数分増えてもバリューあるような気がしますね
オプレジで億払う価値があったのは恵比寿の物件くらい。
パークコートやグランドメゾンにしておいた方が後悔しなくてよいかと。
ちょうどPC渋谷大山町の中古がダブついてるので強気の指値すればオプレジより1割は安く買えそう
ブランドと仕様が雲泥の差なので5年後のリセールバリューは言わずもがな
ブランドマンションと競合する立地で弱小デベの物件に惚れ込んで買うなら永住覚悟しないとね
37さんに同感です。PCは日照や眺望イマイチな部屋ならある程度のお値打ちで入手できるかもですね。良い条件の部屋もオープンハウスと比べると値ごろ感ある価格でいけるかもしれません
>>38 マンション検討中さん
仕様設備にこだわるならアリだね。でも、財閥系+スーパーゼネコンとは言え、個人的には3万以上も管理費修繕費払ってまで駅遠で薄暗い部屋には住みたくないかな。そう考えると、駅近立地で低コストのオプレジに軍配上がる感じ。
>>40 マンション検討中さん
本文 そうですね。ランニングコストが高めでよければアリなんじゃないでしょうか。その上で、極めて個人的な好みになってしまいますが、PCは低層で抜ける眺望が望めないためちょっと気が引けてしまいます。オプレジの北側の眺望は、代々木上原駅近と相まって、それなりの希少性はあると感じているところです。
>>42 マンション検討中さん
ですね。当方は50平米前後から探してたので、よかったのですが。やはり北側の上層階は人気のようです。70平米ですと、たしかにPCとの比較がスコープに入ってきますね。井の頭通り沿いは結構車の通りがありますからね。
元代々木町の三菱も高層階は眺望抜けそうですが、南向きですし価格もすごいことになりそうですね
低層エリアに住みたいけど眺望は妥協したくないという欲張りな方には、ここの北向きは良い選択肢かもしれません
地所レジの元代々木町は確かに南傾斜ですが一低なのは敷地の北半分だけで、南側は20m、線路手前で30mまで建ちますので永久眺望とは言い難いです。価格も代々木5のジオグランデがベンチマークですから高層階は坪800万前後かと。老婆心ながら眺望の優先度高い方はオプレジを真剣に検討した方がいいと思います。
抽選倍率はどの程度だったのでしょうか。
設備仕様はごく一般的なものですね。食洗機が標準なところは嬉しい。
販売価格が良心的なので、こういったものも抑えめなのはしょうがないところですが。
モデルルーム写真にはキッチン仕様とお揃いの食器棚が置いてありますが
これはオプションでしょうか。こういったものに統一感があると一気に垢抜けますね。
予算があるなら整えてみたいポイントです。
オーダーメイドシステムは、無償でも対応してもらえるところもあるのは意外でした。こういうエリアのマンションだと、そういうところもきっちり有償なんだろうな、なんて先入観が有りましたから。
その他にも普通にいろいろと有償でオプションがあるので
間取り変更したい人にも対応しているのはいいことだなと感じました。
梁と下がり天井がなければ最高なんですけどね。完成したら見に行きたいものです
オプレジとはいえさすがに凄い値段ですね。
今残っている部屋はどのタイプでしょうか。
ユニクロ御殿ってこの辺ですか？
有償ではありますがオーダーシステムで３LDKを２LDKに変えられるサービスは良いですね。
子供が巣立ったタイミングとかにお願いするのが良いかとは思ったのですが、
このプレミアムメニューには期限とかあったりするんでしょうか。
家の形自体がとても不思議な感じ。よくある田の字じゃないっていうのはどうなんだろう。特に使いにくいって言うのもないんじゃないかと思うんですがどうだろう。
部屋の形が不思議だからか、柱が不思議なところに出現しているように感じます…最小限度の影響で済むのかな？
駐車場が少ないですね。
近隣に月極はあるンでしょうか？
最上階坪600ぐらいだったんですが、これって相場的にどうでしょうか？
マンション買うときにブランドをどの程度気にするかにつきる。建物より立地優先って人じゃないとダメかもね。
