水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/
＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定
売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス
[スレ作成日時]2014-06-27 19:47:42
これは高そうな。。
素敵ですね。
ただ確かに高そうです。
億になりそうですね！
千代田富士見、神楽坂レゼリアに次ぐパークコートですね。ネット情報からは期もてそうですが、今度暇なときに現地ブラブラして探りいれましょうかね。
用地についてどんなマンションを希望しているか
アンケート調査があった場所ですね。
親類が戸建で近所に住んでいるので、
検討しています。
３棟に分かれたランドプランと間取りが
気になっています。
高くていいので出来るだけ高級で造って欲しいですね。
三菱のパークハウスが残念だっただけに期待したいです。
現地周辺の町並み、モロ、ユニクロ柳井邸ですね（笑
高くなりそうですが、建て替えられる場所以外でもまだ寮で同じような建物がありますね。
そこもいずれは何か建つとなるとこのあたりも雰囲気が良くなりそうですね。
この辺ですと西原パークマンションがある辺りが周辺雰囲気も含めて最高の場所ですが。
代々木上原駅から歩いて現地へ。結構な坂でバテた
道中、すごい豪邸やお屋敷が点在
でも高台を登り切った現地は、期待外れ
周囲にごちゃごちゃ建物があって、圧迫感がある
パークコートを数多く手掛ける光井純さんがデザイン監修だから、
モノ自体は超ハイグレードになるだろうけど
配棟図を見ても、妙に細長い建設地
駅から遠い分、もっと木々の緑がほしいなあ
これはすごいことになりそうですね
作るのならきっちり仕様高くやっていってほしいように思います
でないともったいないですから
もともと社宅だった場所なのですか
だからある程度の広さが確保されているのですね...
こんないいところにあった社宅というのもまたすごい
現地行かれたら、印象かわりますよ
完成CGは、あくまでイメージの世界
神楽坂のレゼリアは、外廊下だったり天井が低めだったりでちょっとパークコートっぽくなかったですね。
落ち着いた雰囲気は良かったんですけど、坪単価も400万以下が多かった気がしました。
>大山町で坪400、大林組で坪430、三井で坪460、パークコートで
坪480万が最低間取。最上階は坪550万600万はないですかね。
確かに高くても高級なもの作って下さい。
高台、アドレス、施工会社、売主、ハイグレードシリーズ、敷地面積、超一流デザイナーズ監修・・・
これだけ、プラスのファクターが"おてんこ盛り"となると、
計り知れない価格になりそうですね
柳○さんの豪邸といい、別世界だあ
この前の豪雨で代々木上原ガード下
でタクシー水没したけどね。
低地のガード下と今回の建設地は全く違いますよね？
そうじゃなくて、生活圏にそういう場所があると
自分も巻き込まれる可能性があるってことじゃないの
個人的には上原二丁目地帯の高級感の方が好きですが、
大山町・パークコートに相応しいものを期待してます。
ここで代々木上原駅を使うのは
夏…暑い上に凄い坂
冬…雪の後の凍結坂は本当に危険
しかも日陰の坂も多いので、数日凍結が続く
老後…通常時でも、あの坂はキツい
車か、ちょっと離れても笹塚駅の方が良い気がします。
坪単価いくらぐらいでしょう？
公園も近く、代々木公園もあったりと自然には恵まれている感じはします。最近の雨は豪雨になりやすいのが心配です。間取りはゆったりしていて気になっています。オリンピックが開催されると地価も上がるかもしれませんね。
オリンピックで地価が上がるなら別にここに限った事では無いかと…
販売期間が長くなっても、売主はあくまで強気のプライス設定でくるこは自明
それでも、潜在需要があるのが、いまのニッポン。ため息まじりの売り手市場
散歩がてら現地付近に行ってみた。建物の仕様はしらんが立地はここは今一ですね。住所から得るイメージを超えることは決してない。むしろやや残念なところですね。よっぽど高仕様にするのだろうか？高くて買えないだろうが、そうでなくてもうちはパスです。
まあここが建って、隣の古いのもいずれ建てかわれば高級マンション地帯に生まれ変わるんじゃ無いの？
低層はいいですが、棟が多いと団地みたいですね。
特色にハイグレードとあるので高いんでしょうね。
管理も24時間有人ですし。
でも、広くていいですね。閑静な環境なら駅から少し離れていてもいいかな。
生活活動範囲とリンクするかが問題だ。
そこまで悪いとは思わないけれど…
欲を言えばどこかしらの駅にもう少し近ければよかったけれども
公園が近いし、小田急・京王・千代田線が使えるという点は評価してもいいのでは？
あとは買物環境かなぁ
駅の近くまで行かないといけないからその点だけが若干気にかかります
この前電話で色々と聞きましたが、
80平米でだいたい1億2000万円か1億3000万円だそうです。
最近は都心に近いだけでどこも80
平米越えると必ずといっていいほど1億円は超えますね。
マンションで80平米の広さ以上だとやはり希少価値があがってしまうようですね。
家族3人で住み替えなので、これ以下の広さは考えられないのですが、さすがに2億とか言われるとちょっとぼったくられてるような感じがしてしまうのは、やはり庶民だからでしょうか……。
家具の買い替えもそうですが、色々なことにお金がかかると思うと家は1億5000万円以内に抑えたいところです。
今や、パークホームズでさえ、90平米あたりから1億円越えてるので、パークコートならなおさらですね。
>>28さん
庶民は１億５千万も予算無いです。。。
１回マンション買った身ですが、もし１億５千万の予算なら
少し景気が落ち着いた以降で戸建を買いたいです。
階段も含まれるとは言え同じお金を出すなら、
やはりマンションよりも広くなりますので。
日本のマンションは狭すぎです。
東京に家族４人くらいで住む広さで億が必要とか
冷静に考えたらどうなの？と思ってしまいます。
