- 検討スレ
- 住民スレ
- 物件概要
- 地図
- 価格スレ
- 価格表販売
- 見学記
竣工間じかにもかかわらず、売り渋っている物件増えてます。
中野新橋、中落合、、、、、その他も多数あると思います。
デベに問い合わせるとまだ準備中とか、販売の方へは価格の連絡が来てないとか・・・
ちょっといきすぎと思うのですが、また、いきなり高くなっても
買うはずないので、そんなに出し惜しみするかと思うのですが、
みなさんどうい思われますか？
[スレ作成日時]2006-09-26 19:46:00
竣工間じかにもかかわらず、売り渋っている物件増えてます。
中野新橋、中落合、、、、、その他も多数あると思います。
デベに問い合わせるとまだ準備中とか、販売の方へは価格の連絡が来てないとか・・・
ちょっといきすぎと思うのですが、また、いきなり高くなっても
買うはずないので、そんなに出し惜しみするかと思うのですが、
みなさんどうい思われますか？
[スレ作成日時]2006-09-26 19:46:00
企業も営業も、今年全部売れて儲かって、来年がくっとへるのは困るんですよ。
土地も、優良顧客も限られてるので、正直来期以降にしたいんでは。
来年大量に出てきてしまい、逆に客を取り合って値引きするのを期待してます。
それから現在、新規物件の減少に伴ない中古物件が値上がり中。
買い替えの人は、先に自宅を強気の価格で売り出しておくのもいいかも。
万一、それで売れたら賃貸に住み、繋ぐ。
薄利多売という言葉がありますが、高利少売なんですよ。
売る物件が少ないんだから当然利益の幅を広げないと。
経済原理ですよ。
まあ買い逃した口が焦るのは分かる。
どんどん値上がりしてるのが分かってて早く買いたいのに物件が無い。
そうこうしているうちにもう一段高になったら、千葉埼玉に行くしかないからね。
都内で交通の便のいいところは完全な売り手市場だからねえ。
郊外もしくは駅遠に手を伸ばすか、将来の値下げに望みをかけるか・・・
今すぐ欲しい人間にとっては全く頭が痛いよ。
まあ経済原理に従うとこうなりますな。
２年前の価格なら都心物件がキャッシュで買えたんだけど、今じゃ無理で頭痛いわ。
まあ２年前は頭金すらなかったけど。
大丈夫ですよ。
年が明ければ供給過剰でグッと下がります。
もう少し待ちましょう。
コンビニのフリーペパー見ていると、山手線内の物件が極端に減りました
特集も埼玉特集とか、郊外に集中している感じです。
郊外はまだ値下がりするかもしれないので、売り急いでいるのでしょうか？
供給過剰は、郊外物件のような気がします、値崩れしないんでしょうか
まあ、都心にサラリーマンが買えた時代は、ほんのわずかな期間でしたね。
今買えたのはラッキーでした
しかしこれから１期の物件と２期の物件じゃ本当に価格差がありますね。
無知丸出しの質問で申し訳ないんですが、
年明けに供給過剰になるというのは予測なんでしょうか、
それともすでに着工している物件が多数あって
それらの売り出しが確実に始まるということなんでしょうか？
雑誌「都心に住む」も世田谷の物件を扱いはじめたのにはびっくりしました。
7000万前後の都心物件の数は極端に減っていますね。
1年前に「割高で買う奴の気が知れない。竣工後、即2割減」なんて言われていた物件も、
竣工した今では高値で中古市場にちらほら……。
立地、スペック、ブランドにやたらうるさいマンションオタクにとっては
好立地の仕様の高い物件がここにきて激減していてつまらない状況ですねー。
明らかに都心部での供給数が減っているなんてもんじゃなくて、激減している。
WEB上に流れている物件情報も、高級物件以外は極端に魅力薄なものばかりで寂しい。
供給過剰って都心に地価都市でも作るんですかぁ？
もう土地が無いんですけど
まあ郊外、地方はいくらでも土地あるから下げる一方でしょうけどね
１年前から供給過剰になって今に下がるって言ってる人なんじゃない？
あまり気にしなくていいよ
日本の不動産の指標である銀座の地価は直近でも上がっている。
購入検討している間に売値が坪3000万から5000万くらいに上がったり
してファンドとかも買っていいものかどうか躊躇してたりする。
それはプロ集団であるファンドも今の状態はかなり高値だと思って警戒しているということでしょうか？
