23区内の新築マンション価格動向（その13）

「ねぇ、ねぇ。マンション価格大暴落するのかしらね。」

「２００５年３月危機、暴落と投売りが始まる・・・という過去スレがあったから読み返して
　みると結構笑えるよ。」

「これから売り出すものはさておき、人様が買ったものの値打ちが下がることを願うのは
　あまりいい趣味ではないわよね。」

「不動産市場って公開市場じゃないからね。レインズとかが完全オープン化したら
　仲介業者抜きで司法書士と銀行だけで土地取引できちゃう。それを阻止するために
　あえてクローズドにしてある。」

「鑑定士が勝手に数字書き換えているってのは？」

「よく知らんが、公示価格の測定値がけっこう頻繁に変わるのは、取引がない地域で
　価格を出さなくちゃいけない苦労があるからだろう。」

「政策的には、もう二度と資産デフレに戻したくないんでしょ？」

「そりゃ、そうだろ。１３年もかかって、金利をゼロにして量的緩和もやって、とにかく
　自力で地価が回復できたわけではない。不動産の直接金融の仕組みができて
　やっと海外のマネーのおかげで地価が反転したわけだから。」

「そうなると、海外のマネーのおかげで地価が暴落することもあるわけね。」

「あるけど、不動産は『空売り』がきかないから売り浴びせて儲けるような話はない。
　バブルを一旦はじけさせて下がったところを買いあさるという手はあるかもしれんが」

「崩壊しそうなの」

「まだまだしないよ。都心のレジデンシャルでの売り上げなんて知れている。
　商いが細っているうちは、風船の空気をゆっくり入れているようなもんだよ。
　大量にマネーが供給されてはじめて、爆発だろ？」

「それじゃ、どうなるの？」
「ゆっくり萎える」

「情けない結末ね。」

「日本経済は疲れているんだよ。持久力はない。」

「海外資本に浮気されちゃうわよ。」

「やむをえないな。まぁ信じているけど」

「自分だってよその国いったら元気になるんじゃないの。」

だからつねえからやめろって

バブル崩壊。
日経平均今日も400円安。

リートも日本モノは暴落。
ま、あえてあせって買う必要はなさ気だな。

信用収縮に向かえば都心なんかすぐ下がるだろ。

いやあ今日の相場荒れ放題ですな。またREITを買い増した私。

少子化を甘く見すぎない方がいいですよ。

「人口減少社会が始まっているのに地価が上がっているじゃない。少子化なんて関係ない。」と本気で信じ込んでいる方もいるようですが、もっと長い目で分析する必要あります。

不動産（土地・住宅)の価格は需給バランスで決まるのです。
20-30年後の不動産価格は今の半分位になってもおかしくありません。

(理由)
1) 需要減
現在の不動産上昇は、団塊Jrとその前後の世代が一次取得をしている、ということが大きな理由です。でも、これは最後の大需要期なんです。団塊Jr.の10歳下、20歳下の世代は、団塊Jr.のそれぞれ3割減、4割減の人数しかいません。10年後、20年後には圧倒的に需要が減っていきます。

(参考、人口ピラミッド）
http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2000/kihon1/00/00.htm

2) 供給増

団塊世代は現在55-60歳です。日本人の平均寿命は82歳なので、今から20-25年後には、現在団塊の世代の方々が住んでいる住居が空き家になります。実際は10-15年後くらいから放出が始まるでしょう。それらは子供に相続されたとしても、子供である団塊Jr.世代はすでに自分の家を持っており、結局は賃貸か売却に出されます。中古市場、賃貸市場は過剰供給でどんどん安くなります。結果、地価もさがります。

==
団塊の世代が天寿をまっとうする時期（2030年頃)に、購入適齢期（30-40歳）になっている世代は、団塊の世代の半分の人口しかいないのです。中古市場は供給過剰でだぶだぶです。あまった家は取り壊されて更地で売却か、まとめて再開発してマンションになったとしても、需要にまったく見合わない過剰供給となります。

今から少子化が多少改善されようが、外国人の移民が増えようが、上記のシナリオはほぼ確実に起きます。地価はドンドンさがるのです。

148さんのように「15年後にいまと同じ地価だったら」と想定することは、上記の人口減社会・地価下落社会がまったく織り込まれておらず、非常に危険な発想です。15年後に売ろうとしたら地価は半分、30年後に売ったら二束三文、になる可能性が高いということを想定に入れるべきでしょう。

質問ですが、
1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが起きたんですか？

＞155
地方、郊外は過疎化で確かに下がるかもね。でも都心は安泰では？？
いつの世でも人が目指す場所は中心地。人が減っても真ん中に集まる
だけで、都心立地の希少性は変わらない。
１０００年前から世界中で人口減少期には同じ事が起きてるよね。

>>150　20-30年後の不動産価格は今の半分位になってもおかしくありません。

極論ですね。
あなたの理論だと40-60年後には価格は1/4ですね。そうするといつが買い時ですか？
下がり続けるマンションを買う勇気はなかなか出ませんよ。

×150
○155
失礼しました。

久しぶりにこのスレ覗いてみたんだけど、半年前はこのまま5年は緩やかに上がっていき、10年は高値安定するって話がほとんどだったように思います。

何でこんなに変わったの？

まだまだデベは上げていくと思うけどな〜
みなさん下がって欲しいと思いすぎてるんじゃないですかね。

人口減は確かに論点の1つですが、最重要なものでは無いのでは。
不動産への資金流入量、銀行の貸出額、が最重要な論点だと思いますね。

資金流入量は、年間3.5兆円を超えると、地価の歯止めがかからなくなるという論文もある。現在REITへの規制をしているのは、そのような上限を超えないようにという配慮であり、規制強化で地価が下がるということでは無い。

モルガンスタンレー1社で2兆円も投資してきて、あと更に2兆円なんつっている状況が、このサブプライム問題かなんかで沈静化してくれないと、むしろ危ない。という意味で、私はこのような諸問題についてあまりリスクを感じません。

