23区内の新築マンション価格動向（その14）

材料が高騰したら腕のいいシェフはどうするか。
材料を落すのでなく、席数を絞って単価を上げる。
もう一方で、材料を落して廉価版のレストランも運営する。

おいしいレストランが値上げしてもついてくる客はいる
席数をしぼれば月一の頻度が３ヶ月に一度になりそれでも固定客は
離れない。
廉価版だけだとかつての味を知っている客からは「味が落ちた」といわれる

土地が高騰したら賢いデベはどうするか。
郊外にシフトするのでなく、都心の供給戸数を絞って単価を上げる。
もう一方で、郊外にも新駅やＳＣ連動で廉価版のマンションを供給する。

都心マンションが値上げしてもついてくる客はいる
戸数をしぼれば坪単価が３３０万が４５０万になりそれでも固定客は
離れない。
郊外だけだとかつてのブランドイメージを知っている客からは質が落ちたと
いわれる

超高額物件は株価が下がったりすると売れ行きが悪くなるらしいが、
普通の物件についてはあまり関係ないらしい。
給与水準と需要量しだいらしい。

特に問題は給与水準で、
水準が低い層は価格に敏感で、３００万円上がっただけで買えなくなる。
だから郊外が苦戦。こんな理屈みたい。
都心部については、住環境の良化による価格上昇はエンドもついて
行くが、単なる需給バランスによる上げにはついて行かないだろう。
上昇の限界は坪２８０万円くらいか？

例えばこんな情報も参考になる。
「センターコアエリア内の都道については、今後１０年以内に無電柱化
する」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-3syou1-2.pdf

>>722
坂根さんとか山崎さんなどのコメンテータはそう言っているね。

横浜・川崎の郊外の限界は２０坪５０００万、つまり２５０ラインだと
思う。都内もＰ１２のマップで５０００万超えて売れていたら、そりゃ
狭くても高くても買う人がいる場所って証拠でしょう

>>723
センターコアって山手通り　隅田川ラインですかね。
荒川区ってのがどうなんでしょうね。国際都市にふさわしく
って話だけど。大久保も三ノ輪も確かに外国人は多いですけど。

それより電線地中化エリアはなかなかリアリティがありますね。
地中化するとあわせて歩道や緑化が進むみたいです。

上がるから買う、買うから上がるの、
自己強化型の正のフィードバックシステムが壊れたということ。

>>725
北部はいろいろ問題があるから大変だよな。
特に木造住宅密集地帯・・・・・

>>726
そうじゃないよ。都心は需給がともに細った。バランスは崩れていない。
高額物件が売れ残ったって話は聞かない。

郊外は７割以上売れている中で、今後の物件はほとんどが駅から遠い
ものになる。おのずと価格は下がる。それだけのこと。

みなさん、実際の２３区どこまで土地勘ありますか？
知らなくて語っても仕方ないですよね。
私は都心５区までは何も見ないで区の外形描けますけど
練馬区なんて全く自信がない。足立区も葛飾区も半分以下にしか
描けない。
港区のすべての駅は降りたことがある。葛飾区は金町と青砥以外知らない。

>>729
だからセンターコアエリア内なんだろ。
丸く描けば終わり、超簡単。

通勤以外で都心のどの機能を使いたいかというのが明確にならないと
都心居住の希求度は計れない。
心臓病や、癌の予防検診、脳卒中などの救急対応。
衣食のぜいたくを満喫したいのなら都心でなくては
かなわない。郊外ではワインショップを探すのさえ苦労する。
都心居住とは基本的に裕福なシニアもしくはこどものいない独身
または子供のいない夫婦のものだという気がする。
子供を一人成人させるのにだいたい１５００万〜２０００万の学費が
かかるらしい。いなければ、あるいは巣立ったあとなら生活は楽だ。
実際、子供を育てるのに都心がいいなどと思う人は少ないと思うのだが
タワーマンションは郊外の団地みたいに子供がうじゃうじゃいる。
何かの間違いだろうと思う。

>>730
そしたら、入谷とか浅草橋、三ノ輪、南千住、尾久とか田端とか
買えば話は簡単だぜよ

都内じゃないんだけど、
武蔵小杉。
都内並みの扱いになってきてますね。
渋谷横浜の中間で、東横延伸と新駅効果等。
北区や豊洲住むより確かに便利かもですね。
タワーマンションのすごい大量供給。続々あがる再開発。

