バンベール星ヶ丘ヒルズ　その２

278です。

>>283さん
参考になったのなら嬉しいです。


>>280さん
そこは皮肉ですので…、
誓約書の類が存在するケースは理解しています。
すいません。

>>279さん
斜め上から、ありがとうございます（笑）
って、僕へのコメントですよね？
僕は利害関係者ではありません。
念の為（笑）

>>282さん
僕も似た印象です。
春山の物件でそう感じました。

いずれにせよ、適正価格になればここは需要がありそうだから、
ディスカウントをすれば上の方の階も売れていくと思います。
最初の値付けが高すぎたような。
値引きの話があちらから出るのかどうかっていうのはわかりませんが、
もう少し安ければなーみたいな感じしていけば
あちらから話は出やすくなってくるのかなと思いました。

278、285はなんか痛い人だね。

>>287
そんな事はないけどな

適正価格かどうか。
これだけの大型マンションが残り数部屋なら適正価格なのでしょう。

多くのマンションは、売れ残りが発生した場合、ある程度の時期が来たら価格改訂を正式に発表し売り出すことが一般的です。よくみませんか？チラシ。家具つきエアコンつきになったり、数百万円下がることはよくあること。


値下げしたことを隠すとか、口外しないとかそういう問題ではありません。

デメリットとして、共用部の部分的占有部分がないとか、希望の部分が既に先着順であるために、生活実態に合った希望の場所が選べない等の不都合が考えられます。

それらが不都合とは感じない生活実態の場合は、ほかの部屋よりも安くて広くてお得かつ、デメリットなしで不動産が買えます。

この物件の適正価格っていくらですか？
私は坪150～160万だと考えております。

>>290さん
@150〜160万円は言い過ぎかな？
私見ですが。
空部屋で一番高額な物件でいえば、
@200万円強位だと思っています。

今の売価なら、星が丘の中古
（プラウドかグランドメゾン）。
もしくは追金して、これから売り出す
伏見のタワーの何れかにしますね。
僕なら。

僕は野村ないし積水のまわし者ではありません。
念のため。

新築買うなら、増税前では？
さらに、ここは駅まで近いし、景色もよいし。

一階でも、景色がよいなんて、最高。

>>292
つまり？？

坪２００万円だとすると、８０㎡で約４８５０万円。
となると、やはり下層階はお得感が、上層階は割高感がありますね。

でも一般的なマンションの資産査定では測れない魅力がある希少物件なので、気に入って買った住民は手放したくないでしょうし、将来的な価値はかなり維持されるんじゃないでしょうか。

>>292

各住戸のベランダから見た場合、1階では景色は見れませんよ。
5階以上でないと、森が邪魔してるからね。

>>一般的なマンションの資産査定では測れない魅力がある希少物件

そんなに魅力があるなら売れ残らないのでは？
ある意味希少物件ですが、いざ中古で売ろうとするときに買い手が現れるかどうか・・・
オーソドックスなマンションのほうが中古でも売りやすい。

5階より下に住んでいますが、我が家からは木々の間から景色が見えています。
緑とのバランスがいい感じです。
ただ、朝から蝉の鳴き声はうるさいです。夜は静かで涼しいですよ。

>>294さん
僕が示した@200万円は上層階角部屋の場合で、
中部屋、中層階以下ならもっと下です。
所謂平均坪単価ではありません。
ただ、売れ残った部屋の位置に偏りがあるなら、
偏った位置の値付けが割高だったことは、
類推できます。
もし、散在しているのなら、全体の値付けが
どうだったのかなぁ…。とも思いますけど。
いずれにせよ、購入された方々は、
納得し、満足されているのですから、
それで良いのではないでしょうか。

