23区内の新築マンション価格動向（その14）

>>今まだ安いうちに買って、3年後とかに売れば利益でそうだし、

さすがにこのペースで上がり続けるなんてないと思いますが・・・

仮説としての意見を持つのは、持たないよりマシ
できたら、その検証をするべきだろう。
演繹的仮説は、検証事例をいくつかあげて補強しないと
説得力がない。
また、目先の事例やマスコミ記事をとりあげて一事が万事
みたいなものも、同様に説得力がない。

というか、自分でなぜ？って発想で考えていかないと
だめって山田ズーニーさんがも言っている。

３０代の弱さは東京圏になかで数箇所しか土地勘がないこと。
地図を見ないで２３区の地図がかける人がいない。
そういうなかでの議論は、群盲象をなでる　話になりがち。

前スレの最後の方で、２３区の富裕層居住マップがでてきたが
あの濃いブルーの地名を全部言える人が果たして何人いるか

評論家的話でないとしたら、自分はいったいどこに住みたいのか
なるべく都心・・・みたいなあいまいな願望なのか
具体的に的を絞って探しているのか。

端的に言って、新築はもはや「２３区」というくくりでは城東
城北しか庶民には手はでない。
そういうなかでの未購入者の論調は「下がらないと困る」
「さがるはず」「下がってもらいたい」という希望でしかない。

格差社会が進む。企業ですら勝ち組＊＊＊みの格差が
拡大しているし、所得格差も拡大の一途。
商業地地価も銀座から北千住の駅前では雲泥の差がある
時代になっているのに、なぜ格差がもっと進むというふうに
発想できないのだろう。
下流マンション上流マンションの格差が進むだけで
過去のように全体が上がるとか全体が下がるって思わないほうが
いい。
どうせ買うのはひとつだけ。
アエラで三浦展氏が厳しいことを書いていた。
消費者にとっての利益こそが社会で最高の価値だと言わん
ばかり・・・消費者が選んだものが一番すばらしく消費者に
満足を与えることが一番大事という考え方はおかしいと

これは、いまや階層社会化したマーケットのなかで、
生産者が消費者として意識する「ターゲット」が細分化
したということ。
自分がターゲットにされていない市場でいくら消費者の
満足や価値観を申し述べてみても
実は消費者のなかで「階層化」がはじまっていて
「なにいってんだこいつ」みたいな話になるのだろう。
ところが、いつまでも中流意識を持ち続けている人は
自分の声が「消費者全体の声」みたいに尊大な勘違いを
引き起こす。

消費者が増長してクレーマー化するのは、マンション業界に
限ったことではないけど、
顧客志向というのは企業サイドの姿勢の問題で企業が
売り上げ、利益を伸ばす手段として考えるべき課題で
あって、顧客が要求する話ではない。
顧客は市場の一員であって、企業を選ぶ立場だから
別にストーカーみたいに一つの企業に「権力を行使」しな
くてもいい。単に別の企業を選ぶだけでいい。

スーパーなどにクレーマーが多いのは、結局自分の
使うスーパーが地域に一つしかないケースだったりする。
今のマンション市場も同じだ。　
２３区品薄になって、買いたいエリアに競合物件が少なくなった。
だから、買わない、買ってやらないと文句をつける。

でも供給者サイドは、こっちが客を選んでいるという態度丸出し。

需給関係で値が決るというお方が多い割りにその辺がわかって
いないのではといいたくなる。

どなたかが最後のマンションブームといったが、まさに正解。
これからのマンション供給は供給が一桁下がる。
人気鉄道沿線の駅徒歩圏からマンション適地が払底した時点で
市場は中古流通に置き換わる。
欧米に比べて中古流通市場が一桁少ない日本は新築が
諸外国より一桁多かったからだ。
住宅履歴制度など作って中古流通にテコ入れするという
国土交通省の案もしめされているらしい。

＞６３

そうそのとおり。
そのとおりだからこそ、そういう現実を見たくない人もたくさんいる。

63さんのレスは納得ですが、
都心部に便乗して埼玉とか神奈川の郊外物件まで上がってますよね。
こういった便乗値上げマンションは下落するって理解でよろしい？

住居として家を買う場合は、
一時的な需給バランスに惑わされると間違ってしまう。
特に供給が少ないがための価格上昇は、将来の少子化を考えると、
一時的なものになる可能性が高い。

