公式URL：http://www.the-tokyo.jp/
＜全体概要＞
所在地：東京都中央区新川2丁目3-2外（地番）
交通：京葉線八丁堀駅徒歩1分、日比谷線八丁堀駅徒歩4分、日比谷・東西線茅場町駅徒歩9分、山手線他東京駅徒歩16分など
総戸数：387戸
間取り：1LDK～3LDK、40.93～120.08m2（トランクルーム含む）
入居：2017年11月下旬予定
売主：東京建物、三菱地所レジデンス
設計施工：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート
[スレ作成日時]2014-12-03 09:49:54
相場が上がっているんです。
相場もそうだし、そもそもターゲットが違いますよ。
320〜330っていまや木場や東陽町の相場ですよ
東陽町よりここって高いんですか(^o^)
ここだけバブルですね。
ここは実際の利用から考えると東京駅からのバス便物件です。
この物件の横に残ってる 三角洲の古いマンションって調べてみたら
風呂無で、賃貸料7万前後のワンルームばかりで、低所得者ばかりが
住んでいるらっしいです。これ、周辺環境 としては 癌 ですね。
湊の400ちょい・・・だったら450でしょうね。湊ってもともと町工場地帯ですから。
忘れてはいけないのが、キリンHDの土地売却額は、
「新川ビルと隣接建物で約１００億円、ビール本社で２００億円」
そこに建築費、金掛けたＤＭ、その他もろもろ 乗せるわけでしょ。
↑購入金額を見誤ったって事ですか？
結果として誰かが言ってた450とかいうとんでもない坪単価になってしまうって事ですか？八丁堀なのに？
私はこの物件興味持ってますが、他の湾岸等に比べて周辺地域が住環境としていけてないものの、合理的な値段で販売するのであれば、興味ありです。(^o^)
キリンはなぜ当地を売却したの？
価格発表前ですが、購入価格が明らかということは、大凡の建築価格も推測がつくので、利益率も適当において、合理的な坪単価が出ると思うのですが、どんなものですか？
勝手に予測価格
土地50億〜100億なので、仮に一番高い100億を全体にすると
100億➗38452(建築述べ床)✖️3.3＝ 85万円
建築費と残りの金利やデベロッパー利益は、難しいですが、Zakzakのの2014年2月記事から類推すると、建築費100万でそれ以外のコストと利益が130万円なので、合計で坪315万円ですかねー。無論その後の建築コスト上昇はどのくらいかによりますが。
426の建築コスト部分を25%上昇しているとの前提を更に入れると、
土地85万、建築125万、その他130万を合計すると
約340万/坪程度でしょうか？
坪340だったら納得します
目黒の価格には目をみはりました
ここは妥当な価格にしてほしいですね
坪５００こえるのでは？
そうかな？500だと予想してます。
目黒は名前に「ザ」が入ってないのにあの高額。
名前に「ザ」を入れたここは坪450でも不思議ではないでしょう。
円安で中国人が購入ですかねー
平均500でしょう。それが今の相場です。
平均500の根拠は？
ここを500で買う人って、まともとは思いないですが。。。
400でも上昇し過ぎ、、、
周囲の相場からも、350前後でもそれなりにプレミアムがついた金額かと。
平均500の根拠は500で売りたいから。
とてもじゃないけど、そんな金額は出したくないから、
湊にしようっと。
350がいいとこでは？
豊洲よりも、衣食住の全てにおいて環境が悪いし、東京駅からの徒歩を売りにすることじたい、ダサすぎ。外国人向けですかね？企業側の観点で、価格を釣り上げるのは勝手ですが、急速に値段が上がったところから、バブルも弾けますので。。。冷静になって八丁堀の周辺での新築価格と比較するべきと思います。340でもちょっと高いと思いますが。
周りの新築価格と比較しても、
ここの立地とネームバリューとしたら
西新宿の350と同等だと思います。
なるほど・・・マンション名に「ザ」が入っている事でマンションのグレードが
最上位となる訳ではないのですね。
私はてっきり三菱地所のように最上級グレード（ハイライン）に「ザ」を
つけているのかとばかり思っておりました。