もともと社宅のあったところでしょ。すごい落差、いや格差か。
斎場近いけど大丈夫？
目黒、世田谷のパークホームズも高騰していますが、
パークコートの購入層の年収って、どれくらい？
年収なんてピンキリでしょ。一つ前のパークコート(神楽坂)は駅近なのに安かったし。要はいつ買うか、ブランドはあんま関係ないよ。
>>29さん
今日、野村不動産の成城学園前の一戸建てを見てきましたが、もともとマンションばかり見ていたせいか、「やっぱりマンションがいいよね」という家族の意見がまとまりました。
一戸建てはもちろんいいのですが、全部で100平米あっても1階と2階に分かれているだけで狭く見えてしまうんですよね。(当たり前ですが)
そしてセキュリティーもそうですし、家族は高級マンションの綺麗で豪華なエントランスも好きなので、一戸建てはそういうのが全くないので安っぽく感じてしまうようなんです。
5億円くらいあれば豪華なエントランスで成城6丁目にお屋敷なんて建ててれるのかもしれませんが、そんなお金はありませんしね･･･(笑)
マンションはその分、平面に80平米を確保する難しさを改めて考えさせられ、高くなってしまうのも仕方ないかな･･･と。
ただ、前回赤坂のパークマンションを見に行ったとき、管理費が14万円くらいだったこともあり、これに修繕積立やら駐車場代やら固定資産税も考えると「もう持ち家なのに、持ってる感じがしない！これじゃあマンション借りて家賃払っているようなもんじゃない！」と娘は私たちがいなくなったときのことも考えて(その時には買い換えているとは思いますが)マンションの様々なリスクに怯えているようです。
>今日、野村不動産の成城学園前の一戸建てを見てきましたが、もともとマンションばかり見ていたせいか、「やっぱりマンションがいいよね」という家族の意見がまとまりました。
プラウドシティですか？ 野村が販売中の成城学園前の戸建て、いま、そんな物件ないはずですが…。祖師谷の戸建てのこ
と？ ひょっとして、野村といっても、中古の仲介会社？
ま、あえて詮索しませんが、成城で戸建て感覚の広さのハイグレードマンションはありますよ。
それだけ予算がおありなら、パークコートも検討範囲なんでしょうね。
管理・修繕費、駐車場代、固都税、物件によっては、トランクルーム、専用庭使用料、ネット代などなど
もろもろ足していけば……ハイクラスのマンションなら、途方もない負担。
それでも、マンション需要がある今のニッポンって、凄いと思います
28さま
情報ありがとうございます。
80平米で1億2000万～ですか。
第一種住専を中心に住み替え物件を探しており、ここが気になりつつ。
実はお恥ずかしながら恐ろしくてまだ資料請求すらしていませんでした！
38さんがおっしゃるように色々な負担を考えると私の年収や資金状態だと物件価格が1億1000万を超えてくると厳しいのかなと思います。
願わくば坪450万以内でと思いましたが、私の考えは甘かったですね。
>>36
だいたいの金額ですし、また変わるかもしれませんがだいたいそのようです。
坪450万だったら即買います！と言ってしまいそうですね。
私は徒歩10分以内ならいいので、(むしろ近すぎても自然をかんじられないでしょうし)代々木上原という場所はお高いイメージがついていないけれども都心に近く、小田急線や千代田線が通っていて、急行が止まるので、私はすごく気に入ってますが、やはり大きな買い物ですので、慎重にいきたいと思っております。
ただ三井は他の不動産と比べても大分高い金額を提示してくるので、なかなかそう思い通りにはいきませんよね。
ですが、なんだかんだいって、物件の値段よりもそのほかにかかるお金の方が気になってしまいます。
>>すーさん
なるほど、マンションで意見が一致しているという事で。
ただ、ほんと今買うのってどうなんだろうと思っております。
ご存知だと思いますが近隣物件で2012年分譲のプラウド上原は
周辺環境も抜群、エントランスも豪華で、ルーフテラス付き
１００平米超えが1億6000万くらいで買えました。
果たしてこの金額でパークコートはどれほどのものが買えるのか。
HPに載ってるプレミアムプランは幾らなんでしょうね...。
29さん
そうなんですね。
100平米でルーフテラス付き。
しかも立地も良いプラウドなんて憧れますね。
今は全体的に駅近物件が少ないですね。仕方ないのかなとも思いますが。
すーさん
私も坪450万なら検討対象ですが、なかなか難しいですね。
あと、すーさんが代々木上原を気に入られる気持ちわかりますね。駅からは遠いものの駅自体の利便性は良いですし、閑静な住宅街って私も好きです。
うちは子供がいないのですが、お子さん達が喜ばれるような設備仕様だとさらに嬉しいですね。
といいつつ現状価格的におそらくここは厳しい36でした。
失礼しました。
29さん
そうなんですね。
100平米でルーフテラス付き。
しかも立地も良いプラウドなんて憧れますね。
今は全体的に駅近物件が少ないですね。仕方ないのかなとも思いますが。
すーさん
私も坪450万なら検討対象ですが、なかなか難しいですね。
あと、すーさんが代々木上原を気に入られる気持ちわかりますね。駅からは遠いものの駅自体の利便性は良いですし、閑静な住宅街って私も好きです。
うちは子供がいないのですが、お子さん達が喜ばれるような設備仕様だとさらに嬉しいですね。
といいつつ現状価格的におそらくここは厳しい36でした。
失礼しました。
親類が近所に戸建で住んでいますが、
斎場がすぐ近くにありますね。
そこが大きな難点です。
西原の代々幡斎場のことでしょうか？
大山公園を挟んで幡ヶ谷駅寄りの斎場ですし、そこまで近くでもないのでは？
プラウドの最上階は高くて1億9千万位でしたが、
今の市況と、出来栄えをみるとお買得だったかもしれませんね。
立地も大山町より渋谷に近いですし上原2丁目の方が好きです。
プラウド前のもう１つの積水と比べたいと思ってます。
そこまで近くないって、斎場徒歩圏内に億ション建てることが信じられない。
しかもそこまで近くないと言い切って買ってしまうのも信じられない。
斎場近くは別に関係ないという人と、気にする方わかれるでしょうね。
