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匿名さん
[更新日時] 2024-04-25 15:49:51
第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。
北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。
スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。
参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社
事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数(予定)約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー
北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階
南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階
[スレ作成日時]2016-06-17 19:33:07
物件概要 |
所在地 |
東京都港区三田一丁目 |
交通 |
None
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
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三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ?
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1313
名無しさん
>>1312 匿名さん
ただ、権利床単価が安い分、従前評価も安いので参加組合員は大勝ですが、地権者はちょい負けじゃないの
知らんけど
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1314
匿名さん
>>1312 匿名さん
現時点では再開発マンション床のわずか25%が地権者の割合で それを数百名の地権者で分ける。
一方デベは保留床75%を所有する丸取り、総とりがコンサル等に仕組まれている為にデベの大勝利はあっても地権者の勝利はあり得ない。
デベは丸儲けで地権者の多くはだ○されコンサル等上手く利用されているのにも気づかない。
後で気づいたら 土地はない 毎月の管理費等の負担 壁の薄い公団並か公団以下の仕様 縦型安アパート 高い固定資産税 わずかな国民年金で生活できない事 に後悔する
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1315
マンション検討中さん
再開発がなかった方が良かったって思う人は、負けだけど、それ以外は基本的に勝利じゃないの?どんなにデベが儲けようと、デベの資本とリソースがなければ、そもそも再開発なんてできないわけで。
もちろん再開発準備組合を自分たちで結成して、都市計画決定させて、設計、施工を自己調達して再開発できちゃう団体なら、取り分減るから負けだろうけど。それ以外はそもそと事業の実行能力なければ、実現不可能なのだから。
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1316
匿名さん
>>1315 マンション検討中さん
そうそう。再開発のおかげで、倍ぐらいに資産が増えたと思ってます。あとはどう買い増ししてどれだけ儲かるか皮算用。
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1317
匿名さん
>>1316 匿名さん
地権者は人生の最終盤で約5年の不便な仮住まいを強いられるのである程度のメリットがあるのは当たり前。
一方、鑑定士やコンサルの頑張りで保留床を安く抑え、着工直後に仕入れの倍値で分譲はちょっと利益過剰じゃないのとの話。
ましてや理事長や役員の目が節穴で事業費負担を全て銀行借入でやらされてたら、いいように操られてんのと言われちゃうよね。
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1318
匿名さん
>>1317 匿名さん
保留床上げて権利床下げても、買い増ししたい私には損まであるので、むしろ反対です。
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1319
匿名さん
地権者様限定です!
当再開発にご心配をお持ちの方で地権者様限定で
8月26日午後3時より1時間(質問30分、回答30分)
区役所再開発課内で係長様が応対してくれます。
(なんと やさしい事でしょう)
皆んなでご心配な点質問しませんか?
狭い部屋ですので3名です。
一人8分程度の質問時間です。
先着順3名様限りです。
お申込み多いと次回もお願いする予定です。
8月20日までにお名前 三田1丁目でのご住所 お電話番号をメール下さい。
メールアドレスは、
mabutailang82@gmail.com
です。
詳しくは後日メールでご案内させて頂きます。
なお出席者のお名前が知りたいとの事で 事前に再開発課へ連絡致します。
地権者の皆様に ご連絡でした。
地権者からでした。
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1320
マンション検討中さん
買い増ししたいって再開発なかったら、買い増しなんてそもそもできないじゃないですか。。。
それは驚きでした。
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1321
匿名さん
土地の評価が東京メトロ 麻布十番駅2分でも多くが坪単価392万円から429万程度。
athomeの不動産情報で港区内の最安値の土地でも 坪単価521万円。
一般的に販売例より(不動産会社も査定している)5から6割の価格である。
土地評価が安くなれば権利床面積も少なくなって当然です。
従前資産評価を低く設定して権利変換を操作するのが 得意なコンサルの RIAの再開発です。
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1322
匿名さん
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1323
匿名さん
>>1321 匿名さん
まぁいいじゃん。地権者だって十分儲かるんだから。
正直、頑張って時間かけて交渉してうまくいったところで、大して取り分変わらんやろ。
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1324
マンション検討中さん
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1325
評判気になるさん
>>1321 匿名さん
RIAの問題ではなく、土地を路線価レベルで評価する鑑定士評価を採用した組合役員の責任ですよ。
RIAは日本全国で多くの再開発事業を経験してますから権利者の皆さんがどういった評価で権利変換計画を作ればうまくいくのかを常に考えてますからよく話をしてみるとよいですよ
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1326
匿名さん
>>1325 評判気になるさん
何がしたいのかよく分からないけど、ここの地権者としては、安い保留床価格で、より多くの広い面積が買い増しできることを願ってますが。
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1327
職人さん
再開発で従前資産評価の2倍以上の増床OKのとこってある?