確かに新川は土日ははゆったり過ごせそうですが、
お店もほとんど休みでしょうし、不便でしょう？
お店は休みが多いですが、近くの隅田川テラスはファミリーがのんびり散歩するには、とっても良いところだと思いますよ。
ここの人気はいまいちですね。
立地条件は他より劣るという事ですか？
>>460
これまであまりにも知られていなかったということなのではないでしょうか。
注目度が上がると価格が強気になってしまうので、なるべく人気出て欲しくないのですが。八重洲の再開発が大きく取り上げられるようになるのが心配。
人気のない物件は完売しない可能性があるので心配。
いくらで販売されるのか?、興味がある。価格を確かめてから
ですね。
新川とか、この辺りに詳しくないと、そこどこ？っていう地名なのかも。私は豊洲みたいな造られ感満載の街よりはこっちのほうが好みですけれど…
一般サラリーマンの年収だと厳しいかもという雰囲気がある物件なので、あまり賑わっていないのかも？！
夜ってこの辺り、女性一人でも問題ないですか？
MRのｵｰﾌﾟﾝは、これからですか？
まだ、価格はわからないのですか？
350万以下とみるが！
坪350～坪400くらいでしょう。
オリンピックバブルがはじけ、本格的な高齢化が見えてくる東京で、期待が保てると言ったらどこだろう？
今人気の臨海部も、よくよく考えればアクセス今一。
結局、｢山手線の秋葉原駅から新宿駅までの南半分の駅に直接アクセスできる場所｣ってならない？(ブランド住宅地は除く。)今がどうであるかに関わらず。
東京駅、品川駅最強でしょう。
だからどうしてもここ欲しいのです。安けりゃ安いに越したことないですが。
八重洲の再開発ですが、ここが賑やかになるのかな？
少し離れているような感じがするが！
474>
目黒のスレでも見たネガティブネタですね。
飛行機ネタはどうでもよいです。
モデルルームはまだですか？
>>476
目黒側の飛行機ルートは約３分に１機。品川側のルートは約２分に１機なので、品川側の方がうるささは増しそう。
もう直ぐルートは決まるそうだから、ネタなんて言ってられるのは今の内。
475>
その下に住みたいならここではなくて目黒を買えば願いが叶いそうですね。
公式サイトで共用施設の豪華さに目を見張っていますが、2つのオーナーズスイートはどのような利用方法があるのでしょうか。
友人や両親が泊まりに来た際利用可能なゲストルームなのですか？それとも住人がリフレッシュなどで貸しきれる個室なのでしょうか。
481さん
このマンションの共用施設はそんなに豪華なんでしょうか？
どれぐらいのレベルなのか
よくわからないので、ご教授下さい。
坪500以上で間違いないよ。
目黒が坪630なんだから。
坪400以下かな。それ以上ならば撤退予定。
400前後が妥当でしょうね。
バブリアタワーは全く参考になりません。
オーナーズスイート、すごくすてきですよね。
SO-ANの方はお風呂のためだけにでも利用したい感じです。
こういうオーナーズスイートルームのあるマンションは
初めてですが、利用料ってどれくらいするんでしょうね。
予約が殺到して取りにくいくらいなら
それほど高額でもないのでしょうか？
ここは、今一つ盛り上がらないが大丈夫か？
人気無し物件のようで心配。
目黒は逆の意味で心配だが・・・
頼むからそっとしといて。
安く出して。
無理ポジでもしない限り、このまま盛り上がらないのでは？
イマイチ買って住みたい場所ではない。
価格に驚きました。一番広い１２０平米は２億４千万円でした。
値段出たんですね
おー 平均坪単価結構行きそうー
モデルルームでは１２０平米が２LDKに変更されたプランになっていました。
事前案内会は4/25からじゃないのですか？
モデムルームが120平米プランとは、70平米そこそこを狙っているので、イメージしずらそう
私は業者でも何でもなく個人です。
４月１８日１９日と予約の方が数組来られていました。
私は確か２月下旬ごろ予約しました。
中国の不動産バブル弾けたので、日本も怖くて買えなんじゃないかな。このタワーは外人ターゲットに考えてたとは思うんでしょうけど…
ＭＲの案内が来ました。
連休中ですが、しっかり確認したいと思います。
