ジオ津田沼 奏の杜についての情報を希望しています。
静かな環境で、子育てや教育に便利なところだといいな。
周辺地域の環境や治安についてもご意見お願いします。
所在地：千葉県習志野市奏の杜1丁目115番1（地番）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩12分 、京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.06平米～90.52平米
売主・事業主：阪急不動産
販売代理：住友不動産販売 受託営業部
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-02-10 15:11:34
ここも施工会社がフジタなので、ある程度の設備や仕様も
他の大手の奏の杜マンションと変わらない感じですかね。
奏の杜地区で津田沼駅徒歩10分越のマンションは初めてと思えるので
価格設定に興味あります。
１０分超えると価格は大きく変わってくるという話はありますよね。どういう風にしてくるのか…。
ブランドマンションだったらそれでも津田沼ということで、大手価格を出してくるのでしょう。
ただこちらのデベの場合ってどうなのですか？
そこまで強気な感じでは行かないような気もしないではないです。
12分は遠いって
マンションは駅近でないと意味ないし
12分はだったら戸建でいい
現地見てきました。
駅からきて一中の先は戸建て街という印象ですね。
戸建てならターミナル駅から12分という環境は良い立地と思いますが、
マンションだと魅力は下がりますね。
レジデンステラスの販売とかぶるので、値段は下げてくるでしょう。
あちらは平面駐車場、スーパーも駅もジオより断然ちかいですから。
ジオの魅力は谷津小学区というのと、価格というとこでしょうか。
前の道路、今日すごい渋滞だった。土日の夕方ってあんな感じ？
船橋の内陸部や鎌ヶ谷、松戸に行こうとすると渋滞は避けられません。
湾岸部へは色々なルートがあり、ＧＷとかを除けば問題なく行けます。
京葉道路や湾岸道路が渋滞をしていると、東京方面、千葉方面とも時間はかかります。
これはこの地区ローカルな問題ではなく、もっと大きな話ですね。
>>9
あの渋滞が近隣住民のせいじゃないとすると、千葉街道から船取線に抜ける裏道のつもりで入り込んではまっちゃった人たちなのかな。
もしそうなら素直に直角に曲がった方が早いんじゃないかねえ。
と、ふと思いました。
11さんがかいておられるように、
千葉街道から船取線にという意図の人々
の可能性が大じゃないですか？
近隣住民だと
わざわざ混むとわかっているところに
突っ込んでいくことないですもの
この辺りに暮らすのならば
比較的混まない道なども
吟味しておく必要があるかもですね
抜け道目的の車が多いと乱暴な運転も多いかもしれないですね。地元じゃないから何をしてもいいという…
マニアが使うような抜け道じゃないよ
あの道が船取線と合流する三叉路の構造的問題で、たいした通行量じゃなくても渋滞してしまう
>>8
公園で体育ですか。大変ですね…。
その小学校、運動会とかもなくなるってことなんでしょうか。
ここが出来たらもっと児童数増えるでしょうしこれからの教育事情がちょっと心配かも。
価格帯ってもう出てるんですか？いくら位なんでしょうか。
少なくとも公式サイトには、価格はまだ出ていないです。
6月中旬販売開始予定なので、もう少し先になるのだろうと思われます。
せめておおよその価格帯だけでも知りたいものです。
立地面や近隣の相場などから、どなたか予想して下さると嬉しいのですが。
2LDK～4LDKですから、やはりファミリー向けのマンションなのだろうと思います。
一番最初のパークハウスと同等位かとみてます。
私もブランズと同じくらいな気がします。。。
モデルルームってどこにできるんですか？
>>20
着工時期がブランズシティより遅いことをふまえると、いくら駅から遠いとは言っても、結局、ブランズシティよりは高くなって、プレイズと同じくらいなのでは？
もし、同じ値段でどちらも谷津小なら、私は、三重交通よりも、阪急の方が、断然いいです。
>22
ロケーションの差は結構大きい。
阪急と三重交通ほどではないが、親会社の差がそのままマンションの質の差になるわけでもないからね。
価格は高くてもブランズシティ並みだと思うけど・・
正直、ここ売れるんですかね？
何か他と比べて特徴ありますか？
現地を歩くと、駅距離は思ったよりありますよ。
アップダウンもあるので15分と思った方がいいです。
南口にこれだけマンションが乱立してますから、
この環境ですと、10年後20年後に売るのは難しいでしょう。
今更ですが、ここはマンションよりも戸建て分譲地にしたほうがよかったかと。
とはいえ、ジオ周辺の分譲地も全然売れていませんがね。
となると、やはり価格はある程度落ち着いてくるんじゃないですか？
ブランズシティがまだ余っているのに、ブランズシティと同等というわけにはいかないのでは？
価格面で優位性があれば…とは思います。
その上でマンションの設備やグレードが良ければ、お得感が出るので
ロケーションの不利さはある程度産められるのではないかしらとは思います。
どの程度マンション本体にコストをかけてくるかじゃないでしょうか。
そして一番は価格。
モデルルームはプレイズの跡らしいです。
関西でジオブランドのマンションに住んでいました。施工は長谷工。関西ではジオは人気のブランドで、売却も比較的スムーズでした。気に入っていたので、こちらのマンションも購入候補にしたいのですが、津田沼駅周辺の住みやすさはどうなのでしょうか。ご近所さんや、詳しい方、いらっしゃいましたら教えていただきたいです。乳児もいますので、子育て環境なども知りたいです。よろしくお願いします。
ジオって関西の方のブランドだときいたことがあります。
あちらでは有名なマンションブランドなのですか。
関東だとまだそこまで知名度はないでしょうけれど、
良い家であるのならばいいですね。
ファミリー向けのブランドということなのでしょうか。
津田沼は住みやすいと思いますよ。
駅に行けば一通り何でもある。百貨店はないけど、すぐ近くの船橋には東武と西武がある。
津田沼発の始発電車が多いので、都内への通勤も比較的恵まれています。
