プラウド湘南藤沢テラスってどうですか？

ここは階数によって天井高やサッシの高さも変わるのでその影響もあって3.4階が残ったんですかね。
貰った図面を見ると2階の天井高が270で220のハイサッシ、9階以上が260で215？のハイサッシ。どちらも既に供給済。
天井高などを重視される方は2階か9階以上でキャンセルがあったらそこを狙うのもいいかもしれませんね。聞くと意外にキャンセル住戸はあったりするので。

でも3.4階も天井高250と低いわけでもないですし、安いし日当たりも良さそうなので売れそうですね。

3、4階も激安ですよ。
藤沢駅で10分圏内プラウドが4500万以下ってあり得ないよ。向こう10年新築でこの価格はでないね、きっと。
二重天井二重床、全体平置駐車場で割安感凄い

土地仕入れが相対ってのが、効いたかもね

>>463 マンコミュファンさん
徒歩10分圏内とちゃうで

>>463 マンコミュファンさん
天井が高いと同じ広さでもより広く感じるからいいですね
新築マンション色々見ましたがよくある245が多かったです。250でも
高い方ですね

>>462 マンション検討中さん
ここは手付金がそこそこするのでキャンセルは出にくいかも

>>465 通りすがりさん
天井高あると空間が見違えるほど広く感じる。
それもここを買った理由の一つ
あとミライフル
リセールに強い

>>467 マンコミュファンさん

家というのは平面ではなく空間を買う訳ですからね。
天井高もとても大切な要因だと思います。
クローゼットの天井高も高くなって収納が広くなるのも◎

>>468 マンション検討中さん

天井が高い=広く感じる、って人が多いが、実際『広く感じる』じゃなくて『広い』ですからね。

ざっくり縦横6ｍ✕12ｍ=72㎡の部屋で天井高が10cm違うと、6ｍ✕12ｍ✕0.1ｍ=7.2㎥。
1辺1ｍの箱7個分のスペースが違う。

こんなふうに垂直方向の広さ意識するようになって、マンションの見方変わりました。

>>469 名無しさん
なるほどね。確かに。
盲点だったな
南向きだし、眺望は抜けてるし
設備がいいし、見た目が格好いい
機械式駐車場じゃないから修繕費が安くなる
バランスがよいところが買う決め手になったなぁ

>>469 名無しさん
わかりやすいご説明ありがとうございます！納得しました！

ここは一番最初はいつから売りに出されたのですか？
もう高層階が買えないので残念です

>>472 マンコミュファンさん
去年の12月頃だったとおもいます。
当初から上層階希望が多いと言ってました。金額差より天井高と眺望の魅力が大きい感じはありますからね。
でも日照はあるので低層階もぼちぼち売れてしまう気はします。

私も高層階がいいなぁと思ってましたが私がみたときには希望の間取りが埋まってしまってました。

9階以上は眺望とお部屋の天井高で開放感は素晴らしいと思いますが、9階からお値段はそれなりに上がってました。

ここの低層階は日当たりがよく目の前が道路でもなく、社宅ともかなり離れてるので人の目や圧迫感はないと思います。なので割安感や地震が怖いなどで低層階を好む方にもそれなりに人気あるのかもされません。

>>474 マンション検討中さん
低層階も売れちゃうでしょうね。

上層階や角住戸プレミアが乗ってないという意味では、9階の中住戸が費用と物件のバランスは最強。
そこから上は好みの問題ですね。
（13階以上は一部住戸でバルコニー手すりがクリアガラスになったり、いろいろ細かい変更点がいじらしい）

単純にグロス抑えたい人にとっては3〜8階も十分選択肢として有りでしょう。
前の社宅気にするならば、視界が抜ける東側よりの部屋が良いのでは？
（最終期に残っているかは見ていませんが）

>>476 検討板ユーザーさん
9、10階がよさそうですよね。
4800万くらいだし。

モデルルームで想定階高で撮影した東(部屋タイプHの位置)の眺望見ました。
東側であればそこまで社宅は気にならない印象でした。
8階から9階の差が200万だったので、私は4,400万〜4,500万台で5階〜8階の東側はありだと思いました。グロス抑えたい人は8階の東側がベストではないかと。
東側も4階まで下がってしまうと、前のマンションが気になりますね。

