投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。
現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。
なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。
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[スレ作成日時]2016-12-04 12:29:24
これまで日銀は無理やり年間80兆も国債を買入れて、株式市場へお金を回してきてたけどそろそろ限界。
買入を縮小すれば、金利はいずれ上がると思います。
今後の大きな懸念の一つは、テーパリング時の株価暴落と企業業績悪化。
私は昨年、不動産を売却しておいて良かったと思ってます。一部を除いて成約に時間が掛かってきています。
ご存知だと思うけど、現在の株高は日銀が1日に700億もETFを購入して下値を買い支えてます。
日経平均はプラス1000円のゲタを履かせてる格好です。
>>762 大家奮闘中さん
確かに日銀の限界は指摘されますね。投資をしていると金利には敏感になります。
テーパリングはソフトにやりたいでしょうが、アメリカみたいに景気に力強く後押しされることもなさそうだし。
凄いね。このスレ。勉強になる。
結論は買い増し進めるでOK？
＞760
＞現在、都心周辺のタワー物件は、中間層であればなんとか購入できる範囲で高止まりしています。つまり金利が低いままであれば、今の価格帯でも購入可能な層は多いです。
金利が低いままであるということは景気が悪いということ。景気が良くなれば金利も上がります。また、都心周辺のタワーマンションは全く売れていません。高値どまりが原因です。マンション販売デベロッパーも値下げしてたたき売りしたいのが本音ですが、それもできない状況です。
760のあなたがマンション購入に詳しいのであれば、なぜ値下げしたくてもできないのか自分で調べて下さい。わからないのであれば知ったかぶりのいい加減な投稿は止めて下さい(笑)
>>767
新丸子に住んでいたことがあり、新丸子、武蔵小杉も検討しましたが、それほど武蔵小杉は魅力的ではありませんよね。最近のことを知らないので間違っているかもしれませんが。新丸子は三ちゃん食堂とか楽しい場所でしたが。
武蔵小杉より川崎西口でしょう
どちらも大して賃料取れませんが
数が少ない分後者有利とみている
単なる思考実験ですが、例えば今後3年で価格が下落するとして、10%ダウン想定、20%ダウン想定で、複数タワマンをどう運用するか？
10%ダウンなら保有継続、20%ダウンなら半分売却、30%なら全部売却、というイメージ持っていますが、いかがでしょうか？
>>768 匿名さん
値下げすれば利益はなくなりますから、金利が低いうちは値下げに踏み切らないでしょう。水面下で値下げはしているでしょうが。
自分の考えを述べているだけですので間違えがあると感じるなら自分の考えを述べるべきなのではありませんか？ここは掲示板でしょう？肝心な事を言わずに発言を抑制するかのような上から目線の投稿は如何なものかと思います。
>>774 匿名さん
物件価格が下がっても家賃自体はそんなに下がらないので、賃貸で持っていたほうが良いかと。損切りになりますよ。
むしろ下がったときに買ったほうが良いのでは。そうなった場合、さすがに金利は上昇していると思われるので、そこは要注意で。
>>776 匿名さん
ありがとうございます。確かに賃料の弾力性が低いのは価格下落局面では継続保有にプラスに働きますね。
キャピタルがある場合、下落局面で利確するか保有で数年で取り戻すか迷うところ。
実際は下落局面では相場が10%ダウンでも、売却には苦労するでしょうから、ステイの判断、20%ダウンだと諸経費を見て指値されてトントンなので是々非々で判断、30%ダウンではさすがに今のうちに売却、という感じです。
匿名さん
ついにこのスレにも変な輩が来た。
まあ、いつかは平和なスレも荒らされる運命なのだが。
マンションは株と違い、ナンピン買いは出来ないので、賃貸に出して平均購入額を下げるのが賢明な方法だと思います。
特に3年前以降に購入した人は、1部のマンションを除いて評価損が出ている可能性が高いので尚更だと思います。
>>778 匿名さん
すみません、下がってからの判断だと思っていました(笑)
それなら納得です。未来を予測するのはなかなか難しいですが、このスレの各メンバーでの討論は、何人かの未来を変えれるほどの力を持つスレになってきていますよね。
>>785 匿名さん
そうですね。思考実験って、つまりは売る勇気のない私の様な人間には単なる妄想だったりしますが、このスレで背中を押してもらってる感じです。
思考が現実化したらご報告いたします。笑
妄想は大切です。ただ、ある程度根拠に基づく必要はありますが。妄想しても値上がりしそうではない地域なら、今の相場ならば私は売ります。実際去年ひとつ処分してますけど。
>>774 匿名さん
随分とざっくりですね。
インカムゲインを得ているからといって、そのままずっと持っていれば大丈夫というわけではないのですよ。