156さん

> 質問ですが、
>1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、
> 1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが
> 起きたんですか？

当時は供給より需要が多かったからです。
価格を決めるのは「前の世代の需要より今の世代の需要が多いか少ないか」ではなく、「供給（中古も新築も)より需要が多いか少ないか」です。

なお、1990年に天寿を全うした人は戦前生まれです。東京都の戦前戦後の人口は500-600万人でした。亡くなって空き家なる家も供給に対してずっと少なかったのです。

今後(2020年以降)の供給は需要より圧倒的に多い、ということろがポイントです。

++
157さん

都心部に人があつまると言っても、価格面では安泰ではないですよ。

例えば、世田谷で住む場所が余ってくると、今川崎や横浜にしか買えない層がそこに入ってくるということです。つまり、世田谷の価格も川崎・横浜程度まで落ち込むということです。

都心部の家は空き家にはなりませんが、価格はしっかり下がります。

人口減だけならともかく、
他のどの国も経験したことのない超高齢化社会が確実に来ます。
雇用の面では60歳、65歳の定年制が崩れつつあるように、
これまでの経験とか常識とかでは未来は予測できませんね。
住宅価格については、
若年者減のインパクトはかなりのものだと個人的には思います。
ますます一極集中が進むでしょう。
そう考えると都心部、都内人気区は暴落はないと思いますけど。
今のマンション相場の異常さは、
都心部に吊られて（または便乗して）、
近郊部のロクでもない物件までトントンで値上がりしていることでしょう。
マンション専業デべはこのチャンスを逃すまいと汚い商売が横行しています。
こういったデべの利益に給与が吸い取られないよう学習したいものです。

155は一面的な極論だな。金融面での見通しは？
徐々に浸透しているインフレは関係しないのかな。

164

ここは実需で動くレジを論じてるんだから、155さんの議論で問題ないのではと思う。

仮に20年以上先の金融見通しが出来たとして、当たる確率が低すぎる。

人口動態は、戦争や天災などない限り、かなりの確度で読める。

投資は確度の高い、大きなトレンドをはずさぬことがポイント。

また、消費財・建材のインフレと不動産資産価格との相関性はほとんど見受けられない。

日本円のデバリューに起因する輸入インフレは、国民の財布事情を悪化させて、

不動産価格にはマイナスだろう。

やはり、この掲示板で繰り返し提言される、外貨資産保有が、ある程度有効ではないかと思った。

>165さん
私もそう思います。

数年前に都心マンションに転居しましたが、ずっと
ここに住むかと問われれば、答えはＮＯですね。

便利だけど、あと１、２年して仕事が少し落ち着いたら、
世田谷区に戻りたい。

やはり、夜に窓を開けたら、車の音でなく虫の音が聞こえる
環境で暮らしたいと思います。

都心区でも元麻布などの駅から遠い高級住宅地は良いのでしょうが、
うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、
窓をあけても、虫の音は聞こえません。

なんだか、少しずつ、疲れとストレスがたまってきた感じです。。

>>うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、

庶民マンションじゃないでしょ？？？
高級でもないけれど・・・

みんな気がたっているよね。
動向を語るというより、向きになっているな。
「つまんねぇからやめろ」というタイプさえ苛立ってまともに打てない。

なぜかね。世の中うらんでるから？株が下がったから？
もっと長期のビジョンと展望もてばいいんだよね。

苛立つときは苛立つ自分の感覚をじっくりとみつめて味わうと気持ち
落ち着くよ。

>>167
ごう音を立てて走るトラックや爆音のバイク。安眠が妨害されたり、テレビ
の音や会話が聞こえにくくなったりと、毎日の生活が妨害される。幹線道路
の近くに住む人にとって、騒音は大気汚染や振動と並んで、深刻な問題だ。
都内で道路の騒音が一番うるさいのは、果たしてどこか。都自動車公害対策部
計画課などに聞いてみると、ワーストの場所がいくつもあった。
昼間では、七七デシベルというのが最高値で、都内には四地点あるという。
環状７号がある目黒区柿の木坂付近、国道１６号の福生市熊川付近、
国道２０号の調布市上石原、新宿青梅線の東大和市奈良橋付近。夜間も
最高値は七七デシベルで、やはり環状７号の同区柿の木坂付近と新宿国立線
の杉並区高井戸東付近の二地点だ。
昼間、夜間ともにワーストの目黒区柿の木坂付近を歩いてみた。片側三車線
の大きな道路は確かに交通量が多く、うるさい。中央分離帯のガードレール
は排ガスで真っ黒に汚れ、道路沿いのマンションは防音用の窓ガラスのサッシ
が目立つ。
この付近は立体交差化が進んでおり、信号が少ないのが特徴。交通量の割に
流れが比較的スムーズなため、騒音が大きくなってしまう。ここは四十キロ
制限なのだが、試しにタクシーに乗って通ると、流れに乗って走っていると
何度も五十キロ以上出た。
実は、ここと同程度の騒音とされる七五デシベル以上の地点は、都内に
十カ所以上もある。道路騒音の基準になっているのは、一九九五年に出された
最高裁判決だ。兵庫県の国道４３号付近の住民が国を相手取って起こした
訴訟の判決で、「六五デシベルの騒音は、住民にとって受忍限度を超えている」
として道路管理者の国に損害賠償を命じた。これに従えば、都内には
「我慢できない」騒音が無数にあることになる。

×向きになっているな。
○ムキになっているな。

ようするに、何を目的に動向を語っているのかっていうことだけど
以前は、もっと知的な娯楽みたいな余裕があったのに、どうしたの？

２３区でも人気の無いエリアでは、価格下落や売れ残りが見られてきました。

また、竣工数ヶ月前に売り出しする傾向だったのが、竣工２年近く先のマンションを売り出し始めました。

おそらく、マンションの価格は今が天井と見て間違いないでしょう。

マンション価格はこれからは好立地の物件でも横ばいか、それ以外の物件は下落していくと思いますので、これから買う人はあせらずに、希望の物件がでるまで待つのがいいでしょう。

