ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン

私もNo.41さんの言うとおりだと思います。
先日実際歩いてみた時に感じたのですが、もう直ぐ築１年になるそうですが、
かなり空いているようでしたし、慎重なチェックが必要な物件って印象でした。

青葉の森まで歩いたのですが、帰りにハーモニープラザ向かいの空き地が
扶桑レクセルのマンション予定地になっていたので、そちらが出来るのを
待つことにしました。
蘇我駅までは遠いですが、千葉寺駅まではほぼ平坦ですし、バスの本数も
かなりあるようだったので、あわてないで検討したいと思います。

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まあ、冷静になって、待った方が良いかもしれないよ。
ハーモニープラザの前の建設予定地はきっと素晴らしいマンションになるでしょう。

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でもあそこっていつまでたっても工事はじまりませんね・・・
住民の反対で低層になるって聞きました。高いんじゃない？

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そうだよね、青葉の杜の一等地だから、かなり割高になると思います

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扶桑レクセルの予定地は千葉寺駅前のファミマ裏にもあるのが疑問です。

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先日、現地販売センターへ行ってきました。
安い割には、モノは悪くないみたいです。
建物診断する会社の確かホームドクター？という会社で
３階の一部屋を検査させたみたいで、その報告書を
見せてもらいました。
確かに目に見えないところまで、きっちり施行されている
なあと感じました。

前のレスでもありましたが、担当の営業マンから
「現在建築費が高騰していて、分譲マンションの建築費は、
現在一部屋当たり１８００万円〜２０００万円する。
そうすると、このマンションは建築費のみで買える。
土地代はタダみたいなもんです。今後数年以内に
新築マンションを買うことを検討しているのであれば、
これから１年位で既に完成して売れ残っている分譲マンションが
値引き販売で捌けてしまったら、当分の間２千万円以下では
分譲されないでしょう。」

とのことでした。

妙に納得し、あと少し安くしてもらって買おうかなあと
ぐらっときました。

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マンション建設費の相場は坪60万くらいです。
75平米の部屋だと1400万が目安ですね。1
以前は工務店の資材置き場だった所なので土地は二束三文でしょう。
高騰しているのは建築費でなく、材料費です。
大工さん等の職人、作業員の給料は高騰しません。生コンや建材は微増程度。
鉄が1年前の倍になっていますので、1部屋当たりの鋼材使用量が15tとして5.60万ほどの
負担増ですかね。しかし、このマンションは高騰前の建設なので関係なし。

営業さんの言い口に乗せられているようだったので
辛口ですが書き込ませて頂きました。
営業さんは売ってしまえばこっちのものですから、何とでもいいますよ。
売れ残りがあると給料、光熱費、管理費負担が大変ですからあちらも必死です。

割と静かで、緑が多くてインターが近い、私も好きな地域です。
このあたりのマンションは売れ残りが多いのにまた、何棟か建つみたいですね。
ファミマの裏のレクセルにはレッカートレーラーが入るようになりました。
まあ、あせらずにいいマンションを納得して購入できる事をお祈りします。

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今の地域や通勤環境を変えたくなくて、いま自分の家が欲しいと思った時に買う。
安くていいじゃないか…

買えないでグタグタ文句ばかり書き込む奴より、買って満足している人の方が正しい。

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確かに安さの裏には何かあるのでは？って勘ぐってしまう値段ですよね。
京葉道脇の擁壁上に立つ某インプレスト←地震があったらと思うと恐ろしい。
事業主アパの名前がきれいに消えてしまった某マリンゲート←閑古鳥。。。
のように。

マイナスポイントは
そこそこの交通量のある道路脇であることと
宮崎給水場のすぐ裏なので悪臭や機械音があること
それと入居率が低く、賃貸になる恐れが否定できずこれが
管理上の支障になることが予想されること
建物の色がピンクっぽいところ（好みが分かれる）
建物の向きが悪い。

いいところもいっぱいあると思いますけど
買うにはよく吟味すべき物件だと思います。

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利点は安いだけですね。
蘇我〜千葉寺地域で一番不人気(不便)物件。

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購入予定の人は法律の範囲内でどんな人が住んでいるか調べたほうがよいですね。今話題の江東区マンション殺人被疑者のような人がいたら、最悪です。

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えっ！！　入居者に問題有りってことなのでしょうか？

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【特集】崩壊するミニバブル…堂々と値引き！マンション市況に異変。MBS Voice[[5/31]
364 ：名無しさん＠九周年：2008/05/31(土) 15:58:17 ID:FSN8sySL0
あ、これいいじゃんと思った中古でマンション買う時の注意

・知ることが出来るのなら、新築時の売れ行きを把握すること
（売れ行き悪いと、なりふり構わずな営業で、住人に問題が多い
ことがある）

・管理組合がどんだけしっかりしたもんか探りを入れること
（マンション管理会社の言いなりでおんぶにだっこになっていると、
修繕積立金とかに問題がある場合あり。とくに築１５年越えで
目だった大型修繕していない物件はこわいｗ）

・機械設備がどれだけあるか調べる。EVや機械駐、セキュリティ関連
（とくに屋外露出で機械式駐車とかあると、メンテでお金食われて
いるマンションが多々あり。資金不足の場合、必要な修繕に金が
回せなかったり、ある日突然修繕積立金がドカンと値上がりするｗ）

