パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その2

>>19
不動産投資家は除くと、普通の人にとっては、マンションは投資ではなく住む家が必要と言う実需に基づいて買う。だから、あまり長期のスパンでは見ないのでは？

例えば、子供が大きくなったから少し大きな家が必要、とか言う場合は、待てても2,3年でしょう。その場合、向こう2,3年のトレンドを考えると、足元の建築コスト上昇基調はしばらく続くと見られるため早めに購入しようと考える人や、消費税が10%になる前に購入しよう、と言う人がたくさんいても不思議ではない。

>>16
今回は自身があるので期待しない方がいいと思います

>>22
確かに。リセールでは短期的にはむしろ値上がりが予想されます。

HPの外観写真が大幅に更新されましたね。やはりシートがとれると、質感が伝わります。

>>24
重厚感ある仕上がりになってますね。流石、光井氏デザイン。パークコートの代表作になりそうな予感。

ハイグレードなパークコートでもトップクラスの代表作ですね。

価格的な割安感も出て来て、完売は時間の問題でしょうか？

大山町のランドマークになりそうですね。
価格に自身を持つのも納得です。

この辺りは高級な御屋敷街が続きますが、パークコートの近辺には東京三菱銀行の社宅や東急不動産の物件など、いくつかマンションがありますね。
これらの物件が建て替えの際に、パークコートと同程度のハイグレードのマンションになれば、この辺りは御屋敷街に続く高級マンション地区となりそうですね。

単身者向けかと思いきや広めの間取りですから、DINKSかファミリー向けなのかな
やはり価格は高めですね。
高級住宅街なので、静かそうなので暮らしやすそう

ただちょっと高いな
ずっと同じところに住む人にはいいかもしれないが（高額物件購入者＝引越し好き）
ここでこの価格の賃貸はキツイでしょ・・・外人借りてくれないからな

タイルの重厚感 マンションギャラリーの展示より良いですね。

外観、概ねいい感じですねー。ひとつ気になるのが、所々見える黒っぽい縦格子。なんか高級感損ねてるような。。実物見てないけど。

おっしゃる通り。特にゆうていの黒の縦格子のバルコニーとタイルの少なさが安っぽく見えてしまいます。ゆうていが一番高級感があると思っていたので残念なできあがり。せめて隣との仕切りの壁と表面ぐらいは全てタイルにしてほしかった。かえってすいていとせいていのできが良かった。実物をみたらゆうていを随分コストカットした印象。

全体的にはかなり高級感ある仕上がりになっていると思います。歴代パークコートの中でも上位に入るでしょう。

また、伝統的な邸宅街に比較的長く住むことを意図した人たちが実需に基づいて購入しているように思いますので、そもそも外人向けの賃貸を念頭に置いている購入者はあまりいないでしょう。ただ、代々木上原は昔から外国人の富裕層に人気で、近くにホーマット等もあることから、ある程度高い賃料でも意外に借り手需要はあるかも知れません。

価格についてはまあそれなりの値段ですね。ただ、グレードの高さを考えれば妥当かと、むしろ今の市況では割安感すら出て来てますね。

棟別に見ると、グロス価格が最強の悠邸と比べると、どうしても清邸や翠邸の方が相対的には「コスパ（価格対比のグレード感）」が良くなってしまいますね。ただ数億円する悠邸の購入者は、そんな細かい「コスパ」は気にしないでしょう。むしろ、内装を思い通りに自由に注文出来る所になどにバリューを感じるのかも。

コスパだけを見るなら、清邸・翠邸のDINKS向け60-70㎡が一番良いと言うことになるでしょう。リセール考えても、グロス価格が、それなりに所得のあるDINKS層であればなんとかギリギリ手が届きそうな範囲なので。まあそれでもそれなりの価格はするので、割安とは言っても、ある程度の層しか手が届さなさそうですが。

ちょっとケチつけられただけでまたかいな、、と思ったら！後ろ二段は斬新だったw

>コスパ（価格対比のグレード感）

これは高難度。単価でみると、各棟とも位置取り・間取りに応じて絶妙な値付けしてるなと思ってたけど、そういう発想があるとは！
コスパ＝同一物件内において、グロスに対するグレード感で比較。うーん、それって。。