その物件の将来性やその資金の再投資なども考慮しなければなりません。
まず売却したら、何年分の家賃を前倒しで手にする事が出来るかを考えます。
例えば、ほぼローンでタワーを購入し、
毎月のローン、経費を払ってCFが8万だっとすると、年間96万手元に残ります。
元本・減価償却・税金を考えた場合のキャッシュフローとは違いますが、ざっくりと10年貸してやっと1000万です。
一方、売却したら2000万の利益が出るなら、20年分のキャッシュを前倒しでもらえるわけです。
それはその物件の将来性にもよりますが、10年先の全く不透明な予想や妄想をしてもしょうがないと思います。
現状でこれからも稼ぎ続ける物件として保有するのか、売却するのか判断は
確実にキャピタルゲインが狙えそうで、一旦利益を確定したほうが安全と思うかどうかではないでしょうかね。
投資効率が落ちている、勝どきなど供給過剰エリア、
将来性になんらかの不安を感じている物件 であれば、目先の家賃より手放した方が良いですね。
あぶなくないわ、以上
>>798 匿名さん
経費コントロールって言うけど
大規模修繕費を区分所有者がコントロール出来るの？
上げたくなくても多数決で決まれば 従うしかないわよね。
それとも滞納のつもりかしら？
>>799 主婦さん
買う前にそこを勘案し購入を決めるのが基本。心配なら大規模修繕の前に売却するなどできますよ。ここは複数長期保有スレですが、それでも買い換えなどをして保有物件は古くなりすぎないようにするのが良いと思います。
修繕も含めたCF考察は派生スレの資金計画スレの初めのほうで討論されてますので、一度確認しておくと良いと思います。
でもその場合、
中古客も大規模修繕を嫌がらない客で無いといけないですから、
足下を見られる可能性も。
>>803
>>でもその場合、
>>中古客も大規模修繕を嫌がらない客で無いといけないですから、
>>足下を見られる可能性も。
中古マンション希望の客も今後はタワーマンションは敬遠すると思います。無駄な出費が増えるだけですので。
豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。
今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。
一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。
タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。
また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。
特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。
工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。
強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。
修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。
また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。
豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。
管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。
ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。
子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。
年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。
そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。
また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。
豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。
生産性の高い話をしましょう。
なんかおかしなのが増えて残念です
代官山アドレスやCPTも随分経ちますが何か問題ありましたか？
センチュリーパークタワーですかね。
センチュリーは記事にもなったようですが大規模修繕は特に追加徴収もなく積立分のみで実施できたようですね。よほど安い積立修繕費でない限りは、1回目くらいは問題ないと思っていて良いのでは。
代官山のタワマンはなんと言う名前の物件でしょうか？
15階建みたいですね。敷地も小さいけど。
タワーマンションの人気は10年後にはどうなっているのでしょう・・
どうしても今がピークに思えるのですが。大丈夫なのでしょうか・・？
大丈夫だよ。逆になんでピークに思えるの？
>>823 匿名さん