私は別に関係ないかなという派なのですが、交通量が多いというのは気になりますね。
バスなどの行き来が多いでしょうから、子供が通る時にちょっと危険かなと。
あとは、万が一売却する事になった場合などはやはりマイナス点になるでしょうね。
その他はすごくいい立地で環境もいいのですがね。
＞そこまで近くないって、斎場徒歩圏内に億ション建てることが信じられない。
と言ってもこの斎場より、南側の西原や大山町のマンションは
全て億ション級かと思いますが…
斎場より北側なら安くなりますが。
もちろん高級住宅街の北西の端っこなのは否めませんが、だからといって
安っぽいマンション建つのももったいない場所でしょう。
今日、現地を見てきました。
置いてあったパンフ？をもらって帰りましたが、残念ながら敷地そのものは工事用の塀で囲まれていて、高級マンションがイメージできず、近くの町並みや柳井邸だけが印象に残りました(笑)
塀しか見てこれなかったので、町の印象を書きますね。
印象として、静かで落ち着いた町並み。区画も大きくて、まさに豪邸といった建物が多かったですね。
斎場云々との書込みがあったので気にかけてみたのですが、時折 消防学校の号令が風に乗って聞こえるだけで、斎場周辺が持つ独特の雰囲気みたいなものは感じられませんでした。
第一、ビバリーヒルズだって苦も無く買えそうな柳井氏が、斎場周辺感アリアリの土地に住むワケありませんよね。
ちょっと気になったのが、町内？に点在するコインパーキング。
両隣が豪邸なだけに、違和感と云うか感慨と云うか、相続税が払えなかったのかなぁ…と(笑)
両隣が売りに出て、マンションとかが建つのは相当先だろうに、ずっとコインパ続けるのかな。
お金持ちはお金持ちで、大変なんでしょうね(笑)
>>47さん
暑い中、現地に行って来られたのですね。そして、レポありがとうございます。とてもよくイメージがわきます。
物件自体のイメージはもう少し工事が進まないとわからないですよね。
やはり、大きなお宅が立ち並ぶ地域なのですね。
斎場の件、私も少し気になっていましたが安心しました。
ちなみに、駅からの距離はこの暑さでも苦痛にならなかったですか？
夏場、代々木上原駅から、現地までの坂道は相当つらいですね
社宅のイメージがあるせいか、パークコートの適地とはイメージしにくいのですが
これだけ広い土地は、そうそう出てこないだけに、三井渾身のマンションに仕上がると注目してます
3棟に分かれるプランがどうなのでしょうか？
社宅的な感じが抜けないのではないかと
懸念しています。
代々木上原よりもどちらかというと
幡ヶ谷利用のエリアになるのでは？
そうそう、３棟の一体感がないですよね。
イラストの外観からイメージすると、
パークシティ浜田山のような贅を尽くしたデザイン。
まずは資料を取り寄せてから。
確かにそうね。
あのへんの区画、全部買い取る事は出来なかったのかなぁ？
でもそうなると道路も潰さないといけなくなるけど、現実、
道路も買い取ってマンションにしたってことなんて出来るのかな？
今となってはもうタラレバの話になるけど。
>48さん
拙い文章ですみません。
それでも、イメージしていただけたなら嬉しいです。
>駅からの距離はこの暑さでも苦痛にならなかったですか？
個人差は在ると思うのですが、私は横浜育ち横浜在住ですので、坂道はあまり苦になりません。
と云うより、丘の上でないと住宅地とか邸宅地と云うイメージをし辛いんですね(笑)
まぁ、上記を踏まえてご判断？いただきたいのですが、
駅からの距離はまったく気になりませんでした。
それよりも、石垣を積んであるお宅が多いので、輻射熱？
石釜の中を歩いているようで、辛かった…
住宅街の中は自販機もありませんので、日中に行かれる方はペットボトル必須かも(笑)
帰りは大通りを下りましたが、ケヤキ並木が気持ちよかったですよ。
東京はポプラや銀杏じゃなくケヤキなんですね。
訂正：
点在するコインパーキングを見つけられれば、自販機あります。
ユニクロのYさんのお屋敷、圧巻ですね
パークコートでも太刀打ちできないな(笑)
>>47さん
>両隣が売りに出て、マンションとかが建つのは相当先だろうに、ずっとコインパ続けるのかな。
しばらくの間、近所に新築マンションは期待できないということでしょうか？
なぜ、そんなことが分かるのですか？
失礼ですが業者の方ですか？
あのな、マンション価格の八割は土地だからな。
建物自体のグレードは安いマンションも高いマンションも
変わらないぞ。外観は変わるけどな。
ったくどんだけ素人なんだ。
47さん
ありがとうございます。
横浜は高台も多く、坂道が多い地域がありますね。いいところですよね。
おっしゃるように坂道よりも輻射熱のほうが辛そうです。邸宅街ですから仕方ないのでしょうかね。
私も現地に足を運んでみたいと思います！
>56さん
不動産関係ではありませんよ(汗)
しがない美術関係個人です(笑)
子供たちもそれぞれ独立して、親の代からの横浜の家も持て余し気味になってきたので、娘の住まいの近くで暮らしをコンパクトにしようかと…
ほぼ妻の意向なのですが、まぁ神さんを立てとかないとね。
政治的判断？ですね(笑)
>なぜ、そんなことが分かるのですか？
別に家相とかが見られるワケでもないのですが(笑)
家の持つ表情と云うのでしょうか、例えば庭木の手入れがされているとか、屋敷前に打ち水がされているとか、生命力のようなものを感じられる家と、草木が伸び放題だったり、門扉が半開きだったりと、家主が興味を失ってしまったような家がありますよね？
歩いてみた感覚として、大山町には生命力を持った豪邸が多いように感じました。
まぁ、それで、きっと暫くの間は売りに出ることは無いのだろうな…と。
あくまで、個人の感覚なので悪しからず。
誤解を招くような表現で申し訳ありませんでした。
>>59さま
58です。
実際に歩かれて直に感じたことはとても大切だと私は思います。
ネットや資料からは分からないことも多いですからね。
確かにこの地域は、ご自身がお住まいの邸宅に加えてその隣地をコインパーキングとして資産運用されている方が多いですよね。逆側の上原や世田谷区内の住宅街にも似たような傾向があるように思えます。