外観は細かいコスパじゃないでしょう。言わば建物の顔ですよ。価格対比のグレード感じゃなくて建物の外観を単純に比べてせいていやすいていに劣っているように思う人がいるのでは。高級感を感じるかどうかはそれぞれの方のセンスですからね。それに歴代のパークコートで二子玉川、学芸大学、神楽坂は外観あまりセンスよくないですからね。まあ確かにそれらと比べるとよいですね。３億7000万円近くする部屋がある外観とは思えませんが。植栽も植わって見栄えが多少佳くなるとよいですね。

外観はグレード高いっていっても、その辺のファミリー団地マンションと似たり寄ったりですよね。そもそもの外観デザインが野暮ったいというか平凡ですから。都心のパークマンション、西麻布や三田日向坂などに比べると、もちろん価格が違うから仕方ないにしても、これが「パークコートの代表作」とか書かれているのを見ると、レベルの低さにゲンナリしてしまいますね。部屋もファミリー向けと言いながら200㎡以上は無いですし。立地もグレードも仕様もどれも中途半端なマンションで、食指は動きませんでした…

>>37
言いたいことはわかりますが、そもそも限られた予算の中での比較で、違う価格帯と比較するのは、、、といつものやり取りになるだけで無駄。

>「パークコートの代表作」とか書かれているのを見ると、レベルの低さにゲンナリ
主観だし、まあ許してあげてください。笑
一種の伝統芸みたいなものだと思うようにしてます。

おっしゃる通りですね。でも残念

二言目には、パークマンションを引き合いに出して、鬼の首でもとったように、
物件の目利きは玄人だと言わんばかりの書き込みの連続
さぞや、御自慢のマイホームを所有されている方々なのでしょうね

二子玉川や学芸大学のパークコートは
著名デザイナイー監修のシリーズの代表作として、
三井の公式サイトに紹介されている。
この大山町も、低層PCでは久々に規模も大きく注目物件。

レベルが低くて、食指が動かないとおっしゃるなら、
お気に召すほかの物件をどうぞ

著名デザイナー監修だから?
代表作として三井の公式サイトに載っている?
だから何ですか?あんなシマシマのデザイン本当に良いと思いますか?私はセンスがないと思いますが。パークマンションと比べても仕方ないのはその通りですね。値段がそもそも違いますから。ただグランドメゾン上原コートやレジデンスのように同じ価格帯の物件とくらべても外観は高級感がないですね。三井さんの監修なので期待しましたが。余りにも多くの種類のタイルを使っているのとタイルを使う場所を少なくしているためできあがりが少しチープに見えます。５０個が億ションで大規模で注目されているわりには私にとっては外観は期待はずれです。ただ、内装や場所は良いと思うので良い物件ですが。

>>35
コスパ（価格対比のグレード感） 、と言う視点は確かに一理あると思う。

41さんが、私が一歩踏み出せなかった理由を明確にしてくれました。

>だから何ですか?あんなシマシマのデザイン本当に良いと思いますか?私はセンスがないと思いますが。

そうです。シマシマが気にいらないのです！なぜシマシマなのかずっと疑問でした。

すっきりしました。ありがとうございました。

>>36
数億円のマンションを購入する層は、コスパがどうとか細かいことは気にしないっていってるだけじゃないの？自分が気に入ったらコスパが良かろうが悪かろうが、買うっていうことでしょ。

外観が細かいコスパ、などとは言っていないのでは？

ちゃんと読んでからコメントした方が良いと思います。

>>44
まじですか。あのシマシマ見た瞬間におかしいと思いましたが。

>>45
あなたこそ話の流れ読んでください。自分が気にったらコスパ気にしないなんていってないですよ。そんな議論してないです。清邸や翠邸よりもゆうていの外観が高級感ないという意見に対しての話ですよ。

