ザ・パークハウス 国分寺緑邸

夜静かに寝たいなら緑邸の方だと思います。

プラウドの南側にある道路は緑邸東側の道路よりも交通量がおおむね少ないのですが、中央線、西側を小平-府中方向に走る街道、駅から下ってくるバス通りの坂の交通量が多く終日落ち着きません。

しかも谷間なので布団を叩いただけで反響したり、音の増幅効果も多い地形です。

緑邸は北口からのアクセスとなっていますが、実際には南口から小川の流れるきれいなマンション、花沢橋を通って行けるので実質南口からもアクセスが容易な立地です。

国分寺駅北口周辺がごちゃごちゃしているのは確かですが、緑邸の辺りは外れているのであまりあてはまりません。南口もテレクラがあったり少し前に発砲事件が起きたりと、必ずしも良い場所ばかりではないですし・・・

緑邸の南側も少し古びてきたプラウドやらあまりきれいでもないビルやらが建っているので低層階は眺望も良くないのですが、プラウドみたいにすぐ脇に臭いと音の出る飲食店があるわけでもなく、学生がザワザワ通学するわけでもないので、環境的にはやはり緑邸＞プラウドだと思います。

南向き３LDK、７５㎡、４～５階あたりだと、やっぱり８０００万円は軽く超えるのかしら？
２～３年後、資産価値が維持できるか疑問ですが、今の戸建て徒歩１７分くらいから駅近に引っ越そうか迷っています。

先週時点で、MRによれば３階75平米前後の部屋で、7600～8400。
４階は未公開で、５階は7900～8900といった感じでした。

国分寺にしては高いと思いました。
ただ、都心も高くなりましたので、仕方ないかもしれません。

ありがとうございます。間取りなどによって、価格差が大きい物件ということですね。とりあえず、見学してみないと実感がわきません。それにしても中央線沿線、特快停車ということでこんなに高いものでしょうか？国分寺には何かほかにも隠れたすごさがあるのですか？夕方付近を歩いてみましたが、そんなに大きな特徴が感じられませんでした。

国分寺でそんなにするんですね。多分正式な価格発表時はもう少し安くなるとは思いますがそれにしても高いですね。
これだけ出せば武蔵境とか三鷹の物件が買えそうだ。

今日現地を見てきました。東向きの部屋は思ったより道路すれすれみたいですね。

交差点ではないので信号が青の時にはどの車も結構とばしていました。たぶん時速40-50kmは出てるんじゃないでしょうか。昼間に関してはあまり静かとはいえない感じです。しかも東側に建っている住宅等はあまりきれいな街並みというわけでもないので、日立の森の美しさとは縁遠い景観かと思います。

あと、東南角の向かいにあるビルは高さがあり、涼しくなってきた今ではすっかり日陰になって寒々しい一角になっていました。日当たり重視の方は外した方が良さそうです。

更に南向きの部屋に関してはプラウド国分寺本町と接する一体は道路からも遠く、鳥（池のほとりがねぐらなのかヒヨドリとかが頻繁に上空を飛び交っていました）のさえずりが響いたりと静かで良いのですが、プラウドの東側はかなり古いコーポや砂利敷の駐車場なので、駐車場のところは近いうちにビルが建ちそうだし、それ以外のコーポ部分も下手をすると遠くない将来なにかできそうでもないように見えました。

緑邸で暮らすなら断然西寄りかな？と感じました。

>>56
同感です。
ただ、その西側住戸が高いので悩ましい限りです。

南向きの角の広いお部屋(80〜90平米)は億ション。予想価格が12000〜13000万円だそうです。

緑があって良さそうだけど、あまり近すぎると、花粉とか虫とか気になりそうなんですが、どうなんでしょう。プラウドもハケに緑いっぱいで、同じかな。
やっぱ買えるなら住不の直結買っとくべきかな。悩む。

プラウドの脇は小さな林で周囲に大きな緑地もありませんが、緑邸の方は生態系が成り立っていると言えるレベルの緑地・水場があるため小鳥もカラスも虫もいっぱいです。

早起きのメジロやウグイスで目覚め、ヒグラシの合唱で朝夕を迎え、時には真夜中にカラスが喧嘩し、秋が近付くとアオマツムシの集団が騒がしいぐらいに響く場所なので、灯りに虫が寄ってくるとか、鳥の糞が落ちるとか、上階の手すりがカラスの偵察ポイントになるといった可能性は高いと思います。下の階だとベランダに食べ物とか置いておくとハクビシン（日立の森に棲んでいます）に食われる可能性もありますし。