>>478 通りがかりさん
すでに5階以上の3LDKは完売していますね
残りの4階以下は価格を抑えつつで日当たりを確保できるのが利点かなー

>>479 評判気になるさん
私がいま買うなら４階Eタイプ一択だなぁ
間取りが素晴らしい。梁、柱が少ない

>>480 マンコミュファンさん
たしかにきれいなアウトフレーム。
専有面積には柱の面積も入るので、そこは重要ですよね。

私は次点でCかな。
洋室3の方に少し柱が出てるけど洋室1.2にほぼ完璧に柱がなく収納も多めで価格控えめ。

でもエレベーターから少し遠いかな。

>>482 マンション検討中さん

AKの角住戸は2面採光やコーナーサッシでグレード1段高いが単価もグロスもいいお値段。

B〜Eはアウトフレーム完全で居室形状綺麗だが、ほぼ最上階に近くないと視界に社宅が入ってくる。（抜けは9階からでしょうが、意識から消せるレベルになるには、という意味で）
当然上フロアは単価が高い。

G〜Jは低層階も社宅被らないが、アウトフレームが不完全。

Fがアウトフレーム完全で社宅被りもなく攻守最強かと思わせて、よく間取り見ると廊下が長すぎて居住空間がほぼ一部屋分死んでる。
間取り図持ってる人は他タイプと比べてみて。
（平米数デカイのに、各部屋の畳数見ると他と大差ないか少ないぐらい）


以上は僕が間取り図とパンフから想像した各タイプのイメージです。

意図的に各タイプこんな一長一短作ってるとしたらかなりのやり手だわ、このマンション作った人。

売り手は、何も聞いてこない客にはメリットだけ強調すれば良いし、先に客に欠点指摘されても『ただお客様〜』って長所の説明してやればマイナスイメージ持たれにくい。

ここは完売が早そうですね。
南向きで手頃な値段。
プラウドブランドのマンションに住みたい人も多いでしょうし。

問題が起こるとしたらこの梅雨〜台風シーズンで境川氾濫とかかな。
そんなことでもない限り、多分秋前には完売でしょうね。

もうちょっと早く気付いてれば上層階狙い目の部屋あったんだけどなあ。

藤沢界隈、まだ値段出てないのはグレーシアか。
まあ駅近＆鵠沼アドレスで坪単価300超えとかだろうなあ。

>>483 検討板ユーザーさん

あと意外に皆さん気付かないので階段やエレベーターの位置。
エレベーターの目の前の住戸とかは人がよく通るので通路に面した部屋はストレスになるかもしれません。
あと、対面にエレベーターと被ってる住戸は通路側の部屋が暗くなり気味ですね。ここでいうとHですかね。

>>485 マンション掲示板さん
私も気付くのが遅すぎました。
12階以上が欲しかったなぁ

実際目の前の社宅が気にならずに抜けるのは11階以上だと思うので予算がある方はそれくらい高層希望ですよね～。
羨ましい。

>>488 マンション検討中さん

9階より上は1階ごとの値段差が大きいんですよね。
西側は確かに11/12階以上がベターですが、Fタイプあたりより東なら最上階にこだわりがないなら9階でも十分かな。

今はもう無い物ねだりですけどねｗ

>>489 マンション掲示板さん
無いものねだりなんですよね。
一期で購入したかったなぁ

メリット
天井高260（上層階）、二重床二重天井、藤沢駅徒歩圏内、ミライフル、連窓ハイサッシ、ディスポーザー/食洗機/トイレ手洗いカウンター標準、南向き

デメリット
川そばの立地、液状化懸念（山側除けば藤沢どこも一緒だけど）

悩ましいが、まあ『買い』と言ってもいい物件かな。

>>489 マンション掲示板さん
高層階と一番天井が高い2階は1期の2次までにほとんど売れていました。
人気ですね。

>>491 検討板ユーザーさん
川沿いも単にデメリットばかりではありませんよ。
夏は風が抜けて涼しいし、川側に建物が建つ心配もない。

>>493 匿名さん

それはあるんだけど、一回どんぶらこしちゃうとね、、、売ったりすること考えるとやっぱりリスクではあるかな、と。
清流ではないので少なからず臭いはあるでしょうし。

まぁリスクはありますよね。
においも。

私はどちらかと言うと地震が来た時の揺れが怖いです。高層階がいいけどここや藤沢は地盤が緩く揺れやすい地盤なので高層階はめちゃくちゃ揺れそうで、踏ん切りがつきませんでした…。