やはり皆さん手放すのは切ないようです。生前は不動産収入を得て、相続時には評価額を下げて節税をはかるという感じですね。
なので、なかなか売っては下さらないだろうなぁと私も思います。そうなると今回のように大手の社宅跡地のような土地の提供がない限りマンション建築はなかなか難しいのかなと思います。
くだらない書き込み失礼しました。
この辺りは分割してミニ戸建てを作らないのでイイですね。
ここから少し離れると広くて立派な家があった所が壊されて4区画くらいに分割されてミニ戸建、一棟1億円とか普通にありますからね。
日本はこれから人口減るのにミニ戸建て量産、狭い間取りのマンション量産でウンザリします。
結局、その金額払うために夫婦共働き、子供は1人またはゼロでローンを返すことが、人生の目的になってしまう家庭が多い。
それなら中古がって言うけど中古だってセキュリティや耐震がしっかりした基準のそこそこ新しいものはそこまで安くはない。
本当に安いのは築30年とかのレベル。
日本の少子高齢化は日本の住宅価格も多いに関係してると思う。
これから子供が少ないということは将来的にマンションデベロッパーは自分たちの首を絞める事にもなる。
日本が子育てし易い広さの間取りを、ごく一般家庭でも負担にならない価格で販売して欲しいと思う。
すみません、ミニ戸建てとはどんな住居なんですか？
初めて聞きます。
ミニというから普通の家のサイズというのか、天井が低いとか全体的に小さいのでしょうね。
そう判断して良いのかなぁ。
それでも、１億もするなんて信じられないです。
20坪弱くらいの土地に作る建売の事をミニ戸建てっていう言い方しますね
好意的な表現方法ではない…かな
広い一軒家が合った後にいくつも建売住宅を作ったりしますよね？あのような感じかと。
こちらもそういう風にしようと思えばできたでしょうけれどマンションなんですね。
敷地計画も比較的ゆったりしている感じでしょうか
この辺は、戸建てが多いですよね。
戸建てとマンションは、それぞれいい点があるので、自分好みの家があるといいなって思います。
公園も近くて、緑も多いのでくつろぎ感があるなぁって思いました。
>59です
本日、娘のところに用事があるので 帰りにもう一度 大山町を散策しようと思います。
多分14時過ぎ。
ウロウロしているアロハ姿のジジイを見かけたら私です。
諸兄のご要望があれば、可能な範囲でそこへも行ってきます。
66さん
まわりの雰囲気がわかるような写真をupしていただけるとありがたいです。
写真ではイメージは絶対伝わりませんから、ぜひ、現地へ。
きょうは、熱中症になるかもしれませんが…
代々木上原駅からゆっくり、ゆっくり坂を登って、
邸宅の数々、柳○さんの御殿を見物がてら、
やっとたどり着く現地。意外と思われるか、なるほどと感心するか？
ところで…
今日は何か有ったのでしょうかね？
お巡りさんが結構たくさん巡回してました。
実際、私も職質されてしまいました(汗)
あまりウロウロしていたので、不審者と思われた？(笑)
これ気に入ってます。
マトモに雰囲気を伝えられる写真が無くて…
お役に立てずすみません。
ありがとうございました。
Google street viewではわからない雰囲気がありますね。今は遠方在住ですが、現地を訪ね購入を検討します。
>72 さん
写真が少なくて申し訳ございません。
昨日は、制服警官が辻ごとに立っていて町並みを撮影してたら
『ちょっと宜しいですか？』(汗)
前回 現地を見に行ったときはそんなこと無かったのですが…
やはりVIPが多く住む町だからでしょうか？
我々庶民まで相手にしてくれるかわかりませんが、
治安はとても良いようですね。
最近、急速に暑くなったような気がします。
特に首都圏はヒートアイランド現象で暑さを痛感します。
こうなると、なかなかこの熱量からは逃げられないような気がします。
勝手に案内送って来たけどさ
100m2以上のプレミアムプランはまあいいとして
あとのプランはワイドスパンで良さそうなプランだったり
田の字に近いナロースパンだったり、かなり差がある
本気でここ欲しい人は早めに検討して良い間取り押さえたほうがいいね
良い間取り抑える財力があればですけどね…。
値付け失敗で売れ残って価格改定して、同じ金額で広い間取り買えるなんてパターンも他のデベならあるかもしれませんが、さすがにここは無理かな。
三井は、予定価格を変更しないけどね
この予定地の横にある、幡ヶ谷アパートっていうのが何かご存じの方いますか？
昭和の団地な建物ですが、社宅なのか、都営なのか、公務員住宅なのか、よくわかりません。
なんとなく公務員住宅のような気がしますが・・・
ここほしいなあ。
110のプレミアムプランでいくらくらいでしょうか？
良いなと思ったのですが、徒歩9分ですか〜。
笹塚のほうが近かったりするんでしょうか。
そうなんですよね
一番近そうなのは笹塚ですが路線として使いやすいかというとという感じかなと私も思います
間取りは本当にヴァリエーションがあるなぁというところ、、、
人気があるところは結構偏ってしまったりとかはないのかしら？とも思います
でも価格面でも幅がありますしニーズに応じてという風になっていくのかしら
実際に歩いてみるとホームまでは、代々木上原９分、笹塚１１分くらいの感じです。（歩くスピードは人によりますが）
最近どこも高いので
110のプレミアムプランで1億8000万くらいかな～と予想
プレミアムじゃない南向き85で1億1000万くらいとか
あくまで勝手に予想
ええー高い〜
パークコートで上原だとそんな値段になるんですか。
>>86さんの価格ですが浜田山を見ると、もう少し高いのかな？という気がしないでも…
こちらの方が都心に近く、何と言っても大山町、代々木上原ですし。
ほんと、何と無くですが。
ただこの戸数を全部高値で売り捌けるのか？というとそこまで景気が良いとはとても思えませんが。。
金持ちの老夫婦や、子供へ資金援助して買う層が大半なんでしょうかね。
プランを見ると広めの住戸が多いんですよね
85平米は坪400万で億超えになるので、
大山町のパークコートということを考えるともうちょっと高いと思います。