ここを検討しているのですが、樹木もたっぷりあるので
夜にムク鳥の鳴き声が聞こえてくるかどうかがとても心配です。
入居者の方ご存知なら教えてください。

>>299
リビング側も寝室側も、夜に鳥の鳴き声が聞こえた記憶はないですよ。

蝉の鳴き声が18時にはピタリとやんだので、今はとても静かです。

>296 さん

このマンションの静かさや涼しさ、森に囲まれている気持ち良さは、住んでみないと実感できないと思いますよ。
そういった要素は資産査定には反映しにくいということでしょう。

一階でも、森が見えるなんて、プライバシーの心配もないし、最高ですね。

住環境は良いようですが、地下鉄通勤をしている方の感想がお聞きできたらと思います。
暑い季節に坂の上り下りは辛く無いでしょうか？

このマンション、すごく魅力的なので、早くしないと、売れてしまいそう。

買えば？

表ヅラは良くても裏はどうでしょう？

平和公園側からMSを見たことある？
駐車場側の部分、裏から見れば分かります。
大きな買い物ですから自分の足で調べてみて。

とても永住物件になるとは思えない。

以前の電波塔があった時、東海豪雨で
駐車場側一部水没してますよね。
大丈夫かな。

地震があって唯一の私道が分断され孤立。
平和公園から大学に抜ける道も半ば獣道。

火災が起きたとき、消防車も上がって来れるのか。

35年住もうとすれば、最悪の事態も想定しなければ
ならない。

私道の修繕計画は大丈夫か？
老人ホームが出来たら確実に車の往来は
多くなり、子供にとっても危険が増す。
下の道に出るところ死角があり、
雨の日は特に危ない。
小市民的な感覚だと知らない老人ホームの
道路まで何で負担しないといけないんだと
思ってしまう。

私道のアスファルトを触ると
ボロボロと剥がれてきませんか。

坂を登るのが疲れるだけではない
すぐに飽きるであろう眺望を全面に
押し出している丘の上のリスクがあるMSです。

消費税5％の頃から売り出ししてて
未だ残ってる。

気にしない人は買いじゃないですかね。
値引きがあれば、星ヶ丘でこの価格は
お買い得感がある。

ミストサウナ、人工御影石のカウンター、
タンクレストイレ、ディスポーザーなど
建設費高騰の中削減されているものは標準装備。

ただ、私は子供の安全のため、平地に買います。

>>303
これは感じ方に個人差があると思われますが、、、仕事帰りの登りは最後の方で少しキツイですね。日が沈んで暗い時間帯なので暑さは気になりませんが。

下りは問題なしです。
毎日の事なのでもう慣れましたが、いい運動になります。

お、モリノコトリがまた飛んで来ましたねー。

地震の心配をされてるようでしたら、マンションより斜面に建ってるコトリさんの家を心配された方がいいと思いますよ。
それと、お宅の旦那さんが車が来てるのに道の真ん中を踏ん反り返って歩いていて、避けようとしないのが危ないです。

>306 さん

ここの坂道は位置指定道路ですので私道ではなく市道です。
マンション住民は何も負担することなく、名古屋市が責任持って管理していますので、ご心配なく。

名古屋市が管理しているなら、凍結時に苦情言えますね。また、危険な場合も、改善要求出せますね。

名古屋市の道路なら、なぜ、矢作が舗装するの？
私道だからじゃないの。

この道をマンションの住人で管理しないといけないの？

>>306
>ただ、私は子供の安全のため、平地に買います。

結婚できたなら、子供が生まれたならそうしたいと思います、ってところか。

まーもともと無線塔があったところで、電波を遠くに届かせるため名古屋市でも標高の高い
この地を選んでNTTが所有していたところです。
そこへわざわざ住もうと思うのが、無理がある・・。眺望体験といいますが
たまに行くならいいけれど、毎日はどうでしょうか？
決してけなしてるわけではありませんが、普通にそう思いませんか？

確かに高台からの眺望の良さはある種の優越感を得られるけれど、やはり毎日の通勤のことを考えると坂を登って帰るのはためらいます。
以前慣れますよと書かれていた方もいらっしゃいますか、残業続きで疲れた体にこの暑さの中では相当きつそうです。
休日に良い眺めに癒されたり、毎日トレーニングだとポジティブに考えることができたら良いのかな。
このごろ駅近マンションの方が良いように思えます。