　以上考えてもお得な物件だったら、まあ買っても良いと思われます。
　ただし、管理がしっかりした物件は、往々にしてマンション内の
人間関係も煩わしいところが多し。
　そしていい物件は、やっぱそんなに値崩れしないし、共益費とか
けっこう取るんで、割高に感じるものだと思うよ。そんかしそこに
慣れてしまえば入居後は楽。

以上マンション修理屋のひとりごとーｗ

２ちゃんねるより引用
大手財閥系の不動産会社だと変な人は適当な理由をつけて入居させないようです。やっぱりマンションの雰囲気が悪くなるかららしいので。ところが、売れ残りマンションだと営業がなんでもありなので変な人にも売ってしまうのだそうです。まあ、それなりに対抗策もあるようですが。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040113p4000p4.html

今、どんな人が住んでいるか知りませんが、今後変な人が入居するかもしれないし。不法在留外国人とか、チョコいらなーい？なんていっているイラン人とか。ここの営業しだいですね。

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http://www.mbs.jp/voice/special/200805/29_13341.shtml
■「堂々と値引き！マンション市況に異変」
最近はマンションの値下げが流行しているので、買うならこここそ値下げしてもらいましょう。定価で買うのはだめ。値下げしないなら、じっくり待つ。賃貸になるまで待つ。

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ここって本当にしっかり作っているの？宮崎台のバス停で待っているときにはじめて知ったのですが、あっという間にできたけど。数ヶ月のうちにすぐできて、驚きました。バス停から見ただけど、なんか適当に作っているという印象は持ちました。マンションの建設ってこの程度？ちょうど一年前？
こんなところにマンションができるの？って不思議に思いました。
すぐ近くではサンクタス蘇我というのも売れ残っていたし。あれもひどかった。真夏の土日に新人の社員が一日中サンクタス蘇我のプラカードを持って突っ立ていました。見ていて気の毒でした。この行為がどれだけ売り上げに貢献したのやら？

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分譲マンション事業における長期戦略の必要性
竹内 一雅

マンション分譲市場の低迷が続いている。建築確認の遅れに伴う着工戸数の減少、地価と建築コストの上昇による住宅価格の上昇、販売戸数の減少、契約率の低迷、景気の後退懸念、金融機関による融資先の選別・・。さまざまな問題が同時に発生し、マンション市況の先行きを一層、深刻にさせている。

2007年のマンション販売戸数は、06年に比べて東京23区では30％減という大幅な減少となった。これほどの販売戸数の減少にもかかわらず、契約率も低下し、首都圏では好調の目安である70％を大きく割り込み、08年1月には52％まで下落した。また、郊外の売れ行き不振地域では、在庫処分のための値引き合戦が活発となり、不動産業者やマンション分譲業者の倒産などもみられる。

首都圏を中心とするマンション販売の低迷は、販売価格の急上昇が最大の原因だと言われている。東京23区のマンションのｍ2あたり販売単価は、2006年の72万円から、07年には86万円へと20％上昇した。個人所得が横ばいで推移する中で、2割もの価格上昇が需要を急激に縮小させたようだ。
そこで、今後、在庫処分に伴う値引き販売が、マンション購入を増加させるのではないかと期待されている。確かに、価格が安くなれば、高すぎて購入できなかった潜在購入者を顕在化させることになるかもしれない。

マンション購入の8割は一次取得層と考えられ、そのうちの6割が30〜44歳で占められている。国立社会保障・人口問題研究所が発表した世帯数の将来予測によると、最近のマンション需要を牽引してきた団塊ジュニア世代を含む30〜44歳の核家族世帯数は、2007年をピークにすでに減少局面に入っている。
しかも、昨年までのマンションブームは、団塊ジュニア世代のマンション購入意欲をあおり、近年のトレンドに比べて住宅取得年齢を早めていた。つまり、団塊ジュニア世代の将来の取得需要を先食いしていた可能性もある。

個人所得の伸びが期待でき、マンションの価格が適切な水準まで進めば、マンション販売は再び拡大に転じるだろう。しかし、明らかなのは、これまでの成功体験に基づくマンション開発・販売が、一次取得層の減少により、中期的には行き詰っていかざるをえないことである。
これからは、景気の回復や値引きによる一時的な販売戸数の増加を期待するのではなく、30〜44歳の一次取得層の減少を直視した長期戦略が必要になるだろう。今回の販売急減は、団塊ジュニア層など一次取得層への大量マンション販売時代の終わりの始まりとして認識すべきかもしれない。

最後に、クイズをひとつ。「201万、150万、119万。これが何の数字か、お分かりになるだろうか。」
答えは、「それぞれ、2008年の35歳、25歳、15歳の人口である。」マンションの一次取得層は、今後これほどの勢いで減少することが見込まれるのである。
http://www.nli-research.co.jp/report/researchers_eye/2008/eye080407.ht...