西向き東向きのナロースパンでお買い得な部屋が出るのでは
坪タンいくらですか〜 @500？
乾式壁ですか？
間取りが多彩ですね。どのタイプもゆったりはしていますが、ワイドスパンだったり、バルコニーを最小限度にして居室をひろめにとるパターンもありますね。低層で落ち着いていますので日当たりや環境など実際に確認したほうがいいと思っています。
110平米のプレミアム住戸はちょっと魅力に思ってるんですが。
道路と建物のあいだにほとんどゆとりがない配棟がちょっと残念ですね。
イメージパースを見ると、デザイン的にも期待できそうにないですし、
ここで言われているような今時の値付けになるなら見送りかなあ
110平米のプレミアム住戸は1億8千万円くらいでしょうか？
そろそろ事前説明会ですね。
一個前のパークコート(神楽坂レゼリア)の1.5倍の価格か、、完全にバブルですね。当面様子見かな。
あらら、お高いね。かなりふっかけ？なかんじ、、
その神楽坂物件も当時は高い高いと言われ。
事前説明会のお知らせってもうあったのですか。
希望価格帯を安く書きすぎたのかな…絶対買えない三田のマンションは頻繁にDM来るのに（悲
是非、値段相応のいいものを作って欲しいです。
プラウド上原は本当に豪華で素敵に仕上がってて、プラウドの新ＣＭでも使われてて。流石！
110平米のプレミアムプランは人気のない2階でも20000万円でしたよ。
4階で22000くらい
85だと12000-15000ほど
ま、予想はしてましたが、やはり高いですね。
ちなみに2階が一番やすいので、他はそれより全て高いと思ってOKです。
高くて手が出ません。
マンションに何億も出せるのが100世帯もあるなんて、お金はあるところにはあるんですね。
乾式壁ですか？
代々木上原から実質徒歩15分のマンションが坪660万ですか
もう笑うしかないですねぇ
プレミアム住戸以外はもう少し坪単価も安いのかな？
それにしても600万円越えとは恐れ入りました
皆様のご意見をお伺いさせてください。
現在レゼリアが新築価格(旧価格)から900万円ぐらい高い設定で出ています。(南向き100平米以上)
無理して大山買うよりも10年後のリセールはレゼリアがいいのではないでしょうか？
パーマン三田は、乾式では？と書き込まれてますが、どうなんですか？
レゼリアは湿式です。
レゼリアは大人の足だと駅迄3分かかりません。
レゼリア中古で買う方が、ババ引かなくて済みます。
赤城神社のパークコートも中古があります。
徒歩１５分は大げさでは・・・。大人の足なら普通に歩けば１０分程度でホームまで上がれると思いますよ。
もちろん駅近３分といった物件とは性質が違うとは思いますが。
ただ値段は随分高い印象ではあります。低層マンションであることを斟酌して、他物件の立地と公示地価ベースで比較するとバランス的にそうなるのかもしれませんが。
>>108
私もレゼリアの中古が出ているのは気になりました。
駅から近いのはレゼリアですから、リセールを考えるとレゼリアなのかなとは素人目ではありますが思います。やはり駅近というのは大きなポイントになりますよね。
正直、今出ている物件や今後出てくる物件はここも含めて当面は割高な価格で出てくると思いますので、そう考えると渋谷大山町やその界隈に限定して住みたいと思うかどうかが一つのポイントになりそうな気がします。
割高な価格で買って、後に売却すると同水準の価格で売れれば良いですが、もしそうでなければやはり不利になってしまう可能性は否めないですよね。
でも不動産って一期一会の部分もありますよね。将来のことはわからないですよね。
あまりお役にたたない意見で失礼しました。
中途半端な階や間取りに億出すなら買うのをやめて、別のマンションのルーバル付きなどを待って狙い撃ちした方が良いかもしれませんね。
億超えるとリセールは厳しいですから。
ここを買うなら広いテラス付きや、ルーバル付きプレミア住戸を永住でというのが良いのかなと。
億出して2階の中住戸ってのもねぇ。。
億を超えるとやっぱりリセールって厳しいんですか？
私は「買う人もかなり限られてくるし、それくらいお金を持っている人なら、新築を買うんじゃないかな」と漠然と思っているのですが、なかなか情報がなくて。
一方で、億超えの新築マンションが、竣工のタイミングでいっぱい貸し出しに出ることも多いので、割り切って賃貸でもいいんじゃないかと。
素人的な質問で恐縮ですが、ここも検討はしているので、よかったら教えてくださいませ
赤城神社パークコートは、新築時と同じ値段。レゼリアは、700ぐらいのっています。
どちらも旧価格なのでお勧め❗️
>>114さん
不動産の分速80ｍ計算で徒歩9分ですよ？
アップダウンもありますし、ドアツートレインだったら15分も大げさじゃないでしょう
少なくとも、10分でホームまで上がれるというのはありえませんね
＞＞119さん
人の歩くスピードはそれぞれなので判断はお任せします。私は現地で実際に歩いた際に測った時間をお伝えしたかっただけです。駅に向かう場合は、ずっと下りで上り坂はありません（大山公園側から遠回りする場合を除く）。駅の階段はあります。
東京だから坂道はあまり無いと思っていましたが、意外とアップダウンが多いですよね。
ここも、そんな風なところなんでしょうか。
駅は代々木上原駅が近い様ですが、京王線の笹塚駅も近いですね。
代々木上原駅からなら、地下鉄もあるし、小田急もあるし、
都心の雑踏の中というのを除けば、立地としては問題は無いかな。
同じ代々木上原で比較したら・・・プラウド上原もなかなかの物件ですが、
こちらは三井が満を持して売り出すだけあって、さらに上を行く！？
【ご本人様からの依頼により削除しました。 管理担当】
プラウドは今の野村CMに出てるだけあって素敵でしたよ。場所もいいですし。
最近、地価上昇でコストカットが露骨で値段の割に？！が多いので、こちらは値段相応なものにして欲しいです。
坪単価５００切ってますね。
最近のコスト高を考えると、まあ、妥当かな。
＞＞121
そんなに使えるんですね。
自分は代々木上原にしか目が行ってませんでした。