まー実際にそこに住んでみないと良さなんて分からないでしょうね。

そうとも言えますが、逆も言えます。

逆に？

メリットもデメリットも少ない平凡なマンションを買うか、メリットとデメリットがはっきりしたマンションを買うか。

結局は個人の考え方の違いであって、マンションの優劣とは言えないでしょう。

ただひとつ言えるのは、眺望眺望と言われますが、眺望はこのマンションの魅力のひとつでしかなく、購入者わざわざ眺望のために坂を登ってるわけではないということです。

眺望以外の魅力について居住者さんから聞きたいです。
実際に住んでみて良かった点やこれはちょっとと思うことも参考にしたいです。

３２１さん、ありがとうごさいます。
木々に囲まれた暮らしは高層階では味わえないですね。低層階ならではの別荘気分でしょうか。
虫が多いのは仕方ないですが嫌いな人はダメでしょう。

東山通りの車の音もそれほどのようなのも木々のおかげかも知れませんね。
そう考えると最上階でなければ低い階でも良さそうですね。

321さんの良い所にプラスして、設備面では今の時期はディスポーザーがとても便利ですね。食洗機もフル活動中です。冷蔵付きの宅配ボックスも留守の時は助かります。床暖やミストサウナはまだ使っていないので分かりません。
あとは、飲み物と軽食が買える自動販売機があるのでたまに利用しますが、これは子どもが喜んでいます。
今の新築マンションにはどれも標準装備かもしれませんが、引越し前まではこれらに無縁だったせいもあり便利さに驚いています。

気になる点は、坂の下に淑徳中高のグラウンドがあるのですが夏前にバレーボール大会？みたいなのがあったのですが、その時だけは盛り上がっている歓声が長時間聞こえてきました。
普段静かな分、少し気になりました。
大した事ではないですが。

坂は車移動が多いので気になりません。

虫は321さんと同じです。夜、リビング側を網戸にしている時だけ数匹照明にいる感じです。
大きな虫とかは今のところみていませんし、蚊もいません。

長文失礼しました。

まあ学校があればスポーツ大会等の声援は当たり前なので、文句は言えないでしょう。
最近は後から来た新住民の苦情でスポーツ大会の応援も制限されたりしています。
周辺にどんな施設がありどんなことが起きるかを理解した上で購入すべきなのに、自分達のわがままで何でも文句を言う人達にはあきれます。

ここはそんな人はいないと思いますが…

いちいち揚げ足とる人多いですね

そうそう何にでも文句をつける人がここのマンションにいない事を願ってます

音に関しては、裏側からは東邦高校の吹奏楽部の音も聞こえます。愛知淑徳高校の運動部の練習の声も聞こえますが、どれも健全な雰囲気で気になりませんね。

赤ちゃんや子供の声はどこのマンションでもお互い様ですしね。

大音量の選挙カーや物売りの車が来ないのはかなり良いですね。

淑徳は女子校なのがいいですね。
若いって素晴らしい。

淑徳は女子校なのがいいですね。
若いって素晴らしい。

色々有っても星が丘っていい所ですよね。

>>330
僕自身そう思いつつ、
もう少し先を見据えた場合、
星が丘という商圏は盤石なのか？
そういう心配があります。
結局、愛知は名駅と栄という二つの商圏で
お腹一杯になってはしまわないか…と。