坪６００払うなら元代々木町のパークハウスの方がいい気がしますが、坪６００じゃ収まらないのかな…
５分歩いて初台や西原アドレスなら坪４００なのに相場がよく分からなくなってきました
駐車場は長い目で見るとかなり大きな負担ですから。
このあたりは長期的に考えた方がリーズナブルのような気がします。
注意しないと、実はロスが大きかったりします。
敷地内の駐車場は10台分。
月々の駐車場料金は3万4千円から3万8千円。
敷地内の駐車場でも、かなりして来るのだなと思いました。
もしかしたら
この辺りの月極の駐車場の相場と合わせてきたのかもしれないですね。
敷地内が極端に安いと、
敷地内が当たらなかった人に不公平な感じが出てきてしまうから。
大山町のパークコートなら坪450くらいでいくらでも買えますよ。
80平米3階くらいで。
>>65 匿名さん
消防学校の手前ですね！私も中古見に行きましたが条件いい部屋は坪550程度と完全予算オーバーでした(^^; 中庭の植樹も豊かですし内装もグレード高く、とてもステキなマンションですよね。
ブランド的には2段落ちるかもしれませんが、あまりこだわりないので私はオープン3物件を真剣検討中です。
検討しているのだけど、ウレタンの厚み考えると断熱性能あまり高くない？
あと普通の複層ガラスだから結露凄そうね。
ユーテリティEシンクがおしゃれで使いやすそうで良いなぁと思ってみていたのですが、
こちらのオプションとはどのようなものがあるんですかね。
カスタマイズ可能とありますが、一般的なオプションですとキッチンの高さとかそういうところでしょうが、
このオプションはそういうのではなさそうな気がしました。
オプレジの営業マンって頭悪そうですよね。
>>70 評判気になるさん
それはわかりませんが、交差点でどうですか？っ聞かれても、ああ是非！なんていないと思うんですが。
世の中一億する物件を声かけられて見に行く人いるんですかね？そういう声がけって逆に価値下げてる気がします。
物件の認知としては地元民に声掛けるのは悪くないのでは？他のデベロッパーもテイッシュ駅前で配ってますよね。当日にモデルルーム行くような物好きはいないにしても小規模物件ですし広告出すより、安上がりで効果はあると思います。オープンの回し者ではないですよ。
ブランドマンションじゃないんだし声かけ営業なんて普通だと思いますけどね。まぁテレビCMやるくらいなら、つり革広告でも出せばいいのにとは思いますが笑
この間、連日道端に立っているオープンの営業マン（新入社員研修だとしきりに言っている）が、通りがかりの女性2人にマンションの営業で声をかけた後、その2人の後について行って物件向かいの東京ジャーミイの中まで一緒に入っていくのを目撃し、ドン引きしました。。ああいう営業しているマンションて決してイメージは良くないです
そういう販売手法伸びてるのなら効果はあるのだろう。若手が一番稼げる販社みたいですしね。
若手が楽しく働けているということでは
そこで知り合って仲良くなったりもあるのだと思います
元気があっていいですね
オープンハウスに対してポジティブな方が多いんですね
>>77 マンション検討中さん
うんうん、くさいですなー。
若手が一番稼げる販社。それが販売価格に乗ってるわけですね。最近の不動産で若手が稼げるとか言うのはむしろネガティブでずが(笑)。
https://toyokeizai.net/articles/-/176431?page=2
20代が最も稼げるのがオープンハウスみたいですね
確かに75さんが言うことは事実なようですね。
イケイケな部分はあるでしょうね。稼ぎたい人にはやりがい合って向いてるかもですね。
そういう販売手法や雰囲気がダメな人は無理かもですね。
物件本筋と関係ないのでこれくらいにしときますが・・
まぁ駅前で宣伝してるのは妥当な手法だと思います。
そのへんは感じ方次第でしょう。全ての人がダメというわけでもないでしょうし
それで結果出してる会社ですしね。売れ行きそのうち分かるでしょう。
例えば新宿の路上で居酒屋やカラオケの勧誘行為は、
条例で禁止されているようですが、不動産会社が