これからどんどんマンションの一次取得層が減っていきますね。これから郊外の中古マンションはどんどん値下がりします。いまのリゾートマンションみたいにね。

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リゾートマンションが３０万円で売られていますね。
http://resort.seibu-fudosan.co.jp/cgi-bin/search/list.cgi
ここも２０年後はそうなるのかな？これから若年者の人口がどんどん減るし。今の若い人は車ですら所有しないし。それともこれからは所有よりも利用を重視する時代ですかね？
それにしても、リゾートマンションを買った人は大損しただろうね。一年に数日しか使わないのに、値段は下がるし、管理費や固定資産税を払うし。

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ここの購入予定者は管理組合をしらべたほうがいいですね。変な人だと、管理費や修繕積立金を平気で長期間滞納しているのだそうです。また、売主が売れ残った部屋の管理費等を管理組合に払っているかどうかも要チェックです。それとも特約で支払からのがれているのか？

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これからどんどん若年者の人口が減ります。マンションの一次取得層の人口がどんどん減ります。人気のない郊外のマンションはいっそう値下がりします。過去、人口減少の経験は誰もあまり経験していません。
２０年後ここが中古マンションとして、３０万円で取引されたとしても予想の範囲以内です。
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/geppo/nengai04/kekka2.ht...

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30万で手離れするならいいんでない？売れないで税金と管理費を払い続けるより。

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今は不動産業界は本当に不況ですね。いろいろ記事を見ているのですが、本当に明るい記事がない。
http://www.aera-net.jp/aera/index_cbox.php
どれも暗い記事ばかり。これが本当に人口減少によるものなら将来は不動産業界大淘汰ですね。大手財閥系の不動産会社でもやばいかも。
当然ここの将来も暗い。

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安く買いたいんだったらいいんじゃね？
もちろん気になることはちゃんと調べて納得した上でな。
俺は売ることとか考えてないから安いサンクレイドル買ったけど、まあ満足してるよ。

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営業マンの説明には十分注意しましょう。

■「営業マン」＝「宅建主任者」とは限らない　利用者保護が遅れる不動産業界

（２）家賃との比較で、マイホーム（分譲住宅）の優位性を強調するセールストーク

「家賃は掛け捨ても同然。払い続けるのはもったいないと思いませんか？」というのが常とう句。毎月、多額の家賃を払っている人には共感を呼ぶフレーズだろう。家賃は掛け捨てという発想、決して間違いではない。しかし、この比較はあくまで「毎月の負担額」についてのみの議論であり、マイホームを取得した後の住宅の使い道や処分方法を抜きに語るのは危険だ。

たとえば近い将来、実家へ戻る（二世帯同居）可能性のある人がいるとする。こうした人たちは「帰省し、住まなくなったらどうするのか？」まで見越した購入計画を立てないと、かえってマイホームに縛られてしまうことになりかねない。希望の価格で売却できるかどうか、不確定要素を抱え込むことになるからだ。将来の同居に悪影響を及ぼしては元も子もないだろう。“ついのすみか”ならまだしも“仮の住まい”であれば、なおさら目の前の損得勘定ばかりに気を取られないことが必要になるわけだ。掛け捨てには、それなりの意味がある。やみくもに家賃をもったいないとする議論は避けなければならないだろう。


（３）将来不安をあおるセールストーク

そして最後、将来不安をあおる話題も営業マンが得意とするセールストークだ。「定年までに完済するには、少しでも若いうちに購入する方がいいでしょう」「高齢になると賃貸住宅は借りにくくなるようですよ」、さらには「共働きで返済能力の高い今のうちにローンを組み、繰り上げ返済してどんどん返していくと安心です。子供が生まれると出費が増えます」などが一例だ。ただでさえ年金不安や政治不信などで、将来への見通しが暗い日本経済。せめて老後の住まいだけは早めに確保しておきたいと考える消費者心理を突いた、心憎い営業トークといえるだろう。読者の皆さんは、どのようにお感じだろうか？

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20080123d3000d3.html

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住宅は買うべきか借り続けるべきか……近年、改めてマイホームを持つことの意味がぼやけ出している。保険に例えれば、「家賃は掛け捨て」で「分譲は積み立て」のような発想が現代人には受け入れられなくなってきているからだ。その上、土地神話の崩壊によって「マイホーム」＝「資産」という等式が成り立ちにくくなったことも関係する。住み続けていれば（＝売却しなければ）値下がり分は「含み損」で片付けられるが、これでは自由な住み替えもままならない。経済合理性を追求すればするほど、かえってマイホームは邪魔な存在になりかねないのだ。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20080610d3000d3.html

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東京都が28年ぶりに全国人口の10.0％を占める

人口増加県のうち，東京圏の１都３県で増加幅が拡大

年少人口の割合は東京都のみ上昇
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2007np/index.htm

これからも東京一極集中が続きそうですね。逆に東京から遠い郊外は人口が減少して、郊外や駅から遠いマンションの中古価格は総崩れしそうです。

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しかし、雑誌の引用…

うざったい 奴 だな こいつ…

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もうすぐマンション価格は底だよ。買う意思がある人は今年度中に買うといいと思うよ。

・サブプライム問題終焉で景気は回復傾向に向かいそう （←これは疑問）

・雑誌があちこちで暴落特集を始めた
　　↓
・マンション買い控えがますます進み、在庫は大幅積み上がり
　　↓
・デベは在庫一掃のために大幅値引き販売をする←ここで底を打つ
(２ちゃんねるより引用）
鋼材が５年前の２倍以上に値上がりしているらしく、来年以降はマンションの販売価格は下がらないそうです。少ないけど、今買ったほうがいいと言う意見もあります。
しかし、残念ながらここは蘇我駅周辺のマンションではもっとも駅に遠いです。絶対一生住むと決めていても、１０年、２０年後はどうなるかわかりません。駅から遠いマンションは中古では売れないし、賃貸に出しても借り手がいません。買う前によく考えましょう。