逆に聞きますが、10年後にタワーマンション以上のものが存在していると思いますか？
これ以上のカテゴリはもうないのでは？あるとすれば、ヒルズや馬車道直結などの複合施設併設のタワーマンションくらいと思いますが、それもカテゴリはタワーマンションですし。
>>396
富久など新宿の物件、36m2で22万などかなり高い単価で取引されていて安泰だと思っていたのですが、
最近たまたま見かけた新宿セントラルレジデンスについては調べてみたところ、55m2で21万などかなり安めで湾岸近辺の価格とそんなに変わりないです。何か理由があるのでしょうか？
築年の問題なら富久もいづれそうなると考えられます。
それとも山手線の外側だからでしょうか？
どのように考えられますか？
https://www.property-bank.co.jp/rent/3636/
築年数の問題です。
>>826 匿名さん
新築で買って、最初の2年は新築未入居の賃料、3〜5年で相場賃料に収斂、10年超あたりから競争力低下、のイメージかな。
もちろんモノによりますが。
出口を考えると、その物件は更に古くなり、検討対象にならないのでは？
今は新築ではない。中古だとあるかも。
上級者の方なら別だけど、築年と賃料の収斂の一般原則を無視して投資を考えるのは無謀。
まして中古で今買って10年同じ賃料を想定するなど、もはや投資ではないと思う。
>>828 匿名さん
方角ってなんだ(笑)
階高もそんなに影響ないだろw 高さの事を言ってるのか？それなら分かりますが。
築年がメインの要因なら20年後同じ価格になるのは見えてるので、奮闘中さんの売却判断は正しいと言えますね。
>>829 匿名さん
そうですね。検討対象にはしていないのですが、富久との違いが気になりました。
この物件は新築時に富久ほどの賃料が取れていたのか？気になります。
どの物件も古くなると駄目ですね。出口を見据えると、やはり割安で分譲される新築が良いですかね。少なくとも今年はなさそうですが。
上級だし。10年賃料変わってないし。
ここのところ残念な感じになってきましたね。
教えて欲しいのか、見栄を張りたいのか、スタンスがよくわからない方が、知見のなさを指摘されると切れるというパターンが繰り返されています。それでまた反感をかってしまう。
結構まともな指摘が多いと思うけど、受け止めて糧にした方が自分の為になるのではないでしょうか。
>>845 匿名さん
知見のなさというか、退場宣言をするのが良くないのだと思いますが？
教えてほしいと聞いて退場しろと言われ気分の良い人は居ないと思いますが。指摘内容も立地の指摘をせず方角を要素にするほどですからね…。そんなに的を得ていない気もします。
初めのほうはそんな雰囲気もなかったので、最近入ってきたお一方のみそう言った方が見受けられますね。
>>846 匿名さん
確かに以前は指摘はもちろん沢山あったが、諦めろ宣言はなかった気はする。
そのトピックから様々な話が出てきたものだが、そういう話が出てこなくなったのは退場宣言などの書き込みづらい雰囲気が要因でしょうね。第3者から見ても辞めろ辞めろの雰囲気では、あまり書き込む気がしなくなります(笑)
どこまでが初心者なのかというのも話もあります。ぶっちゃけ、10年くらい前に始めた人なら初心者でも成功できた市況でした。
最初は誰でも初心者。指摘するほうも、気を使ってあげましょう。退場したくてここにいる人は居ないはずです。
>>846 匿名さん
まぁ、読み返してみたけど、どっちもどっちに見えるね。どのスレがだれだかわからないものの、冨久を引き合いに出して話がこじれているみたいなので、癇に障った感じがありますね。
確かに退場宣告は良くない。経験者のアブナイっていう感覚も大事にした方がいい、ということで理解しましょうよ。
いかがですか？
>>826 匿名さん
そのセントラルレジデンスの21万は、ちょっと安すぎる気がしますね。(周りの相場と比べて)
眺望も悪くないですし。もう少し取れると思いますけどね。
セントラルレジデンスの共用部はゲストルームしかありません。 でも
他のタワーと違って新宿駅に10分以内という希少性があり、
玄人にも人気の物件です。 築16年、新築で坪250位でした。 外側のデメリットはそこまでない気がします。
新宿のタワーはタクシー を利用する人が多いので、タクシーを捕まえやすい道路であることも賃貸のポイントになったりします。
富久近辺の新宿のリート物件ですが、こちらは家賃が高くてもほぼ満室です。
http://www.parkhabio-shinjuku-estower.com/room_west_high.html
確かにタワーなら、どれでも良い時代は終わったのかもしれません。
それぞれの年収や資産状況によって、リスク許容度が異なるので
投資を一概に語るのは難しいですね。
勝どきのファンド物件は賃貸に結構苦戦してるように見えます。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/7164
インカムゲイン重視でない場合は、空室リスクが低いタワーを探すしかないですね。
東京タワーズは素晴らしい物件だよ。賃貸苦戦しているのか？ダブルが多いのか？