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1328
匿名さん
>>1327 職人さん
ここは2倍以上いけますよ。従前資産の多い少ない関係なく、1戸買い増しできますから、4,000万の従前資産の人が、2億の部屋を買えば5倍ですな。買ったのが1億の人なら2倍です。
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1329
匿名さん
>>1325 評判気になるさん
再開発の従前評価って、大抵路線価程度と思っていたんですが、違うのですか?
勉強のため教えてもらえると嬉しいです。
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1330
マンション検討中さん
>>1328 匿名さん
従前資産4000万の人がタワー最上階 9億4000万円の部屋も申込みできますぞ 笑
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1331
匿名さん
>>1328 匿名さん
それなら合理的ですよね
保留床を安く押さえておいて、地権者には増床させないのかと勘違いしてました。
RIAはやはり素晴らしいコンサルタント会社だと思います。はい。
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1332
匿名さん
>>1329 匿名さん
路線価の1.5倍が実勢価格とするパターンもあると聞いたことあります。
ちなみに従前資産評価は鑑定士評価をもとに理事会が提案して再開発組合総会で承認される手続きなので、どう決めるかは、実質的には組合役員次第なんじゃないでしょうか。
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1333
匿名さん
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1334
匿名さん
>>1331 匿名さん
素晴らしい手のひら返しですね。
残念ながら資金がない人は買えないですけど、こういったのは大抵はデベさんの思惑通りには行かないものなんですよね。
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1335
匿名さん
>>1321 匿名さん
従前資産評価は参加組合員の意向を受けて不動産鑑定会社が鑑定書を再開発組合に納品してるので、その鑑定書を組合理事長に見せてもらえば、なぜ、安く評価されてるかの理由がわかるんじゃないかな
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1336
匿名さん
>>1328 匿名さん
従前資産の5倍もの住戸を、何の条件も設定せず丸々権利床価格で取れる再開発なんて無いと思いますよ。過去に色々な場所での再開発を見聞きしてますが、ここがそうだと言うなら何かの間違いじゃないですかね。権利床価格が適用されるのは、従前が過小床に該当する場合は精々従前の住まいの面積に相当する分まで。だからこそ、再開発では一般の分譲マンションには無い様な小区画住戸が造られるのだと認識してましたが。過小床でない場合も1住戸の範囲内で一定の割増率を増床上限として設けるものだと思います。お金さえ持っていれば権利床価格で取り放題だなんて、権利者の間でも認められる訳がないルールですし、制限を設けるのは戸数だけでなく面積もでしょう。従前1000万の人が億ション住戸を取るにも権利床価格でOKということには、いくら何でもならない筈。基本的に、現状同程度の住まいを追加負担ナシで手に入れられるようにするところまでが再開発のメリットである筈。それが実現できないケースも普通にあるようですが、逆に青天井だなんて私には信じられません。誰でも1戸買い増しできるという話もビックリなんですが、それも権利床価格??
なんか、ホントならものすごくうらやましいです・・・・・
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1337
匿名さん
>>1336 匿名さん
いや、保留床価格でしょ。
あと優先順位とかも出てくるでしょう。おそらく、従前資産が少ない方は後順位になり、余った部屋から選ばなければならないみたいな。
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1338
1336
>>1337 匿名さん
>あと優先順位とかも出てくるでしょう。おそらく、従前資産が少ない方は後順位になり、余った部屋から選ばなければならないみたいな。
普通はそれも無いでしょう?