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このマンションはこんなに売れ残って、秀峰とかいう売主は今後どうするんだろう？賃貸にまわすのかな？長引くほど銀行からの借入金の利払いやら人件費、売れ残った部屋の分の管理費（たぶん特約で逃げているはず）、固定資産税が重くのしかかってくると思うけど。
今日もモデルルームは閑古鳥が鳴いているはず。それでもやっぱり人件費はしっかりかかります。

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ガイアの夜明け「マンション激変　〜始まった値引き合戦の裏側〜」　

日本そして世界の経済の動きを幅広いテーマで描くドキュメンタリー。

6月17日（火） 22:00〜22:54
テレビ東京
Gコード（70104）
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ここ数年続いてきたマンションブーム。ところが、去年の後半から突如風向きが変わってしまった。半年前までにぎわっていたモデルルームは今、閑古鳥が鳴き、マンション販売の現場では、値下げ合戦が繰り広げられている。それでもマンションの売れ残りが積みあがり、デベロッパーの倒産も始まった。買いたい人にとってはチャンスなのか、それともまだまだマンション価格は下がるのか…?

みんなこの番組を見ましょう。

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http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview080617.html

【「売れなければ倒産 売れても赤字」販売大不況！】

マンション販売が不振に陥った背景には、土地の価格の上昇と建築資材
の高騰でマンション価格自体が上昇したこと、それに建築基準法が改正
され建築許可がなかなか下りなくなってコストが上昇したこと、さらに
サブプライムローン問題による影響がある。去年秋以降、金融機関がデ
ベロッパーに対し融資を厳しくし始めたため資金繰りに苦しむところが
急増。さらにマンションを買おうとする客のローン審査にたいしても金
融機関は厳しく態度を変えた。マンションを買える客が減り、金融機関
からも資金調達出来ない中小デベロッパー。「売らなきゃ潰れる」と始
まったのは原価割れの値下げ。それでも売れ残りを抱えてしまったデベ
ロッパーが次々と倒産、まさに体力勝負の様相を呈している。
この厳しい状況に必死に耐えているのが、首都圏郊外にファミリータイ
プのマンションを展開する中堅デベロッパーのアンビシャス。人生をマ
ンション開発に捧げて来た社長の安倍徹夫さん(63歳)も「まさか建築資
材までもが投資の対象となって値段が上がるとは思いもよらなかった」
と今の現状に驚いている。人気の京王線で徒歩１分の駅近マンションの
分譲を始めたが、これが大苦戦。雨の日もずぶ濡れになりながら外回り
を続ける営業マンたち。果たしてマンションは売れるのかー。

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いまの１６００万円で買うと、買った瞬間にその世帯が債務超過になってしまいます。中古では売れないからね。
ここの適正価格は６００万円くらいではないかと。中古で売れるためにも一千万円くらい値引きしてもらわないと。
ここも原価割れの販売をしたほうがよいのでは？

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６９さんの意見に賛同します。
掲示板なので別にマナー違反だとは思いませんが…雑誌の引用ばかりしている人は何が言いたいのですか？
雑誌も情報収集の一つとは思いますので参考にする部分もありますが、この物件の購入を検討している者としては、もっと有意義な情報のやりとりができればと思います。
他のマンションの掲示板でも同じことを書き込んでいるみたいだし。

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75の方に同意見です。
もっとこのマンションと周辺情報についての情報が知りたいのに、雑誌の引用や何ら情報価値のないただの荒らしみたいな書き込みが増えてきて、有意義な情報が埋もれていると思います。
具体的ではない意見については書き込みを控えていただきたいです。

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建物の購入を検討なさっている方々の多くは、このマンションの裏にある施設の「音・そして臭い」ではないかな？
Ｇタイプはちょうど、リビングが裏に来ますね。
確かにモーター音はしますが窓を閉めれば気ならない程度ですよ※個人の判断
あと臭い？ですが、今のところ匂った事はないですよ。
第一、臭かったら近くに一戸建てやサンタクスさんやダイヤパレスは建てないし、とうに苦情が出ていると思います
…この近辺のマンションの平均的価値や値段は、みなさんわかっていらっしゃると思います。
前に太い道があるけど、大きなトラックやバスが通っても揺れないよ。
周りのマンションより、間取りや収納は難はあるけど 何かホッとする感じがするんだけど…ね
アパート住まいが長かった事もあるのかな？

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重要事項説明書に給水所の音と匂いについて書いてありますよね

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この辺は工業施設（給水所、高圧電線）のせいでマイナスイメージなんだけど、高台で地盤がいいから住んでいるご近所の@地質屋さんです。蘇我駅周りははよく冠水するし、砂質土なので地震動によるダメージを受けやすいのですよ。このへんは標高20mぐらいで水はけがいい地盤なので比較的安心です。慣れてしまえば給水所も目印に使えます。

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ここの最初の売主である東亜住販という会社は、3月3日に負債額9億円で倒産していますね。ちょっとびっくりしました。

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工事の多田建設も民事再生法申請を二回やった会社だよ。

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ここは倒産会社の物件だったんですね。なんか妙に納得しました。倒産会社の物件なら、たぶん二束三文で手に入れているはずなので、安く売り出すことができるんでしょうね。
少々、値引きしたり、販売期間が長引いても、（５〜６年？）へっちゃら、痛くもかゆくもないんでしょう。逆に定価で売れれば万々歳の物件ですね。
倒産会社の売主に、ゾンビ建設会社！購入にあたっては、いろいろ考えますね。
８０さんと８１さんありがとうございました。