奏の杜は区画整理されていて、道路も歩道も広くて快適。
ただ人口が一気に増えすぎたので、子育てのインフラが追い付いていません。
保育所は待機児童多数、小学校は当分の間、校庭がなくなって近くの公園で体育。
ここだけでなく、近くのマンションも含めて過去スレを読めば状況がよく分かると思いますよ。
>>31
公園で体育授業ですか。大変そうです…解消される見込みはあるのでしょうか。
駅徒歩圏内で区画整備されていてetc…津田沼をあまり知らないですが、魅力を感じる部分があるのですが、子育て中の身としては心配です。
駅まで何分なんでしたっけ？通勤の利便性が高いとなれば
単身者、共稼ぎ世帯にとってのメリットが大きいと思います。
ただ子育て世帯には厳しい環境なのかなー、と。
保育所と学校整備の問題が解決しないことには敢えてこちらを
選ぶ意味はないと感じます。
公式では12分ですが、起伏がありますので15分程かかります。
小学校問題は、お子様がこれからお生まれになるのであれば、入学の頃には新校舎の利用も始まっているでしょう。
校庭も含めた全ての完成はもう少しかかりますが。
単身者やDINKSであれば、もう少し駅近の賃貸の方がいいと思いますよ。
ジオブランドは少し高めな気がしますが
実績もあり、安心して購入できるかなと思っています。
間取りがもう少し広めだと即決めもありかもしれませんが
ジオ津田沼は収納スペースが少ない感じなのがマイナスかなと感じました。
津田沼エリアの地盤はどうなのでしょうか。詳しいかたいらっしゃいますか？
>>36
http://www.bousai.pref.chiba.lg.jp/portal/05_sonae/58_hazard/ejk/
ゆれやすさマップが参考になるのでは。
あの辺は昔に池だった部分を除けば地盤は安定して揺れにくい。
この物件の場所は池そのものではないけど、縁の部分なので微妙かな。
ここ70〜でいくらくらいですかね？
第１期の最多価格帯4200万と出てるので、だいたい4000万〜では？
駅から遠いですが、奏の杜内でお手頃に感じます。地元の方の買い換えもありそうな価格ですね。
なんとか庶民にも手が届く値段か
そうですね。
立地の分が織り込まれているなと思います。
駅まで徒歩１２分とありますけれど実質的な時間はもう少しかかるわけですし（歩く速度やら信号待ちやらで）
ただ自転車が必須というほどの距離でもないので駅まで歩かれる方が多くなってくるのではないかと考えています。
駅まで徒歩１２分は少し遠い気はしますが
歩けない距離ではないかなという感じです。
健康志向の人にはおすすめなのかなと思います。
収納箇所も多くて良いなと思いました。
今の奏の杜の中では割安感のある価格設定かも。
ブランズと同水準、レジデンスよりは２割ほど安い。
後は駅からの距離と、アップダウンのあるアプローチをどう評価するか、ですね。
そこを妥協できれば、悪くない選択肢かも。
戸数少ないのでディスポーザーは付かないですかね。設備が気になるので、今後の情報に期待です！
スーモで間取りをみるとディスポーザて書いてありますよ。記載誤りでなければあるでしょう。
来月から本格的に販売開始となるようです。
価格は平均として４０００万円台が一番多いようです。
駅へ出るのに徒歩１１分以上かかるので少し遠いという印象ですが
各部屋、設備を見ると悪くないかなと思います。
長く住んでいくにはとても良い立地だ感じます。
毎日の徒歩・坂の上り下りで健康になる。
奏全体としては便利なエリアかもしれませんが、ここは他のマンションに比べて立地はかなり劣ります。
駅は勿論、ベルクに行くのだって坂を上ったり下ったり…。
3LDK4千万台は、立地考えれば妥当でしょう。
問題は4LDK5900万～、は厳しいかな？
駅まで15分のマンションに6000万も出せますか？
今までの話を読んでると、利便性も環境も他の奏の杜のマンションと比較するとここは全て劣ってるという事になっちゃうのかな。
やっぱりここのメリットは価格だけか…
価格だけというか、総合的に考えてどうか、てのが普通の考え方ではないかな。万人が感じるメリットが多ければ価格に反映されちゃう訳で。。。奏の杜、他の地域と違い規模が大きめなのに長谷工ではない、ディスポーザなど設備も悪くない、阪急、谷津小、中学校が近い、販売前で部屋が選べる、利便性が少し悪い、それでこの価格。
関東だと阪急のブランド力がそれほどでもないからね。
関西だと圧倒的だけど。
（マンションデベとしてという事ではないが）
駅まで距離があるのに長く住むには便利な立地とは
些か腑に落ちないように思えます。
中学校が近いと言ってもずっと学校に通い続ける訳では
ありませんし、子供が卒業してしまえばむしろデメリットに
なり得るのではないでしょうか。
ところで地図を見ると緑が多い印象ですが近くに公園などはありますか？
土曜日の運動会は賑やかでしたね。
やはり校庭が近いと体育や部活の音が聞こえます。
音量は風向きや競技にもよりますが。
そういったのが苦手な人、静かさを求めている人には厳しいでしょうね。
運動会のにぎやかさは逆に活気があって良いような気がしますが
そうでもないと感じる人が最近は多いと聞きます。
自分もそんな時代を過ごしているのに、なんだか不思議というか悲しいかなと思います。
ここは住宅地域ではありますが、まだまだ開けていく感じです。
少し駅へは距離があっても、もっと便利になっていくのではないのかなとイメージしています。
子育てファミリーが住むには最適な感じがします。
このマンションの近辺の空き地では生活利便施設系の計画はないですよ。
物件の周辺ブロックは中低層住宅地ですし、
第一中学校の道路向かいに車のディーラーがせいぜいです。
（奏の杜の土地利用計画に載ってます）
買い物は坂の上のベルク・津田沼駅周辺という与条件は当面不変ですので
将来的な利便性向上への期待値込みで購入してしまうと裏切られますから、
「不便で遠い・坂道・でも安い」で総合的に判断すべきでしょう。
力を入れ出したのはいいことでしょうが、現状はどうなのでしょうか。現状も船橋のがいいのですか？
>>65 マンション検討中さん
>>65 マンション検討中さん
現状はこんな感じみたいです。？。
http://www.sankei.com/smp/region/news/160414/rgn1604140039-s1.html