従前資産で最小住戸も取れない場合は増床が前提になる中で「1住戸まではどうにか取れるようにする」というのが、普通の再開発で採用される増床基準でしたよ。そこから順に、従前資産だけでは従前面積相当の住戸が取り難い人が価格面では優遇されるという仕組み。つまり「従前資産が少ない人は後順位になる」とは真逆です。増床順位の「順位」とは増床価格が有利な条件で適用される順位のことで、住戸を選ぶ順番のことではない筈ですが、ここの地区はそうではないのでしょうか? 私が知る事例では住戸を選ぶ順番は早い者勝ちなどではなく、一定の募集期間内に希望を募って、重複するところは話し合いや事務局の調整でなるべくバラけさせた後に、どうしてもというところだけが抽選になるという感じでした。大体どこもそんな感じだと思うのですが。分譲購入する時も似た感じです。
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1339
匿名さん
>>1338 1336さん
ごめんなさいね。地権者ではないので申し訳ないですけど、賃貸オーナーより、居住者の方が優先順位が上だったり、従前資産がA棟の敷地かB棟の敷地かであったり、資産額が多い少ないだったり、再開発ごとにルールがあります。抽選なんてことが無いように、事務局が調整するんです。ここが一番事務局が大変なところ。
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1340
マンション掲示板さん
>>1338 1336さん
要するに増床や2戸目は参加組合員と同じ保留床単価が原理原則で、40平米に満たないような過小床弱小地権者は可哀想なので、特別に安い単価で現状面積までは増床できるようにする救済策を例外的に設けて優遇してあげるということなんですかね。
再開発組合の役員や理事長が特権的に有利な住戸取得ルールが設定されるのではと疑いたくなりますが、意外とそういうことはないですよね。
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1341
マンション検討中さん
地権者は追加の床面積は10-20%安で購入できるって感じじゃないんですか?
それでも部屋は選べるし安いし最高ですね。
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1342
匿名さん
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1343
匿名さん
これ
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1344
マンション掲示板さん
>>1343 匿名さん
通常の増床や2戸目は保留床単価
過小床増床は権利床単価
でOKね
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1345
マンション検討中さん
こちら、より早いタイミングで分譲される予定の三田1丁目の価格には影響を受けますでしょうか?
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1346
マンション比較中さん
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1347
匿名さん
ここは条件甘くしないと買い上げできない難しい土地だったってことでしょうね。
随分長いこと揉めてましたから。
いろいろ羨ましい。
まだ相場動いてるからいくらで出すかな。
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1348
匿名さん
なんてったって麻布十番徒歩2分のタワーマンションだからね
半端ない人気物件になるんとちゃう
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーは坪1500とか坪2000超やからね
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1349
マンション検討中さん
>>1348 匿名さん
今の市況なら坪800-900万円くらいでは?
売り出し時期のくる3年後以降になるとようわからんけど。
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1350
匿名さん
平均で坪1,000万超えるなんてことは無いと思いますけどね。分譲がどのような仕様になるのか興味はあります。
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1351
匿名さん
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1352
匿名さん
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1353
匿名さん
ここは首都高の大高架に覆い囲まれた薄暗い三田一丁目の水害ハザードマップ低地ですが、麻布十番に飲み行けるので、良い場所です。
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1354
匿名さん
東京タワーを望める麻布十番のタワーマンションの方が虎ノ門のビジネス街のタワーマンションより価値があんじゃない。
俺はそう思う。
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1355
マンション検討中さん
>>1354 匿名さん
人それぞれやと思うけど、東京タワーはあったら嬉しいけど、それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう。
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1356
匿名さん
>>1343 匿名さん
三号増し床の上限面積を超えた増し床。
ただし、四号増し床を適用する場合、特定分譲を取得することは不可。とは、どういう意味でしょうか。
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1357
匿名さん
>それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう
じゃあここダメじゃん
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1358
マンション検討中さん
>>1357 匿名さん
残念ながら、パーフェクトではないですよね。
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1359
匿名さん
というよりむしろ、
ここより劣悪な環境って、港区だと他に思いつかないけど
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1360
匿名さん
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1361
匿名さん
>>1359 匿名さん
この立地で環境が良かったら、坪1200万だろうね。
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1362
匿名さん
>>1361 匿名さん
そうだね
だから古川と高速のマイナス分を反映して坪1000万前後になるんだろうね
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1363
匿名さん
>>1354 匿名さん
虎ノ門は内幸町の隣だからな
内幸町の再開発も視野に入る
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1364
匿名さん
>>1363 匿名さん
虎ノ門より麻布十番の方が好きな人多いと思うよ。でも高いのは虎ノ門ですけど。
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1365
匿名さん
先に進んでいる三田一丁目計画の情報はないんですかね?