マンションについては全くのド素人ですが、最近都心物件への買い替えをしたので、多少価格や需給動向については観察をしていました。そこで思ったのは、都心マンションとしての魅力を概ね備えている物件であれば、坪３００万円を切るレベルになると、需要が非直線的に立ち上がるということではないでしょうか？
今の値上がりが異常であっても、坪３００万円を大きく切るような状況は、一時的には出現可能であるものの、それこそ供給能力の問題で継続不可能でしょう。
都心物件の激減は、用地がないのか、売り惜しみなのかどっちなんでしょう。
ここ5年くらいが特例であって、いつの時代も大企業のサラリーマンでも
都心のマンションは買えなかったですよ。
ましてや15年ほど前より、ファミリータイプの専有面積は大きくなっている
昔は55〜65㎡がいいところで、90㎡超の物件なんて大金持ちの事業主しか
買えませんでしたよ。
これからは、リビングも居室も、エントランスホールも小さめになっていくのでは
ないでしょうか。
坪300万って、そんなに高くちゃ庶民には買えない。
25坪の82.5m2で、7500万？ なにそれ？
２００１年頃に、世田谷あたりでは物件がだぶついて新古物件が買い取り業者に売られた
時期があった。開発と土地取得の時差が引き起こしたことで新築分譲がさらに相場を下げる
下落の循環。（この頃25坪の82.5m2で、7500万）
さらに湾岸タワーマンションは土地原価が割安の上に容積割り増しで破格の値段で
供給されたことで業界はこの循環に拍車がかかって業界は今後大暴落と予測した。
しかし、高すぎるものは値が下がれば買い手が殺到して逆に下げ止まる。
坪２００万、価格４０００万台というのが、ひとつの閾値だったのかもしれません。
都心（特に都心６区）築浅中古出物も明らかに減っています。
今後さらにこの傾向が高まり、住み替えの時期の年末から来年２月頃あたりは
中古価格もかなりの強気価格となるのでしょう。
都心６区ってよく聞くけど、都心3区＋渋谷、新宿とあと一つが分からん。
豊島？文京？目黒？
住宅地の坪単価としては目黒だけど、都心とは言えない地域も含んじゃうし。
坪200万なら、22坪の72.6m2で4400万。 庶民には高いけど、上限で検討してみる価格かな。
都心じゃないかもしれないが、一応港区の港南とか芝浦とかは供給過剰で値崩れを起こしているらしいよ。
特に港南なんかは一声１０００万円引きのマンションもあるそうな。
売れ残りを抱えたマンションも多そうなので坪２００万円前後で買えるみたい。
あと、定借物件も建築中でこちらは坪１４０万円以下とのこと。
今、慌てて買いに走るのは絶対に損しますよ。
素人が云々いうより雑誌の方が正確じゃない？
少なくともプロが書いている訳だし、お金払って情報得ていんるんだから。
あと、港南で売り出し価格を上回っている中古物件があったら教えて欲しい。
広告に出ているのはあくまでも売主がわ値段を吊り上げて出しているだけで、実際にその値段で売れた訳ではないからね。
実際は売値の８割程度で取引されているのが現実。
＞35
掲示板では、埋め立て地のマンションが幅をきかせているけど
実際に高速道路で通ると一目瞭然、誰だって安くないと買わないでしょう。
青田売りのまさに弊害だと思う。
地域が悪いから、エントランスの豪華さと高層で勝負といった感じ
本当に高層階ならまだしも、マンションだから当然5階以下の低層階もある
そんなの誰が買うんだろうと思います・・・・。
でも千葉や埼玉育ちの人達には、そこそこ人気があるらしいですよ。
眺望考えて都心にマンション買うなら、20F以上じゃないと意味ないでしょうね。
36さんの考えからするとそれ以下はすべてダメだしってことですかね。
中途半端に中層階なら、低層のほうが便利だしコストパフォーマンスもあるしで良いと思うが。。
高速エレベーターじゃない30Fはほんと不便ですからね。
最近、この掲示板を見てて感じるんですが、バブル期ちっくな気分の人が増えてませんか？
「駅近、眺望、高層」など、資産価値でマンションを語る人がやたら多い気がする。
最近のマンション購買層もこの掲示板に来る人も、おそらく団塊ジュニアが多いと思うんですが（かく言う私も同世代）、自分が体験し損ねたバブルに「憧憬」を抱いて動いているような気がして。
土地神話に踊らされた親父世代と同じことを繰り返しているような。
歴史は繰り返す、ですかね？
スレ違いスマソ。
団塊ジュニアって具体的に何歳くらいをいうのですか？
20代は入らないですよね？
＞「駅近、眺望、高層」など、資産価値でマンションを語る人がやたら多い気がする。