短期的な投資であれば需給バランスが非常に重要で、
長期的には下がると思っていても、一時的なバブル狙いで買うのもありとなろ。

このスレは２つの観点が入り混じっているので分かりにくい。
超都心の２億、３億の物件になれば、購入者層も限られ、セカンドハウス
的考えが強くなり、短期投資の視点が重要になる。

一般の人は、３０年くらいはそのまま住むと言う視点で、
その地域の発展性、将来ビジョンと現在の価格レベルを比較して、
安いなと思われるところはまだ買い、
高いなと思われるところは天井と考えれば良い。
２３区それぞれ将来性は異なるし、現在価格も異なる。
まだ買いと思われる区とその将来性をそれぞれ上げてみるのも、
結論は出ないと思うが、有意義であろう。

暴落派も必死すぎｗ人のことは言えないよｗ

できれば
統計資料
論文、新聞記事の抜粋があれば、
基づく根拠が明確になる。

もう東京にマンションいらない。
人が集まりすぎてる。
建設も居住も制限してもらいたい。
石原さん、お願い！

独立行政法人・都市再生機構の賃貸住宅（旧公団住宅）は現在の七十七万戸の「規模は過大」
であるとし、保有・管理住宅のうち二十万戸を削減する計画を作成中。
削減対象は全国の約六百団地、戸数にして全体の約２６％に相当。
このうち、全国の団地の類型化で「他用途活用団地」に分類された団地で
は▽大規模団地の集約化で３０—４０％削減し用地を他用途に活用する
▽小規模団地をつぶし更地化して売却する▽建物を民間売却や居住者への
払い下げも検討する—という手法で二百十七団地約十六万七千戸を削減。

また、国土交通省は、都市再生機構が着手する老朽大規模団地の統廃合に
よって、同機構の他の賃貸住宅への転居を余儀なくされる世帯の家賃を
据え置くため、機構への出資金制度を2008年度に新設する方針を固めた。
高齢者らが安心して団地に住み続けられるようにする狙いで、400億円規模
を同年度予算概算要求に盛り込む。　
さらに、厚生労働省と国土交通省は来年度から、東京の多摩ニュータウン
や大阪の千里ニュータウンなど急激な高齢化が進む大規模団地での在宅介護・
療養の拠点づくりに乗り出す。団地の敷地内やその周辺に訪問介護ステー
ションやグループホーム、診療所などを新設する際の支援策として、厚労
省は計６０億円の新たな交付金制度を創設。国交省は団地内で土地を借り
る介護事業者らの賃料の負担軽減策などを導入する。それぞれ０８年度
予算の概算要求に盛り込む。

これら資金は都心部にある老朽ＵＲ物件を取り壊し更地にして、民間に払い下げる
ことにより大部分を手当てし、税金投入を最小にするとともに、若い層の都心回帰と職住近接、産業構造の変化に合わせた都市構造の抜本的改造につなげる。

簡単に言えば
郊外のニュータウンを高齢者居住用に大改造して、そこに都心部老朽
ＵＲ賃貸物件に居住する高齢者（ターゲットは団塊の世代）を移住させ、
高齢者を一ヶ所に集めることによる効率化を達成。
低所得の高齢者も安心して暮らせる環境を提供する。

一方、都心部老朽ＵＲ物件は潰され生まれ変わり、
首都圏に半永久的に集まり続ける若い層の職住近接を助ける。
必要とする人が必要とする場所に住む、極めて合理的思考と言える。

>>66

直截な結論をかけば、上から目線＝エラソーと言われるので
含みをもたせたつもり。
ヒントだけ出して少し無益な反復論議に方向性を持たせたい
と思っただけだ・・・なんて書けば十分エラソーなんだろうな。

スレ参加者、ＲＯＭの人も含めて「立場が違えば見方も変わる」
ひとつの言葉も人によって意味合いが変わる。
このへんは、個別物件スレのほうが購入層、対象物件があきらかな
だけに話がまとまりやすい。
まとまらないとしたら①買えない人②買わせたくない人が
揶揄するだけのパターン。