保育園入園の条件で奥さんがパートタイムの共働きはどうでしょう？
保育園が続々新設されているとは言え、そこまではカバーしきれない状況でしょうか。
船橋市の待機児童数は4月の時点で前年から422人減少して203人になったと発表されていて、今年度も同規模程度定員を拡大する計画なんだそうです。
１～２歳の子供を保育園に入れてパートはまずありえない。
フルタイム正社員ならともかく、パート収入程度なら大半が保育料に消えるだけ。
例え船橋でもパートで保育園入園はまず不可能かと。
周りを見てると、だいたい子供が小学校に入ってからパートを始めるお母さんが多いみたい。
早い人でも、保育園は入園自体が無理なので、幼稚園の延長保育を利用してパートに出るとかね。
>>67 マンション検討中さん
奏の杜ですが、フルタイム共働き兄弟なしで今年の４月から奏の杜の認可保育園に入れましたよ！
都内在住でしたので、このぐらいの待機児童数はぜんぜん話にならないですよね。都内は世田谷なんか待機児童何千人もいるわけですし。
>>67
保育園、空きがないんですね。都内だけでなくこのあたりもですか。保活ってされましたか？
>>71
そうなんです！1～2歳だと、保育園グッズだけでもかなりしますよ。名前つけだって大変。その年齢から保育園はありえないですね。3歳児が入園しやすいので、幼稚園の長時間保育と思ってパートに出る選択肢もありますね。
幼稚園でも延長保育を使ってパートする手もあります。ただ、幼稚園だと半日保育の日も多いんですよね。何を求めるかでも違ってきそうです。
小中学校はほど近いところにあるようなので安心かなと思うのですけど、幼稚園、保育園はなかなか難しい面がありそうに思いましたが、72さんのようにラッキーな方もいらっしゃるのですね。
書き込みを読んでいると小さいお子さんがいて働きたいお母さんが多いみたいに思え、マンション内でも同じような世帯が多くなるのかなと思いました。
認可保育園の加点は自治体によって全然違うので、待機児童の数だけでは判断できないですよ。
例えば、習志野市は育休明けで加点がありますが、認可外から転入の加点はなかったと思います。自分が何点になり、前年はその点数で入れたかは調べておくべきです。
ほとんどの認可外は設備も保育士の質問も管理基準も認可には劣ります。補助が出てもやっぱり認可に入りたいですよ。まぁモリシアにあるキッズガーデンは別格ですけどね。
子供さんがいらっしゃる方がとても多いのですね…
そうなってくるとやはり保育園の話になってくるのだろうなぁというふうになってきますね
幼稚園はどうなんでしょうか。
子供が多い地域だと幼稚園も入るのが大変だと聞きます
２歳時教室必須だったり、願書配布日は徹夜で並ぶなど地域によってはそういうことが必要になってくるそうです
こちらのエリアはどうですか？
公立が3年保育だったらいいんですけどね… 今どきなぜ2年なのか。
公立幼稚園に行く子は年少の年にコナミのスクールに通う子が多いみたいですよ。
あと、パークタウンの方に公立幼稚園のプレみたいな預かり保育があるみたいです。
ここってマンションの話するところですよね。
保育園の話は別のところですればいいんじゃない？
マンションが立地する環境の一つとして保育園等の子育て関連施設の話は悪くはないと思うけど、そればかりになるとちょっとどうかな？って感じにもなるね。
ありません。
フォルテまでの距離が大変だと感じるなら、ここは向いてないのでは？
駅はもっと遠いですよ。
ありがとうございます。それなら買う理由は何一つないので見送ります。パークハウスかレジデンスの中古を待ちます。
三方の角地にあるマンションって珍しいです。
マンションの外観も人の目を惹くくらい魅力感じました。
ただ、子供がいると休日の移動はマイカーを利用することが多いので
駐車場は全戸分確保されていてもよかったかもしれないです。
駐車場の台数はどれくらい（何割）ですか？
学校が近く、教育施設が充実と子育て環境の良さをプッシュしているので
お子さんがいらっしゃる世帯の入居率が高そうです。
全戸分ですと今度は空きができるのが怖いのでさじ加減が難しいですが、
平置であれば増やした方がいいと思います。
駐車場は55台となっていますから、世帯の半数以上はあるようです。
月額使用料は9,000～15,000円。これは周辺の一般駐車場と比べて安いのでしょうか？
平置きが2台だけで、あとは機械式なので出し入れが面倒な気がします。維持費もかかりそうに思います。
自転車置き場も1世帯2台分無いようです。使用料も150～500円とは、少し高い気もします。
あとどのくらい残ってますか？
幕外れましたけど(東側だけ？)、特に話題にならないですかね。美邸って感じもないです。最近は薄い色の外観がトレンドなんでしょうか。ブランズシティもそうですし。個人的には濃い色の方が重厚で好みです。
駐車場の台数、55台となっていますが
55台(機械式51台･平置式2台(101号室専用駐車場1台含む)・
福祉対応1台･宅配レンタカー用1台)になっているので、
実際に契約できる台数は少なくなり、足りないかなと思います。
近隣駐車場も検討しておいた方が良さそうな気がします。
宅配レンタカー用の駐車場があるという事は、共用サービスとして利用可能という事ですよね。
正直宅配レンタカーとカーシェアリングの違いが分かっていませんが、宅配レンタカーの方はレンタカーの店舗に出向かなくてもマンションに車を配車していただけるのですか？
カーシェアとどちらが料金が安くなるのでしょう？
＞９４
そうですね、ここから駅までの間でも思いつく限りで３箇所
（ジオのモデルルーム隣、テラスモデルルームの隣、大原簿記学校の前）
実際にはもっとあるかと思いますし、休日でもどこかしらには
車があるので結構便利です。
私も駐車場の問題だけが気になります。
現地を見に行きましたが、マンション裏側の駐車場スペースは非常に狭いです。
特に奥の方の駐車場だと、切り返しが難しいため、真ん中にターンテーブルあって、それを操作する必要があるそうです。
車を出し入れするタイミングが他の人と重なると、時間を要して大変だなと思いました。
駐車場の問題以外は、立地、陽当り、展望、駅からの距離、小中学校からの距離等、どれを挙げても合格ラインで、良いマンションと思います。
無駄な共有施設がない点も、シンプルなデザインも個人的には好みです。