>>331 さん

商圏と生活圏は、切り離して考えれば良いのでは？

名東区以東は、車社会に適した商業施設が発展していますし、長久手にはイオンやIKEAができます。

街での買い物がしたいなら栄や名古屋駅に、車で買い物したいなら長久手に、という流れになるので、その中間に位置する星ヶ丘はちょうどいい立地じゃないでしょうか。

星ヶ丘三越や星ヶ丘テラスの店舗の変遷を見ると、星ヶ丘は育児・教育に重点を置いた商業エリアとして持続しそうですね。

住民さん教えてください。

今の時期、エアコンがいらないとのことですが
冬の時期はどうなんでしょうか？

もしかして暖房もいらないですか？

いろいろと情報ありがとうございました。
私道のことが書かれていましたが、現在は矢作が舗装等をしてくれているとのことですが、
将来は、この道路をマンション組合が修繕等の管理をしていくことになるのでしょうか。
そんな費用負担は払いたくありませんし、管理責任も持ちたくありません。
本当にそうなるのか、どなたか教えていただけませんか。

>>335
そんなに気になるならここで聞くより直接矢作に聞いた方が早いと思いますが

>>334

誰も冬を過ごしたことがないのでわかりませんが、気密性が高く床暖房もあるので、そんなに頼らないんじゃないですか。

リビング以外の部屋はエアコンいるでしょうけど。

>>335
市道ですので管理は名古屋市です。
そのへんは法律の細かいことがありますが、営業担当に聞けば丁寧に教えてくれますよ。

私道では無く市道なんですね？

>>339
くどい。

すみません。 以前この道路は位置指定道路だと書かれていたので私道ではないかと思ったのですが、、

数年前、私が他都道府県に住んでいた時、
名古屋のマンションを買うことになり、
早い時期からバンベール東山の資料請求したのだが、
私がよそ者のためか、DMが来ただけで、ろくな案内もしてくれず。
そして今、他物件を買って名古屋に住んでいるが、
ここのバンベール星ヶ丘ヒルズには、頼んでもないし、
興味もないのだが、やたら頻繁にDMが来る。。。
バンベール星ヶ丘がどれほど売れ残っているのか知らないが。
矢作地所はもう少し丁寧にお客さんに対応した方がよいだろう。

>>341
位置指定道路ではあるけど、私道ではなく市道です。
そこらへんは細かい権利関係の話なので、匿名掲示板に頼らず自分で営業担当に聞いてくださいね。

それは東山が売れ筋だったからでしょ。プラウドでもライオンズでも一緒の対応でしょ？

律儀に住所変更を矢作に届けたのでしょうか。

>>342さん

その対応はひどいですね。
せっかくの地元企業なのに残念です。
違う物件にして大正解。
もしかして大阪などの投資マンションの電話がありませんか？
個人情報流出していますよ。

>>344さん
野村も大京も矢作と同類ですか？
もっと勉強されるべきです。

>>342

それ、単に矢作に他物件購入の連絡をしてないだけじゃないですか。

プラウドなんか担当者に伝えるまではバンバンDMやら雑誌やら送り付けてきましたよ。
それでもその後も栄のプラウドタワーのDM送ってくるし。

一度個人情報を教えてしまったら、この業界では当たり前なんでしょう。

＞347。
矢作地所は、売れ筋の物件はロクに案内しないで、その他の物件（ここ？）のDMは勝手に送るってこと？　矢作地所にとって都合がいい業界の悪い慣行だから、このやり口は横行しているけど仕方ないじゃん、ってことかい？

売れるものは宣伝しなくても売れる。
売りたいものは強く宣伝する。

不動産業界に限らず当たり前のことやん。何熱くなってんの？？？

バンベール東山は好立地なうえ戸数自体も少ない人気物件。
説明会とか抽選とか、購入希望者が積極的に動かないと買えなかったのに、自分がのほほーんと構えてただけやろ。

スーモの当物件サイトに、動画で入居中の方が3家族出てますね。
一部でしょうが、どんな方が住んでいるのか見てみると良いかもしれません。

今の時期にエアコンがいらないのは、標高が高いからでしょうか？
それとも緑に囲まれているからでしょうか？
今の時期の涼しければ、冬は寒くて仕方ない思うんですけど。

詳しい方にお聞きしたのですが、この道路は位置指定を受けた私道とのことでした。
よって、将来にわたり、今のままでは、矢作またはマンション組合が管理する必要があります。