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>>81の書き込みは私ですが
多田建設の施工レベルは高いと思いますよ。大手よりきめ細かい管理ができるのは中堅の強みですから。ま、経営陣にセンスがなかったのと最初の更正法適用の時のスポンサーが 良くなかった。スポンサーは粗雑工事で有名な会社でところでした。

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まもなく施工して一年経ちます。
悪いところは改善しますと言っていましたが…
チョイと不安ですが、頑張ってほしいです。

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ホームページによると、ここはまだ４戸しか売れていないそうです。もしそうなら、ここの管理組合の財政は火の車でしょう。全部で毎月５万円も入ってこない。これでは管理といっても名ばかりで、おそらく掃除程度しかできません。悪いところなんかは改善できないでしょう。
また、修繕積立金も大幅に不足しますね。全戸売れたという前提で計算されているから、将来の大規模修繕にはまったく対応できません。アエラの６月１６日号の記事によると、機械式駐車場には、莫大の維持費がかかるそうです。１０年後、２０年後、機械式駐車場やエレベーターが止まっている可能性すらあります。ここの住民は将来どうするんだろう？
このような物件を、これから購入する人って一体・・・？

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近所の住民ですが
夜になると4戸以上は明かり点いていますよ。

機械式駐車場は金食い虫だという議論がよく上がりますが
私の会社では社員用駐車場として機械式駐車場を導入しています。
30台×2基でメンテ料が6万/月、使用料を4000円/月として社員は半額負担です。
常に満車であることが条件ですが、5年で建設費を含めてペイできます。
メンテ料もメーカーがぼったくっている事があるので交渉が必要ですよ。
専門会社に頼んで半額になったって話もよく聞きます。
って話を管理会社にしている、近所の住民となると個人が特定されそうですが。。（笑）

だって、たいした機械じゃないんだからメンテと言ったって点検（法規制なし）
と注油をやっていればいいだけだし、部品交換といっても駆動系だけでしょ。
どこが金食い虫なんだか。。みなさん雑誌記事とかに踊らされすぎ。

物件の話からは逸れましたが具体値を把握しない「莫大」の表現の受け売りは知性
を疑われますのでお見知り置きを。>>85さま

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108号角部屋を除いて１階は入居してますよ…

他のお部屋は契約が済んでいるけど、現在、住んでいる所の更新まで引っ越しをしていない方が多いそうです。

つまり４室以上は住んでいるんだよ。
安くなる？来月以降を待つより、今のうちに、条件に合った部屋を買った方が良いかなって思いますよ…

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将来の機械式修理代にビビルよ。頭抱えます。150台分で、十数年後に5000万ですと。
普段のメンテは別ですよ。そしてまた数年後に数千万。
平面駐車場が欲しいです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/res/101-110

費用は、大雑把に、１００台１億といった感じで、大きな負担になります。
（だからと言って、機械式がダメとは私は思いません。マンションの立地や部屋数に応じた、適切な駐車場数を確保しないマンションの方が問題です）

従って、修繕計画を良く確認することです。
修繕積み立て額だけでは無く、駐車場収入からの積み立て編入割合等含め、適切な設定がされているか、検討が必要です。
これが適切でないと、入居後、大幅な値上げや一時金徴収と言うことになり兼ねません。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/res/1-10

この掲示板をすべて読むとやはり機械式駐車場の評判はかなり悪いですね。８５さんと８６さんいろいろとありがとうございました。
ただ、機械式駐車場の点検が、さすがにただ単に油さしだけとは思いませんが。

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もしもし？
このマンションの駐車場は５０台だよ…
何を勘違いしているのかな？

物件検討中さん？
あなたは何者？

ただの荒らし魔さんならお引き取り下さい。
迷惑です。

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平米1tも荷重がかからない鉄骨造の駐車場が100台分で一億とは爆笑ものなのですが。。近くの製鉄所で扱っている品目なので問い合わせてみれば？

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毎年、膨大な数の新築マンションが販売され、中には売れ残ってしまう物件も出てきます。その際の管理費などは誰が負担するのでしょうか？

■しわ寄せは管理組合へ

その際、売れ残り住戸がある場合は本来は分譲会社が管理費や修繕積立金を負担しなければなりません。長期修繕計画は全住戸に入居者がはいっていることを前提に策定されておりますので、未入居があると毎月、その住戸の管理費分が不足してきます。

短期間であったり、戸数が１〜２戸であれば、まだ、被害も少なくて済みますが、それ以上だと最終的には既入居者にすべてのしわ寄せが来てしまいます。

ところが、現実問題として、分譲会社は売れ残り住戸の負担をしないこともあり、最悪のケースでは代わりに管理組合で補填することもあります。管理会社が分譲会社の系列であることが多々あるためで、管理会社としても強く出られず、こういう結果となってしまうのかも知れません。

新規マンションを購入する際のチェックポイントとして、未入居住戸の管理費負担の所在などがはっきりしているかを見ることも大切なことです。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_47.htm

ここも少しだけ検討している人ですが、購入にあたって、管理組合の財政状況までは思いつきませんでした。今度、モデルルームに行ったら、管理組合の財政について、質問しようと思います。売れ残りが多いらしいので気になります。８５さんありがとうございます。

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ココ購入するなら、賃貸のがましですよ。

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No.85さんのおっしゃるホームページってどちらのホームページでしょうか？