単に機械式駐車場のみならばまだいいのでしょうけれど、ターンテーブルの操作も、ということになってくると面倒にはなるだろうなぁ。
あとターンテーブル分の修繕費や諸々の将来的なコストも。
管理費だけじゃなく、修繕費もきちんとプールできるようになっていないとならないんじゃないかな。
どういう長期修繕計画がきちんとされていればいいんじゃないかなと思います。チェックしないと。
なるほど、駐車場がネックですか。
普段通勤などに使わなければ、混みあう時間にぶつからないだろうけど
通勤に使う人には気がかりになるかもしれないですね。
機械式駐車場もターンテーブルも修理だけでなく点検もしなくてはならないだろうから
それなりに費用はかかると思います。
話が違いますが、エントランスは美術館の一角のようだなと思いました。
完成予想図のように仕上がるといいと思います。
確かに、エントランスは素敵です。
小規模のため、限られたスペースですが、
高級感を演出するために工夫されているデザインと
思います。
これがあるだけでも、
マンションの価値は大きく変わりますよね。
２期販売の価格入りＤＭが来たのですが空欄ばかりで、まだ半分しか売れていないのでしょうか？
キッチンにディスポーザーがついているのは魅力を感じます。
家の立地はマイホームを選ぶ絶対条件ではあるのですが
毎日家を預かる主婦からすれば、掃除しやすかったり使い勝手の良さは重要なのです。
特に水回りは大切です。
売れ行きはどうかわかりませんが、
お子さんのいらっしゃる家庭は絶対に選びたいと思っている人多い気がしました。
最近のマンションの設備はどこもそんな感じでしょう。
ジオは駅距離がそこそこあるにも関わらず、あの狭い駐車場なのが問題なんですよ。
駅近マンションならまだ我慢のしがいもあるんですけどね。
使いたいときにすぐに車が出せない駐車場なんて、主婦は嫌いますよ。
子供がいる家庭こそ、ここは選ばないでしょうね。
子供が車で寝てしまった時、あの駐車場じゃどうしたらいいのやら…
3角形の立地条件で、駐車場の敷地問題は避けて通れないのでしょうね。
この立地で、駐車場を広くとるためには、住戸を減らすかもしくは地下に駐車場を作る手段くらいで、いずれも価格の高騰を招くでしょう。
ちなみに、難あり駐車場に対して、駐輪場は地下にありますので、雨風しのげて、車より自転車派という人には良いかもしれません。
奏の杜に住む人に限って、そういったニーズは少ないとは思いますが。
なるほど…
となると、敷地外に駐車場を、という可能性がとても高くなってくるということになってきてしまうのですね
近隣で見つかればまだ御の字。
敷地内の駐車場のほうがいいのでしょうけれど、そうなると１０３さんが投稿されているように、１戸辺りの物件価格が上がっていってしまうし。
こうするしかないということなのでしょう。
104さん、103です。
語弊がありましたらすみません。
駐車場は住戸84戸に対して55台分用意されておりまして、現段階ではまだ空きもあるようです。
ただし、機械式である上、スペースが非常に狭く、使い勝手が悪いのではということを懸念しております。
今後、駐車場の希望者数が増えれば、足りなくなる可能性もありますが、現段階では、駐車場の数に関してはまだ大丈夫そうです。
近隣住民ですが、レジデンステラスではなくここを買う理由はなんなのでしょうか？
価格は安いのでしょうが、駅や商業施設からの距離、自走式駐車場などを考えるとあちらのほうが利便性ははるかに高いです。ランニングコストも大規模なので安いでしょう。マンション価格差を十分補えると思うのてすけどね。
安いからは充分な理由でしょ。
テラスが売れてないからって誘導しないでよ。営業さん。
逆にテラスのどこが良いのでしょうか？
レジデンスの影で展望は良くないし、一階に関しては半地下でだし、間取りも全般的に扱いにくそうだし、小学校はバス通学になるし、外壁の色が変だし、値段は高いし...。
モデルルーム見に行きましたが、全く魅力を感じませんでした。
良いと感じたのは、自走式駐車場であることくらいです。
なるほど！間取りや小学校のことは知らなかったです。そういう理由があるとは知りませんでした。ありがとうございます！
テラスを買う人の気持ちも、見送る人の気持ちもなんとなくわかる。
だけど、ここを見送る人の気持ちはわかっても、買う人の気持ちは分かりかねる。
価格が魅力っていっても、条件諸々悪すぎでしょ。。
ここの土地にマンション建てようと考えた人の気持ちも分かりかねる。
予算があれば、誰だってテラスにするでしょ。
自分もそうだし、それは認める。
だけど、まずは価格っていう最初のハードルの超えなくちゃ話にならない。
その点、ここは近隣のマンションと比較しての減点分を価格で十分に補っていると判断した。
個人的にはとても満足している。
ジオの良い点
玄関入った時の通路がテラスより広い
洗面所が入り口突きあたりにあり洗濯機が見えづらい
洗面所のドアが引き戸で使いやすい
大規模マンションと違い静かそう
収納が充実
余計な共用施設が無い
見晴らし日当たり良好
高台なので、存在感がある
JRと京成両方使える
歩いてすぐにラーメン屋さんやレストランがある
近隣の散歩しやすそう
モデルルームにオプションが少なく良心的
価格が安い
残念な点
トイレがチープ
駐車場スペースが狭い
こんな感じですかね〜
総合的にはとても魅力のある物件かと思います
4LDKの間取りで探している人にとっては、ジオは間取りのラインナップが豊富で選びやすいのではないでしょうか。
テラスの4LDKは似たような間取りしかなく、ルーフバルコニー付きについては１戸しかなかった上に、上層階の戸数も少なかったように思います。
また、1階の庭付き物件で探している人にとっても、半地下になってしまうテラスに対し、高台にあるジオはプライバシーが守られ、ポイントアップになるのではないでしょうか。
価格以外の理由で、ジオを選ぶ人もいると思います。
>>114 匿名さん
テラスの一階は全てが半地下ではないですけどね。西側は、むしろ道路より高くなってます。ただ、道路からの見え方があんまり良くないので、そこを気にするならここのほうがいいかもしれませんね。
テラスの高層階の場合、部屋からエントランスまで移動する時間考えたら、ジオと比べて駅までの総所要時間はあまり変わらないのではないでしょうか?
