水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/
＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定
売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス
[スレ作成日時]2014-06-27 19:47:42
親類が近所に戸建で住んでいますが、
斎場がすぐ近くにありますね。
そこが大きな難点です。
西原の代々幡斎場のことでしょうか？
大山公園を挟んで幡ヶ谷駅寄りの斎場ですし、そこまで近くでもないのでは？
プラウドの最上階は高くて1億9千万位でしたが、
今の市況と、出来栄えをみるとお買得だったかもしれませんね。
立地も大山町より渋谷に近いですし上原2丁目の方が好きです。
プラウド前のもう１つの積水と比べたいと思ってます。
そこまで近くないって、斎場徒歩圏内に億ション建てることが信じられない。
しかもそこまで近くないと言い切って買ってしまうのも信じられない。
斎場近くは別に関係ないという人と、気にする方わかれるでしょうね。
私は別に関係ないかなという派なのですが、交通量が多いというのは気になりますね。
バスなどの行き来が多いでしょうから、子供が通る時にちょっと危険かなと。
あとは、万が一売却する事になった場合などはやはりマイナス点になるでしょうね。
その他はすごくいい立地で環境もいいのですがね。
＞そこまで近くないって、斎場徒歩圏内に億ション建てることが信じられない。
と言ってもこの斎場より、南側の西原や大山町のマンションは
全て億ション級かと思いますが…
斎場より北側なら安くなりますが。
もちろん高級住宅街の北西の端っこなのは否めませんが、だからといって
安っぽいマンション建つのももったいない場所でしょう。
今日、現地を見てきました。
置いてあったパンフ？をもらって帰りましたが、残念ながら敷地そのものは工事用の塀で囲まれていて、高級マンションがイメージできず、近くの町並みや柳井邸だけが印象に残りました(笑)
塀しか見てこれなかったので、町の印象を書きますね。
印象として、静かで落ち着いた町並み。区画も大きくて、まさに豪邸といった建物が多かったですね。
斎場云々との書込みがあったので気にかけてみたのですが、時折 消防学校の号令が風に乗って聞こえるだけで、斎場周辺が持つ独特の雰囲気みたいなものは感じられませんでした。
第一、ビバリーヒルズだって苦も無く買えそうな柳井氏が、斎場周辺感アリアリの土地に住むワケありませんよね。
ちょっと気になったのが、町内？に点在するコインパーキング。
両隣が豪邸なだけに、違和感と云うか感慨と云うか、相続税が払えなかったのかなぁ…と(笑)
両隣が売りに出て、マンションとかが建つのは相当先だろうに、ずっとコインパ続けるのかな。
お金持ちはお金持ちで、大変なんでしょうね(笑)
>>47さん
暑い中、現地に行って来られたのですね。そして、レポありがとうございます。とてもよくイメージがわきます。
物件自体のイメージはもう少し工事が進まないとわからないですよね。
やはり、大きなお宅が立ち並ぶ地域なのですね。
斎場の件、私も少し気になっていましたが安心しました。
ちなみに、駅からの距離はこの暑さでも苦痛にならなかったですか？
夏場、代々木上原駅から、現地までの坂道は相当つらいですね
社宅のイメージがあるせいか、パークコートの適地とはイメージしにくいのですが
これだけ広い土地は、そうそう出てこないだけに、三井渾身のマンションに仕上がると注目してます
3棟に分かれるプランがどうなのでしょうか？
社宅的な感じが抜けないのではないかと
懸念しています。
代々木上原よりもどちらかというと
幡ヶ谷利用のエリアになるのでは？
そうそう、３棟の一体感がないですよね。
イラストの外観からイメージすると、
パークシティ浜田山のような贅を尽くしたデザイン。
まずは資料を取り寄せてから。
確かにそうね。
あのへんの区画、全部買い取る事は出来なかったのかなぁ？
でもそうなると道路も潰さないといけなくなるけど、現実、
道路も買い取ってマンションにしたってことなんて出来るのかな？
今となってはもうタラレバの話になるけど。
>48さん
拙い文章ですみません。
それでも、イメージしていただけたなら嬉しいです。
>駅からの距離はこの暑さでも苦痛にならなかったですか？
個人差は在ると思うのですが、私は横浜育ち横浜在住ですので、坂道はあまり苦になりません。