笹塚駅からは急行と都営線もあったかな。
でも新宿まで行くだけなら各駅で十分だから幡ヶ谷からでもいいと思います。
初台駅って地下でしたっけ。あの駅からパークタワーとかワシントンは近いですよね。
ディナーは楽しめるエリアですよ。
笹塚より先は全て地下ですよ。
甲州街道の下ですからね。
ここはホント、この立地とアドレスを買うって感じですよね。
大山町は高級住宅地の最北という感じで、北に行けば庶民的、南に行けば高級立地。
友達を呼ぶとか見栄を張る？なら代々木上原から歩かないと微妙な気がします。
以前上原2丁目に住んでいました。上原は大好きな街でずっと住んでいたかったのですが、仕事の関係で東京を離れることとなり、残念ながら夏前にマンションを売却しました。
上原2丁目と大山町では、街のグレードも雰囲気も大山町の方が上だと思いますが、代々幡斎場が近いことがどうしても気にかかり、上原2丁目を選びました。価格を考える場合には、無視できない要因ではないでしょうか。
大山町は素晴らしい街並みですが、この場所は…
がっかり感が半端ありませんでした。
確かに社宅跡地なだけに大山町感は低いですね。
上原二丁目のグランドメゾンの方が場所は高級感あり悩みます。
マンションなら二丁目の方が松濤・駒場・渋谷に近いし、おしゃれな感じで好きです。
近くに大きな公園があるのはいいですね
単身者からファミリーまで住み安そうな立地です。
平米数もかなり広い間取りまであるのは広い間取りを希望されている方にはうれしいですね
しかし、価格はかなりいきそうですね
家族向けのプレミアム・プラン110や125は、普通の家族には価格的に手が出ません。
かといって、85や90を買えても嬉しくないし、見送りですね。
更新された完成予想のCGの数々、なるほどパークコートと見入ってしまいます。
外壁タイルの色調が、どこか学芸大学のパークコートに似ている気がします。
現地を見てしまうと、そうは思いませんが、ハコに関しては、超ハイクラスですね。
南青山のオープンハウスとデザイナー同じですね。
現地見たけど良かった！！
斎場が近いとか言う人がいるけどあまり関係なく、幡ヶ谷寮の昭和の香りの方が残念だった。
近くに住んでいるものですが、この物件から代々木上原まで通勤で毎日歩くのは結構きついですよ。多分駅入り口まで12-13分、入り口から改札通ってホームまでで2-3分掛かります。
最初は見えはって代々木上原使うんでしょうけど、しばらく住んだら幡ヶ谷駅や笹塚駅を使った方が便利だとわかって、上原まで行かなくなりますよ。
生活圏も多分坂を隔てて分断されると思う。坂を境界線だと考えると、ここは笹塚・幡ヶ谷エリア。
別に笹塚・幡ヶ谷でも人気エリアで結構高いんだけど、そこを「庶民的」とか考えちゃう人達にとっては、このマンションの立地は微妙ではないでしょうか。
138さんの感想、同感です。
現地は、パークコートにふさわしいとは言い難いと思いました。
三井の高級物件を手掛けてきた光井純氏の“新作”だけに、
ハコものとしての質感は素晴らしい出来栄えになるでしょうが、
３棟は窮屈という印象を拭えません。
まあ同じ笹塚使いでも、向かう方角が違うだけで物件価格は倍近くになる訳だからな。
庶民エリアから少し高級エリアに足踏み入れたとこですー的な立地なのは確かですね。
上原二丁目と比べると価格は少し考慮されると良いですよね。
そんな事は無いんでしょうけど。。
138さん
私は駅入口までそんなにかかりませんでしたよ。だいたい9分でした。
入り口からは、1階半分階段を登るので仰るとおりだと思います。
大山町は素晴らしい住宅街ですね。それだけにあの立地はなおさら惜しいです。
基準地価、大山町って、ケタ違いですね。このパークコートも、固定資産税は凄いでしょうね。
間取りで気になったのが柱の影響で部屋が凸凹していることと、
間取りによっては専有面積の割に部屋が小さいことです。
これは廊下が無駄に長いってことでしょうか。
廊下が長い ＝ 玄関の位置が悪い ＝ エレベーターが少ない？？
外観CGはかっこいいですね。
このへんで最も高級感があるのは西原3丁目の40番台のところで、
いわゆる徳川山と言われているエリアですね。
大山町も上原2丁目も素晴らしい住宅地ですね。
ここの立地が微妙なのは確かですが、これだけ大規模なマンションなら、
周辺の雰囲気を一変するだけのインパクトがあると思います。
このマンションができることで高級感がアップすることを期待しています。
デザインは光井さんにしては浜田山よりはイマイチかとも思いますが、
建材、人件費ともに高騰している昨今なので、仕方ないのでしょう。
＞＞147さま
確かに西原３丁目４０番台もいい感じですね。ただ徳川山は大山町の方まで含んだエリアで、実際に徳川さんのお宅が最後まであったのは例のアパレル御殿のすぐ東側のマンションのところでした。
値段が全てではないですが需給関係（人気）をある程度反映していると思うので一応路線価で比較すると、西原3丁目40番エリアの高い所は760万円くらい、大山町の一番高いエリア（この物件から見て駅よりの至近距離です）が790万円～810万円くらい、この物件の場所が660万円～740万円くらいですね。（あくまで路線価なので割合的意味しかないですが比較の物差しに）
今行くと、この物件の広い敷地が空地状態なこともあり隣接する戸建エリアと見比べると若干微妙な雰囲気ですが、出来上がったら結構良い感じなのではないでしょうか。向かいの寮も将来的には開発予定のようですし。
販売価格はどうなんでしょう。
もう決まっているんでしょうか。
ホームページを見る限りですが、完成予想図ですよね。
このマンションは落ち着いた印象がありますが、
完成したらどんな風に見えるんでしょうね。
このマンションもデザイナーズマンションみたいなところですかねぇ。
ホームページのルームプランに価格帯書いてありますよ。
先日頂戴したパンフレットの価格とずれがありますね。
110 2億円→1.7億円
125 2億円→2.9億円
160 3億円→3.6億円
価格の見直しでしょうか？
現在他のパークコートに住んでおりますが、価格はあくまで予定価格なので
事前案内会などで要望書を出したあとにも、価格は調整されて