中学校を挟むか挟まないかだけの差ですし。
それに京成谷津駅も使いたい人はジオの方が近いですよ！
パークハウスやレジデンスと違って、テラスはエントランスまで高層階でも時間は大してかからないと思いますよ。エレベーター4機あるし、最近のエレベーターは早いですしね。
ここは一般的にはどう見ても立地はかなり劣ります。ただ、高台なのはとても良いと思いますし、京成谷津駅の使用頻度が高い方には確かに一番の駅近マンションなのかも知れません。
また、4LDKで探している方にとっては魅力的なマンションなのだとも思います。
間もなく完成ということで外観見ましたが、エントランスの感じや全体的な雰囲気はなかなか良いですね〜
マンションの規模や、目の前に大きな建物が無い低層住宅地域は、奏の杜の中ではなかなか貴重かもしれませんね！
ターミナル駅や商業施設へのアクセスという、マンションの価値判断で重要視される項目が奏の杜エリア内で劣るものの、それ以外の部分が意外とよいので、評価ポイントの指向が嵌れば気に入る人がいるかもね。
中学挟むか挟まないかって、奏の杜中では大きな違いでしょう。
奏の他のマンションはパークハウスやレジデンスの並びに扇状に建ってますからね。
中々完売しなかったプレイズでさえも。
低層住宅地域なのにマンション建てられちゃって、周辺の戸建てはいい迷惑だよね。
1階の庭付き住戸だけで比較すれば、テラスよりもジオの方が良いと思います。ここみたいに高台になっていて人目を避けらる庭付き住戸ってあまり見かけない気がしますから。
立地が全てのマンションで、ジオを選ぶ方は住宅購入が初めての若い方なのかな。地盤も？だし、高台(坂)は歳をとってから苦痛になるのに。もともと駅遠に住んでいたなら我慢できるのかも。
テラスとジオの駅までの所要時間が4分しか変わらないのにこの価格の差。迷わずジオを選択するでしょう。日当たり条件もマンションを購入するのには必須（特に中部屋）テラスの日当たりの良い部屋は高額なので、同じ高額ならば条件下げて都内を購入するでしょう。
4分差とは机上の計算かな？
実際に歩いてみるとわかりますよ。
GoogleMapではわからない高低差がね。
それも込みでこの価格です。
将来この4分差に色んな意味で泣かされると思いますが、
全て納得の上で買うならいいんじゃないんですか。
そりゃ、仮に駅から１分のマンションと５分のマンションがあったとして、その４分差は非常に大きいと思いますが、テラスが駅近だからと言って所詮は８分の距離でしょ？
４分の差で泣かされるような人は、８分の距離を歩くことですら泣いていると思いますが・・・。
テラスの駅までの距離ですが、広告では徒歩8分との記載がありますが、徒歩6分のプレイズまで1分かからないと思うんですけどね。。
広告のアクセスマップは無視して、メインのエントランスから行けば、駅までもっと近いですよ。
ここの場合は逆に広告よりも時間かかるんですかね？
4分差で高いテラスをムリして買って将来ローン地獄で泣かされる…という意味もあります。
4分差で人生変わりますね。購入は慎重に。
駅からテラスまでの道のりは、駅を出てユザワヤの前の道とはばたきの道を通るルート、もしくは駅を出てすぐ右側の裏道に行き、ブランズシティやプレイズの方向から来るルートの２通りがあると思います。
道の整備を気にしなければ、近いのは後者の裏道であり、そこを歩いた場合は８分もかからないと思います。
さて、テラスからジオまで行くのには、中学校の表側か裏側どちらからでも行けますが、どちらから行ったとしても普通の人の足で４分程度はかかると思います。
テラスまでの時間 ＋ ４分と考えるのが妥当でしょう。
健康的なサラリーマンの足で、テラスが６分、ジオが１０分といったところでしょうか？
皆さん駅からマンションまでのことを考えられてるようですが、
逆を考えるとテラスとジオの差は大きいですよね。
分かり易くまずは駅からのルートを書きますが、テラスへは、ユザワヤと千葉銀の間の道を通り、
突き当たりを右折、歯科医院の前の急坂を下るのが一番いい気がします。
ジオへは、そのルートでテラスとブランズ間を通り、一中脇の坂を上るルート(モデルルームから案内されるルートです)、
128の方が言われてる駅を出てすぐ右折しテラスへ出て、そこから一中脇の坂を上るルート、
ユザワヤ前を通りフォルテ交差点を右折そ、はばたきの道をひたすら下ってくるルートとありますが、
駅からだと3番目がいいかと思いますが、これは好みもあるかなと。
さて、それを今度は逆に駅へ向かうことを考えてください。
ジオの場合は、3番目ははばたきの道をひたすら登ってこなければいけません。結構あります。
1、2番目のルートだとすると、初めは下り坂ですが、テラスとブランズの間の道も実は緩やかな上り坂です。駅方向からは気づきにくいですが、
一中方向からくるとわかります。
その後歯科医院前の急坂を登るか、プレイズ脇を通り右折したところの坂をまた上るか、です。
この部分はテラスからも同じですね。
4分、4分と議論されてますが、皆さんは実際に歩かれたのですか？
駅から10分もよほど早足で歩かないと厳しいですが、
駅へ10分はおそらく不可能かと思います。
GoogleMapでテラスのメインエントランス辺りから、ジオのメインエントランスまで計ってみました。
中学横の坂を通るルートしか出ませんでしたが、450m、6分だそうです。
デベ公称が12分なのに、10分で着くわけないだろ。
もっと家の買い方勉強しろ。
>>132 匿名さん
132さんが考える道はどこを通るのですか？
私も何度か現地を見てますが、
テラスのエントランスからジオのエントランスだと、中学校庭側の坂を通るか、
校門前を通るかかと思いますが、校門前を通る方が距離ありませんか？130さんではないのですが、気になったので教えてください。
不動産標記の駅徒歩は駅の出口からマンションの敷地までの距離を分速８０ｍで計算した時間。信号の待ち時間は考慮していないから実際にその時間で歩いていけることはない。
それからマンションの場合、駅徒歩１０分を超えると中古になった時に資産価値は維持できなくなる。４分の差で考えると間違えるよ。
近所なので、実際に歩いてみました。
今回は検証のためジオのメインエントランスから中学校の裏側の道、テラスのメインエントランス前(ブランズシティとテラスの間の道)、ジオのモデルルームやプレイズの前を通り、裏道から行くルートを、周りのサラリーマンと歩調を合わせながら歩いてみました。
結果、ジオからテラスまでがちょうど4分、テラスから駅の下の階段までが6分でした。
そこから改札を通って総武線に乗り込むまでが+1分くらいです。
なお、この道のりに信号は一つないので、信号待ちの心配はありません。
個人差はあると思います。
ご参考までに。
テラスやブランズシティよりもやや駅近に住んでますが、女性の足で駅の階段までは6分です。人によって違うので、時間を気にされてる方は実際に自分で歩くほうが正確ですよ。
若いときはいいですが、高齢になったり子どもを連れてとなると坂道は毎日はきついかな。
ジオから京成谷津駅まで実際に歩いてみた方いらっしゃいませんか？
今の話題とは少しそれますが、マンションのオプションってどうなんでしょ?