>>491 検討板ユーザーさん
もう低層しかかえないけどね

>>496 マンコミュファンさん
低層階にもよさはありますよ
エレベーター使わなくて済めば時間短縮になるし、住宅費用を抑えればその分教育資金や娯楽に回せるし

ネクストパス10はいります？
26万もするんで迷ってます

>>498 eマンションさん
入りました！
どこかしら故障すると思うんで。

>>499 通りがかりさん
ですよね！私も保険として入っときます。
野村不動産グループクラブゴールドカードも入っときます！

>>492 匿名さん
やはり、一期で高層階は履けてたんですね。皆さん目ざといなぁ。もう少し早く気づいていたらなぁ。人気ありすぎ。二期でカスカスって藤沢駅や辻堂、大船戸塚と比較してもぶっちぎりて１位人気なんじゃない？こりゃ低層階も三期でなくなるな

>>501 匿名さん

ここから売り切るまでが大変だよ。

明確なウリや他所との差別化要素が少ない部屋が残ってる訳だから。

ふらっとやって来て『なんだ上の部屋ないのか、、、じゃあほか見に行きます』みたいな人も多いでしょうし。
一歩踏み込ませて商談に持ち込むのがしんどくなるのが最終期。

残りが夏の間に売り切れたら、結果的には人気物件だったって事になりますね。

>>502 検討板ユーザーさん
いづれせよ竣工前には完売でしょう。

>>502 検討板ユーザーさん
二期三次でどれだけ売れるか注目ですね

>>485 マンション掲示板さん
グレーシアも予定販売価格はでてますよ。あちらの掲示板にちらほら書き込みがあります。

次は残り全戸申し込み受付けて、成約したところを第二期3次として『供給御礼』に。
最後まで申し込みのなかった数戸を最終期として、夏休みの7月下旬〜8月辺りから売り出す感じでしょうね。

このペースはほぼオンスケのはず。
仮に値引きがあるとしても、最後に残る1か2の低層階中住戸だけでしょう。

>>506 マンコミュファンさん

値引きをする必要がないと思いますよ。
混乱を招きますので。

>>507 匿名さん

状況と相手次第でしょうね。
当然最初から「ここいくらになりますか？」みたいな人は相手にされないでしょうが、残り1,2戸で「○○万円なら即決します。」という客には、それが現場裁量の範囲内で、確かな（与信や職業が）相手なら十分あり得る。

住友不動産みたいに完成在庫上等な営業戦略じゃないですからね。

>>508 マンション検討中さん
完成は来年1月ですので、値引きは十分あり得るというにはまだ早くないですか。

>>511 匿名さん

競合との兼ね合いがあるので、夏の間には売り切りたいんだろう、という推測です。

もし秋を過ぎて年末あたりまで未成約があるようなら、相手次第でって意味です。
もちろん野村不動産サイドが『値引きしまーす』と広告して売るみたいな事は無いと思いますが。

予想好きが集まっているので、ここまでの供給数のまとめ。
時期はうろおぼえ。

17年12月 第1期1次 72
18年3月上旬 第1期2次 20
18年3月下旬 第1期3次 10
18年5月上旬 第2期1次 15
18年6月上旬 第2期2次 13
18年7月予定 第2期3次 ?? (残り12)

最初の72戸、その後も1か月間隔でまだ新規申込を10～15件
集め続けているのも目を見張る点かと。

ただ、第2期3次で初めて供給可能になる住戸はないし、
ぎりぎりまで粘っての値引き狙いもそうそう数はいないだろうし、
さすがに怒涛の12戸供給は難しそうですね。
キャンセル住戸も出るから、まだまだ続く感じで。

>>514 匿名さん

戸数から考えるといいペースじゃないですか？

>>515 匿名さん

営業さんのお仕事的には「まだまだ」なのかなと思って書きましたが、
いいペースですよね。

高層の所と比較すると当然差は出ますが、単独で見た場合
特別くせのある住戸が残っている感じはしないので、
ペースが多少落ちる位では？という印象を持ちました。

>>514 匿名さん
すごいペースですね。
素晴らしい、お手本のような販売ペースだ。

https://manmani.net/?p=9356
ミライフルなどについて紹介されてました

物件紹介されてました
http://mansion-madori.com/blog-entry-5397.html

マンションオブザイヤー2017で西の前頭二枚目でした
http://mansion-madori.com/blog-entry-4623.html?no=5432&sp