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1366
匿名さん
>>1365 匿名さん
それは三井不動産から情報発信がなければ無いのでは。現地はちょうど更地になった感じですよ。
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1367
検討板ユーザーさん
>>1365 匿名さん
近隣住民向けの説明資料を見せてもらいましたが、小さな大学棟以外、全てマンションになるようですね。
大変な規模でしたよ。
ここにとっては完全なる目の上のたんこぶ物件になるかと。
おそらく、三田一丁目 坪1000、三田小山 坪750 くらいでしょう。
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1368
匿名さん
>>1367 検討板ユーザーさん
坪750万だったら、デベさん全然儲からないね。
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1369
マンション検討中さん
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1370
匿名さん
>>1367 検討板ユーザーさん
千駄ヶ谷が800だから三田小山が1000で三田一丁目が1200だろ
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1371
匿名さん
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1372
匿名さん
>>1371 匿名さん
A棟のことですかね。違いますね。似てるとしたら、ケープではなくスカイズかと思います。
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1373
匿名さん
パークコート麻布十番の中古が800くらいなので、ここはそれを超えてくることはないと思いますが。
ここがパークコートに勝てるところって、新築ということ以外にないですよね。
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1374
匿名さん
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1375
匿名さん
そもそも駅力がな。
街が好きなやつがそんなにいるのかな?
いつもパークコート麻布十番の横の個人中華屋が潰れないなと思って見ている。
客が入っているの見たこと無い。
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1376
匿名さん
港区といえども、ここみたいな首都高大高架に囲まれた水害ハザードマップ低地だと、駅距離が重要になるのか。
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1377
匿名さん
あ、俺は文京区民だから港区の事情はよくわからないけどね。
電車大事だよね、こういう住環境って。
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1378
匿名さん
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1379
匿名さん
地権者ネタが無くなると閑散とするな。
まあ、まだ先の話だからね。
5年後のマンション相場はどうなってるんだろう。
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1380
匿名さん
パークコート麻布十番ザ・タワーって外観がイマイチだよね。
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1381
匿名さん
ここの再開発、もう入れなかったり取り壊し始まってるんですかね?一回歩いて、写真に残したかった。
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1382
評判気になるさん
>>1320 マンション検討中さん
仮住居に関しての情報をお願いします。
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1383
評判気になるさん
>>1314 匿名さん
立ち退き後の仮住居の条件などの情報を教えてください。
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1384
匿名さん
>>1383 評判気になるさん
再開発なんてどこも似たようなもんでは。建築期間中の従前資産に見合った賃料と、賃貸借契約時の諸費用相当と、往復の引越し費用くらいではないですかね。
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1385
匿名さん
>>1384 匿名さん
50平米の部屋を月15万で貸してた場合、何年分の家賃補償なんでしょう。工事期間は5年くらいですよね。
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1386
匿名さん
>>1385 匿名さん
5年分。家賃補償は今までの実績で判断される
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1387
匿名さん
事業者が組合から買い取る保留床単価って
1.シティタワー麻布十番やパークコート麻布十番の取引価格から推定される新築相場の75%程度
2.鑑定士が安く評価した従前評価や総事業費から計算される総床原価から算出される床単価
地権者は1と2のどっちの説明をコンサルから受けてますか?
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1388
匿名さん
地権者住戸の部屋割りが、徐々に決まっているみたいですね。
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1389
匿名さん
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1390
匿名さん
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1391
匿名さん
413万/坪でえらく安かった保留床価格は、結局、いくらくらいに上がったのかな?
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1392
匿名さん
>>1391 匿名さん
知りません。私の部屋は保留床価格で坪600万を余裕で超えています。売れば坪1000万はする部屋ですけど。
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1393
評判気になるさん
>>1392 匿名さん
保留床単価625万、権利床単価500万なら組合設立時よりだいぶん条件改善したんですねぇ
2戸取得可能で1戸は設定されている範囲で自由に選べるなら保留床単価は安い方が得だったかもしれませんね 笑
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1394
匿名さん
>>1393 評判気になるさん
ですね。個人的には、保留床がもっと安い方が助かりました。
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1395
評判気になるさん
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1396
匿名さん
>>1395 評判気になるさん
どうなんでしょうかね。モデルハウスはショボかったです。郊外のファミリーマンションの仕様ですかね。パークホームズレベルかもしれません。まぁ内装は自分でいじれますし、おそらく地権者用のC棟の仕様なんだろうと勝手に思っています。A棟の内装は違うはず。
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1397
評判気になるさん
>>1396 匿名さん
地権者を集約したいC棟だけ室内仕様が公開され、参加組合員が取得予定のA棟B棟の仕様を地権者に見せないというのはちょっと・・・ですね。
地権者はA棟B棟には来ないでくれとの暗黙のサインなんでしょうか。
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1398
匿名さん
>>1397 評判気になるさん
私の妄想なので、その辺はよく分からないです。もしあの仕様の内装でA棟を仕上げてきたなら、それはそれでって思います。
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1399
通りがかりさん
>>1398 匿名さん
8年後ですから今の仕様見せられてもね。
それにお金かかるからAB棟の仕様は後々で構わないですね、三井の最上級マンションなので期待もしてますが。
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1400
匿名さん
>>1399 通りがかりさん
分譲仕様の内装にするのはタダなのか、それとも数千万になるのか気になるところですねぇ
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1401
通りがかりさん
えっ聞いてないので分譲仕様の内装無償だと思ってます、、、。
グレードアップは当然有償。
あと多少間取り変更できるようですよ、確認済み。
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1402
匿名さん
>>1392匿名さん (売れば坪1000万は、する部屋ですけど。)
ふっふっふ(笑)
最高におめでたい方ですね。
A棟に坪1000万もする部屋ありました?