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いや〜

嬉しいね…
必ず上位に来るね、ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン

そんなに気に入らなきゃ、さっさと他を探せば…

好立地はいっぱ〜いあるからね。

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１０１号にはエバラインという会社が入っていますね。まあ、賃貸に出して日銭を稼ぐしかないのかな。

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http://www.vento-soga.com/outline/index.html

ここでは販売戸数は４６戸となっています。

http://www.athome.co.jp/apps/detail/detail/4354344601_ks_12_area_12_12

ここでは販売戸数は44戸となっています。まあ、いずれにせよ大量在庫ですね。
それにしても、今の時期にこの立地でしかも完成在庫で３千万円という値段はないでしょう。
いまはどこも大幅値下げの時代です。大京も公式に新築のマンションの１０％値下げを発表したし。

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残り40戸もなさそうですよ。
あれ？広告に出ている間取りは売れているんじゃないかな。夜は電気ついてるよ。
101号室はおうちで仕事をされているだけでしょう。

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ここのマンションの一階の部屋が、もう三井のリハウス千葉店で中古として売られていますね。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTbxr9qp6/rfrom/C...

1780万円で果たして、買い手がいるのでしょうか？まあ、今の不動産の市況なら待てば待つほど価格は下がるでしょう。

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お〜久しぶりに覗いてみたら、また上位に出てきましたね…
６月中旬以降、土日は結構な見学者が来ていらっしゃる。

近隣物件の慌てた営業さんの容赦ない荒らし…

悔しかったら、そちらも値段をガッツリ落としてみたら〜

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101号室に入っているエバラインという会社は髪の毛の手入れの会社だそうです。よく知りませんが。

http://www.evahline.com/

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公式ホームページのコンセプトの欄が笑えますね。もうとっくに完成しているのにいまだにCGで作られた絵で構成されています。せめて写真にすればいいのに。

http://www.vento-soga.com/concept/index.html

しかも、このページをみてもどんなコンセプトなのかよくわかりません。まあ、平凡な作りなので特に言いたいこともないのでしょうが。

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こんなマイナーな物件（失礼）を狙ってわざわざ荒らしに来るのは、確かに近所の売れないマンション業者さんたちでしょうね・・・
ここを荒らしても売り上げ伸びるとは思えませんが。企業努力すればいいのに。

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ここは月々の支払いは4万円台より！なんていう巨大な垂れ幕があるね。あんな見苦しい広告に釣られる購入者っているのでしょうか？
在庫を抱えている売主は残戸の管理費こそ支払うけど、修繕積立金まで支払う売主はほとんどいないらしいですね。聞いたことがないらしいそうです。
そうなると、将来の修繕計画は絵に描いた餅。
5年後が10年後か15年後に、多分、ある日ドッカーンと管理費や修繕積立金が上がるんでしょうね！
月々の支払い4万円台が吹っ飛びますよ。ここの入居者は将来どうするんでしょう？

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また叩きにきてる・・・
業者書き込みバレバレですよ。この近辺のどこかも特定できてしまいそうです。
今はどこも売れてないみたいですし、ここを叩いたところであなたのところが売れないのには変わりないと思いますよ。
ここだって価格下げても売れていないみたいですし、自分のところが値下げできないからってわざわざ叩きにきてもあなたの品位を落とすだけだと思います。見苦しいことはやめましょう。

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アエラ6月16日号によると、がら空き駐車場は巨大な不良資産らしいですね。管理組合の収入の足を引っ張っているそうです。おまけに、機械式でかつ地下式の場合、大雨のときには車が水没する恐れもあり、なんとマンション保険の補償対象外だとか！台風のときには夜も寝られないことでしょう。

ただでさえ、入居者が少なくて収入がすくないのに、機械式駐車場の収入までも少なくて、支出はしっかり払わされるとなると！

ここの管理組合の将来はどうなるのでしょう？

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みんな！ここのマンションはすごいよ！ここを買おう！51戸中46戸しか売り出されていない！
とても人気のあるマンションです。隣や上の部屋がいないので、生活に伴う雑音が一切ありません。ペットの鳴き声も大丈夫。
駐車場も自分の好きなところがとれるよ！
建物も立派。多田建設という２回も会社更生法でよみがえった優れた建設会社が作っているし。姉歯物件ということはまずありません。
ここの売主も大丈夫。ジャンプしません。ここを買いましょう。

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105‐106さん

そんなに気になる？
だよなぁ、そちらは大手の会社だものね…
なのに売れないー

恥ずかしいね…

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こんな小規模な物件（失礼！）に
こんなにスレが立つというのは、
やっぱり、付近で安く販売されて、
じりじりしているライバル業者さん達なんでしょうね・・・。

内容がネガティブなものばかりですもの。

単なるご近所さんがここまで、このマンションをこき下ろす
理由がないですよね？

「ご近所の販売業者さん」と言えばいいのに。

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まったく同感ですね…
ご近所物件に比べて真横に企業庁の施設が隣接しているにもかかわらず、土日に見学者が多いんで、うらやましいんでしょう…

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なんでもいいけど、
じゃあこの近辺（千葉市内）で、駅から徒歩圏、７０㎡くらいの３ＬＤＫの
新築マンションで、１８００万円で買えるとこあります？