41さん、起承転結がよう分からん？　もっと文章整理しましょ。。。

>>47
これは明らかに間違ってるでしょ（笑）
>清邸や翠邸よりもゆうていの外観が高級感ないという意見

そうではなくて、悠邸の方がグロス価格が高い割には、清邸や翠邸とそこまでグレードに差がない、という事ならまだわかるが。

すこしでもポジとみたら、ここぞとばかり、物件を貶める

買えない鬱憤を、訳知り顔のコメントで溜飲を下げる、ってとこかな

いろいろ言ってる人はいるけど、まあ普通に考えたら、PC大山町は内装も外装も値段相応に高級感ある仕上がりと言えるでしょう。

>>41、アウト

プレミアム入れてあと４邸。買うなら今でしょー

三井は、野村と違い、早期完売に拘泥しないから、あくせくせず、気がついたら、

竣工前に全戸申込完了になってたという展開でしょうね。

PHでもなくPMでもなく、あくまでPC。そこはそこで、理解している人が買うから、周囲がとやかく言っても・・

否定の否定か。ゆうていの外観が一番高級感ないというぉとだよ。わからんか。

>>55
>PHでもなくPHでもなく、あくまでPC。そこはそこで、理解している人が買う

なんだかんだいってもそういうこと。
でも41のような意見も、一つの見方としてあり、ネガでもなんでもないと思うけどな。タイルの使い方についてとか。
上原のグランドメゾンと比べても、内装コスト抑えたなあって所はそりゃあるけど、そういうの含めてなお、トータルで相当良い物件だと思う。

この立地、このグレードの内装・外装でこの価格。買うなら今でしょー

でも管理費が高いよー。泣

ハイグレード低層マンションの中では、管理費は妥当な水準ですよ。やはり、大規模低層のスケールメリットが効いてるんだと思います。

>>61
高いでしょ。スケールメリット効いてないよ。

できれば、２４時間有人管理だとありがたいのですが。いざというとき安心ですし。　　低層マンションだと、採用しているところは少数のようですが、この物件は該当するでしょうか？

管理内容なんてHP見れば、と思ったけどここのホームページって情報量が異常に少ないね。
設備・仕様も分からないんだ。

お風呂はミストサウナ付いてますか？

>>63
該当しますよ。24時間有人管理です。ハイグレード大規模低層ならではの仕様です。

>>65
ミストサウナは、マンション設備のうち、入居後使わなくなる設備No.1らしいです。なくても良いかと。

>>66
三棟それぞれに常駐でしょうか？

24時間有人管理はいいですね。低層でこのような管理はなかなかなさそうです。タワマンは嫌だけど、管理はしっかりした物件が良いという意味では、大規模低層というのは一つの選択肢かも知れないですね。

確かにミストサウナはいらないね。

それにしても外装・内装ともにパークコートらしい高級感ある感じになってるみたいですね。

>パークコートらしい高級感ある感じ
ってどのような？パークマンションより下なのは価格なりで分かったけど、
例えば他社、グランドメゾンとかと比較してどうなの？
高級感って、ただ見た目の話、それとも仕様など含めて？
なんか営業の書き込み多いみたいだけど、それならそれなりに専門的に回答して。

>>71
営業じゃないと思いますよ。では誰なのか？知りませんが放っておいてあげて。
70に関しては、そんな目くじら立てるような書き込みでもないかと。
むしろ66と67、それと69がここの住人の典型。ずっとここ見てる人なら普通に分かってるはず。
高級感は、外装は好みもあるから評価別れて当然。使ってるタイルの質感や色味、出窓の感じとか私は好きですけどね。
仕様は、最高級ではないけど高級感あると言って非難される程ではないのでは。内廊下、水回り、リビングと主寝室のエアコン、ディスポーザー、床暖など。
ただ、三井にはもっと頑張って欲しかったのが正直な感想。日生からの買取交渉が厳しく高くついたのかな？とか想像しましたが。

まあいろいろ意見はあるけど、フツーに考えたらこの物件はそれなりの高級マンションでしょう。

>>73
それは間違いない。程度の差であーだこーだ揉めるのやめれー。

三井不動産レジデンシャルの都心プレミアム物件特集に載っていました。
http://www.31sumai.com/theme/premium/

＞それなりの高級マンションでしょう。
それなり・・・
ライオンズマンションだって高級なのあるし（笑）それなりってどの程度なのかね？
まあ、モノの価値=価格なので坪単価＠460万前後の「価格なり」でしょうね。
ちなみに目黒駅前は＠600万、麻布エリアは＠800万、千鳥ヶ淵は@1000万といった感じですね。
虎ノ門タワーズレジデンスは@2000万超えもあるようですね・・

坪単価＠460万は2014年に設定された価格だからですかね。もし同じ物件を今の不動産相場で価格設定したらもっと高いのでは？今後はもっと上がるんでしょうね。あと４邸しか残ってないですが、そういうことも含めて買い推奨のハイグレード物件だと思います。