モデルルームは120平米プランの2LDKですか。
真ん中の2部屋が1部屋に変更された感じでしょうか。
1822サイズのバスルームも広すぎるくらいでうらやましいです。
収納も充実しているので、どこにいても広く感じそうですね。
モデルルームはやっぱりオプションてんこ盛りでしょうか。
No.502さん、 1822サイズ のバスタブって不経済ですよ。主婦じゃなく家政婦さん頼まなきゃ。
しかし新川で500越えですか。 じゃあ別に新川じゃなくとも選択肢は広がる。
>>503
しかし、このクラスの規模、仕様で近々出てくるものって意外と無いんですよ。ファミリー物件探しているわけではないもので。
それこそ近場でPC中央湊、広く見てBri目黒、赤坂檜町ぐらいで、他は検討対象にすらならない。
500は一部の最上クラスの部屋だけでしょ。平均350〜400弱くらいだと思いますよ。そうしないと売れるはずない。
プレミアムは坪660万ですか‥
普通部屋はいくら位なんですかね。
坪500以上はいきそうですね。
八重洲再開発は関係ないよ。
かなり離れてるからね。。
マンション建設予定地のすぐそばに都営バスの停留所があります。
「東16」と「東15」いずれも東京駅八重洲口行きです。
平日８時台は、１９本走ります。楽ちんです。
資材が高騰しているご時世、タワーを選択するのは愚かなのでしょうか…
タワーが明らかに立地平均坪単価を大きく超えていますよね。
バスは混みますよ。本数の多い１６は帰りの東京駅のバス停でも混んでます。
１５は本数が少ない。
ここだったら普通タクシー通勤てしょ？
いえ、今までの書き込みから見るにです。
私の感覚だと坪350でも高いと感じる地域なので、400とか500とか飛び交っているのはタワーのせいなのかなと。
他のタワー物件も高すぎるように思えまして。
>>514
仕様の違いとはよく聞きますが
そこで言う仕様とは何を指すのでしょうか？
少なくとも、内装のレベルではありませんよね？
内装なんてどんな豪華にしても原価的には
1000万も違わないですから。
>>515
原価の話ではないかと。
例えば、カローラとクラウンの製造原価は150万円も違いませんが、値段は400万円以上違います。
それを馬鹿らしいと思う人はけしてクラウンを買わないでしょうが、欲しければ高いお金を払ってでも買うしかありません。
仕様を上げるというのはそういうことです。かけた費用以上の実入りがなければ、値段のせいで売れにくくなるリスク分損てすからやらないはずですよね。
ちなみにちょっと良い材を使っただけで、けっこう費用は跳ね上がりますよ。機械設備などよりずっと。
池袋のクヤクション、Low-Eガラスを西向きしか使わない程度の仕様でした。
さてここはどうでしょう。
ここなら佃がいいでしょ
確かに佃は、良心的な値段設定ですよね。
購買層どう違うのですか？
東京駅徒歩を全面に押し出すのって何をターゲットにしてるんですかね。うちは共働きですが、周辺にお店（レストラン含む）がないのが気になってます。、、
タワーが欲しい層が相当数いて
それは佃とは被りようがない。
価格帯の乖離もその辺に要因があるかと
プレミストがよいものだとしても、
そもそも対象にならない
東京駅を全面に出してるから中国人ターゲットでは？モデルルームの様子みて中国人が多いなら撤退します。
中央大橋わたるとオフが満喫できるよ
プレミストでなくても中古でもいいじゃん
てかプレミストって全く売れてないらしい。
佃も新川も新築物件すべて苦戦中ですよね。ここも値段次第ではプレミストの二の舞に…
日経に出てましたが、中国人凄いみたいですね。しかも管理費は住まなければ払わないとか意味がわからん。。。
昨今のタワー価格上昇には驚くばかりです。
今後の価格動向は、オリンピック前には落ち着く、あるいは下落？
または、今後１０年くらいは上昇一途なのか？
考え始めると、購買意欲が萎える・・・というか
どこを見ても迷いが生じて決められなくなりそう。
中国人割合どのくらいですか？
坪450だってよ
>>530
２年前に同じように迷って、それでも
タワー買った人たちは竣工前にして
大幅な含み益を持つに至ったのですが、
今買うならどうなのか...