千葉マリンゲートはだめだよ。あそこは場所が個人的には悪すぎ。

他に２０００万円以下で買えるとこありましたら教えて下さい。

ここは、これくらいしかローンの借入ができない僕にとっては、
検討に値するマンションです。

前の書き込みにもあったけど、今の建築費だけで買える価格帯です。
自分で建物を建てたと思えば、１０年後、２０年後
資産価値が半分になったとしても、建物が古くなるわけだから
当然のことだからね。

だから、ここに限らず、他でも３ＬＤＫが１８００万円で買えるとこがあったら
見に行くので教えて欲しいのです。

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稲毛の方にも１３００万円台のマンションの看板が１６号線沿いに立っていたような気がしましたが…

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棟の中にあるモデルルームって入居者にとっては嫌だろうね。毎週毎週土日になると、見知らぬ人がやってきて騒がしいし。土日でもくつろげないことでしょう。
オートロックがあってもあまり役にたちません。

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＜機械駐車場のコスト＞
　”マンション管理上の落とし穴”ともいえる重大な問題です。
”落とし穴”というのは、メンテナンス費用が非常に高額だということです。私のマンションでは、３０台駐車できますが、年間のメンテ料金が１５０万円もかかっています。これは定期メンテだけの料金です。金属機械ですから、２０〜３０年も持ちません。耐用年数がくれば取替え費用に莫大なお金がかかります。ある計算によると、「用地コストをゼロとしても、維持費に、１台あたり毎月１２０００円はかかる」とのことです。　それでも、１台あたり25000円の料金を徴収しているため、収益はなんとか確保でき、修繕積立金の蓄積に寄与しています。

http://tsuraiyo.com/topicCHUSHA.html

普通のマンションなら、大規模修繕などの際、駐車場の使用料は、管理組合の重要な財源になるそうです。でもここのマンションはどうなんでしょう？前の道路から見る限り、駐車場はがら空きのようですが。

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また、荒らされたよ…

そんなに営業成績悪いなら転職しなよ

転職…

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資産価値が下がるマンションの要素とは何でしょう？　これは、ここまでに説明した要素の逆ですね。「立地が悪い」「駅から遠い」「管理がずさん」などです。
意外なものとしては、供給過多があります。同一エリア内であまりにたくさんの物件が売られ過ぎると、希少価値が下がってしまうわけですね。

管理体制をチェックするには、物件見学のときに清掃の度合いや自転車置き場の管理を見る、また仲介会社に頼んで大規模修繕履歴を見るという方法もありますが、修繕積立金の推移を見るのが一番。

http://allabout.co.jp/gs/usedmansion/closeup/CU20080404A/index2.htm

このマンションは資産価値が下がる要素にすべてあてはまりますね。購入予定者はせめて、修繕積立金がいくら不足しているかぐらい購入前に調べましょう。
売れ残っているマンションは必ず売れない理由がありますね。

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たまに見るけど、ここの公式ホームページはまったく更新されていませんね。半年くらい？あまり役に立たないホームページですね。ここの売り主はやる気がないのか、人材がいないのか？
三菱地所や三井不動産をはじめとして、普通は充実しているけど・・・。
公式ホームページだけみても、会社の良し悪しがわかります。

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お〜

またも、近隣デべの容赦ない攻撃ですね…

三菱地所だろうが三井不動産だろうが売れ残りがあれば、同じ事ですね…

大手だから安心っう思いは甘えすぎ！


中堅が皆の声を反映するんだよ。

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お〜

またも、近隣デべの容赦ない攻撃ですね…

三菱地所だろうが三井不動産だろうがホームページが立派だけど…結局、欲しい人はＭＲを見に行っくる。

ホームページだけじゃ、わからない。

以前のホームページと今のを比べて見ている、あなたはそんなにここが気になる？

大手だから安心っう思いは甘えすぎ！


中堅が皆の声を反映するんだよ。

土日の雨の中でも見学で足を運び、そして雨の中でも引っ越し来る、新しい居住者の方がいらっしゃる！

この宮崎町のマンションで唯一だよ…

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宮崎にある完成済みマンションは他にDとSですかね。どちらも土日に引っ越しのトラックが来ているのを見ましたよ(^-^)
ここの物件を加えた3つのマンションは一長一短ですよね。Dは某社宅の今後が気になるし、Sは一部の部屋が建築基準法上は地下室になる、ヴェントは前は道路で裏は給水場。

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一長一短っすか？

だけどね、ＤとＳはメジャーデべ

ここはマイナーだけど…人気は高い

設備や間取りは、ほぼ同じ
やはり値段で勝負

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ダイアⅣ、サンクタス、ここもすべて立地が悪い。
蘇我から徒歩15分以上。
完全に戸建て地域で、マンションを建てる地域じゃない。
廃れるのは、目に見えている。
ここは今でも十分に廃れた感あるけどね。

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機械式駐車装置は地上８m以内であれば、建築基準法に抵触せず、建築制限に関係なく設置ができます（屋根は設置できません）。ただし、地上８ｍを超える機械式駐車装置は工作物としての、建築基準法の制限を受けます

http://www.tokyu-car.co.jp/parking/k_p001.html

機械式駐車場って建築基準法の適応外なんだね。これだともう、作りはなんでもありだね。さらに、耐震設計なんてものはなく、地震で倒壊しようが、大雨で冠水しようが、台風で壊れようがおそらくみんな入居者の負担になるのでしょう。

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機械式駐車場が気になる粘着質がいるね。

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住民さんは入居者増やしたいから一生懸命メリットあげているけど、第三者から見たら方角がよくないし、一部屋一部屋が小ぶりで物足りない。ダイアパレスは間取りがいいんだけど価格設定が高過ぎ。サンクタスは今では変な間取りしか残ってなさげ。

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同じ部屋が一方では新築で、一方では中古で売られています。

http://www.athome.co.jp/apps/detail/detail/4354344601_ks_12_time_12_
アットホームでは新築となっているけど。

http://pet.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTensbctd&rfro...