うちも緑邸の近所ですが、カラスにハンガーやら植木やら盗まれたり、冬の家庭菜園の菜っ葉を小鳥に食べ尽くされたりとか、色々あります。虫らや鳥やらが苦手な方はきついかも？

花粉については、たしか研究所の中は広葉樹が多いはずなのでスギの心配は少ないかと。

駅のタワーは便利ですが、東側は24時間営業の西友前に夜中若い子がたむろしたり、商店街のアナウンスが昼間延々と流れ続けたり、東経大や早実の学生が大量に通行したり騒がしいです。西側も、以前みたいに街角ミュージシャンとか南米音楽バンドがスピーカー持参でずっと演奏してたりしたらしんどいでしょうし・・・

タワーを買うとしたら、そういう音の出る通路や広場は避けた方が良いと思います。

あと、緑邸の上は自衛隊ヘリの飛行が多く、駅タワーの上は自衛隊の輸送機や偵察機の飛行が多いです。戦闘機の練習機は同じぐらいかもしれませんが、どちらかというと駅側の方が多いですかね。駅タワーもあまり上階を買うとうるさいかもしれません。最近は少ないですが、災害時・有事の際は数分おきでじゃんじゃん来ます。

どこもデメリットはあるので、好み次第じゃないですかね。

ちなみにカラスですが、丸井の屋上にも良くいます。緑邸の上の階を買えばもれなくついてくるでしょうが、タワーも丸井屋上と同じ高さの階はカラスが良く見えそうです。

あと、駅付近は大学のサンバサークルによるダンスと演奏とか、街頭ミュージックフェスティバルの会場とか、選挙運動の街頭演説とかが不定期でありますので、早く終わらないかなーと感じることが時にはあるかもしれません。

緑邸の付近はそういうのは一切無いです。臨時駐輪場が撤去されたら、寂しいぐらいになるんじゃないですかね。なんせあの駐輪場付近の研究所と線路の間あたり、女性を狙った不届き者がつかまったぐらいの人気の無い場所でしたから。

脇の公園も、めったに子供が遊んでいませんし。

子供といえば、プラウドは坂の下の小学校になるので、お子さんの通学路を気にされる方は本町にあるタワーか緑邸の方がお勧めです。

幼稚園が遠いですね…
この周辺にお住まいの方はどちらを利用されているんでしょうか？

バス通園の子がとても多いと思います。坂の上からみたからまで、広い範囲の幼稚園バスを見かけますよ。

国分寺からグリーン車（2020年）に乗って通勤するという暮らし方はアリでしょうか？
環境的にはなかなかのものなので、狙ってみたいところです。

交通量の多い道路がバルコニー側にあるということで、環境はあまり良くないと考えた方が良いでしょうか…？
国分寺は道路の整備も計画されてるようなので今後の動向を絡めて、どなたかご存知の方いますでしようか？

7,000~8,000万なら武蔵野市のタワーの中古買えます

>>65
片側１車線ですから、交通量は少なくはないけどそんなに多くないですよ。
北口再開発で、駅の北口の交通広場前から北へ都市計画道路ができる予定ですし、
ここの東側を下ったところにある国分寺街道は、南口のプラウドの交差点につながる
都市計画道路ができる予定ですし、ここは交通量が減ってくるかもしれません。

私はむしろ西側の日立の森の大木が気になります。
夏はいいかもしれませんが、この時期から日が傾くと日当たりが望めなくなり、暗くて
寒くならないか心配です。
緑は目にとってもいいのですが、低層階には大きな日照障害になりそうです。

元々日立の森側を向いている部屋は少ないので、日立の森に起因する日照障害は心配しなくて良いのでは？
それよりも南側と東側にある建物がネック
道路幅が短いので、尚更気になります

>>65
OKストアをぶったぎる形で北口新ターミナルからNTT国分寺脇に通じる南北道路、日立の北から西国分寺に通じる東西道路が整備されるので、ある程度交通量は増えるかもしれません。

でも西国分寺に抜けるなら泉町経由の方が便利だし、小平に抜けるのもそう便利というわけでもないので、抜け道として使う人は増える程度かもしれません。

OKストアについては道路計画で潰されるため、あの場所にあるのを前提で家を買うとあてが外れるかと思います。国分寺店廃止とか、突然全然違う場所に移転とかは避けて欲しいところですが・・・