こればかりは全て結果論でしか論じ
られませんね。
ところで、本日から事前案内会が開催されてますが、平均坪単価はいくらでしょうか？
ここの近所で働いている人から聞きました。
1階に近隣住民が利用できるコミュニティールームが作られるそうです。
坪450なんですか〜
真実は「28階、29階の100㎡以上（18戸）プレミアム住戸でも坪単価は600万円、平均で450万円」らしいですよ。
これでも「相当安い」んだそうです。
4月24日のモデルルーム見学会でそう語られたようですから、間違いないでしょう。
高くない？
380ってどこからきた数値ですか？
それでも高いと思いますがね。
客観的には、380でも高いね。
ご自身でMRに行かれるのが宜しいと思います。概算の見込み価格を教えてくれますよ。
２８、２９階のプレミアム住戸は坪単価６００万以上。眺望の抜ける１９階以上は４００万以上。中層階は２期以降の販売になるので未開示。下層階は３００万円代後半。共用部分は豪華な感じですが、専有部分は普通といった印象。
値付けは真っ当〜やや強気と感じました。個人的には多分見送りです。
値段は売る方の勝手だから仕方ないでしょう。
まぁ普通に考えれば割高、見送り。
でも外人含め買う人はいるんでしょうね。
まるで中国の不動産バブルをReplayで見てるようです。
タワーにこだわらないなら、すぐ隣の佃二丁目の大和物件が値段的にはお勧めですね。
坪600万って、目黒並じゃないですか。
さすが名前に、THE、を付けただけのことはある。
佃がいいね
天気が良かったので、自転車で建設予定地行ってきましたが、東京駅からはかなり遠い感じでしたね。
雰囲気もあまり東京駅周辺を感じられないところでした。資料請求はしましたが、見送ることにしました。
最近出てる三越前の物件の方が、利便性も良くて東京駅に近いですね。
当然価格もそれなりでしょうが。
300後半も結構あるよね。
300後半って、そんだけ払えば他の物件ではもっと良いのが買えるんでは。
例えばどのへん？
今は新築だと難しくないか？
値段は売主の勝手なので、よく周辺の新築物件を回った上で検討するのが良いでしょう。個人的には、田町の新築タワーよりもこの物件がとっても高いのには驚きです。
モデルルームに行ってきました。
希望の上層階80平米越えの３ＬＤＫの角は
南角坪477万から、西角坪455万から。
八丁堀の相場を無視した、まさにバブルの棟。完全に予算オーバー。
やたらと、資産性を強調してましたが、この価格で売れるんですかね？
バブルがはじけた時にいくらになるんだろう？
仕様は今まで見てきたマンションの中で、すごく良いとは思いましたが。
とりあえず、湊の三井物件を見てから考えようと思いました。
坪450万ですね。昔から知っている場所だけに高すぎると思うけど売れるのかな？
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/1859-tokyo-yaesu-450
いわゆる提灯記事ですね。
八丁堀駅圏と捉える人が普通だと思いますが、誰が東京駅徒歩圏と捉えるんでしょうか。。。
二年前との比較とのことですが、今だに八丁堀近辺（佃二丁目新築含む）とこの物件価格には差がありますよね。さらに湾岸のタワーとの比較でも物件価格に差があります。この物件を目黒と比較するのは、どうなんだろうかなあ…
その通り。
2年前の相場で物を考えるなら隅田川を渡るしかない。
今はそれが現実。
昔を知っているひとは、今の時期は買いにくいね。
近隣の新築坪単価って、300の前半程度だと思うのですが、タワーだからですか？
>>564
しつこく質問されているようですが、高い理由は、要は、売主が周辺住民には買わせないことを狙って、高級仕様にしてあえて手が届かないようにしているからということだけてす。