>>514 匿名さん

ベスト
　→次期で今夏に全戸完売

ベター
　→次期10戸程度契約成立。残り2戸ぐらいが最終分譲として売出し価格で契約成立。（秋口ぐらい？）

グッド
　→残った2戸ぐらいを価格交渉に応じつつ最終期で契約成立。（晩秋までには？）

バッド
　→残った2戸ぐらいの値引き幅が大きくなるが、契約は竣工前に成立。

ワースト
　→竣工後も未成約の部屋がある状態。

番外
　→キャンセル出て買い叩かれるパターン。（手付10パーが事実ならローン落ち以外は無いか）


営業的にはこんな感じでしょうかね。
根拠は以前に某デベロッパーで販売計画立てた経験上。

ここは高いから水没は大丈夫かね？

>>521 検討板ユーザーさん

514 です。プロの方降臨ですごくリアルになりました！
予想できそうなのはせいぜい次の第2期3次までですね。

そのあとの "若干" 数の世界は販売側の事情や判断で如何様にも。

>>514 匿名さん
第一期一次は購入希望者が多く当初の予定よりも販売戸数を増やしたため、72戸の販売になったようです

関西で地震か。
こういうニュース聞くと、制震免震構造に気持ち傾くなあ。
ここは耐震等級は1なんでしたっけ

>>525 検討板ユーザーさん

1ですね〜。
というかほとんどのマンションが1ですね。
免震は上層階であればあるほど魅力的ですよね。

私は地震の室内の揺れが怖いので高層階を買うなら免震マンションがいいなと思ってます。

が、藤沢に魅力的な免震マンションがないので低層階で妥協しそうです。。

>>526 マンション検討中さん
１って、耐震等級としては最弱？

ここは玄関明かりの人感センサーついてるんでしたっけ？？

>>527 匿名さん

最弱というのが適切かはなんともだけど、等級は1→2→3の順で上がっていく仕組み。

1は建築基準法の規定。2はそれの125％の強度。3は150％。ちなみに免震は等級の規定外。
等級2が病院警察なんかに要求される水準。

等級1が震度7直撃されても倒壊しない強度なので、個人的には等級1でも命に関わるようなことはないと思ってます。

損壊した建物の補修その他については地震保険に加入しとくしかないし。
地震で傷付いた建物の資産価値が〜は等級問わずどこでも一緒なので、そういう人は免震構造1択でしょうね。

>>529 検討板ユーザーさん

非常に分かりやすいです。
ありがとうございます。

南向きでこの価格なので完売確実でしょうね。
ブランド力が有るのも良いですね。

プラウドが藤沢近辺で完売一番乗りでしょう。

>>531 匿名さん

他は規模が倍近いところばかりなので単純に比較は出来ないが、まあ残った部屋にも明確なデメリットがないのは売る側としては有り難いでしょうね。
南向きで日照良好な駅徒歩圏内、だけで結構な材料だし。

Ｉタイプの70.57平米、横長リビングってどうですかね？
間取りとか家具配置はいかがでしょうか。

>>533 マンション検討中さん

完全に個人的な”感想”なので購入の参考にはしないで頂きたいが。

※他のマンションとの比較じゃなく、このマンション他の部屋タイプと比べての感想。


①、洗面所がリビングインじゃない。

②、ただし①にした影響で廊下が長い。=その分居住空間が狭い。

③、リビングが横長なので開口部に方立がなく開放感がある。

④、洋室2が行灯部屋なので使い方に工夫が必要。

⑤、洋室1にあるクローゼットの形が微妙、、、

⑥、3LDKでジャスト70㎡という広さをどう取るか。（価格はその分安いはずなので、これはどっちを重視するかという問題）


こんなところでしょうか。

>>533 マンション検討中さん

縦長がいいとかじゃなければいいのではないでしょうか？

>>533 マンション検討中さん
個人的には縦タイプが好きです‼

ここは基礎の杭は40本くらい？
地下に30メーター位かな？
検討中ですが地盤が少し不安で

>>537 検討板ユーザーさん
川の真横だしね。

昨日みたいに地震があると不安になるよね

>>537 検討板ユーザーさん
営業に聞いてもゴニョゴニョなるだけで何本、何メーターですって回答は得られませんでした。未熟な感じでした

>>539 eマンションさん

その説明はMDでもらった書類の中に書いてありましたね。
確かマンションの仕様や設備の記載がある冊子だったと思います。
見れば書いてありますよー。

>>537 検討板ユーザーさん

大手は営業と建設で場合によっては入社採用段階から完全に部門分断されてるからしょうがない。
(本当はしょうがなくないんだが)
大量供給のこのご時世に建設系の知識も勉強している営業担当というのは結構レアです。
大抵は「建設部門に確認してみます」となる。