路上で勧誘するのは、問題ないのですか？
問題ないからやってるんじゃないか。
オープンの営業が気にいらないなら通報でもしたらどうでしょうか？
ここであれこれ言っても何も変わらないですよ。
そんなことより物件について議論したほうが有意義ではないでしょうか。
結果的な売れ行きとはあまり関係ないかもしれませんが、会社の品格に対する好き嫌いの問題ですね。
マンションの営業なんてどこも大した差はない。
買うかどうかなんて結局物件次第だしな。
それでこの物件は順調な感じなんですかね
今２期でしたっけ？
モデルルームに聞いた方が早いでしょうね
今日オープンハウスから営業の電話来ました。まだ空いてる部屋と価格を言われましたが、今ならさらに値引きしてくれるみたいですよ。ご興味ある方はどうぞ
竣工もしてないモデルルーム段階で値引きの提示は現実的ではないですね。
何だか不確かな情報ばかりのような気がします。
全てはオプレジにほいほい土地を売る地権者が悪い。
88ですが、私も何故値引きのオファーを受けたのかよく分からなかったのですが、一般的に今のタイミングでは変なことなのですか？あまり知らないのですが
私も値引きを言われました。オープンハウスは9月が決算だから、値引きして売り上げの後押しをしたいと担当者から聞きました
電話で値引きとか余り聞いたことないですね。しかも完成まで１年以上もありますよね。
他のデベロッパーでも普通はそんな時期に値引きしないですよね
まじでオリジン前から高架下まで引っ付いてぐだぐだ話す営業やめてください。
単にオープンが嫌いな人がデマ流してるような感じですね
値引きをすることは既契約者にはオープンにできないでしょうから、デマってことにしておきたいでしょうけれどね。オープンハウスの販売スタイルは短期決戦型みたいなので、そろそろ値引きでもおかしくないかと
それなら他の物件でもありそうだけどね。そんな話出てないよね
あと今の時期じゃ手付金しか入ってこないわけだけど、そんなものの為に値引きして売る意味あるのかな？
素朴な疑問です。デマと決めつけるわけじゃないですが不自然な投稿が多いですよね。
92,93なんて自作自演っぽいですしね。
よくわからないですが、素朴な疑問としてそのようなデマを流すメリットがあるのかもわかりませんね
たしかに
じゃあもし本当に今のタイミングで決算を理由に値引きしていたら、粉飾決算ってことですか？
>>101 匿名さん
いや、値引きして売買契約できたら売り上げがたつんじゃないの？
コメントがトンチンカン過ぎるよ。別に値引きしてること隠さなくていいでしょ。土地柄、そらブランド的にも苦戦するのはみんなわかってるよ。むしろ値引きしてまーす！って大々的にアピールして人集めたら？
普通は引き渡し時点でお金払うからね。その前に売上上げてキャンセルされたらどうするのか
こんなの極々基本的なことですよ。普通のデベはこんなMRの段階で値引きなどしない。
大して意味がないから。申込金や手付金で売上立てても仕方がないし。
トンチンカンなデマ流してるのは誰かはまともな人が見ればすぐ分かりますよ。
しかも電話で値引きとか、嘘でももう少しまともなレベルで頑張りましょうね。
部屋の間取りは本当に大切になってくると思います。
このあたりのバランスが悪いと、余計に圧迫感があり、広さの面で不利益を受けてしまいます。
出来る限り広く、開放的な方が毎日が過ごしやすくなると感じています。
>>105 匿名さん
オープンハウスってあんまり普通のデベとは違いますけどね
値引きの情報に何故そんなに目くじら立てるのかわからないのですが、そんなデマ流して得する人って誰なんでしょうか。検討者の普通の情報提供だと思いましたが
まぁでも明らかにオプレジスレは変なアンチ湧いてくるよね。物件どうこうというより会社のやり方が気にくわない的な。
>>107 通りがかりさん
値引きじゃなくて9月に売上計上するようなことを言われたってことに突っ込んでいるんだけど。
これが嘘なら悪質なデマだし、本当なら会社存続に関わる重大な問題なんだよ。
本当にそんなこと言われたなら絶対クレーム入れるべき。