>>68
東側と南側の建物、気になりますよねー。
雑然としているし、かなり近く感じます。

特に南側は駐車場と古めのアパート2棟を潰して
将来マンション建つかもしれませんね。
プラウドとか・・・。

オーケーストアなくなっちゃうんですか？？？

本マンションの魅力の一つが減りました

最初はいいマンションと思ったけど、意外にデメリットが目立つな
ここは見送りかなー

>>71
再開発でできるターミナルから北にのびる新しい道路が
オーケーストアにかかるので、今の場所にはいられないんです。

閉店してそれっきり、近隣への移転なのかはまだ白紙だそうです。
単なる移転でも、土地が空いていなければ遠くに行ってしまうかと。

ここを検討してる人にとって、そんなにオーケーが魅力？
あそこは狭いし、客層があまり良くなくてカートがぶつかっても謝らないし、店員が常に段ボール置いて
棚に納品してて邪魔だし、店内が殺伐としててあまり行きたくない所。確かに安いのは助かるけど。
安さだけなら西友でもこと足りると思う。ネットスーパーなら運んでもらえるし。

オーケーはどうでもよいです。そもそも庶民の味方オーケー云々をいう人は、ここの物件は買いません。
マルイ周辺、建設中のタワーで買います。

緑邸を購入する層にとって、よくてオーケーはもしかしたら使うことがあるかもしれない
程度の選択肢といったところかもしれませんね。
無くなっても、このマンションの魅力が減るわけではないと思いますが・・・

あそこは殺伐としていますし、週末なんて列に並んでいると辛くなってくるぐらいですが、
西日本産の野菜を意識して置いているようなのでうちはそれ目当てで利用しています。

緑邸の場合、ティップネスの下に今もオリンピックがあったら便利だったかと思います。
駅まで行かずにコンビニ感覚で買い物できたでしょうし。

ところで明日はいよいよ日立の庭園開放日。
緑邸の下の土地がどうなっているか確認されたい方は必見です。

OKなくなると困る人ってそんなにいますか？
マルイ、西友があれば大体事足りますよね？

駅まで徒歩４分、平地、後ろに豊かな森などの自然は魅力的でした。子供が鳥や虫も好きなので見学にいきまましたが、価格表を見て言葉が出ませんでした。予想どおり庶民にはぜんぜん手が届かない物件でした。潤沢な資金も持ち、それなりの地位におられる中高年齢層にしか検討のチャンスはないのだなと勉強になりました。若いファミリーには全く無理でした。やはり、頭金４０００万円は最低ないと、現状ではローンすら組めない。金利、住宅控除、税金などの優遇につられないようにします。これから世界、日本でいつ何が起こるかわからない時代ですし、自分の無力を冷静に見つめなおし、ますは年収をあげるべく努力を重ね、東京オリンピックが終わるまで購入を控えようと思います。５年間はひたすら我慢。それまで、夫婦で頭金を貯め、資金計画、ライフプランに少し余裕が生まれたころに再度熟考し、自分でもよく調べ、立川断層帯、耐震問題・杭などのちまたで騒がれている不動産全体にかかわる業界上の問題が明らかになってからでも遅くはない。あらゆるリスクが削減される。そう自分に言い聞かせ、あきらめることにしました。

>>78

お疲れ様です。
ドンマイです。
私も買えません。というか、親から援助ある人とか、一部上場企業役員とかでないと無理ですね、この価格

>>79
いくらなんですか？
教えて頂けたら助かります

タッチ南ちゃんで物件＋諸コスト＝８０００から８７００（７５平米前後かつ４F以下
そのまんま東ちゃんで７７００万から８４００ぐらい　上と同じ
南口の物件より少々高井かな　でも妥当かな？

なんだ、思ったより高くないですね。

それぐらいならば、なんとかなりそうです。

>>81
80です
教えてくださりありがとうございます
かなりお高いですね。。。

８１さんありがとうございます。
高いなと思いつつ、最近のあちこちの強気価格を見るとこんなもので済んだのかと思いつつ複雑な感じになるかしら

駅まで近いですし、線路までの距離もまあ近いといえば近いですが、
ワンクッション挟んでいる分、そこまで音はダイレクトに来ないかな。
現地にいると車の音のほうが気になるかも？

周辺環境、もう文句なしに良いと思います。
その分、物件価格が高くなってしまうのは当然かもしれません。
庶民には無理だなと感じましたが、いつか住みたい場所、マンションです。

ここは北側と西側の環境が良いんですよね。
ただ肝心の南側と東側がいまいちなのは残念かもしれません。

文句無しに良いかというと難しいところです。

電車の音ですが、線路との間に障壁の無い西の端でない限りはあまり気にならないかと。
道路側は窓を開けて暮らせるとは言い難いので、避けた方が良いです。

電車の音は、よほど窓を開けっぱなしにしていない限りは
気にならない様に思います。

設備などは、イマドキどの物件もあまり変わらないはずですから
駅に近くて便利というのが何よりも良いと思います。

投函されたチラシに最多価格帯7900万円と記載がありました。
年収1200以上か、親の支援のある方でないと手が出ませんな〜私はどちらも無いので残念ながら離脱です。

