スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその１３： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
>>702
いつの時点のデータ出しているの。
湾岸タワーが坪単価１８０万で買えた時代は５００万で十分だった。その後
住宅景気を促進する上で、３５００万まで生前贈与が広げられ
その直後、二子玉川の野村物件が７０００万でも３０代の若手が競って
買った。今でも現地いけば若い子が誇らしげに入っていく姿が拝める。
自分の親の遺産まるごと子供に渡す親はいない。
これまでは５０００万の物件の頭金ですんだから５００万という話だが
どうしても２０００万ないとダメという話になればおそらく出せる親は
結構いたりする。
せっかく資料をあげてくれたのだから
>>646を参照してほしい。
これはアンケート調査だ。
平均で「親から贈与を受けた資金の平均額は1058万円だった。」
というが、国税庁のホームページで住宅取得資金の生前贈与
（３５００万まで無税）の実績が出ている。
もっと多い。件数も出ている。過去スレに載せた記憶がある。
参照されたい。
もともと経年贈与の仕組みでは１５００万までしか贈与できない。
住宅資金は６５歳以上だ。結局共有名義か、親から金銭債務という
形をとるケースもある。（親ローン、パパローンというらしい）
実際通帳に振り込むがその先はわからない。
税務署もそこから先は追わないようだ。
アンケートじゃなくて、その調査の最近の数字はないの？
膨大な数の団塊ジュニアの都心周辺購入需要に対して、「待てば下がる」
などと無責任なことが言えるだろうか。
このまま下がらない公算が高いからできるだけ早めに買っておけというのが
親身なアドバイスではないのか。
仮に下がるとして、今度出てきたクレスト物件のようによいものは高値で売られる。
需要と供給で価格は決まる。そう口では言いながら、需要を少なめに、供給は
無限大に考えているから大間違いを犯す。
私は都市計画は専門だからわかるが、ＵＤ都市設計とか梅沢忠雄さんなどが
２０年がかりで仕込んだ仕事が湾岸の多くの再開発なのだ。
国家的金融危機に際してそのタマがいっきに放出された。
だからもう、今後２０年は魅力的な大規模開発の物件供給はないだろう。
サウスゲートとか線路敷を宅地化する話は、間違いなく高額のマンション供給に
なる。そういうものを買える層は２０年後の９６６さんのような人たちだろう。
格差社会を広げる要因はインフレと不動産保有の有無に決まっているよ。
×ＵＤ都市設計
○ＵＧ都市設計・・・誰が専門だ＞自分
７０９アンケートだよ。原典みたらわかるよ。
国税庁のＨＰに住宅取得に関わる生前贈与の件数と贈与金額が出ている。
たしか３５００万までの枠で５万件、平均１５００万というのが昨年度
ではなかったかと記憶。
ふーん。平均1500万か。すごいね。やっぱりバブルを心配すべきだなこれは。
団塊ジュニアというのはそもそも固まっていることでかなり不幸を背負っている。
まず大学進学率が過去の２６％から２４％と下落したのも段階ジュニアの時代。
言わずとしれた、就職氷河期。これも人が多すぎたせいだ。
それでもって、住宅だけがほいほい安く買えるはずがない。
買えたのは、親が金持ちのほんの一握り。彼らがご馳走様といったあとには
もう食えるものはない。
団塊世代の大学進学率は１５％以下。それと首都圏集中率も、さほど高くはない。
一方団塊ジュニアというのは２５％近い大学進学率でさらに東京に集中している。
その数の多さゆえに、住む場所も定まらない。そういう事実を正しく認識しないと
待てば下がるみたいな、寝言に騙されて泣く人が増える。
平均って援助の平均じゃないよ。生前贈与枠を使った人の平均だっしょ。
だいたい、３５００万まで住宅資金のための生前贈与枠が広がったあたり
から、これは変だなと思い始めたわけで
子供に対する話でなくじいさんばあさんの遺産が子供経由孫にわたる流れ
だと気がつくのにｋなり時間を要した。
つまり、死ぬのは９０歳なら相続人は６０歳。親が残したものが不動産
ならやはり不動産に替えようと思うし、親が生活費をきりつめて残した
預貯金なら、そうそう自分の老後の生活費で消費する気にもなれまい。
自分は郊外のウサギ小屋でも、子供には都内のいっぱしのマンションに
住まわせてやりたい・・・それがじぶんが別居したまま死んでいった親
の遺志の体現と考えるのじゃなかろうかね。
あのさ、全国のマンション、戸建の高いものだけ集めても
この生前贈与がうめつくされてしまうわけ。
逆にいうと、生前贈与だから高いものが買える。地方の戸建に
わざわざ生前贈与はいらないという話だよ。
みんな、７０００万、８０００万じゃ「誰も買えない」買えないなら
売れ残って投売り・・・みたいな都内で６０００戸もない供給を