最終的な価格の決定は販売開始の少し前くらいでしたよ
125は1.5倍値上げしても売れるわ。
125は南向きの部屋が無いんだよ？ なんか強気すぎない？
反応が良いから値上げしたのかなぁ
おとといくらいに担当の方から頂いた資料によると
90台は13000,14000くらいですよね。
ここらへんで考えようかな。
９０台は、坪５００くらいですか？
マンション平均だと、坪いくら位でしょうか？
1億3000万円ですか。
すごいですね。
私は80平米台の2LDKがいいなと思っていたのですが、やはりこちらも同じような価格なのでしょうかね？
せめて1億ちょこっとだと何とかなるかなって感じなのですが。お恥ずかしながら恐ろしくて資料請求すら出来ていません。
>>158
悠邸の西の84.82と85.66(細かい数字、わかりづらくてすみません。)で11000万台後半から12000万台前半ですね。
東の88.22や88.61は11000万台後半から12000万台前半
ちなみに悠邸の南は全て90以上です。
翠邸の北西の82.61が11000万台前半
南ですと85.89の広さが13000万台後半
清邸の東の86.75は11000万台から12000万台後半
84.49ですと11000万台後半から12000万代前半です。
ちなみに80平米台は基本3LDKで、
77.73平米くらいか、あとはかろうじて翠邸の82.61平米ですと2LDKがありましたよ。ただ、80超えの2LDKはここだけです。
ここの金額は上にも書きましたが、11000万台前半です。
>>159さま
158です。
詳細を大変丁寧に教えて頂きましてありがとうございます。翠邸の80平米台2LDKは11000万円前半ぐらいからなのですね。購入時諸費用、購入後の管理費等や税金なども含めて無理が生じないか再度考えてみたいと思います。
80平米台の2LDKでしかもLDKがここまで広い間取りってなかなかないですよね。
魅力的だなと気になっておりました。
住み替えで検討しているのですが、詳細がわからないと話にならないですよね。まずは資料請求をしたいと思います。
>>162
なにが書いてあるか全くわからないですね。笑
エントランスは右上
リビングダイニングキッチンが23畳
右下にバルコニー
Master Bedroomが7畳
そこについているWalk-in Closetが1.6畳
Bedroomが5.1畳小さなクローゼット付き
お風呂1620
なにかあればまた聞いてくださいね。
資料請求だけでなく案内会、ぜひいってみてください。
もし買うとなった時に担当の方と仲良くなれば色々と有利になりますし、
買わなくてもこれからの勉強にもなると思います。
>>164さま
158=161です。
ご親切に教えて頂きましたて本当にありがとうございます。
やはりかなりゆとりのある作りですよね。今住んでいるマンションはバスルームも1418ですし、LDKも16帖ぐらいですのでこのぐらいの広さがあると私としてはとても満足です。
低層造りの外観も気に入っています。
おっしゃって頂くとおり、案内会にもきちんと参加させて頂くべきですね。
今日は台風でバタバタしてしまい資料請求が出来なかったので、明日にでも早速資料請求をさせて頂きたいと思います。
>>166
いえ、とんでもないです。
私の今の家のお風呂もそこまで広くはないですが、新しい家の条件として1620は欲しいなと考えている所です。
せっかく住み替えるのですから、誰でもグレードアップを求めるものです。
低層つくり、外観、いいですよね。
ただ、お値段がもう少し可愛くなってほしいです。笑
１５９さま
むちゃ安いですね。
私、高い方が燃えます。
>>すーさん
色々と教えて頂きましてありがとうございました。
お風呂が広いのはやはりいいですよね。1418とか1620というのはあくまでユニット浴室の広さであってバスタブの大きさではないそうなのですが、広い方が気分も良いですね。
お値段、もう少し可愛いお値段になってくれると良いなと私も思います。
おそらく固定資産税や管理費等も高いのかなと察するので、長期的に資金計画しないとと思いどうしても慎重になってしまいます。
個人的には素直に欲しいなぁと思える物件であることは間違いないんですが。
私も、家の金額はもちろん気になっていますが、
それ以上に管理費、固定資産税、駐車場代の方が気になります。
これからずっと付きまとって毎度払わなきゃいけないですからね。
ただ、戸数が多いので、管理費はそこまでいかないかな……
とも思いつつ、やはり今のマンションよりはぐーっと高くなると思うので慎重に考えてしまいますね。
前に赤坂のパークマンションを見にいったときは管理費で13万円だったので、家の金額より、そこでアウトでした。笑
>>172
思わずえっ！
って言ってしまいました。笑
ですが、そんな何億をぽーんと出す人にとってはなんともないんでしょうね。
ここを検討しているとはいえ、
はい、一億五千万円でーす。
管理費？別に気にしませーん。
なんてことはできる身分でもなく…
ローンを組む予定なのでキャッシュの方がいたら一発で抽選対象外にされます……
まあ、でもこの物件がどれだけ人気なのか全く把握できていませんが……
どうせ買えないんですが、物件サイトのプレミアムプランを眺めてため息をついてます。
160㎡超えでリビング・ダイニングが29畳大、マスターベッドルームが10畳でバスルームが1822サイズ…全てがゆったりとした作りで収納面積も十二分にとられていますね。
販売予定価格は36000万円ですか～ここに住める人がうらやましいです。
>>174さん
ゆったりした作りですよね。
いいなって私も思います。
100平米超えの広いお部屋をお探しなのですか？もしそうですとどうしても価格が上がってしまいますよね。
私はもっと狭いお部屋で十分ですが、それでも買えるか微妙ですよ。
HPの物件概要にある、エレベータ1基というのは
まさか、各建物に1基ずつということですよね？
>>177さん
言われてみればそうですね。
確かに1基と記載がありますが、私もそれぞれの棟に1基と解釈してしまいますがどうなのでしょうか。