従って、何を言ったところで価格に周辺相場が反映されることは一切ありません。買いたい人が買うだけのマンションです。
あとタワーで大手デベロッパーで駅1分だから、周辺のマンションとはそもそも価格帯が違う。
〉566
周辺住民以外に、うまく売れるといいですね。
晴海のタワーなんかも
月島駅の改札を出てから、長〜い地下通路を歩いて
地上の出口に上がってからの徒歩時間表記だもんね。
マジすか？ 改札口からの時間だと勘違いしていました。
長～い地下通路があった場合、その出口からってことは、
東京駅徒歩16分という表記は、どこの出口から？
まさか八重洲地下街を歩いた先の出口からじゃないですよね？
地下街の出入口ではなく、駅として設置している一番マンション側の出入口から。
調べればすぐわかると思いますが亀島橋の京橋側ですよね。
近くに住んでいますが、表記上1分と書けたとしても、実質的な駅への近さとは別物ですよね。非常に違和感があります。日比谷線改札まで実際には5-6分くらいです。
駅から近いわけでもないし、佃のような住環境もないし、この価格は個人的に無理です。
失礼、亀島橋ではなく高橋です。
>>582
なるほど、面白い販売戦略ですね。ただ、投資として賃貸に回すにしても、いくら仕様がいいからといって、この地域に高い賃貸価格を払う人がいるようにも思えない。周辺がしょぼ過ぎます。人それぞれの考えがあるんでしょうが、正直儲かる投資とは思えないな～。
585
所詮不動産営業なんてそんなレベルのばっかりですよ。クルマのセールスマンレベル。
社会の底辺。
うーん、私も撤退かな。
中国人に買ってもらってはい終了、
って感じでしょ。
我々が買わなくとも。
あの～、566てすが、＝582てはありません。
普通に購入検討者てすよ。
しかし、売る立場の人間の言うことに見えましたかね？実需てマイホームを検討してる人向きじゃないから、そう言っただけなんてすが。
ここは純粋に投資で検討してます。ただ、賃貸することも全く考えてません。要する、まさに｢投資｣です。一般にはなかなか理解されにくいとは思いますが、おそらく、最終的にここを購入するのは、私と同じような考え方の人が多くなるんじゃないでしょうかね。そういう物件だと思いますよ。
>>590
値上がり期待も無いですよ。
要は、中期的にポートフォリオに組み込むのに適した、数少ない物件の一つのように思えるということです。
これからモデルルーム行ってよく見させてもらいます。
東京駅徒歩16分の起点は、どの出口から？
完全なキャピタル狙いでここを検討しているなら、それはそれで強心臓ですね。
私は新川周辺の資産性（特にコストパフォーマンス）は高いと感じていますが、さすがに引渡時（平成30年頃）に他の物件と比べて優位性があるかと言われたら、それは微妙だと思います。
キャピタル狙いの人は、即引渡しができるくらいのスピード感のある物件でないと不確定要素がでかすぎかと。
ちなみに私は「期待値で転売できなきゃ、当分は自分で住もうかな」くらいの感じで検討してます。
なんか変なのが湧いてますね
スレの雰囲気が一気に悪く…
そういうもんです(^o^)
ところでここって賃貸のニーズや相場ってどうなんですか？住環境が微妙なので、仮に一時的に賃貸する場合心配です(^o^)
あと以前どなたからか記載がありましたが、周囲の住民ってどうなんですか(^o^)
風呂もないようなところと隣接してるってありましたが、そういう人に一階をパブリックな場所として解放するような記事があったような気がしましたが、その事はモデルルームで説明ありましたか^_^
坪４００で買ってしまい、２０２０で一気に下落だろうな。。。
下落しても400まで下がらない、というオチ。結局、泣くのは買わなかった人、、、