私はお散歩おじさんと笑われただけに、結構現地に行くよ。
現地いくと距離感も開発余地も地図の１０倍よくわかる。

武蔵小杉は新幹線の窓から眺めるだけじゃなくて、実際歩くと
駅からの距離、開発エリアの広さ。商業店舗の貧弱さなど
いろいろわかって面白い。

北区・赤羽あたりより武蔵小杉は格段に便利だが、豊洲は圧倒的に武蔵小杉より便利では？
ターミナルが池袋と有楽町とでは全然違う。
横須賀線は品川、新橋、ともに乗り換えは面倒だとおもいますよ。

>>732
北部はだめだと言ってるだろ。
巣鴨、池袋とか千駄木も外せ

郊外が値下がりするは、親から吹き込まれた嘘

そのうち呪縛がとけて郊外でいいと思うようになる。

住環境に必要なのは、徒歩３分内のコンビニ、
徒歩７分内の食品スーパー、ドラッグストア、クリーニング
あとは徒歩１５分（あるいは車で５分）圏の日常衣類、
高級食材店、家電量販店、ホームセンター、ファミレス、焼肉屋
ファーストフード、クリニックモール、ビデオレンタル
シネコン・・・・大抵郊外でも間に合う。

これがシニア層・所得の高い層になるとそこそこの老舗の和食・
洋食・イタリアンすし屋、Ｂａｒ、救急医療施設、百貨店、ペットホテル、
トリミング家事代行サービス、コンサートホール・劇場、ワインショップ
など要求が多様化する。・・・郊外にはないものばかり。

言っておくけど城東・城北は商業施設やサービスビジネスという点では
需要がないから宮前区青葉区以下だ。
施設の内容を問わないならば、東葉勝田台の駅前はホテルもある

ただ、問題なのは郊外に住んでいてもいつかはシニアになってしまう
ということだけだ。

みんな長距離痛勤が嫌だから郊外には住みたくない。

朝ラッシュ時の田園都市線の平均混雑率は大手私鉄では最悪に近い１９４％
（池尻大橋−渋谷、平成１７年度）。急行に限れば２００％をゆうに超える。
ラッシュ時はほぼ２分間隔で走る超過密ダイヤで、もはや増発の余地はない。
それでも、大規模な住宅開発によって増え続ける沿線人口に、輸送力が追い
つかない。乗客が集中する急行電車では乗り降りに時間がかかるため、
「２、３分の遅延は慢性的に発生している」（東急電鉄）のが実情だ。
「本当に恥ずかしかったですよ」。○○氏は通勤に使う東急田園都市線での体験に顔を赤らめる。
渋谷方面に向かう急行に乗り込み、三軒茶屋駅に着いたときのことだ。車両中央
付近でつり革につかまっていたが、乗降客に押されたはずみで体が半回転。
目の前に座っていた乗客のひざの上にちょこんと座る形になった。
「立ち上がろうとしたのですが、前からの圧力がすごくて全く動けない。ひざの
上に座ったまま次の渋谷駅まで行かざるを得ませんでした」

いいかえると、これまでの商業施設もＳＣもニュータウンそのものも
３０代〜の子育て世代に標準をあわせて作ってきた。
６０代で郊外の戸建てに住んでいたら３ヶ月電車にのらないで
周辺を車で移動するだけで生活ができたしまったりする。
つまり、都会を必要としない生活に慣れていく。
一方、代々木に住んでいたら６０代でも頻繁に銀座に出たり
観劇や友人との軽い外食を楽しむ。


実は同じ郊外でも埼玉、千葉と都下・川崎横浜では周辺の
施設の差異があるようだ。以前は千葉なら柏に出ないと
用がたせなかったことが、今では新線のＳＣで事足りる。
かつて玉川高島屋ＳＣで渋谷にいかなくても用が足りたのと
同様に郊外が商業的にグレードアップしつつある。
そのことに気付けば、郊外の価格差というのも次第に薄れて
くる。遠い場所ほど結構施設の品揃えある。

問題は何でも一つしかなくて飽きる。
競争がないから質が落ちる点だが

>>738
通勤ラッシュなんてあと５年もしたら緩和される。
団塊世代が、退職してもまだ通勤しているのは５年経てば減る。
なぜなら少子化で通勤客が減ることを電鉄会社は見越して
何も対策せずに、放置している。

みなさん一方で少子化といいながら電車だけは混み続けると
思っている。でも世田谷でも練馬でも混む電車は同じでしょ。

でも都心のワンルームが人気なのはそのせいかもね。