一時取得者は、あまり理解できないでしょうが資産価値と言うよりも、
この条件をはずしていざ住み替えようとするときに
適正価格で売れなくて、泣きを見る人はたくさんいます。
一説によると都内で、チラシを出して3ヶ月以内に売れるのは30％以下だと
聞いたことがありますよ。もちろん中古チラシの価格は希望価格ですから300万円〜も
値引き交渉されることもあるので、条件が良くないとチラシか価格では売れないそうです。
売れなければ次の物件が買えないという人が大多数でしょう。
この条件をはずすと結局、流通業者に安く買いたたかれる羽目になるんですよ。
適正中古相場マイナス700万円くらいなら、業者はよほど条件が悪くない限り買ってくれますよ。
>>35
「 売 っ て く だ さ い 」と書いたチラシが、やたらに入ってきます。
2年前の雑誌より、今現在の不動産屋（本当のプロ）を信じたほうが良いかもです。
＃ 「湾岸暴落」を2年前に書いたD誌の先日の記事は「マンション高騰」です。
＃ 誰を信じるかは、個人のセンスですが、罪作りなものです。
港南はギャンブル性が高く、今回はたまたまサウスゲート計画が確定されてギャンブルに
勝ったといったのが現状なんじゃないのかな。
2004年の購入者はビギナーズラックと言うか信じる者は救われたのかは知らないけど・・。
＞海抜30ｍの土地の10階は、湾岸なら20階の高さです。
相手は都営ですかｗｗｗｗｗ
＞たまたまサウスゲート計画が確定
情報を制するものは、競争を制します。
たまたまか、計画通りかは、情報力の差でしょう。
最上階１．５億の物件を買った人がビギナーかどうかは知りませんが。
>>41
疑問なのですが、なぜ港南物件を売り出し価格を上回ってまで中古で買う人がいるのでしょうか
1.現在の新築に比べて、かなり割安だから
2.人気集中で、新築も中古も含めて買える物件数不足しているから
確かに中古市場は自由価格ですから、新築と違って値付けは自由です
でも上記のような要因がないと、買い手にメリットが無いんじゃないでしょうか？
＞43
都心の築30年のマンションでも、「売 っ て く だ さ い」というチラシが
週に何度も入りますよ。
中古を安く買って、流通させる専門業者がいるんですよ。
別に超人気と言うわけでもないことがわかります、チラシも凝っていてどこで調べたのか
ちゃんと居住者の名前が入っていますよ。
>>42
そもそも住み替えってそんなにするんですかね？
満足のいく物件なら、住み続ける気がするんですが。
都心マンションが高騰するか、暴落するかは正直、あまり興味ないんです。
じゃあ、このスレ来るなってことかもしれませんが。
ただ、値上がりするマンションを購入した人が「勝ち組」、そうでないと「＊＊＊」という雰囲気がここの書き込みから伝わってきて、「この流れに乗り遅れるな」と我先に土地投機に走ったバブル期に似てきている気がして。
時代の観察として興味深いんですよね。
＞なぜ港南物件を売り出し価格を上回ってまで中古で買う人がいるのでしょうか
元値がおかしいから。
いま世田谷が坪300万、港南が当時は坪200万だよ？山手線に徒歩なのに。
本当に世田谷に港南の150％に相当する価値があると思う？
港南が25％上がって、250万になっても、まったく問題ないと思う。
むしろ同じでも良い。
２００３年の春に日経平均株価は８０００円割れでした。今は約２倍の１６０００円です。
土地や建築資材価格も上がってるのだからマンションも高くなるのは当然です。
ゆるやかなインフレが本来の資本主義経済の姿です。本来の姿に戻ったのです。
１＞「買い渋り」していた人がこのようなスレで文句をいうのはいかがなものですか？
もっと下がるかもと期待して買いを見送っていたら期待に反して上がりだしたので
焦りが出てる。しかしそれは自業自得ではありませんか？
エンドユーザとして取得価格より相場があがるメリットは、別に転売だけではない。
所有者の含み益に信用がつくということ。
ありていに言えば、銀行が金を貸してくれるということだ。
仮に4000万で買った物件が今は５２００万でないと買えないとなれば、1200万は
含み益。これをどうやって活用するか説明する。
当面下落がないと読めば１０００万程度の不動産担保ローン（変動金利２．８％
程度）を80歳を上限に銀行が貸してくれる可能性がある。
元の物件の住宅ローンが３０００万ならあと１０００万借りて、収益不動産を