>>76
あなたの言ってるのはどっちかというと高額マンションね。香港とかシンガポール行ったらもっと高いの買えますよ。マンションのクラスとかグレードでなく地価の違いね。
いつものワンパターンの77はポイントがずれてるけど。

だいぶ前にこのスレでも相続対策が話題になり、タワマンの高層階こそ相続対策！のような書き込みがありました。
話題になりつつありますが、租税回避行為と認定され修正申告が必要となるケースが出てきているみたいですね。
結果論ではありますが、乗っかるほうも安易だし、販売側の煽りも行き過ぎがあったのかもしれません。
ここは節税目的メインで購入するような物件ではないと思いますが。
何事も自分自身の常識でじっくり判断するよう心掛けたいものです。

物件のサイトに外観の写真があるけど、自分自身の常識でじっくり見てみました。

いろいろ意見はあるけど、私は普通に質感のある外観のハイグレード物件だと思いました。

確かに、今のような上昇基調の相場の中で、>76みたいに時点が違う坪単価を比較しても意味が無いね。

まあそういう細かい話をしなくても、この物件が高級マンションって言っても別に違和感は無いよ。

今の不動産相場の実勢価格で言うと、PC大山町は坪単価550〜600万ぐらいですかね。

まあそれでも虎ノ門タワーレジデンスのような高額マンションにはかないませんが。

でも良い物件だと思いますよ。

400万越えだと高級Ｍなんですかね。
価値観とかじゃなくて、純粋にお金持ちが小さな子供育てるならのびのび一軒家でしょう。
老後はマンションもありですけど。

いつの間にか、残りあと5邸になってますね。申し込みが入ってるであろう先着販売中住戸を除くとあと2邸。うちプレミアムが1邸。とすると、1億以内で買えるのはあと1邸！？

>>84
先着順はキャンセル住戸でここしばらく残ってるから純粋に5邸かな。

モデルルームのクローズが迫り、売る側も、検討する側も急き立てられているかのごとく。

賛否はどうあれ、着実に売れているという現実がすべてを物語っていますね。

あと残り数邸。いつ買うの？今でしょうー！

このままの不動産相場が続けば、リセールでは坪単価600万ぐらいでしょうか。

ここは渋谷のはずれで
どちらかというと、代々木上原の高級感というよりは幡ヶ谷の庶民的なところも混ざってる立地だから、
坪600万は厳しいのでは。
近くの高級マンション達(プレステージやペアシティ)も中古だとつい最近まで坪300万前後でした。
夢見るのは勝手ですがリセールでは600万円どころか500万円も厳しいと思います。

↑代々木上原界隈で坪500万位する中を見たことが無いです。

間違えました、
代々木上原界隈で坪500万円くらいする中古マンションを見たことがありません。

>>88
そう思います。この調子でいけば600から700にはなるかも知れないですね。
なかなかない立地の低層ハイグレードですものね。

確かに、昨年の売り出し価格が坪500万弱なので、このまま相場が上がれば坪600万も圏内かも知れないですね。

リセールだの、坪単だの、マネー、マネー。。。物件の本質談義はそっちのけで、算盤をはじく面々ばかり。

坪600〜700万。。そうすると庶民は何処に家を買えば良いんでしょうか？郊外も相場が上がってるんですかね？

悠邸のプレミアムなら、数年後に坪単価800万円から1000万円は行くのでは？

代々木上原徒歩１０分で坪６００（笑）

目黒のタワーか青葉台の低層買った方が数倍マシ。

妄想が行き過ぎているので確認ですが、自分が買った価格より二割り増しで数年後、自分より金持ちでアンポンタンな奴が購入するのを皆さん期待しているのでしょうか？
中国には日本で言う富裕層が一億人いますが、彼らが頼みの綱ですかね。
普通、住んだら二割減で考えないと。
不動産よりリスクはありますが、直近の不動産の高騰を考慮すれば、他の余剰金運用方法は複数あります。

>>97
目黒のタワー買ったほうがまし?
何を基準に話しているの?
坪単価だけで物件選ばんぞ長く住む家を探している人達は。目黒駅前のごちゃごちゃした街のしかもタワーマンションより静かな住宅街の低層マンションを好む人がいるんだよ。あんたらたいした知識もない不動産投資家か?何が言いたい?勝手に投資物件あさってろ。
リセール考えて大山町選ばないだろ普通。住むこと重視だよ。