住宅情報誌をつくづく眺めた。
都心物件って６０平米の３ＬＤＫと４０平米の１ＬＤＫといった寸詰まりマンション
ばかりだよ。このさきどうやっていい物件がいい立地に出てくるのかね。
今みたいに高値仕入れの土地に劣悪狭隘マンションを売ってこのまま
終わりですよ。
デベは、郊外を売り切るまでは都心、都心周辺の高額土地は買わないでしょう。
そうなればねらい目は中古ということになるが、これが需給逼迫。
だから１０年は高止まりって話をしてきたけど、高値論者は黙ったとか
言われているだけ。
夏休みだからネットなんて暇つぶししたくないでけなんだけど
張り付いていないと「沈黙した」と言われちゃうんだね。
休暇の間経済誌を読み返していたけど、みんな論理展開が粗雑。
なにしろ取材やサンプル数が少ない。
それと全員が貧乏人の見方。なおかつリスクをとることを恐れている論調。
読めば読むほどこいつらＦＰかライフプラン研修の講師になそうな堅実派
ばかりだと思ったよ。

待っても無駄。待つなら定年まで待つ。

>>172
２３区マンション販売戸数
２００４年３９１４７戸
２００５年３１０２５戸
２００６年２３６５０戸
２００７年上半期８１８２戸

２００７年上半期供給戸数が多い順
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

173みたいな上から目線のレスは読んでいて不愉快になるね。

えーと、173さんが夏休みだと、この板から高値論者がいなくなるんですね・・・。

お前らもう少し目線だとか言い方だとか、嫌味以外のこと書いてみろよ。

発言を管状で捕らえるからいるまでたっても貧乏のままなんだぞ。

×管状
○感情

１７３のどこが上から目線なんだよ。国語の成績悪かったんじゃないの。
ですます調で書いたら赤旗みたいだろうかよ。

>>175
そうじゃないよ。書いてあることがキミの意に沿わないからだろう。
明日から大暴落。きっとまた３５００万で８０平米のタワー低層階
が買える日が来る・・・そう書いてあればいくらえらそうな物言いでも
あんたはうれしいんだろうよ。

>>173
確かに中古価格に人気の差が現れてきています。
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

17年間、日本以外で続いてきた不動産ブームがどうも終了し、日本のオンリー不動産ブーム（株もあるかも）がはじまりそうですね。
サブプライム問題は、当時の日本で言えば住専みたいなもんで、高騰した不動産の最も危険な価格帯を担保として、最も危険な借り手に15％前後の金利で貸し込んで、不動産バブルの最後のアクセルを踏んだＡ級戦犯といったところでしょう。
ただ旧日本との違いは、そのリスクが巧みに証券化されて、大手銀行等の信用力を背景にその傘下のヘッジファンドが高利回り商品として、一般投資家や機関投資家にうまくリスクトランスファーされているところですよね。
だからこそ、早めに全世界に影響が波及し、あわてて株を狼狽売りする連中が多発しているわけですよね。
こうなると、不動産は上がり続けると信じて疑っていない米国、豪州、英国、EUあたりの人々の不動産神話が揺らぎ、17年前に日本で発生した不動産不況のミニチュア版が各国の不動産業界には起こる可能性は高いですね。
ただ、旧日本との違いは金融当局の処理策のスピードが相当異なることも予想されますから、せいぜい２−３割の下落で止まり、３年も経てば、再び立ち直るイメージではないでしょうか。
さて、そこで日本の不動産がどうなるかですが、実は、日本が調子いいときは他がだめで、日本が悪いと他がいいの法則って結構あたっている面があるので、80年代のブラックマンデー後、一瞬お付き合いした後、日本のオンリーバブル状態になった、あのパターンを感じているのですが、いかがでしょうか。

そりゃあ高収入を得るには都心で働くのが一番だからねえ。
自分は年収2700万で内幸町で働いているけど、埼玉や群馬では俺の希望する職場が無い

出た、脳内年収

>184さん
でも、都心で働くにしても都心（山の手線内）に住む必要って
全ての職種の方には必要ではないかもしれませんね。

私は１６６ですが、夫婦ともに都心勤めで、数年前に都心マンション
を購入して住んでいますが、最近、ちょっと都心暮らしに疲れ気味で、
近郊に戻りたくなってます。。

基本的に、１９６０年から半世紀近く続いたマンションデベロッパーという
業態が消え去るのが近いだけで、地価が下がるわけではない。
マンション分譲が不況がからといって資産デフレが復活するわけではない。
誰も買わない。しかしその結果が流通価格を下げるわけでなく、業界内で
買い取られ賃貸市場に回るだけだ。
平均年齢４０歳を超えた立派な高齢国家にもはや新築マンション分譲と
いうビジネスは必要ないのかもしれない。
おおきな転換点は、マンション供給という最後の花火閃光をみたのであって
あとは、石炭産業が廃れたのと同様、ずるずるいつまでも尾をひきなから
次第にマンション分譲というビジネス自体がこの世から消えていくだけ。
そんな風にみたら、価格の変化など考える必要も無いことに気がつく。

人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で９万戸も新築は
いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。
もはやそういう時代が始まっているだけの話。

ソーラーパネルとか
タワーマンションの壁に作ったらどうなんだろ

邪魔なだけ。コストアップになる。半日しか発電しない。
ペイしない。売電しても投下資本回収に３０年かかるだろう。

ここにいる人達は脳内メーカーで調べた方がいいんじゃないの。

公立の小中学校高校の水準が下がってすぃかたなしに昔は金持ちしか
いかない私立の小中学校にいかせる人が増えた
思えば、行政の怠慢ゆえの無駄な出費なのだ。
住都公団が低廉な分譲をやめた。郊外団地が不人気で地価下落で
その存在意義がわからなくなった。だから庶民は昔は金持ちしか
買わなかった「パークなんたら」とか「シティなんたら」とかを無理して買う
ようになった。無駄なものに分不相応に金をかけざるをえなくなった。
私立に子供を通わせると、周りはみな都心のマンションに住んでいる
うちだって住めないはずはない・・・そう考えてしまう。
そもそも、私立の小学校も、都心のマンションもいつから庶民のものに
なったんだ？
わけわかんなぇ話だ。