一定の棟にだけ付いてますとかだったら、えっ？って感じですけれど多分それはなさそうな気がしますよね。
>>173さま
私も同じローン組です。
現金一括なんて無理です。今のすまいを売却してもそんなにお金にならなさそうな予感です。
今、予算として頭金をどのぐらいにするか、どの程度なら出してしまって大丈夫か検討しています。
支払いが続くものだけに、やはり管理費などはしっかり吟味して慎重に決めたいですよね。
うーん、皆さんお金ありますね。
宝くじ１等前後賞、TOTO BIG１等の６億が当たっても買うの躊躇してしまいます。
６億あれば２億円くらいなら出せるかな・・・
その後の管理費や、固定資産税もありますし。
身体もいつガタが来るか分からないですし。
すみません、よくあるくだらない、もし宝くじが当たったら話でした。
ここはでも悪くは無いと思いますけどね。
この物件が出来る事で雰囲気も変わると思いますし。
でもエントランス、３棟の真ん中に集中させるんですね。
代々木上原側に設置するのかと思ってました。
5億あってもお金持ちと言えないご時世です。
自分の代で食いつぶす覚悟があれば別ですが．．．
>>180様
私も予算的にダメかもしれないですよ。
余裕はなく、ギリギリかもしれません。
ただ、後学のためもかねて資料請求させてもらいました。事後的にかかるコストもきちんと考えないといけないですよね。
あと、おっしゃるようにエントランスを3棟の真ん中に集中させるということは、177様が書かれていたエレベーターの件はもしかしたら全部で1基なのかもしれませんね。
資料請求をしたのが遅く、まだ資料が手元に届いていないため私の憶測的な書き込みになりすみません。
>>179
同じ考えの方がいるだけで心強いです。
頭金やらローンの年数など考えると頭が痛くなってしまいます笑
にしても、今はマンションの値段が高すぎですね。
これですぐぽーんと価格が下がったらまたがっくりしそう、、、
値段下がる時は下がりますからね。
頼んでもないのにデベから言ってくるみたいな。
スミフの三茶物件は本気の人には値引き提示してたみたいですしね。
でも今は値下げなんか聞く耳持たぬという時期でしょうから、ホントにここ欲しいという人以外は様子見でも有りかもしれませんね。
欲しいですけどね。
今日は午前中、世田谷区のお客さまのところへお邪魔したのでその帰りに現地へ行って来ました。
雨だったのと、工事関係者の方々もいらしたため写真が撮れませんでしたが、クレーンが設置されており、コンクリートミキサー車が来ていましたね。基礎工事をしているのかなという感じでした。
住宅街なので治安もよく閑静で良いなぁと思いましたが、今住んでいるところが駅近物件ということもあり、徒歩距離が少し長く感じました。
代々木上原駅北口を出て直進し右折し道なりに歩いてみたのですが、アップダウンが結構あるので気候のあまりよくないシーズン(すごく暑いとか、雨風が強い時)
はきついのかなぁと。
個人的な見解ですが、ネガティブなことばかり書いてしまいすみません。
敷地計画や間取りは魅力的ですし、いいなぁと思う気持ちは変わらないので価格などの動向を見ていきたいと思います。
183、184さん
今はマンションはかなり高値掴みな時期ではありますよね。私もおっしゃるように今買って、すぐ値下がりしたら悲しいなとは思いますね。悩みますよー！
今は高値だとはおもっているのですが、
値下がりを待つと、こんどはオリンピック終わって２年後くらい？
と思うと、現在賃貸なので賃料のかさむリスクもありますし、
１割高くらいなら、しかたないかと言う思いも。。
中古も高いですし、悩みますね
株価も下がってるし、もう1ー2年で下がる気がしてきた。今の価格は異常だもん。
株価に連動して不動産価格が上がってるんじゃなくて
建築資材が不足しているのと、建設作業委員の人材不足も原因だから
オリンピックまでは下がらないと思いますよ
すみません委員とか変なの書いてましたねｗｗ
建設作業員の間違いです
ここについてはいいなぁと思う一方でやはり皆さん価格が気になりますよね。
あとは管理費や修繕積立金なども払い続けるものなので気になります。
あまり参考にならないとおっしゃる方もいらっしゃいますが、住まいサーフィンの沖式時価だと122/㎡と出ていましたが現時点で公表されている価格帯を見ると既にそれを上回っていますよね。
あと、似たようなグレードの中古も検討していますが、やはり高いですね。
物や場所は気に入ってるだけに、悩みます。
後は、平米数を我慢するかかな
場所を妥協するよりいいとも思えます。
モデルルーム行かないと設備類は分からないんですかね？
フローリング、キッチン・バス・洗面の水栓器具、レンジフード・食洗機のメーカー、ドアノブ金具などのメーカー、ボウル類の陶器メーカーなどお分かりになる方いらっしゃったらお教えください。
私もここはいいなと思っているのですが、いかんせん、価格的に躊躇してしまいます。
資金的に買えなくはないのですが、短期的には「今の相場からすれば仕方がない」と思えても、オリンピック後の値下がりや家余りが確実な長期的視点では「高値づかみ」なのは間違いないので。
他の方がおっしゃるように、1割高くらいならよいのですが、2～3割高になると「だったらしばらく今のままで様子見を」と思ってしまいます。
今後も新築が高くなることはないでしょう。
>>196さん
同感です。
ここの平均坪単価は500万ぐらいですよね。敷地計画、間取り、立地(やや駅から遠い感じはありますが)とかはかなり魅力的なのでそれなりの価格が付くのは理解出来るのですが、どうしても割高な気がしてしまうんですよね。
あとは設備仕様がどんな感じかも気になりますが、詳細は資料にもまだないですね。
去年の相場と比べて、１割アップくらいでしょうか？
最近の円安 建築コストアップを考えると
仕様もあまり期待できないような
デベとしてもグロスをあまり上げると売れのこるので
グロスを上げすぎず、平米数を小さくしたり仕様を下げて対応するのでは？
HPに掲載されている価格は
2階相当とありますので、
３階以上はもっと高額になるということでしょうね。
階数による価格差はどのくらいなのでしょうか？