因みにどこにもconfidentialと書いてなかったので晒してみる。

>>541 マンション掲示板さん
丁寧にありがとうございました。
非常に明快に書いてありますね。失礼しました。でも杭の数が何本か本数までは書いてないんですね。

>>542 検討板ユーザーさん
知りたいのであればしっかり聞いた方がいいですよ。
ただ本数を聞いただけではあまり意味をなさない情報だと思います。
工法や太さなど色々計算されて設計されてますから。

基礎に関しては素人知識であれこれ心配するだけ無駄です。
それこそ一級建築士が現場で材料と工事の現物を見るぐらいしない限り問題の発見なんか不可能。

第一、仮にも大手のデベロッパーとゼネコン同士。
手抜いてコストダウンするメリットと、何かあった時のダメージが
天秤にかけるまでもないことぐらい分かっているでしょ。

それを外部から担保するために建築確認や中間/完了の検査、
更には住宅性能評価があるわけだしね。

そのあたり全部疑いだしたら家なんか買えないですよ。
自分の力や知識が及ばんところは相手を信用するしかない。
（瑕疵担保責任や保険はそのためにある）

>>543 マンション検討中さん
私は文系で専門知識ないので聞いてもわからないですね！

何かあったときの補償を考えれば、住宅購入は大手がいいですね！
マンションは特に！
何かあっても、建て直してくれるほどの規模でないと不安ですよね。

>>546 匿名さん

横浜のアレだってデベロッパーが零細だったら、そのまま飛んで住民泣き寝入りの可能性だってあったわけで。
そういう意味では万が一事故った時に、大手なら企業倫理や世論に照らしてまともな対応する確率高いですからね。
補償に応じられる経営体力は言わずもがな。

>>547 マンション掲示板さん
野村不動産に補償するだけの資力があるんでしょうか？
三井住友などの財閥系と比べると見劣りしませんか？

>>548 検討板ユーザーさん

その辺気にされてるなら財閥系の不動産の購入をオススメします。
おっしゃる通り、保証できるできないするしないは置いておいて、財閥系と比べれば野村不動産の資力は劣ります。

なので完成在庫を嫌うと営業マンも言っていました。

>>548　検討板ユーザーさん

『このマンション欠陥だったらどうしよう』って考えながら家買ってもねえ。
正に杞憂です。
全国に何十万棟あるマンションの内、ババ引く確率なんて下手したら交通事故よりレアでしょ。


それに野村不動産の資力が脆弱ってのはあくまで三井や住友みたいな旧財閥系企業との比較であって、一企業としては十分業界大手と言って差し支えないレベルですよ？
マンション一棟の補償で会社が傾くようなことはあり得ない。

立てたマンション全部アウトなら分からんが、チャイナじゃあるまいしそんなのすぐバレますよ。

>>550 検討板ユーザーさん
メジャー7であれば、補償は大丈夫かなぁと思ってます。トラブル時にずさんな対応をしたらプラウドのイメージガタ落ちしますから、野村であればちゃんと対応してくれるのではないでしょうか

>>551 通りすがりさん
野村なら大丈夫だと信じたいけど営業の接客レベルをみてると不安なんですよね。
イスに肘ついて接客したり笑
大丈夫なんだろうか野村を信じて

>>528 検討板ユーザーさん
人感センサーはついてないよ。
浴室にミスティとか要らないから玄関に人感センサーほしかったよ。

センサーのフットライトは付いてましたね。

>>552 検討板ユーザーさん

営業は野村アーバンネットという関連会社なので、＝野村不動産の対応とはならないと思います。
三井不動産のような対応をしてくれる保証もありませんが

>>553 検討板ユーザーさん

でもそれぐらいならセンサー付きのLED電球売ってますよ？
わざわざ設備として付いてる必要は個人的には感じないです。
(「お、そういうの付いてるんだ、いいね。」ぐらい)

まあミストサウナも絶対使わない自信ある設備に違いはないがw

>>551 通りすがりさん
メジャー7だからといって油断してはダメですね。住○はのらりくらり何年か掛かりましたが、三○の100％建替え報道が流れてやっとのようです。知人が被害にあいまして大変そうでした。

>>557 匿名さん
売る側からしたら売ったら終わりにしたいもんね。
建て替えって相当体力必要だよね。
数十億円はかかるでしょうからね

新築で今まで色んなマンションに住んだけど、玄関に人感センサーが無かったのは
かなり前のUR賃貸だけ。

>>559 匿名さん
私も人感センサーついてないって知ってドン引きしました

図面には廊下にフットライト(FL)って書いてあったと思いますが、人感じゃないタイプのフットライトってことですか？