富の使い道もグローバル化が進んでるということ。

金持ちも貧乏人も日本の中に閉じ込められてた時代は、
東京の地所はそれなりに頂点で金持ちがそれを占有した。

いまや金持ちは世界レベルで
いい場所いい地域いい娯楽いい生活、
家やら土地やらに囚われず、いいお金の使い方を求めるようになって、
東京に家を持つことは目標でもなんでもなくなった。

翡翠が最高だと思ってた時代は貴族だけがそれを持てた。
世界が開けてダイヤやルビーやエメラルドがあるのを知れば、
庶民にお下がりの翡翠がまわってくるのは道理。

六本木で飲みすぎた私の頭。

今起きていること、千載一遇のチャンスです。
日本の景気は決して悪くない、しかしながら、日銀は利上げが出来ない。
サブプライムローン万歳。米国、欧州で影響はあれど、日本では殆ど無い。にも関わらず、日銀は利上げが出来ない状況になった。分かる人は分かると思いますが。

これが何を意味するか。重大な局面に今来ている。バブル再来を、確信持って言うことが出来る。

一時期、都心含め、不動産が下がる可能性がある。これが唯一、21世紀最後の買いチャンスになる。景気が良いにも関わらず、利上げができない局面に、サブプライムのおかげでなった。

金融緩和の方向性にも関わらず、LIBORが上がっている。これは何を意味するか。裁定取引のチャンスなのだ。日本はバブル再来が確実となった。

買った方が良い。本当に。くだらない悲観論に惑わされている場合では無い。

1年に1回、相場は荒れる。最大のチャンス。為替も確実に儲かる局面になった。ありがとう。サブプライム。

>>187
人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で９万戸も新築は
いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。
もはやそういう時代が始まっているだけの話。＞

そこで、中古マンション価格に差がつき始めているわけです。
立地に優れた場所がより好まれ、不便な県境外周区、特に北部は敬遠され始めています。
新築マンションを買う場合も、将来中古で売る場合を想定して選ぶべきですね。
具体的には以下ランキングの上位で、コストパーフォーマンスが良いところになります。

YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％
4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％
7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％
10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％
13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％
16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％
19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％
22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

高額物件の売れ残り順位表ですか？

>>195
新築物件の人気が中古物件価格を高めに誘導している地域です。
>>187さんの言う通りで、変な場所＝不便な場所に新築マンションを買うくらいなら、便利地域で同額の中古マンションの購入を考える人が増えています。
２３区でも北部は不便なところが多いですから、安くても売れない感じで、ずいぶんと差が出てきてます。暗いイメージが敬遠されているのもあります。安くなるのは良いけど、その所得水準に合った人が住むようになりますから、住環境も年々変わって行きます。

≪１９７
値下がり論者の認識ってやっぱりその程度なんですね。
先の安値で買えなかった理由がわかるよ。

子おいうおいしい場面で旧価格で買えた人と買えなかった人の差が出ますよ。ここであおぞら銀行、りそな銀行、新生銀行の株を
狙って下がったところで買おうと狙ったりと世間の事象を
実践的に運用に考えるのが旧価格で買えた人。

１９７のように一般的な新聞に出てることを言ってるだけの
にわか評論家タイプは駄目だろうなー。

１９９だけど自分は旧価格で買ったけど本当にもう一度
あの価格になればもう一戸買いたいなー。

あくまでも、ひとつのデータ例に過ぎませんが、ご参考まで。
なにか、傾向のようなものが読み取れると思いますよ。。。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200707house_tokyo_23.pdf

197って団塊ジュニア＝バブル入社組って勘違いをしていた程の経済オンチでしょ。
新聞に書いてあるようなことはいいから、また斬新な定義を期待したい。

＞＞２０１
明らかに、直近３ヶ月の価格上昇率が、これまでの勢いを失っている。
さて、本スレの議論が錯綜してるようなので、そろそろ結論。

１．過去数年間に亘り、オイルマネー、わが国ゼロ金利政策、円キャリー等々諸要因による世界的過剰流動性を背景に、国内（特に東京都心部）物件に流入していた内外ファンド等プロ投資家資金は、特に利回りが低すぎて投資妙味のないレジ物に対しては停滞又は縮小が確定的。一部プロ投資家は、他資産へ投資対象を振替えるべく、既に手仕舞いモードで利益確定売り実施済（又は準備中）。

２．よって、ここ１−２年において、年率数十％という異常な急騰ぶりを示した都心部不動産価格は、当然に終焉を向かえつつあり（プチバブル崩壊）、良くて横ばい、一部には上がり過ぎ（バブル）の影響で若干価格調整局面（つまり下落）を迎える事例も散見されること必至の時勢。

３．なお、わが国景気動向は依然長期拡大基調とは言え、まだまだ力強さは乏しく、インフレ率もさほど高まってないため、一定（せいぜい年率１−２％程度以下）のインフレは見込めるものの、過度の期待は禁物。

４．そればかりか、不動産物件以上のインフレ率の実物資産も存在することから、（今後も高い収益性が見込め、収益還元法等で高い収益価値が裏付けられる都心部商業系不動産物件や、実力以上に過小評価されている割安物件等除き）インフレ期待のみに依拠してこれまで同様の不動産投資を継続するのは、実に素人的発想であって極めて危険。