最上階に近いお部屋でしょうか?
まあ6?7年後 何があるかわかりません。
東南海地震、不動産バブル崩壊、お見受けしました感じ 失礼ながら50才後半みたいですので健康問題等です。
内装は私らと同じ保留床金額で三井は買い それに販売経費、利益、内装のグレードアップしますので、A棟は権利者用のC棟と同じ貧乏くさい、失礼 内装に決まっているじゃないのですかね。
三井がA棟でも権利者に分譲と同じレベルの仕様するわけないでしょう。
現地での販売始まりますと権利者用の内装と分譲用の内装は、大きな開きがあるに決まっているじゃないですかね。
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1403
匿名さん
>>1402 匿名さん
とりあえず洗面もツーボウルだったし、貧乏くさい間取りではなかったよ。
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1404
匿名さん
皆さん 教えて下さい。
超高層 42階建 A棟の7階で条件の悪い部屋(ビルと対面)が坪単価 340万円(権利者が買える金額)です
保留床価格は権利床価格の1.25倍です。坪単価425万です。
仮に25坪で 10625万です。
もしデベが20%の利益 販売経費を乗せた場合 12750万です。
6年後ですが超高層7階の条件の悪い部屋を12750万で買う人がいるのでしょうか?
先程の1億超えの金額なら現在の相場から納得できる部分もありますが?
保留床価格で増床が1部屋できますが この保留床価格は分譲価格に近い金額なのでしょうか?
この地区の保留床価格=分譲価格
今回の保留床価格はデベの仕入れ金額でもなく、デベの利益 販売経費等を含んだ価格と理解した方が良いのですか?
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1405
匿名さん
>>1404 匿名さん
余裕で売れる。
販売価格はもっと高値。近隣のスカイで、低層北側高速面してる部屋の89平米が16000万越えで成約してる
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1406
匿名さん
>>1404 匿名さん
保留床価格はデベの組合からの仕入れ価格
分譲想定価格は保守的に安く安全面にみてるから実際の分譲価格は大きく想定価格を上回るケースが多いですね
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1407
匿名さん
ここの地権者は、余裕があるなら、ギリギリまで増し床、買い増しした方がいいと思います。
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1408
匿名さん
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1409
匿名さん
>>1408 匿名さん
戦後焼け野原になった時に住みついた人が多いエリアなので10坪から20坪くらいの木造戸建が密集した地域
再開発を行うにはある意味、最適な場所だといえるのかもね
地権者はデベのお陰で坪1000万の超高級マンションに化けるわけだから事務局の皆さんにちゃんと感謝しないといけないよ
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1410
匿名さん
-
1411
匿名さん
>>1409 匿名さん
何か大きな勘違いをされていますね。
ここ半年以内で地区内の権利者戸建 20坪 中古木造 売出し金額 1億7800万、別に22坪 中古木造売出し金額 1億9800万 共に 坪単価@900万で売り出されている。
むしろ 地盤の悪い土地に超高層、浸水地域、高速道路横、わずか2haに2棟のタワマンと14階権利者用と事務所8階等の密集、三井の三田1丁目計画の後発、今更B棟の大幅外観設計変更のやっつけ仕事 等を考えると 坪800万で売れる保証もない。
三井から感謝されて当然であります。
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1412
通りがかりさん
隣2タワマンより規模も高さもあるので三田小山町A棟は上位互換でしょう。トライスター型は好みによるけど。
三田一丁目は低層でまた別格。
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