坪600、700とか妄想膨らませておいて、住むこと重視とか言われてもね。

タワーマンションはよく分からないけど、ここに坪600出すくらいなら青葉台の低層の方が良いっていうのは同意。

ここは歴代パークコートの上位に入る代表作。経年優化で数年後には700は固いでしょうか？

>>100
勝手に坪単価の話して盛り上がっているのにわか投資家でしょ。青葉台に新築の低層マンションあるの?しかも青葉台のどこ?
青葉台の本当に良い場所は駅からかなり遠いぞ。買えない物件の話するのがそれこそ妄想だよ。

青葉台のキリン社宅跡にできるグランドメゾン、楽しみだなー。

ここは京王沿線エリアのファミリーマンションですよね。都心の低層と比較出来る物件ではないと思いますよ。駒場、富ヶ谷に隣接する上原であれば比較対象でしょうけど。
因みに駅距離の話が出てますが、電車使います？仮に使うとしても徒歩9分で歩かないと帰れない所ですよね。それならバスの本数が多いバス便物件のほうがよほど便利ですよ。バス停に近いとほぼ濡れずに駅まで行けますから。

この掲示板の存在意義って何かね。検討者でもない暇人のオモチャになってるの明らか。まあこんな事書くと削除かな。勝手にして。

妄想じゃないし。
まだ予定地の段階で公表すらしていないのに、営業って･･･

美空ひばり記念館横の坂道を少し下って奥に入った本当に良い場所だよ。
そういう立地でも坪600もしないぐらいだし、現実を直視すべきでは？

103です。ちなみに私も営業ではないですよー。発想貧困ですね。
>>107
いやいや、あそこはいまの相場なら坪600超えるんじゃないですか？しかも積水だから仕様もそこそこにしてくるはず。

現地に行ってきましたが、閑静な住宅街の中にある良い立地でしたよ。

大山町の御屋敷街を歩くと突如として現れるPC大山町。低層マンションでもこれだけ大規模だと迫力ありますね。大山町のランドマークとおっしゃっていた方がいましたが、現地に行くと確かに言っている意味が分かりました。

まあ他の高額マンションと比較したり、意味の無い単なるネガのためのネガの書き込みもありますけど、普通に考えたら良い物件だと思いますよ。

>>109
おっしゃる通りですね。御屋敷街のハイグレード低層PC大山町ですから、坪700でもお買い得かも知れないですね。

>108
そうですね。大山町ならいまの相場なら坪600超えると思います。

>>107
はいはい。好評してないの普通の一般人はしらないからね。まあどうでもいいけど106番さんとどう意見。勝手に坪単価計算してなよ

大山町や西原に近い代々木上原駅の北側には、小さいけれどお洒落なお店がところどころありますね。芸能人や文人含め、地元の人が足繁く通う隠れ家的なお店が多いですね。

ポジもネガも自分の視点からしか見ていないですね。坪単価700万とか500万とかはちょっと両極端な感じがします。
PC大山町の場合は、坪単価600万円ぐらいが公正な価格かな。ただし今の相場が続くと仮定した場合。

>113
朝からクラフトビールが飲める、スワンレイクパブエド カフェドテテは雰囲気良いですね

フレンチならメゾン サンカント サンクが素敵ですよ。ビストロ料理をみんなで賑やかに楽しめます。

昨年の新築時の売出価格でいうと、悠邸では坪700万円～800万円ぐらいのものもあったので、リセールで同じく坪700万円～800万円で売れるというのはまあ妥当な予測でしょうね。特に今は年々相場が上がってますから。
もっとも先のことは誰にも分かりませんが。

代々木上原に昔ながらの落ち着いたカフェはありますか？

たくさんありますよ。
アステリスクにはよく行列に人が並んでます。
http://asterisque-izumi.com/

PC大山町は中庭など植栽に凝っているところが素敵だと思います。同じように都心地区のマンションで庭園があったり植栽に凝っているマンションはありますか？中古でもかまいません。むしろ、植栽は年々深みを増すと思うので、中古のビンテージマンションなどウェルカムです。