５．ただし、不動産市場全体に上述のような明らかな変調があるものの、すべての物件一律一様に変調を来たすものでなく、物件個々の条件等で濃淡あるのも事実。一般庶民・サラリーマンを顧客層とする標準的物件は、顧客層の給与所得水準が横ばいにもかかわらず、物件価格が高騰を続けており、特に物件価格が７〜８千万円ゾーンを超える都心部物件等は苦戦を強いられるものの、いわゆる富裕層や高額所得層を対象とする都心部好立地の１億円以上の価格帯のマンションでは、供給数にも限りあるため、当面はそれなりに堅調に推移すると予測される。

６．とは言え、上記１．〜４．に記載した国内不動産市場の大きな流れ（特に、絶大な資金力を有する内外ファンド等プロ投資家動向）には抗い難く、５．的現象はあくまでも局所的・ゲリラ的かつ一部エンドユーザのみに限定された例外的事象に過ぎず、不動産市況全体がここ数年で沈静化に向かうこと必定。

７．これら外部環境や今後の見通しに鑑みれば、これまでプロ投資家主導で倍々ゲーム的に急騰を続けた都心部物件すら、今後は良くて現状維持、悪ければある程度の価格下落は覚悟の上で、（元本割れしても困らない）余裕資金を不動産投資に振向ける程度が妥当な投資行動であり、金利ジリ高傾向の折、敢えて多額の借金をして高額物件に手を出すのは、愚の骨頂の極み。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

>194
築年数もいれると参考になるんだけどなあ。
そうでないと使える資料にならない。
嘘はついてないけど、真実はあらわしてない感じ。

過去数年間に国内（主に東京都心部）不動産市場に流入した投資資金は、内外ファンド等プロ投資家と呼ばれる人たちのお金が１０兆円〜２０兆円なのに対し、いわゆる富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちの素人個人投資家と呼ばれる人たちのお金はせいぜい数千億円です。

プロ投資家と素人投資家の資金力には、何十倍か百倍近い違いがありますので、（自称含め）富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちが国内不動産市場に及ぼす影響は極めて限定的なのが実態です。

どの市場にも一部マニア等に支持されるニッチなマーケットがあるものですが、これら富裕層や高額所得層と呼ばれる一部の限定的な人たちの間で取引される一部の限定的な不動産物件市場も存在するのは事実でしょう。

ただし、そうした市場は、プロ投資家は勿論、業者側からしても旨味は殆どないので、たとえば超都心部高級住宅地に１０戸前後の億ションを開発するよりも、商業系大規模再開発事業等にまじめに取組むことでしょうから、そうした市場が今後どんどん成長する見込みはありません。

また、そうしたニッチなマーケットは、エンドユーザの嗜好性や趣味性等が極めて強いので（某有名華道家の事件はご存知ですよね・・・）、世の中の風潮とか趣味趣向とか、トレンドとかファッションとかが変わると、とたんに価値が低下したりする危険性大であり、その点も十分注意すべきです。あくまでも生活の拠点（実需目的）として購入するならいざ知らず、資産価値上昇を見込む投資目的で購入する場合は、十分注意が必要です。

＞＞１９４

ランキング上位は、割高度ランキングとも言え、決してコストパフォーマンスは良くないでしょうね。また、広さとかの諸条件も考慮されてないので、これだけでは何も判断できません。

むしろ坪単価を出した上で、当該エリアの平均賃貸料坪単価と比較すれば、本当の割高度・割安度ランキングになりますから、意味ありますけど。

素人さんの発想って、この程度なんですね。。。

正直これから購入する層としては、都心の価格動向なんてどうでもいい。
250万/坪のラインがどこになるか、これを知りたい。

サブプライムやREIT下落で国内金融機関が大損＆貸出姿勢慎重化、という話がありましたが、逃げ遅れた野村達と違い、メガバンクは懸念拡大前にEXIT出来たようですよ。2年位前まではREITを買っていた地銀は未だに十分な含み益があると思います。損したのは昨年10月頃からひたすら買い続けていた外人と、吊られて買ってしまった少数の個人位。

>208さん
私もサラリーマンの現実的な購入可能エリアが気になります。とりあえず城北（練馬も含む）、城東なら一部高級物件をのぞいて250万を超える事はないと思いますが。

>>210
結局，あなたの言いたいことは何ですか？
頭悪いのでわかり安く説明してください。
マンションの値段は上がるの？下がるの？

オフィスとレジを分けて考えるから見通し間違えるんだよ。
都心に分譲マンションが建てられたのは、土地が下がって採算が
合うようになっていたから。

今から土地仕入れて分譲マンションなんて建てない。
オフィスかオフィス向きじゃなかったら賃貸。

供給みれば一目瞭然でしょ。
都心にまともな分譲でてる？

>208
7月の平均坪単価。
渋谷568万、千代田559、港452、目黒443、品川407（半年まえは285万。何かあったのでしょうか？）、豊島370、文京355、新宿342、中野341、世田谷337、杉並308、江東306、台東304、中央293、荒川292、大田260、北259。
とりあえず上記の区以外は250万未満だからそこで検討してみれば？
selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.html

日銀は完全に利上げのタイミングを逸したね。
竹中へいぞうに騙されて、未だにデフレと言っている人たち、CPIの算出方法がどのように変えられたか、分かってますか。

今はもうインフレが始まっている。しかしCPIとしては出てこない。
そのために、もともと利上げしづらい上に、8月はサブプライムで利上げが出来ない。

今後何が起こるか。インフレの可能性が高いことくらいは分かって欲しいね。オフィスとレジは別とかさ、人口が減りますとか、そんな問題よりも大局をもう少し見たほうが良い。

サブプライムの影響で、日本の不動産価格も一時下がるかもしれない。
そこが最大の買いチャンスですよ。本当に。
でも今買ってない人って、そういう時に買わないんだろうな。下がった下がった、もっと下がる、つって。悲しいもんだ。

>>214
現状もそうなのですが、これからこのラインがどう地域的に推移するかって事です。

>>219
一時的に下がる可能性はあるよ。特に上がりすぎてた場所はね。
あなたが言う実体経済の定義を教えてください。意味が分からない。
曖昧。

まあ、そんなことは論点では無い。長期的にバブル再来の可能性が高いのだから、下がろうが横ばいだろうが、上がろうが、買える人は今買った方が良い。この低金利のひずみは、いつか爆発するよ。