食器棚のオーダーや玄関の鏡とエコカラット、エアコンなどメチャクチャ高いような気がします。
後で外注の方がいいなかなあ〜
皆さんのご意見お聞かせ下さい
オプション説明会行ったとき、短い時間でバタバタとエコカラット、鏡、オーダーの棚、カーテンなどを決めたのですが、見積書を見て確かに高いなと思いました。
その後も打ち合わせなどやってもらえるのかなぁと思っていたら、打ち合わせはその一回のみで、あとはメールのやり取りだけ。
時間があったら、新宿のショールームまで来てくださいと言われましたが、遠いし、できればもっと近くに欲しかった。
オプションの対応ついては、少し不親切だなと感じました。
どのマンションもこんな感じなのでしょうか？
>>139 匿名さん
エコカラット、鏡なんかは、玄関周りだったら外注で10万円台で出来ると思います。
町の電気屋さんだったら15万円くらいのエアコンが30万円とはちょっとビックリしました‼️
オプションでできることのたいていはリフォーム会社で対応できる。その方が種類を選べるし、安あがり。食洗器とかのパネルをキッチンの面材に合わせたかったら営業に面材のメーカーと型番を聞いて、それを伝えれば対応してくれる。
オプションのメリットは引き渡し時点で設置が終了していること。自分で頼む場合は引き渡し後になる。ただ、一斉入居だと引っ越しの順番を待たされることもあるので、その間にやれば入居時には設置できている。
テラスのことは気にせず、ジオのメインエントランスから駅の階段下まで歩いてきました。
中学校庭脇の坂を下り、プラウドで左折、プローラ前を通り、クレア前右折のルートです。
実際住んでからは、テラス前をわざわざ通って駅に行くより、こちらのが現実的ですから。
結果は12分でした。不動産表記と同じですね。
個人差はありますが、当方30～40代男性です。
駅まで10分が理想ですが、駅からの実測距離(約1km)を考えると、毎分100mを求められるので、厳しいでしょう。
こういう掲示板は誰でも書き込めますから、デベ自らや、ライバル業者が書き込むこともあります。
売れてない物件は特に。
検討者はどうか冷静になって欲しいものです。
中古になると駅徒歩１０分を超えると転売はきついよ。条件で駅徒歩１０分以内って指定されると検討対象にもされない。最近はネットで検索される時代。
確かに駅からの距離によって、中古マンションの下落率は大きく変わりますね。
徒歩8分と12分のマンションでは、10年後の価格下落率が8%変わるというデータもあります。
仮に将来テラスの中古価格が20%下がるとすると、ジオは28%下がるということになります。
ただし、これは平均データの一例であって、必ずしもという訳ではありません。
現在のテラスの強気価格をそのまま購入した場合、平均よりも高い下落率で下がる可能性もあります。
どちらにしても、マンション価格が高騰している現在、資産価値を重視している人はマンションを購入するべきではありません。
現在マンションを購入すれば、テラス、ジオどちらにしても損をするリスクは高いです。
どうしてもこのタイミングで、奏の杜に新築のマンションを購入したい人、購入しなければならない人が、テラスかジオのどちらか気に入った方を購入すれば良いと思います。
住みたいと思う街に新築分譲マンションが２つもあって、比較対照しながら選べるなんて滅多にない機会ですし、そういう意味では購入するのに良いタイミングとも思います。
永住のつもりだから資産価値は関係ないってのは危険だよ。終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。価格が下がってオーバーローン状態なんてことで売れないと身動きが取れなくなって大変。不動産を所有することってリスクを伴う。地震も含めて。
てことは、資産価値のある都心とかは手が出せませんし、そういう人は一生賃貸がいいんですかね〜
リスクがあるから何もしないってのではなく、リスクは少なくなるよう検討が必要とおもうけど。とりあえず買えるとこって判断すると後で大きな差が付いちゃう可能性がある。
あるいは頭金を増やして、下がってもオーバーローンになるリスクを下げるとか。
今買うリスクと今買わないリスク。
どちらもキッチリ認識した上で最終的にはエイヤで決めちゃいましょう。結婚と同じでマンション買うのもタイミングありますから。
結婚と同じかも。結婚する以上に離婚が大変。失敗したら引き返すは地獄。
都内から千葉県への住み替えで色々探していましたが、奏の杜エリアが一番気に入りました。
素晴らしい住環境だと思います。
タイミング的にジオとレジデンステラスしか新築では選択肢がなく、基本どちらかに決める予定です。モデルルームには両方行きましたが、レジデンステラスのモデルルームは圧巻でした。外観もエントランスを含めて気に入りましたが、価格が少し高いですね。
価格と間取りではジオの方がバリエーションがあって好印象でしたが、立地の部分でちょっとしんどいかもと思っています。
モデルルームを見たところ、ジオに関しては今住んでいるマンションと設備が同じ箇所が多く、そのあたりでもコストカットに尽力していると思いましたが、使い勝手は良いですし、使い慣れていると言う意味でもポイント高しでした。
ジオとレジデンステラスを比較検討された方で、ジオを選んだ方の決め手を教えて頂きたいです。
テラスとジオを比較検討してジオに決めました。
他の人の過去の書き込みと重複するかも知れませんが、ジオがテラスより優れていると感じた点
・低層住宅地のなので、開放感がある。
・間取りの種類が豊富である。（特に4LDK）
・１階住戸が高台になっていてプライバシーが守られる。
・無駄な共用施設がない。
・子供を谷津小学校に通わせられる。
・洗面室が引き戸なので使いやすい。（テラスは開き戸）
・ふとんを収納できる押し入れがある。
・駐輪場及びバイク置き場が地下にあるため、雨風しのげる。
・エントランスのデザインが格好良い
（あえて劣っていると感じた点は書きません。）
確かにテラスも良いマンションと思い悩みました。
最終的には、気に入った間取りがあった（テラスには好みの間取りがなかった）ことと、子供を近くの谷津小学校に通わせたかった（バス通学で遠くの小学校に通わせることに、どうしても納得できなかった）ことが決め手になりました。
かなり過大評価だとも思いますが、注目されているエリアであるのは確かでしょうね。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/chiba/list/201611/CK2016110302000185...