都心部製造業、建設業、運輸業の肉体労働部分を担ってきた
人口の大きな瘤、団塊の世代もいよいよ引退の時期となった。

これら世代を住まわすため整備された、都心部の大規模ＵＲ賃貸も
老朽化し、その役目を終えようとしている。

今後、都心部の中小の製造業、建設業、運輸業は、団塊の世代の引退と
ともに加速度的に自然淘汰されて行き、その跡地は分譲・賃貸マンション
化して行くだろう。

都心部の仕事の中心は、金融、情報、観光などの頭脳労働となり、
それに合わせた都市構造の変革と居住者の入れ替わりが静かに着実に
進むだろう。
その入れ替わりをスムーズに行うためにも、郊外ニュータウンの
高齢者向け大改造が必要となる。

で、そんなの誰がやるのでしょう？

城東から老人と小工場群を多摩あたりに追い払ってイメージ向上、資産価値を上げたい魂胆ミエミエ。逆にこのあたりに「東京駅至近」を念仏のように唱える人たちの弱点があるようですな。

都心は価格硬直化
上がらない≠下がる
下がらない≠上がる
流通量がへれば、値動きはない。
そのあと何か一撃食らえば下がるかもしれないが
何もなければ過去のトレンド（上昇）を緩やかに続ける。
供給ゼロ　需要ありなら
中古市場がゆっくり上がるからだ。

中央区を含めた都心東側を近代化できるかどうかが
東京の国際競争力を左右します。
都心部に、ある程度以上の所得水準の人達の集中居住が可能になれば、
消費レベルが高く、要求度も高い人達に対応できる高度なサービス業
が生まれることになります。その為には、東京のセンターコア部の改革
が不可欠、ひいては東側の改革が不可欠となります。

「１０年後の東京」では、東京が近未来に向け、都市インフラの整備だけ
でなく、環境、安全、文化、観光、産業など様々な分野で、より高いレベ
ルの成長を遂げていく姿を描き出しました。
　また、オリンピック招致を契機に、都市機能や最先端技術の高密度な
集積など、首都東京が持つ優位性を最大限に活かすことで変革を進め、
この日本に「日はまた昇る」勢いを再び取り戻してまいります。
さらに、今後１０年にわたって展開する東京の先進的な取組を、世界の
諸都市に発信できるよう２１世紀の新しい都市モデルにまで高めて
いきたいと思います。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

結局、大きくとらえると、上流社会と下流社会が成長市場で中流社会が縮小市場ということなんですよね。
だから六本木・青山のレジデンス市場が最も活況を呈する一方で、郊外市場がどんどんシルバータウン化していくと。
そうした環境下において中流目線で上流物件を高いと批判したところで、あまり意味がないし、郊外は上がらないと嘆いても、それも当たり前のこと。
世田谷やたまぷらが、今後、上流側にギリギリすべりこむのか、それとも縮小する中流側のまま落ちぶれるのか、そのあたりが議論としては、双方の見方が錯綜して意味のあるラインではないだろうか。
現状では、上流層は、あまり関心を示していないといった状況なわけですよね。

ＡＥＲＡの記事は、ここのスレの素人談義よりひどい内容だね。
先週、格差社会のフォトレポートと三浦さんの鋭い考察が加わって
冴えてしたのに、馬脚を現した。

「格差」という問題が急に「バブル批判」の尻馬に乗っている
Ｐ２７の代々木上原（渋谷区）
神楽坂（新宿区）
四谷三丁目（新宿区）
下北沢（世田谷区）
初台（渋谷区）

どこが「都心」なんだろうか。
代々木上原は、調子に乗りすぎ
神楽坂は都心外縁もともと人気はない
四谷三丁目もビジネス商業混在区、
下北沢は代沢のことだろうが上げすぎ
初台は渋谷区のはずれ新宿西口アクセスか
都営新宿線　
代々木上原の千代田線アクセスがないから
タクシーでＪＲ代々木に出るのが一番という辺鄙な
場所だ。
それもただ、３ヶ月取引がなくて値動きゼロだという
だけ。
硬直化のあと何でも下がるのなら、こんなに
楽なことはない。
既存住宅は少なくとも貸したり住んだりしている
売れないで困るのは仲介業者だけ。
仲介業者は売り物がないと困るから
売るなら今ですよーって言いたい。その尻馬に
のる記者も馬鹿といえば馬鹿。

下落なんてない。あるなら待って俺が買いたいってば。
上記エリアの最近の高騰は買取業者の裁定買いが生み出した部分も
ある。業者抱えの中古は仕入れ値まで下がるくらいだろうけど
数は少ない。