>217
そうだったのですか。
ありがとうございました。
なんか見てると城東とか城北でも山手線をちょっとまたいでる区（台東、北、荒川）ががんばってますね。

>>223
その辺はファミリー向けが枯渇してワンルームが多くなっただけでは。

サブプライムの問題が惹起するのは、投資に対するセンチメントの変化。
すでに質への逃避が始まっているよね。
収益還元で説明できないような不動産からは資金は逃げるでしょう。
その意味で受け皿が減って、需給は悪化するのでは。

サブプライムは「10年来上がり続けた米国住宅価格」と「過剰流動性が引き起こした信用リスク極小化」の反動であり、起こるべくして起きた調整。質への逃避ということで米国債や日本国債が一時的に買われようと、リターンを求めるグローバルマネーがリスクアセットへの投資をやめる訳ではない。

現物不動産投資についてはプレーヤーが多すぎるので、誰かが手を引けば価格競争が少なくなるとは言えない。
・総合不動産…資金力豊富で長期開発も可能。採算の取れない物件は取得しないとか言いながら、好立地は突っ込んで買い、ブランド力を武器に販売価格に転嫁。早期完売出来なくてもオフィス賃貸が稼げるので焦ってない。
・マンデべ…物件取得出来ないと事業が成り立たないので必死。価格が少しでも下がってくれば食いついてくる。
・REIT…完成物件しか買えない。価格が下がる局面では増資し難く、保有物件を売らないと新しく取得出来ない。利回りへの配慮があるのでもともと突っ込んだ物件取得はしていない。
・私募ファンド…価格上昇の立役者。金商法施行で優勝劣敗必至、大手（ダヴィンチ、PMC、ケネディ、クリード、リサ）は勝ち残りを掛けて規模・種類の拡大に努めている。
・外資…Capレートと金利のイールドギャップの高さから日本の不動産には異常にポジティブ。ついて行けない入札価格を出してくるが、少なくともこれまではパフォーマンス良好。

世間知らずのみなさん。
景気がいいのと、悪いのはどちらが好きですか。
マンションが安くなったら子供が就職氷河期でかまわないのですか？


デフレの１３年間、
借金を抱えていた人は均等返済でも実質負担は年々増えた。
固定金利を払ってゼロ金利のあたりで、変動に借り替えて
すこしだけ負担が軽くなった気がした。
給与所得者は額面が増えずに正味価値の増加でなんとかしのいだ。
年金支給額に地方較差はないから地方の年金生活者だけが、
楽に暮らせた１３年間。
地価が下がり続け田舎なら誰でも一戸建てが買えるようになったけど
結果若いうちからローンを抱えて、個人消費は落ち込んでデパートは
潰れて大型スーパーやしままら、ユニクロ、チヨダ、ダイソーばかりが栄えた。
預貯金を持っていた人は正味価値が増えた。
バブル期に宅地開発や公共道路、ゴルフ場に土地を売った農家など貯金がそのまま
どんどん増えた。薦められるままに買った株がいつの間にか倍になっていたりする。
一方、都会でマンション買って上がらない給与からローン
払って生命保険までを支払い続けてきたお父さんは相当に金を無駄使いしたことになる。


資産デフレはマイホームを持つ身にとっていいことは何もない。
ゆるやかな資産インフレを国が補償しない限り、誰も馬鹿らしくて持家など
持たなくなる。

住宅景気が個人消費の鍵であることは過去の歴史をみればあきらか。
しかしそろそろ視点を変えて、都会住まいの賃貸こそが可処分所得を増やし
個人消費を拡大するという見方も必要になるかもしれない。

猫も杓子も都心居住・・・それって車買うならベンツかＢＭＷみたいなもので
所得とか、他の生活出費とのバランス考えない欲望発想。
買える時代もあったというのが、罪作りなだけで、それが過ぎても
またいつか同じチャンスが・・・なんてのは
チャンスというものの本質が理解ができていない人間のいうことだろう。
チャンスというのは掴む人が限定されるからチャンス。
二匹めのドジョウが狙えるほど世の中甘くは無い。

資産デフレの総決算が２００４年価格であって、いままでの下落で無駄払いした人の
損を還元された形で、安値買いさせてもらったということだけだ。
今後また資産デフレがはじまるのなら、もういちど目減りする資産に定額の支払いを
続け、働けど働けど我がローン楽にならざり、じっと返済表を見る
我がマンションは都の辰巳、イルカぞ住む、世を荒川と人はいうなり

なんだかわからないけどそういう嘆きの世界のそのあとで、もう一度底値で一握りの
人が都心を安く買ってそのあとも値がさがらないという話になるだけだと思うよ。

しままらじゃないよ。しまむらだ。

結局さー旧価格買った人は勝ち組。
ここで予想して且つ物件旧価格で押さえられなかった奴は
＊＊＊。だよねいまんとこ。

これから旧価格以上に下がったら押さえられなかった人もチャンス
あるけど今度下がる時は金利が上がるときだから結局庶民は
支払い総額が多くなってしまう。

旧価格購入組はローン減税をフルに受けられてさらに立地がいい場所を
おさえて尚且つもう下がるのを待つまでもなく住み始められるところが
大きい。

結局都心に庶民が買えたのは戦後のどさくさ時とバブルがはじけて価格自体が安くさらに金利も低くその上住宅ローン減税もあったという物凄い有利な条件であったバブル後の底値の２つのタイミングしかなかったよね。

まあ、旧価格は偶然が生んだ産物で買えなかった人は一生後悔をこれから
することになるんだろうなー。
あの時買っとけばと後悔してる人がうちの会社には多いですね。

別に旧価格で買った人が勝ち組という訳ではないよ。
今でも充分に買い時です。

最近の金利の動き、世界の中央銀行の姿勢、これが何をもたらすか。
有り得ない神風だ。日本にとってはね。分からんかなあ。。
まあ、その後の崩壊が怖いけど、今後4-5年はバブルに突入しますな。