国分寺は良い所だし、緑邸は環境もすばらしいと思います。
しかし都心より高い8000万から億を超えるお金を出せる人がはたしてどれだけいるでしょうか？
立川プラウドの流れを受けて高値をつけた国分寺プラウドも
登録開始直前に1000万という大幅な値下げに踏み切りました。
プラウドを受けて高値をつけた緑邸は
いわばはしごをはずされた形です。
三菱は価格を大幅に改定しない限り
相当な苦戦はまぬがれないでしょう。

>>89
プライド国分寺は1000万も下げてませんよ。
場所によりますが、100万～300万です。

>>90さん
プラウドのコミュニティー見て下さい
小学生でも出来る計算と
書いてありますよ。

>>91
確かに坪50万下がったら1000万下がるのですが、実際はそんなに下がりませんでした。(残念)
あのクチコミは正式な価格が出る前のものです。
私は実際にもらった価格表を見て言っているの間違いないですよ！

92です。連投ですみません。
ちなみに、私が比較している価格表は、10月・11月と12月4日付けのものです。
例えば、公式HPで3LDK5998万～と出ていますね。そこは6200万円台と以前は書いてありました。
いつの価格と比較して1000万下がったんでしょうね。最初はそんなに高かったということかな？
これはプラウドの情報なので、気が向いたらそっちにあげときます。

私の知る限りでも国分寺プラウドは三回価格改定をしています。
いずれにしても初期設定に比べ大幅な価格改定があったことは間違いないです。
一方緑邸ですが、駅近の割に環境は良いです。
しかし日立の森にはカラス多いですし施工が南海辰村で不安有りますので
手放しでは褒められないところです。
南口パークハウスでは妥当な価格設定をした三菱が
緑邸では強気のままです。
タワーでもいくらまで出せるかと営業がせまってくるそうです。
緑邸の価格改定を強く望むものです。

購入を検討しているという親族に価格表を見せてもらいました。
東端の安いところで6000万円中盤、たいていは8000万円前後、
西端の森側は上の階が1億円前後となっていました。
最上階の最高値は1億3千万円台だったかと。

日当たりが良い部屋となると9000万円ぐらい必要そうですね…

Ｎ海～建設は、他のパークハウス案件で実績があるけど、今のところ不具合は皆無のようです。

とにかく、高いのは事実ですが、駅に近く、静かです。カラスは多少朝、夕泣くけど、小鳥のさえずりが素晴らしい。環境は徒歩４分では申し分ない。あとは、駅前開発で少し北口が魅力のある町に生まれ変われれば、もっと資産価値はあがるので、損して得とれではないけど、１０年後の資産価値を考えた場合、大丈夫な案件と思われます。（でも、所詮国分寺なのでそう簡単には生まれ変われないような気がしてならないけど）

価格が高いという以外は及第点なんでしょうね。個人的にはカラスが多く、道すがら黒光りするGと遭遇しそうなのと虫がいっぱい出そうなのはマイナスなんですが、そんなんじゃ価格は下がらないでしょうしね。
一致団結して「こんな値段じゃ買わない!!」と不買運動するしか下がらないんじゃないんでしょうか。

11月に現地に行った時に、休工にも関わらず道路に水を排出していました。前日に雨が降ったのでそれを出してるのかなぁとも思いましたが、なんだか水量が多い。蛇口を目一杯ひねった感じです。
こちらは水の心配は大丈夫ですか？

今はマンションバブルだよ。特に国分寺は問題だ。
不動産経済研究所によれば１１月の首都圏マンション価格は
６３２８万円で一年前より１１０４万円のアップだ。
６０００万を超えるのは２４年半ぶりでバブル末期以来だそうだ。
米国の金利アップは確実で、そうなると経済は冷え込む。
バブル崩壊の始まりだ。
プラウドは株屋だからそこを敏感に読んで価格を下げた。
三菱は小回りが利かないので対応できない。
緑邸はバブルの象徴として長く名前を残すだろう。
緑邸の問題はまだある。
南海辰村は訴訟をかかえている
日立の沼のために湿気が多い
南側の古いビルは目障りだし覗かれる
東側の道路はうるさくて窓を開けられない
よって緑邸はよく考えたほうがいいね。

はい、よく考えて買うことにします笑