と云うより、丘の上でないと住宅地とか邸宅地と云うイメージをし辛いんですね(笑)
まぁ、上記を踏まえてご判断？いただきたいのですが、
駅からの距離はまったく気になりませんでした。
それよりも、石垣を積んであるお宅が多いので、輻射熱？
石釜の中を歩いているようで、辛かった…
住宅街の中は自販機もありませんので、日中に行かれる方はペットボトル必須かも(笑)
帰りは大通りを下りましたが、ケヤキ並木が気持ちよかったですよ。
東京はポプラや銀杏じゃなくケヤキなんですね。
訂正：
点在するコインパーキングを見つけられれば、自販機あります。
ユニクロのYさんのお屋敷、圧巻ですね
パークコートでも太刀打ちできないな(笑)
>>47さん
>両隣が売りに出て、マンションとかが建つのは相当先だろうに、ずっとコインパ続けるのかな。
しばらくの間、近所に新築マンションは期待できないということでしょうか？
なぜ、そんなことが分かるのですか？
失礼ですが業者の方ですか？
あのな、マンション価格の八割は土地だからな。
建物自体のグレードは安いマンションも高いマンションも
変わらないぞ。外観は変わるけどな。
ったくどんだけ素人なんだ。
47さん
ありがとうございます。
横浜は高台も多く、坂道が多い地域がありますね。いいところですよね。
おっしゃるように坂道よりも輻射熱のほうが辛そうです。邸宅街ですから仕方ないのでしょうかね。
私も現地に足を運んでみたいと思います！
>56さん
不動産関係ではありませんよ(汗)
しがない美術関係個人です(笑)
子供たちもそれぞれ独立して、親の代からの横浜の家も持て余し気味になってきたので、娘の住まいの近くで暮らしをコンパクトにしようかと…
ほぼ妻の意向なのですが、まぁ神さんを立てとかないとね。
政治的判断？ですね(笑)
>なぜ、そんなことが分かるのですか？
別に家相とかが見られるワケでもないのですが(笑)
家の持つ表情と云うのでしょうか、例えば庭木の手入れがされているとか、屋敷前に打ち水がされているとか、生命力のようなものを感じられる家と、草木が伸び放題だったり、門扉が半開きだったりと、家主が興味を失ってしまったような家がありますよね？
歩いてみた感覚として、大山町には生命力を持った豪邸が多いように感じました。
まぁ、それで、きっと暫くの間は売りに出ることは無いのだろうな…と。
あくまで、個人の感覚なので悪しからず。
誤解を招くような表現で申し訳ありませんでした。
>>59さま
58です。
実際に歩かれて直に感じたことはとても大切だと私は思います。
ネットや資料からは分からないことも多いですからね。
確かにこの地域は、ご自身がお住まいの邸宅に加えてその隣地をコインパーキングとして資産運用されている方が多いですよね。逆側の上原や世田谷区内の住宅街にも似たような傾向があるように思えます。
やはり皆さん手放すのは切ないようです。生前は不動産収入を得て、相続時には評価額を下げて節税をはかるという感じですね。
なので、なかなか売っては下さらないだろうなぁと私も思います。そうなると今回のように大手の社宅跡地のような土地の提供がない限りマンション建築はなかなか難しいのかなと思います。
くだらない書き込み失礼しました。
この辺りは分割してミニ戸建てを作らないのでイイですね。
ここから少し離れると広くて立派な家があった所が壊されて4区画くらいに分割されてミニ戸建、一棟1億円とか普通にありますからね。
日本はこれから人口減るのにミニ戸建て量産、狭い間取りのマンション量産でウンザリします。
結局、その金額払うために夫婦共働き、子供は1人またはゼロでローンを返すことが、人生の目的になってしまう家庭が多い。
それなら中古がって言うけど中古だってセキュリティや耐震がしっかりした基準のそこそこ新しいものはそこまで安くはない。
本当に安いのは築30年とかのレベル。
日本の少子高齢化は日本の住宅価格も多いに関係してると思う。
これから子供が少ないということは将来的にマンションデベロッパーは自分たちの首を絞める事にもなる。
日本が子育てし易い広さの間取りを、ごく一般家庭でも負担にならない価格で販売して欲しいと思う。
すみません、ミニ戸建てとはどんな住居なんですか？
初めて聞きます。
ミニというから普通の家のサイズというのか、天井が低いとか全体的に小さいのでしょうね。
そう判断して良いのかなぁ。
それでも、１億もするなんて信じられないです。
20坪弱くらいの土地に作る建売の事をミニ戸建てっていう言い方しますね
好意的な表現方法ではない…かな