>>231
そうかな？
今の坪単価だと普通のサラリーマンのせいぜい６０００万台物件だと
６０平米ぐらいしか買えないよ。
旧価格だと８０−９０平米の３LDKが都内結構いいとこに買えた。

それにしてももう少し旧価格が続けば２件目も買えたのに
世の中甘くないなー。すぐ価格転嫁してくるなデベは。

人生は短いようで長い。
わずか数年の不動産価格の高値・安値で人生の勝負はつかない。

現金で買ってなければ、仮に金利が急上昇したら
2002-4年に旧価格で買っていても破産する人は出てくるだろう。

買い時だった事は間違いないが、
支払い能力がないのに不動産を買う人は、何時でも無謀なだけだ。

>>233
そうかなー。勝負はついちゃったでしょう。
まあ金額的インパクトでいうと２０００万ぐらいかな。
年収１０００万で家族がいて年２００−３００万貯まれば
いい方だろうから１０年分の貯金に差がついたね。
まあその程度の差だ。

都心に住みたい人は賃貸か割高物件を買うしかないから
普通のサラリーマンはもうあきらめるしかないよね。実際。

今後旧価格で物件が出ることはもうないでしょう。
むしろあの旧価格で買えなかったり買わなかった人で
マンション今後購入したい人はどうすればいいかと言われれば
難しいよね。

ローン減税もまた延期されたから２００８年入居で２５００万で
２００９年で２０００万だからまだお得ではあるけど価格見ると
３割上がってるからどうなんだろう。６０００万で買えた物が
今は８０００万だからね。

下がるのを待つといっても人生短いし下がればいいけど上がったり
高値安定だったり、下がっても金利が上がれば意味ないし待っても
買えないこともありえる、

やっぱ短い人生気持ちよく好きなとこで持ち家に住みたいじゃない
そおいう意味では持ち家派だったら旧価格は押さえておくべきだった
のでしょう。

232さんへ

仮に、今、買えば、旧価格で買った人に
勝負ついてると言われても反論できない。

だから買わない。（てか今の価格だと買えない）。
だからみんな迷っている。

そんなワケで、このスレッドを覗いたり、意見を述べたりしているのです。

でも別に負け惜しみではないよ。分かってくれるかな？

すみません。
232さんではなく、234さんの間違いです。

より正確に言うと、旧価格で買えたのに買わず、
その資金を単に貯金という形でストックしていたとしたら、
それはやはりファイナンシャルリテラシーの欠如でしょうね。

妥協マンションあせって買う必要はないですが、
値上がりした場合に備えて資金を運用することは必要です。
今ならちょうど株とか買っとけば、
将来マンションが値上がりする局面では、相当な益が出ていることでしょう。

都心部については供給量が年々限られて来るから値下がり期待も無理でしょうね。
これからセレブ化して行くのが常識的な認識でしょう。

県境外周区から外側はまだら模様だろうな。
イメージで価格を維持できるところもあれば、住民の高齢化で廃れ過去のイメージが消え去るところもある。一方では、新規住民の流入が相次ぎ大きくイメージアップするところも出てくる。
庶民としては、近郊、郊外の新興イメージアップ期待地域の購入くらいですかね？ＴＥＸ沿線なんかどうだろう？

旧価格で都内に戸建建てた者ですが、良い土地が出た為
上がるのが分かっている株を解約。
中国株購入も断念。

ZAIなどをこまめにチェックして買い時を探し、ようやく購入。
庶民ですので投資と両天秤は無理でした。

237さん


アドバイスどうもです。
でも、株っすか〜？

ダウ暴落で世界同時株安の不安さえあるのに？

にしても、不動産がダメ、株もダメだと、
今後、どーすればいいんでしょうね？

日本人の個人資産1400兆円を狙って、
頭のいい人たちが、いったいどんな悪巧みをしてるのやら…。

>239

上がると分かっていた株を売却ってないでしょう。

正確には
「あがるかもしれないが、まだ上がらないかも知れない。
どうしよう。あがったら悔しいな。でも家も欲しいし・・・、えいっ！」

という感じでしょう。
上がるが分かっていたと本気で思っていたら重症です。

マンションなんて成り行きで買っている人が多いですよ。
賃貸住まいで、さしあたって買うつもりのない人は、不動産の値上がりなんて新聞記事で見るくらいで、ぜんぜん知らない人も多いです。
前回のバブルでは、地上げで町も住民もどんどん変わっていきましたから、都心に住んでいれば知らない、関係ないではすまされませんでした。
私も5年間で2度立ち退きに遭った口ですが、家賃自体はそれほど上昇しなかった(大昔から高値のまま)ので、なんとか近場を転々と移り住んでいました。
ところが子供ができて、いざ広いところを借りようとすると、とてもじゃないが高くて借りられない。
そんなときに、近くの完成物件ＭＲの営業が飛び込みでやってきて、2割引くから、家賃払うよりずっと安いから、との営業トークに乗せられて、あれよあれよという間に買わされてしまいました。
底値時代のデベの営業は今よりも格段に激しく執拗でしたから、主体性のない人間ほどあっさり買わされていたように思います。
「底値買い」の「勝ち組」発言も結構ですが、単に買えたから買っただけで、未だに自分の持ち物が値上がりしていることすら知らない「底値買い購入者」は多いですよ。

No.240 さん

いえ、これからマンションがさらに高騰するような状況になるならば、
株はもっとよいパフォーマンスを出すだろうという事です。
要は、将来の高騰を怖れるならヘッジの手段があるんだから、
あせって妥協物件をつかむ必要はないということ。