エレベーター狭い。
エレベーターは確か13人乗り
この規模のマンションでは十分かと
確かに無駄な共用設備は必要ないですけど、全くないってのはちょっと寂しいですね。。
集会所、パーティールーム、キッズルームとかはあると便利なんですけどね。
ここを検討するにあたり、谷津小学校に通わせることが果たして良いことなのか疑問に思っています。
登下校にかかる時間は長くとも合わせてせいぜい15分くらいですし、それ以外の時間は学校内で過ごすわけですから、学校そのものの状態の方がもっと重要視されるべきかと。
自宅の近くの学校に通わせたいと思うのは親の都合で、子供達は校庭もちゃんとあって(本来は当たり前のことですが)広々としていて、教師が一人一人にちゃんと目の届くような谷津南小学校に通わせるべきなのではと思っています。
ここに住む子供は谷津南小学校には通えないのでしょうか？
[自作自演行為を確認したため、削除しました。管理担当]
HPで谷津小学校が私立と表記されていた。
ちょっと雑じゃないかな。
157で削除された投稿をしたものです。
夫婦で共用している端末から、知らずに夫の投稿に返信をしてしまい、自作自演とみなされてしまったようです。
ご迷惑をお掛けして、申し訳ありませんでした。
谷津小が新しくなるのは６年くらい先らしいですよね。
今妊娠されていたり、今後お子さんを予定されているご夫婦には良いのでは？
>155
共用設備ってスケールメリットのある大規模でないと望めない。ただ、マンションって管理組合による住民自治が基本なので小規模でも集会室は作るべきだと思う。マンション内に集会室がないと月々の理事会も外部の会議室を借りなければならない。緊急動議なんてのは無理だし。
>161匿名さん
営業の説明だと、エントランスが会議室代わりになるという事でした。
エントランスの一角に机と椅子を並べれば、十分と思いますし、わざわざ外に借りなくても良いかと思うのですが。
エントランスで理事会やるなんて初耳。人の出入りがあるところで落ち着いた議論なんてできるのかな。住民自治をどう機能させるかって意識のない会社なんだろうな。
内装、谷津小といった点は大変魅力に感じます。
駅距離だけがなぁ。。
建て直し前なら谷津南の方がよいのでは？今2歳以下なら新築後の谷津小学校の方がいいですよ。学校って超汚いですよ。家庭科室とかすごい汚くて、ここで調理実習したものを自分の子が食べるのかと思うとゾッとします。教員は人数配置だから、児童数によってクラスの人数は変わらないですよ。共働きだと放課後お迎え自転車ですか？専業なら南でもいいのかな？
>165
迷っていたので、コメント、とても参考になります。ありがたいです。
学校って汚いよなと通っていたことを思い出しました。
家庭科室だけでなく、体育館も、プールも汚かったです。私立じゃないと施設は汚くても仕方ないですよね。
共働きだと学童保育になるかと思うのですが。ここは学童保育はありますか？専業でもパートをしたりすると預けられる施設があるといいですね。学童の一時ってあるんでしょうか。
新築の谷津小を横目に、ドナドナのようにバスで遠くまで通わされるなんて、絶対嫌です。しかも、市の試算では、最高で480名が南にバス通学する予定だそうです。平成38年かな？現在は70名程度だそうですが、そんな人数が路線バスで通うなんて、想像できないし、南も少人数でのんびりという訳ではなさそうですよ。
結局、新しい校舎で学べるようになるのは6年後なんですよね？
その6年の間、在学中の子供達は毎日隣の工事の騒音の中で授業を受けるのでしょうか？
それとも、工事は休日のみなのでしょうか？？
子供が小学校に進級するタイミングでここを検討しているものとしてはとても大事な懸案事項です。
どんなに近くても、騒音が響くプレハブ校舎で校庭もないような小学校に通わせたいとは思いません。
せめて工事の時間など配慮して頂けていれば良いのですが、
状況を知っている方がいらっしゃれば、教えて頂けませんでしょうか。
学童保育は、谷津小も谷津南小もあります。パートでも預けられるけど、月単位のみで、日単位の一時保育はありません。谷津南の場合、お迎えは保護者が直接行ってもいいし、希望すれば指導員が一緒にバスに乗って最寄りのバス停まで来てくれる、と聞いた記憶があります。
工事の騒音については、今うちの子が谷津小に通ってますが、それほど大きな問題にはなってないようです。平日昼間も工事はやっているはずですが… ただ詳細は知りません。
谷津小では、2限目と3限目の間の業間休みや体育の授業は、校庭でなく近隣公園です。先日、体育の授業中にいきなり雨が降って来た時は、すぐに校舎に駆け込めないので、皆ずぶ濡れになってしまったと言ってました。
ご返答ありがとうございます！
実際にお子さんを谷津小学校に通わせている方のお話を伺えて、とても参考になりました。
騒音に関しては工事の進行具合にもよるかと思いますので、現地をくまなく確認してきます。
校庭の問題に関しては何となく察しはついていましたが、
工事期間の6年間ずっと近隣公園で済ませるつもりだとするとひどい話ですね。。
うちは上の子が来年の4月から小学生に進級するので谷津南小学校に通わせたくて、
下のこはまだ1歳なので新築の谷津小学校に通わせたいという判断が難しい状況ですが、
谷津南小学校までの通学でバスに乗っている時間は5分程度だと考えると、それほど気にすることでもない気もしますし、