三井のリハウス　検見川浜店では中古です。
ここの物件らしい支離滅裂ぶりですね。

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確かに方角やタイプによっては東から朝日か入らない…また、トイレが膝が当たりそうな位狭い…とか、いろいろありますよ。

まもなく築一年経過するしね〜

でも買う人はそれを納得して入居しているのだからさ。

それを外野から、ぐちゃぐちゃ言われる筋合いは無いぜ。

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ここも照明が灯る部屋が段々増えてきたね〜

しかしＤマンションそして、Ｓマンションの営業さん、ご苦労様ですね…
まるで、ホーンテッドマンションみたいだよ。

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営業だと思うんだったら明日、売り主に電話でもして文句言いなよ。調べてくれるよ。
それ以前に近隣マンション住民としては勝手に被害妄想を持たれて気分悪いです。比較対象にされる事すら許せません。

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この近辺のマンションは、なかなか完売にならない。

他のエリアも売れていないご時世

しかしここは、水害や自然災害に強い！地震や津波に強い！
人生のうん十年の間に地表温度が上昇して海面が高くなったとしても、ここのエリアは大丈夫だよ…
変電所や浄水場が設置され、国が安全と考えた高台

津波や地震が来たら資産価値もなにも無くなるよ…

氷河も溶ける温暖化…怖いね

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この掲示板おもしろいよね　　最初は頭にくることとか書いてあったけど今は楽しんで見てます。

住人はかなり増えましたね　もう少しで半分くらいかな？
入居済みさんがもうちょっと登場するといいのになぁ
　
住み心地はまぁまぁです　　値段相応かな？

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あ〜

早く、ごみ置き場にネットが欲しいですね…

朝方、カラスが美味しそうな顔して裏道を歩いているから

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しかし「マンションは管理を買え」といわれるほど、管理の良し悪しはその後のマンションの質を大きく左右します。あなたも、築年数がかなりたったマンションで、なかばスラム化したような物件を見たことがありませんか？

そんなわけで、マンションを買う前に、ぜひ事前に知っておきたいのが、「管理規約」と「使用細則」。

管理規約とは、管理における決まりを明文化した、いわば「おらがマンションの法律」のようなもので、使用細則はさらにそれらを細かくルール化したものです。

中でも特に見ておきたいのは、売れ残り住戸の管理費と修繕積立金の扱いについてです。マンションによっては、「売主は売れ残った住戸の管理費と修繕積立金の負担を負わない」といったようなことが書かれていることがあります。

他にも、たとえ負担しても、その期間は1年まで、など。

http://www.g-hajime.com/gyo/post_63.html

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売れ残りってやっぱりダメ？

しかし…一部どころか多くの住戸が売れ残っているところはやはり要注意といわざるを得ません。これは価格と条件（立地や間取りなど）が合っていない、と考えていいでしょう。

値引きしてもまだ売れ残りが多いマンションはさらに悲惨です。さらなる値下げも当然ありえますし、空きが多い状態では管理費・修繕積立金が足りません。この不足分を「売れるまで売主側が負担」するマンションならまだいいのですが、そうでなければ住人たちで何とかするしかありません。


またなんらかの議決の際も、売れ残りを大量に持っている売主があるかぎり、議決に必要なだけの票も集められない、ということもあります。

http://www.g-hajime.com/bu/post_25.html

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ちょっと気分よく話をしようとすると、グダグダと粘着者が脇から入るね…

まあ、こう言う無礼者はほっときましょう。

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最近このての　今から先の事をいろいろ考えて頭いっっぱいになってる人って多いですよね

人生明日何が起きるかわからないんだから　　きりがないね

何でも考え方ひとつよ

ごみ捨て場のネットの件ですが私個人的には　　今のところ反対です
何故なら　ネットを置くことによって　時間を守らない人が多数出てきそうだからです
みんながカラスに荒らされるのを嫌がって朝の時間を守るように心掛ける

そんな雰囲気を作りましょう

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138さんへ

仲間が増えて嬉しいです。

だんだんと居住者が多くなり、ゴミの出る量も日増しに多くなってきました。

ときどき、ゴミ出しの日を間違えてだされている時があるようです。

これを無くすには…

1）管理会社にお願いして キチンとした文書を居住者に渡して頂くか…

2）他のゴミ集積場で見かけるプラスチックにゴミ出しの曜日が記載されたプレートを作ってもらう
生ゴミ燃えるゴミは週３回（火木土）あるので、汚れてしまう前に何とかしたいですね(^_-)

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うちのマンションは前日夜にゴミ出しできるようにネットかけているよ。で、収集が終わると毎回掃除のオバチャンが置き場を水洗い。収集日を守らないゴミはたまーに見るけど生ゴミがないのでカラスも来ないし、ゴミネットも毎回洗っているのできれい。管理の差はこういう所に出てくるのでしょうね。
ここマンションは賃貸か県営住宅と一緒ですね。

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