アルファグランデ千桜 に行ってみた − モデルルーム見学記

売れ行きがものすごく好調で、現在、1期の先着順受付中とのことでしたが、残っている部屋は、先に紹介した、6000万円台の部屋と、２ＬＤＫの6090万円の部屋。

そして、低層ですが、南向きの8000万円台の部屋がまだ案内可能とのことでした。


価格表をいただいたので掲載させていただきます。

低層階の価格表も掲載させていただきます。

管理費と修繕積立金、さらに、地代が入ってくるのですが、地代は、千代田区ですとタワーマンションでも、固定資産税が高額になるので、計算するとランニングコストは、高いですが、千代田区のマンションとしては、妥当でしょうか？

管理費・修繕積立金等の表をいただいたので掲載させていただきます。

モデルルームでは、まず、営業マンにここのマンションは70年の定期借地権のマンションだから安いとの説明を受けました。

そして、周辺のマンションの名前、価格と、平均坪単価が書かれた表を見せていただき、いかにこのマンションが安いかを説明されました。

また、定期借地権のマンションは、通常の所有権のマンションと比べて8割程度の価格で発売されるので、安いとの説明を受けました。

しかし、安いとの理由で、これだけ売れ行きが早いのでしょうか？


購入者層を、モデルルームの営業マンに聞いたところ、サラリーマンの方が多いそうで、今の住宅ローンでは、年収の8-9倍まで借りれるそうです。

例えば、自己資金が2千万とすれば、年収500万円台の方から購入可能ということでしょう。


そうしてみるとこのマンションがこのように早く売れていく理由が理解できました。

しかし、ランニングコストである、管理費、修繕積立金、地代などの合計は、前出の７０Ｂタイプで、54400円。

さらに、駐車場の高さには、びっくりしました。
普通車は、38500円
ハイルーフの駐車場は44000円。

ハイルーフの駐車場を借りた場合、毎月かかるお金が、10万円近くに上がる。

さらに、修繕積立金は、将来、値上がりする。
修繕積立金は、タワーマンションでは、数十年後に4倍から５倍に値上がりするといわれていますが、今現在、月額9360円の修繕積立金は、50年後にいくらに値上がりするのでしょうか？

ちなみに、このマンションは、10年後に予定されている価格から変更になると記載がありましたので、10年目以降どのぐらいの割合で値上がりするかわかりませんが、値上がりすることは確実なようです。

モデルルームは、2タイプ用意されていましたが、撮影禁止でした。



撮影禁止というのは、中小デベロッパーに多く、大手では撮影させてくれるところが多いので、撮影禁止の理由が何かあるのかと思いました。


モデルルームの方は、千代田区の所有権のマンションは、この面積だと1億3000万円ぐらいするので、大変お買い得という言い方をされていましたが、
実際モデルルームの仕様を確認すると、6000万円台からのマンションの仕様でした。
6000万円台のマンションといえば、豊島区、世田谷区や目黒区などのグレードと同レベル程度。

しかし、エントランスや内廊下などの点は、千代田区という立地に合わせたグレードで満足感は高かったです。

ディスポーザー、食洗器、保温浴槽など基本的な設備は、そろっているのですが、違う点は、千代田区の億ションの場合、浴室の壁面がタイル貼であるのが、ユニットバスの施工であったり、クローゼットの扉が鏡面仕上げだったりするのが、このマンションは、クロス仕上げであったりしますので、億ションと比べてしまうと、違いは感じます。

しかし、新築マンションを探して、モデルルームを見て回っている時期は、億ションと比較してしまいますが、実際に暮らしてみると、友人のお宅を訪問しても、仕様より、家具などインテリアで変わってくるので、モデルルーム訪問前に想像してたグレードよりは非常に満足度の高い室内でした。

気になった点は、タワーマンションなのに、窓の高さが低い点が湾岸などのタワーマンションと比較すると、見劣りしました。

ただ、タワーマンションとして、考えるのではなく、通常のマンションと考えると、遜色はありません。


立地や、利便性を妥協して、湾岸など少し離れた立地に眺望の良いタワーマンションを求めるのか、千代田区アドレスで、駅徒歩1分の利便性、そして、自分が、無理をせずに買える価格を選ぶのかは、それぞれの価値観だと思います。

設備仕様

現地は、ちょうど隣の区営マンションが建設中でした。

地権者住戸になるのでしょうか？

解体予定の低層ビルなどが、現地ではまだ残っていました。

モデルルームの方の説明によると、その中で自動車修理工場が、テナントで入るそうです。
あと、マイバスケットが1階に入居予定とのとです。

岩本町駅1分でしたが、道路を渡ったら、すぐに駅という印象で、駅から非常に近かったです。

また、神田まで、実際に歩いて、表示通り、徒歩5分でした。

そのまま東京駅まで歩いたのですが、写真を撮影しながら歩いたので、25分かかりましたが、表示では、22分でした。

現地周辺の街並みは、千代田区の中では神田に住宅街というより下町という雰囲気でした。
これから再開発で期待できる町でしょう。

現地周辺の街並み。

現地では先に、区営住宅が建設中です。
このマンションの方は、地権者予定になるビルなどの解体もまだで、工事はこれからといった感じでした。

感想

千代田区の中では、これから再開発が進んでいくエリアだと思います。

現地はざったな感じでしたので、定期借地権のマンションだと考えると、激安ではないと思うのですが、これだけ売れ行きが良いのは、やはり、千代田区では高校まで医療費無料、待機児童が少ないなど、子育て環境が抜群な千代田区のメリットを享受できる点でしょうか。

あと、子孫に、土地を残す必要がないＤＩＮＫＳ世代などや、マンションが残ることによって相続のトラブルの原因になる人など、多様なニーズに受け入れられた結果だと思います。

ただ、将来、売りにくいというデメリットはあると思いますが、その点もモデルルームの方に聞くと、みなさん、将来設計もしっかり考えて、将来は貸したり、今の資産を「運用」という観点でも、このマンションが選ばれているとのことです。

都心の超好立地で低地借地権の低価格のマンションというのは、このマンションがこれだけ売れ行きが俊足だったことから、このマンションがモデルケースになり、今後増えていくのでないでしょうか？