>>352
嘘の情報流すな。
管理規約や契約書ちゃんと読んだのか？？

道路の話題はどうでもいいです。
どうせ書き込んでる輩は遊んでるだけですからスルーしましょう。

それより
販売会社と、建築会社と、管理会社が同じグループですけど
それってヤバくないですか？

名古屋大好きさんの意見求む。

グループ企業で利益確保はバンベールでは普通ではありませんか？

大体矢作はそれだから安心と売り込んでいるようですし。

３５３さんへ
この道路が市道ではないのは、名古屋市に確認すればすぐにわかります。
私道である以上、名古屋市は補修はしません。
しっかりと、矢作に確認ください。

>>356
位置指定道路だが、公共の道路として名古屋市が管理している。ここは特別なケースなんだよ。
よく調べもせずに残念な人だな。

横から失礼。
随分な言い方だね。
ということは、私道を名古屋市の税金で管理するってことかい。
市内には、多くの私道があるのに、ここだけ特別扱いってことか。
何故ここだけ特別なのか、名古屋市への確認が必要だね。
私道に税金なんておかしくないかい。

名古屋市の提供している指定道路地図だとマンション手前の坂(建設中にゲートがあった位置？)までが位置指定道路５号、
そこから先は道として管理していないように読めます。

ほんとに名古屋市管理下の道路なんですか？

自分で調べる能力のない人たちは、これでも読んで想像してみなよ。

http://www.hido.or.jp/14gyousei_backnumber/library_data/hourei_data/01...

ここは駅からの標高差とか周辺住民とのトラブルや指定道路の問題とか面倒な物件だけど、購入した人は納得した上で決断したんだろう。
星ヶ丘への憧れや拘りがある人が多いのかな。

星ヶ丘テラスはイオンモールっぽくはなってきたけど、奥さまに人気の洒落た街だからね。
しかし電車通勤の旦那は毎日登山でお疲れ様。

ここは駅からの標高差とか周辺住民とのトラブルや指定道路の問題とか面倒な物件だけど、矢作は売り切れるんじゃねーの？と思って建設しちゃったんだろう。

道路の話はもうお腹いっぱい

>>354さん

憶測で書き込むと不愉快と感じる人がいるみたいですが、
経験則をコメントします。

建設、販売、管理会社が同じグループは気にする事は無いと思います。

管理会社は親会社の子会社ですあり、
親は子供に何を期待してるかが全てです。

最悪なのは、親会社の天下り先を目的に作られた子会社の管理会社。
マンション管理って、誰がやっても同じと思うのは無知。
高いスキルが要求されます。

例えば、植木の手入れ作業完了の検査は管理会社がします。
親会社の天下り先目的の管理会社は作業がいい加減でも直ぐにサインをします。
その管理会社は悪意はありませんが、
スキルが無いので良し悪しが判断できない。

良い管理会社は、庭の手入れ方法まで指導します。
親会社が愛情を持って作った子会社は素晴らしいと思います。

こんな猛暑日が続いて暑いのに、エアコンいらないとのことですが、どれだけの気温差があるのですか？

エアコンいらないって、、、高原並みに標高がたかいのですか？

名古屋大好きさんへ

率直な意見ありがとうございます。
何かの本で売主と施工会社は利益相反関係だから
別の会社がいいとありましたので。

でもよくよく考えてみると、
①建築時
②販売時
③管理費として（毎月）
④大規模修繕時（およそ１０年間隔）
常に収益が確保できる素晴らしいシステムですよね。

住民の皆さんが矢作の従業員家族まで養っているみたいで勉強になりました。

３５８さん、道路について、名古屋市に確認したら、また載せてくださいね。
よろしくお願いします。

>>366
建設に関しては、売主と施工会社と設計・監理会社は別の方が良いですよ。
しっかりチェックされますからね。

366さん

ご質問の内容の売主とは仲介でなく
デベロッパーという事ですね。

であれば、別会社の方がチェック機能は
働くと思いますが余り考えた事はありませんでした。

但し、
施工会社が企画したマンションと
デベロッパーが企画したマンションでは
毛色は違っていますね。

デベロッパーは大規模が得意で
施工会社はバンベール東山のような
小さめが得意ですね。

道路の件、ついでに確認してきました。
どなたかが書いていましたが、やはり、矢作所有の私道でした。
私道であるからには、市は修繕等は行わないとのことでした。
入居契約書には市道とでも書いてあるのでしょうか？