広い一軒家が合った後にいくつも建売住宅を作ったりしますよね？あのような感じかと。
こちらもそういう風にしようと思えばできたでしょうけれどマンションなんですね。
敷地計画も比較的ゆったりしている感じでしょうか
この辺は、戸建てが多いですよね。
戸建てとマンションは、それぞれいい点があるので、自分好みの家があるといいなって思います。
公園も近くて、緑も多いのでくつろぎ感があるなぁって思いました。
>59です
本日、娘のところに用事があるので 帰りにもう一度 大山町を散策しようと思います。
多分14時過ぎ。
ウロウロしているアロハ姿のジジイを見かけたら私です。
諸兄のご要望があれば、可能な範囲でそこへも行ってきます。
66さん
まわりの雰囲気がわかるような写真をupしていただけるとありがたいです。
写真ではイメージは絶対伝わりませんから、ぜひ、現地へ。
きょうは、熱中症になるかもしれませんが…
代々木上原駅からゆっくり、ゆっくり坂を登って、
邸宅の数々、柳○さんの御殿を見物がてら、
やっとたどり着く現地。意外と思われるか、なるほどと感心するか？
ところで…
今日は何か有ったのでしょうかね？
お巡りさんが結構たくさん巡回してました。
実際、私も職質されてしまいました(汗)
あまりウロウロしていたので、不審者と思われた？(笑)
これ気に入ってます。
マトモに雰囲気を伝えられる写真が無くて…
お役に立てずすみません。
ありがとうございました。
Google street viewではわからない雰囲気がありますね。今は遠方在住ですが、現地を訪ね購入を検討します。
>72 さん
写真が少なくて申し訳ございません。
昨日は、制服警官が辻ごとに立っていて町並みを撮影してたら
『ちょっと宜しいですか？』(汗)
前回 現地を見に行ったときはそんなこと無かったのですが…
やはりVIPが多く住む町だからでしょうか？
我々庶民まで相手にしてくれるかわかりませんが、
治安はとても良いようですね。
最近、急速に暑くなったような気がします。
特に首都圏はヒートアイランド現象で暑さを痛感します。
こうなると、なかなかこの熱量からは逃げられないような気がします。
勝手に案内送って来たけどさ
100m2以上のプレミアムプランはまあいいとして
あとのプランはワイドスパンで良さそうなプランだったり
田の字に近いナロースパンだったり、かなり差がある
本気でここ欲しい人は早めに検討して良い間取り押さえたほうがいいね
良い間取り抑える財力があればですけどね…。
値付け失敗で売れ残って価格改定して、同じ金額で広い間取り買えるなんてパターンも他のデベならあるかもしれませんが、さすがにここは無理かな。
三井は、予定価格を変更しないけどね
この予定地の横にある、幡ヶ谷アパートっていうのが何かご存じの方いますか？
昭和の団地な建物ですが、社宅なのか、都営なのか、公務員住宅なのか、よくわかりません。
なんとなく公務員住宅のような気がしますが・・・
ここほしいなあ。
110のプレミアムプランでいくらくらいでしょうか？
良いなと思ったのですが、徒歩9分ですか〜。
笹塚のほうが近かったりするんでしょうか。
そうなんですよね
一番近そうなのは笹塚ですが路線として使いやすいかというとという感じかなと私も思います
間取りは本当にヴァリエーションがあるなぁというところ、、、
人気があるところは結構偏ってしまったりとかはないのかしら？とも思います
でも価格面でも幅がありますしニーズに応じてという風になっていくのかしら
実際に歩いてみるとホームまでは、代々木上原９分、笹塚１１分くらいの感じです。（歩くスピードは人によりますが）
最近どこも高いので
110のプレミアムプランで1億8000万くらいかな～と予想
プレミアムじゃない南向き85で1億1000万くらいとか
あくまで勝手に予想
ええー高い〜
パークコートで上原だとそんな値段になるんですか。
>>86さんの価格ですが浜田山を見ると、もう少し高いのかな？という気がしないでも…
こちらの方が都心に近く、何と言っても大山町、代々木上原ですし。
ほんと、何と無くですが。
ただこの戸数を全部高値で売り捌けるのか？というとそこまで景気が良いとはとても思えませんが。。
金持ちの老夫婦や、子供へ資金援助して買う層が大半なんでしょうかね。
プランを見ると広めの住戸が多いんですよね
85平米は坪400万で億超えになるので、
大山町のパークコートということを考えるともうちょっと高いと思います。
西向き東向きのナロースパンでお買い得な部屋が出るのでは