買う。買い先物件も担保にいれて４０００万の物件を買えば
そこの家賃+経費がローン支払い以下なら収支上は問題ない。
もちろん、リスクはある。しかしリスクを避けていたら資産は増えない。
給料だけで資産が築けないことは、もう誰しも気が付いていること。
ただ、４０００万の物件が3割程度上がったところで売る勇気が大事。
それでも、ローン経費税金のぞいて１０００万は儲かる。
逆に欲張りすぎると失敗する。
55さんのするどい書き込みありがとうございます。そこで一つ質問させてください。
私の所有してるマンションは仮に売ったとしたらローン残高の３倍位の値は付きそうです。
しかし住宅ローンを借りてる某生保に追加融資を申し込んだら、新規購入のときでないと
融資はしていないとことわられました。
他の銀行などから不動産担保ローンであまり金利の高くない融資を受けるにはどのような銀行に
どのように交渉するのがいいのでしょうか？年収はサラリーマン平均です。
よろしくご指導下さい。
普通の銀行の、証券投資などを扱う窓口にいけば、フリーローンという名で
不動産担保ローンの説明もしてくれますよ。
http://www.smbc.co.jp/kojin/loan/free/yfree/index.html
↑追記：使途は事業用はいけないということになっているのでアパートローンとかを勧められるケースもあります。セカンドハウスローンというのもあります。金融機関によって扱いが違います。
基本的に定期預金が１０００万くらいあると、一番話がすすみやすい。
買い先の物件など予定でいいから持っていくことです。
投資をするなら常に流動性の資産を用意して行わないと銀行も支払いが滞る懸念から貸してくれません。
>新規購入のときでないと融資はしていないとことわられました。
逆に新規購入する物件を持っていき、買い先物件と自宅を共同担保にいれて
オーバーローン（頭金込の全額借入）とする手もあります。
これも、債務者の与信と担保物権の評価によります。とにかく今は資金手当て
がないと他の人に先をこされる状況なので自分で動く方が早い。
57,58、59さん、貴重な情報をありがとうございます。さっそく銀行をまわってみます。
私は藤巻健史さんのファンなのでなんとか低金利の融資をうけたかったのです。
http://wandering-wind.jp/archives/2005/1117125621.php
都心物件
買ったはいいが
車も持てず
ローン負担で遊びもいけず
通勤時間が短くなっただけの
人生を
送りそうです
６３>郊外の時よりタクシー代や時間の無駄がなくなったし、今後のインフレ時代に強い資産を持ったことで心の安定も得られましたよ。
とにかく通勤経路が短くなって、繁華街も通らないので無駄使いが減った。
会社の仲間と飲み歩きが減った。家族や、ご近所の人と飲む機会が増えた。
＞63〜65
都心で大して必要のないクルマでも維持費は高いし、
「クルマでは飲みに行けない！」と思い、売り払って、
クルマの維持費分でタクシー乗り放題です。楽ちん♪
また、通勤時間が短くなり、
会社帰りにいつもの遊び場を通らなくなったので、
確かに無駄な飲み代は減りました。
その分、週末に女の子集めてホームパーティー♪
ホームパーティーって呼ばれるほうは意外とめんどうくさいんですよね。
嬉しいのは最初だけだろうから、仕方なく行ってやるかって感じ。
女の子を常に新しいセットに替えてれば、
男性は何度でも鼻の下を伸ばして来ますよ♪
呼ばれる女性たちが面倒くさいって話ですよ。
なるほど。
「○○さんのお部屋でホームパーティーしよ♪」って
ハートマーク入りでメールを送りつけてくるのは、
女の子の方ですけどね・・・
リピーター希望の女の子も何人もいますが、
男性は新顔好きなので新しい女の子を優先してます♪
す・れ・ち・が・い
>>３５
そのプロ？と呼べる人たちの書いた記事があまりにもひどいということ。
>広告に出ているのはあくまでも売主がわ値段を吊り上げて出しているだけで、実際にその値段で売
>れた訳ではないからね。
>実際は売値の８割程度で取引されているのが現実。
その程度のことは百も承知。控えめにいって暴落はしていないということ。
なぜ、都心マンションの資産価値が上がることを煽るのか？
みんな、心配なんだね。
自分が高い買い物したわけじゃないって思いたいわけでしょ？
権威ある雑誌を真に受けて投資判断をする素人は多いが、