定義のあいまいな「私道」か「市道」かは問題ではなく、誰に管理責任があるかというのがポイント。
ここは公共の道路として市が管理することになってます。
それくらい買う前にみんな確認するよ。

デベの言うこと信用し過ぎると痛い目に合うよ。
基本、デベは売っちゃえば終わりだから。
http://www.chunichi.co.jp/s/article/2015071590204651.html

>>369
大手のデベには建築士が居て、品質チェックしてくれますからね。
大手ゼネコンのエース級の所長が施工担当して、そこそこの設計事務所が監理するのが理想的だと思います。
各社でチェック機能が働いて、間違い無さそう。

色々考えさせられますね。
やはり矢作、バンベルは遠慮しといたほうがいいですね。

>>373
大手の方がヒドいよ。
チェックアイズとか謳いながら全く機能してないし。
この掲示板の方が役立ってるくらい。。
http://www.j-cast.com/2014/02/01195718.html

誰がどのように言ったのかを正確に書いて下さい。余計な感想要りません。

三菱地所は引き渡しの中止にあたり、1月25日、26日に説明会を開催。お詫びして、欠陥が見つかった経緯などを説明した。手付金の返金などについても、「こちらから契約解除をいうような状況ではなく、手付金をお戻ししたうえで迷惑料として手付金の2倍をお支払する条件で、合意解約をお願いしました」（三菱地所）と話す。

「億ション」だけに、手付金は1000万円を超える。これに迷惑料と実損分（仮住まいの家賃など）の一部が加算されるので、契約者には3000万円を下らない金額が支払われる。


こんなこと矢作には無理でしょ？
それとも３７２に書かれている地主に賠償金や迷惑料でも支払ったの？

そう考えるとやっぱ大手にすべきですね。

これは明らかに仲介業者が一番悪いですね。
そんな業者を使った矢作も甘いけど。

>>377
論点ずれてる。
>各社でチェック機能が働いて
問題は、パークハウス南青山の件で、チェックアイズがザルってことが証明されたことでしょ。

この掲示板で内部情報リークした人がいたから分かっただけだし。
大手だからって入居して数年後に判明しても、手厚い補償があるとでも思ってるのかな。

所詮人間がすることだからミスはあるわな
要は財閥の億ションだから話題になったわけ
こんな施工ミス発覚しても取り上げられないか、
又は気付いてないだけで
グランの一件は氷山の一角なんだよ

だからこそミスが発覚した時の対応が大事なんだよ
どこぞの耐震偽装じゃないがデベが潰れたらどうしようもない

そこで矢作は大丈夫なのかってこと

割高でも安心料と思って大手デベの方がいいって人は、どうぞご自由に。
中小デベは、欠陥マンションなんか作って多額の賠償金でも支払わされたら一発で潰れちゃうから、きちんと管理してるよ。
チェックアイズとかカッコいいネーミング付けることに力注いでる大手デベよりｗ
そもそも無理な工期とデザインのマンション作らない。

それはどうだかね。

開発-施工-管理がグループ会社で馴れ合いもありえる。

最近の矢作は大型物件を含めて建設ラッシュで質が心配です。

しっかりした建物を作ってくださいよ。

バンベル星が丘ヒルズの立地、資産価値などについてどうお考えですか？
また、矢作グループについてどうお考えですか？

名古屋大好きさんお願いします。

淀屋橋大好きさんに聞いて下さい。（笑)