谷津小学校での体育の時間はちょっと見学に行けそうで、それはそれでアリかも、、など色々と考えてしまいます。
ところで、奏の杜のマンションって、固定資産税はどの位の金額になるんでしょうね〜 ちょっと気になります
部屋によって違うから営業に見込み額を確認するのがいいと思う。確認するポイントは１年目、２年目、７年目。固定資産税って１月１日の登記状態で課税されるので、最初の年は土地分だけなのと引き渡し後の日割り清算するから、１年目と２年目は額が異なる。それから７年目から新築の減免が切れる。
不動産取得税の見込み額も確認しておいた方がいいかも。あれって入居して数年後に県税事務所から通知が来る。本当は自分から申告しなきゃいけないみたいだけど、登記簿でわかるので申告が必要ですって連絡してくる。それから対応しても追徴課税はなかったけど。
不動産取得税かあ! やっと買っても、税金分も考えて余裕持たなきゃ大変って事ですね（≧∇≦）
小学校の話題が多いようですが、奏の杜はやはり若い方の家族が多いんでしょうか？
ちなみに今どれくらい売れているのですか？
HPの情報ですと50戸は完売してるみたいですが、毎週土日の予約もけっこう埋まってるのでさらに売れてるのではないでしょうか？今では現地で見学もできるので、検討しやすいでしょうね。
先着順は一期と二期の売れ残り。一期と二期は販売御礼と表現していて、一期二次~八次の即日申込御礼って別の表現してるでしょ。一期と二期は販売した全戸に申込が入らなかったってことを意味している。日本語って難しい。
日本語は難しいというかこの業界の人たちって言葉を巧妙に使って誤解を与えさせることを平気でする。すみふがいい例で、２年連続マンション供給戸数首都圏第一位って宣伝してるけど、供給は多いけど売れ残りが多いので販売実績としては低いんだよね。騙されないように。
一期30戸、二期10戸 販売御礼だから、40戸契約。
あと残り半分程度販売中って事なのかなあ〜
販売御礼と完売御礼は違うのでは
まだ半分くらい残っているんですね。。
テラスも残り三分の一残ってますけど、
このエリアで新築マンションを購入する方の殆どが
テラスを選んでいるといことなのでしょうか。
間取りに関してはジオの方が選択肢が多いですし、
1階に関してはジオの方が良いと思うのですけどね。
やっぱり立地とブランドの差なのでしょうか。
立地でしょう。ただ、駅までの距離を考えるとジオも健闘してる方だと思いますがね。両方とももっと売れないと思ってました。
ジオは関西ではかなり有名なブランドのようです。
関東の東急ブランズや野村プラウドと同等ではないでしょうか？
駅までの距離は、京成も利用したい方ならテラスよりジオの方が近いですね。
電鉄系のデベって沿線を中心に展開しているからブランドはローカルになっちゃう。中古の売買の時にブランドで判断されちゃうところもあるから、メジャーでないブランドは不利だったりする。
ちなみに東急って、グループで不動産会社と電鉄会社がそれぞれ不動産事業をしていて別ブランドでマンション販売している。ブランズは東急不動産、ドレッセが東急電鉄。ドレッセは東急沿線を中心としたローカルで、ブランズは全国展開している。そういう意味ではドレッセに近いのか。ドレッセは千葉ですらマイナーじゃないかな。
某マンション行ったらこちらの方がいいことが分かりました。
次の日曜日予約します。
ここも、間も無く入居が始まりますね!
テラスはもう住んでるのかな?
この時期に入居が始まるので中途半端な時期になってしまうことから、
お正月明けや年末に引っ越される方が多くなりそうですね
家賃が一か月無駄になってしまいますが、学校の手続きや住所の変更など年明けの方がバタバタしなくて良さそう。
モデルルームは棟内にオープンされているので、入居をしたら多少ドタバタしそう。
9日にいよいよ引き渡しとなりました
どんな住民の皆さんに会えるか楽しみだわ！
皆さんよろしくお願いします
4月入居も大変だろうと思ってましたけど、年末の引っ越しも大変そうですね。
けれど、新しい年を新居で迎えられたら、気持ちがいいのではないかと思います。
建物内モデルルームは3部屋もあるのですか。
人の出入りがあると落ち着かない部分もあるかもしれませんね。
あと12戸はあるようので、しばらくは建物内モデルルームが続きそうです。
駐車場はまだあいてるんでしょうか？
もう入居が始まっていると思うのですが
今の段階で、まだ駐車場は空いているのですか？
駅までの距離が１２分以上かかるので、
駐車場は絶対にあったほうが良いと思います。
ちゃんと確認はしたほうが良いかなと思うのですが
駐車場がまだ空いていたら嬉しいですね。
新春キャンペーンなるものがあるのですね。
50万円プレゼントだそうで、てっきり現金かと思ったのですがオプション券だそうです。
オプションで50万円はあっという間に消えてしまうような気がします。
1月限定となっているので気にはなるのですが、いずれもっといい特典が付くのではなんて思ったりもして。
場所はよさそうなんですが、値段の割に外観が・・・このあたりなら戸建も検討する価値ありそうですね。どちらにしても低層階に住みたいのでマンションにこだわる必要もないのですが、セキュリティやサービスなどはマンションに軍配が上がりそうですが管理費など考えると悩みます
マンションと同程度の予算で戸建てが買えるんでしょうか？
1年程前に私が検討した頃は奏の戸建ては8000万以上したので検討から外した覚えがあります。