それが間違えだったことを知るのもその雑誌からだったりする。
最近では週間○イヤモンド読者でその実例が確認されている。
なぜ、都心マンションの資産価値が上がることを嘆くのか？
あんた、心配なんだね。
自分が買い時逸したわけじゃないって思いたいわけでしょ？
みなさん、土地投機で焦げ付いた親の姿とか見てないんですか？
あなたの親は土地投機で焦げ付いたの？
血は争えないからキヲツケテネ。
バブルの時代に買った人は、資金に余裕のないひとはみんな焦げ付いたよ。
被害が大きかったのは、バブル崩壊から数年して30％下がって底だと思って
買った人。
都心物件はその後、最盛期の30％以下になりました。
都心や近隣は土地がなくなりました。
今急いで売ると、今後売る物件が無くなってしまうので、
ゆっくり売っていると状態です。
不動産やが生きていくためには、出し惜しみは背に腹は
変えられない選択です。
なるほど。
今回のプチバブル崩壊後はどうなることやら。
バブルの頃自分は高校生でしたが、そのときの世の中の雰囲気は良く覚えています。
それはもう、大人も子供も猫も杓子もうかれていました。
自分は小遣いでジャンボ宝くじを3,000円分買い当時最高の7,000万円が当たったら
空地を買って駐車場にしながら運用しようと考えていました。友達も皆同じでした。
アサヒスーパードライが大ヒットしていたあの頃、
夏休みが始まったばかりのあの夏の雰囲気がとても懐かしいな。
またバブルが来てほしいものです。
港南地区の坪２００万円は妥当でしょう。
駅より歩ける距離ではありませんし、環境が？です。
豊洲や芝浦でさえ２４０万円程度ですから。
コットンハーバは１７０万円程度でしたが、ここは大化けしました。
庶民や平民程度のサラリーマンが、土地投機をやろうと思うのが間違いのモト。
黙って自分の生活だけしていればいいものを、無理したり、夢見て儲けようと変な考え起こすから、焦げ付いたりしたんでしょ。 自分が住むために無理しない程度のローンで買えばいいだけなのにさ。
普通のサラリーマンの給料が急騰することは考えにくいから
サラリーマン相手のマンションは、だんだん都心から離れていくよ。
バブルの頃は、中古の60㎡だって都心には買えなかったもんです。
高くても買う人がいるから、値が上がるということ。
まあ、億ションの場合は営業さんもサラリーマンを相手にしないけどね。
普通のサラリーマンには、郊外や湾岸しか買えなくなるのかな？
へ？路線価の基準って売買例だけで無いんじゃなかった？
固定資産税と連動しているイメージがあったのですが私もよく分かりません。
>豊洲や芝浦でさえ２４０万円程度ですから。
坪240万は何処から来たの？
>>90さん
もちろん売買例だけではないですよ
単純に地価公示価格や売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額
精通者意見価格等を基に決めるようですが
基本的に周辺地域を含めて売買のあまりない昔からの企業保有地は低くなる傾向があります
士農工商ってむかしありましたげど、税金は商工農士ってわけですよ。徳川３００年
のむかしから日本の常識ですね。
豊洲の路線価も港南の１／２くらいですけど、今後５年間くらいかけて２倍くらいに
なると思います。（いきなり上げると反発食うから、行政もしたたかです）
くれぐれも「路線価があがってうれしい」などとは思わないことです。税金も上がり
ますから。（とりやすいところから取る。・・・課税の真理）
「路線価の安い立地だから割安のマンションが買えてうれしい」などとも思わない
ことです。安く仕入れた分の差額はちゃっかりデベは利益としてますから。
（儲けられるときにはしっかり儲けることが不動産屋のセオリーです。
もっともフロントやブルーを買った人は喜んでいて良いと思いますが）
湾岸スレでやれって感じですね
どうして、どのスレでも湾岸の話題になっちゃうんでしょうか？
デベに煽られて買っちゃったのかな？
三○不動産の凄腕で、うまく祭り上げられた感じがしますね。ユーフォリア気味かもしれません。
72>昔と流れは変わったよ、ハイグレード築浅中古なら分譲時の４０パーセント増で売りに出しても
実際３５パー増とかで成約している。景気が上向いたのに、いいものの供給が減ってきてるので。
2年前、暴落のネガキャン張った人達って、反省しているのかね〜
信じて買わなかった人もたくさんいるだろうし。