それにしても無知ほど怖いものはないな…
簿記や会計の知識がなくても社会人なら常識レベルじゃないかな。
通りがかりさんの会社は予約されただけで売り上げ計上できるようなブラックな会社なのかも
しれないけど、普通はそんなことしない。
https://xn--6oqq05l.tokyo/archives/2209
手付金もらっても売り上げに計上出来るのは引き渡し時点
決算だから値引きして後押ししたいという論理がもうおかしい。
オープンの営業が仮にアホでもそんな非常識的なすぐバレるウソはは言ってこないだろうし
普通に考えれば論理が破綻してる物件アンチが匿名掲示板をいいことにウソを付いてる可能性が高い。
じゃあ多分ヤバイ会社の可能性があります。信じるかどうかはお任せしますが、掲示板なのでどの書き込みも最終的には真相は確認出来ないわけなので
駅前、というか上原の交差点の声がけはすごいですね。普段代々木上原で見かけない光景なので奇異ですね。
ヤバイ会社の可能性より圧倒的にアンチがデマを流してるだけ可能性が高いけどね。
にしても、関係ない人がそんなに売上計上の認識についてそんなに目くじらたてる？一所懸命だな。
結局は理由が何であれ、値引きは否定されないわけですな。売上の認識と関係なく値引き、ということですね。
値引きの連絡があった、と嘘をつく理由も見当たらないので、それが嘘だとか本当だとか言う議論も出来ない&どちらの証明もここでは出来ないので平行線ですよね。まーマンションの販売というのはどのような客に対しても同じ条件で行われないことが多いみたいですし、人によって提示される情報違うこともあるでしょうね。デベも最初の値付けに間違うことがあるので、販売が長期化することによる日々の販促費考えたら、決算とか関係なく、数百万円くらい値引きしてもペイするってこともあると思う。程度問題。半額値引きと言われた、とは誰も言ってないし。特にローコストでビジネス成り立たせている会社の場合。この会社、他のエリアのマンション含めたら供給多いので、人手不足の可能性もあるしね。。
ウソをつく理由としては
オープンハウスが気に入らないとかあるんじゃないですか
書き込みの内容見てるとそんな感じです。
そこで急に降って湧いた値引きの話は言ってること無茶苦茶ですし
信憑性はないですね。
まあ確認をしようもないですが
上場企業と常識すらない方の匿名掲示板の投稿ですから
比較するまでも無いかなと思います。
まぁオプレジスレはどこもアンチコメント凄いからね。
知識が無いところもアンチの共通
無知無能を晒しても平然と書き込みできるトンチンカンさんの神経が羨ましい(笑)
井の頭通りは車の量はどんなもんなんでしょうか。
週末しか現地が見れなくて
>>123 マンション検討中さん
首都高や甲州街道、環八ほどではないですが、まあまああります。前に同じエリアの井の頭通りに面したマンションに住んでいましたが、道路に面している部屋だと窓を閉めても割とうるさいです。面していない部屋であればそこまで気にならないですが、車通り多いときは窓を開けるとやはりうるさいです。だからこちらのマンションの道路側は躊躇してます
交差点で溜まるような場所じゃないければ大して気にならない交通量かなと思います。
>>124 はははさん
たしかに井の頭通りは車通り多いですね。大型車も多いですし。裏の住宅街から通りに出てくると、排ガス臭いなーと感じますからね。
この物件は南が井の頭通り、反対側は北側と残念な場所ですね。
がゆえに、同じ通りには基本賃貸マンションしかないのでは？
井ノ頭通りから後ろはここより高い建物立たないからそんなに高い階じゃなくても
眺望は抜けてきますね
大通り沿いは、交通量に関してはある程度は仕方がないのかな〜っていうのはあるかも。ここの場合は、代々木上原の駅に近いっていうのがポイントになってくる場所なのだと思います。
もう少し、道路に面していない奥側の方の住宅地に入っちゃうと
お値段がもっととんでもないことにもなってくるのかなと思いました。
オープンハウスなのが重ね重ね残念。本当に残念。購入対象にならない。