景気が本格的に腰折れすれば、株も不動産もだめでしょうね。
GOLDかプラチナでも買っておきますか。

１．過去数年間に亘り、オイルマネー、わが国ゼロ金利政策、円キャリー等々諸要因による世界的過剰流動性を背景に、国内（特に東京都心部）物件に流入していた内外ファンド等プロ投資家資金は、特に利回りが低すぎて投資妙味のないレジ物に対しては停滞又は縮小が確定的。一部プロ投資家は、他資産へ投資対象を振替えるべく、既に手仕舞いモードで利益確定売り実施済（又は準備中）。

２．よって、ここ１−２年において、年率数十％という異常な急騰ぶりを示した都心部不動産価格は、当然に終焉を向かえつつあり（プチバブル崩壊）、良くて横ばい、一部には上がり過ぎ（バブル）の影響で若干価格調整局面（つまり下落）を迎える事例も散見されること必至の時勢。

３．なお、わが国景気動向は依然長期拡大基調とは言え、まだまだ力強さは乏しく、インフレ率もさほど高まってないため、一定（せいぜい年率１−２％程度以下）のインフレは見込めるものの、過度の期待は禁物。

４．そればかりか、不動産物件以上のインフレ率の実物資産も存在することから、（今後も高い収益性が見込め、収益還元法等で高い収益価値が裏付けられる都心部商業系不動産物件や、実力以上に過小評価されている割安物件等除き）インフレ期待のみに依拠してこれまで同様の不動産投資を継続するのは、実に素人的発想であって極めて危険。

５．ただし、不動産市場全体に上述のような明らかな変調があるものの、すべての物件一律一様に変調を来たすものでなく、物件個々の条件等で濃淡あるのも事実。一般庶民・サラリーマンを顧客層とする標準的物件は、顧客層の給与所得水準が横ばいにもかかわらず、物件価格が高騰を続けており、特に物件価格が７〜８千万円ゾーンを超える都心部物件等は苦戦を強いられるものの、いわゆる富裕層や高額所得層を対象とする都心部好立地の１億円以上の価格帯のマンションでは、供給数にも限りあるため、当面はそれなりに堅調に推移すると予測される。

６．とは言え、上記１．〜４．に記載した国内不動産市場の大きな流れ（特に、絶大な資金力を有する内外ファンド等プロ投資家動向）には抗い難く、５．的現象はあくまでも局所的・ゲリラ的かつ一部エンドユーザのみに限定された例外的事象に過ぎず、不動産市況全体がここ数年で沈静化に向かうこと必定。

７．これら外部環境や今後の見通しに鑑みれば、これまでプロ投資家主導で倍々ゲーム的に急騰を続けた都心部物件すら、今後は良くて現状維持、悪ければある程度の価格下落は覚悟の上で、（元本割れしても困らない）余裕資金を不動産投資に振向ける程度が妥当な投資行動であり、金利ジリ高傾向の折、敢えて多額の借金をして高額物件に手を出すのは、愚の骨頂の極み。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

過去数年間に国内（主に東京都心部）不動産市場に流入した投資資金は、内外ファンド等プロ投資家と呼ばれる人たちのお金が１０兆円〜２０兆円なのに対し、いわゆる富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちの素人個人投資家と呼ばれる人たちのお金はせいぜい数千億円です。

プロ投資家と素人投資家の資金力には、何十倍か百倍近い違いがありますので、（自称含め）富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちが国内不動産市場に及ぼす影響は極めて限定的なのが実態です。

どの市場にも一部マニア等に支持されるニッチなマーケットがあるものですが、これら富裕層や高額所得層と呼ばれる一部の限定的な人たちの間で取引される一部の限定的な不動産物件市場も存在するのは事実でしょう。

ただし、そうした市場は、プロ投資家は勿論、業者側からしても旨味は殆どないので、たとえば超都心部高級住宅地に１０戸前後の億ションを開発するよりも、商業系大規模再開発事業等にまじめに取組むことでしょうから、そうした市場が今後どんどん成長する見込みはありません。

また、そうしたニッチなマーケットは、エンドユーザの嗜好性や趣味性等が極めて強いので、世の中の風潮とか趣味趣向とか、トレンドとかファッションとかが変わると、とたんに価値が低下したりする危険性大であり、その点も十分注意すべきです。あくまでも生活の拠点（実需目的）として購入するならいざ知らず、資産価値上昇を見込む投資目的で購入する場合は、十分注意が必要です。

都心の好立地にマンション転用可能な用地を確保することが殆ど困難になって来ている昨今、デベとしては、あまり利益を生まない小規模億ションをチマチマ作ってもしょうがないので、基本的に、今後の物件は都心好立地物件が殆ど出て来なくなるでしょう。

また、都心好立地は既に高くなり過ぎているため、エンドユーザの最大ボリュームゾーンである高所得サラリーマンですら容易に購入できない状況の中、販売苦戦が予想される物件をわざわざ仕込むほど愚かではないです。

よって、今後のマンション業界の関心は、準都心や近郊・郊外物件をいかに売るかなのですが、都心と比較してブランド力も利便性も劣るため（田園調布や成城ですらそうです）、すくなくとも（戸建てはいざ知らず）マンション分譲で大きな利益を上げることは、今後はそう簡単ではなさそうです。

これはデベだけでなくゼネコンも同じような状況で、近時の工材・資材等の高騰でもともと利益率の低いマンション施工で一層採算が苦しくなっていることから、マンション施工自体を取りやめるゼネコンが既に出てきている状況です。

よって、いわゆるマンションブームなるものはそろそろ終焉を向かえ、価格の適正化に向けた調整が徐々に進むことでしょう。

だとすれば、より品薄感の強まる都心を中心にわずかな築浅中古物件の価格高騰が相場をリードすることになるんじゃない。

マンション建設に特化してる、長谷工の株価も急降下中
外人は逃げるのが早いね。

三井、三菱、東京建物もそろそろマンションから撤退か？

ここの皆さんは優秀な方が多い割に人口減少、若年層減少について楽天的ですね。
食品業界なんぞ大問題になってますよ。
モノが売れなくなってますから。

モノ売れなくなっている要因はホントに若年層減少なのかね？