そんなふうに貶めているけど
豊かに日本に、子供に買ってやる金持ちは６０００人はいるって話だよ。
それと、いずれ下がると思っているうちにいいものは無くなる。
脅しじゃなく事実。誰も言わないからあえて俺が言う。俺はすでに
買ったから、せめて乗り遅れないように買ったほうがいいって
言ってあげたいの。
どこに待てば安くなる保障があるのよ。
みなさん、デフレの反対は「バブル」ではないよ。インフレ。
人類の歴史においてインフレとデフレの頻度は圧倒的にインフレが多い。
デフレなんて戦後のドッジラインのなんたら体制というときと１９世紀末の
ヨーロッパで金本位制の失敗でなったくらいで、基本的に経済が少しでも
進めば賃金も上がるしモノやサービスの価格は上昇するんだべさ。
どんどん価格が安くなってなんであなたの賃金だけ上がるんだ？
一生のうちに必ず一度はインフレ経験するんだと思うけどね。
インフレってのは、預貯金が目減りする。だから物価安定させるために
中央銀行は金利を上げる。別に地価を上げないためにそうするわけではない。
家賃は物価の一部でも地価は物価にカウントされない。
自分で金かせぐようになって一度もインフレ経験してないことがすでに異常。
そんな世代が「これからの世の中は・・・」みたいにのたまうのは笑止千万。
>>719 はいはい。
なんでもよくご存知で。
でももう少し歴史の勉強はした方がいいんじゃないですか？
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%87%E3%83%95%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%8...
あとだれも他の物価が下がって自分の賃金だけ上がるとは言ってないと思いますよ。買った物件、高く売れるといいですね。
私は都民住宅に住んでますが、賃料が上がらない限り、分譲物件を無理して買うつもりはありません。まあ上がってもせいぜい固定資産税の転嫁分くらいのもんでしょう。収入のうち消費に回さない分はジジババにとられて自分にはまわってこない年金のためとりあえず外貨MMFとGOLD、各種ETFで回してますが、不動産に比べてパフォーマンスが悪いとは思いません。まあサブプライム関連でだいぶ益が減ったのは認めますが。
まあ上がると思う人はいくらでも不動産買えばいいんじゃないですかね。
私はこっから先は上がってもコアCPIを大幅に上回るとは思ってないですが。
不動産は間違いなく上がるよ。
ただし政令指定都市の都心部(東京なら23区)限定で。
理由は単純な話で、これから人口は政令指定都市クラスの都市に激烈に集中するから。その原因は、田舎の壊滅。
日本には土建業が主要産業というような田舎が多いが、この主要収益源である公共工事について、平成18年の独禁法改正により収益性が大幅に低下した。公共事業を請負ってきた主要なゼネコン、建設業者の公共事業部門が軒並み赤字化している。
その赤字のレベルは事業の存続自体が危ぶまれるレベル。スーパーゼネコンも含め、粗利すら確保できるプレーヤーがいなくなった為、事業撤退か下請叩きによる果てしないダンピング競争の二者択一になっている。どちらに転んでも、土建業者とその下請に依存してきた田舎の経済は、壊滅するしかない。
ブランド力のある農林水産業、集客力のある観光業、製造業の競争力のある工場など、今後も維持可能な産業のある田舎以外(日本のほとんどの田舎)は北海道の夕張市のように自治体が破綻し、人口が流出し、壊滅する。
流出した人口は政令指定都市クラスの大都市に集中し、集中した大都市は増加する人口ゆえにさらにさらに人を惹き付けるスパイラルに入り、それ以外はますます過疎化し、没落する負のスパイラルに陥る。
田舎の自治体の財政状態、産業は一般の人が考えている以上に酷い。自治体はもはや病院などの公共サービスの維持すら限界に達しているし、産業は土建を含めた税金依存が極まっている。もう政令指定都市クラスの大都市以外はどうにもならん。
不動産は売るために買うのではなく貸すために買うのですよ。
自分に貸すか、人に貸すかの違いだけ。
安定した家賃が得られる物件を買ってできるだけ長く家賃でローンを
返済してもらってリタイヤするあたりで減った残債の繰上げ返済を行う。
いわば新築を早めに買って「優良中古の先物買い」効果を狙う。
あとから買ったものは自己資金を２割くらい入れる。
退職した時点で都心の好立地中古がそうそう簡単に手に入るものでも
ないからね。６５歳までに残債がいくらになるか見越して２０年から１５年
スパンで借入金で新築を買っておく。
不動産は、様子をみているだけでは駄目。いろいろ手を出してはじめて
わかる。１ＬＤＫくらいの物件を買って貸すといろいろ運用の自由度が増す。
安い良質な賃貸は不動産市場の動きに鈍感になる。ほしいと思った
時期にはよいものが少ないということが多い。
失敗し買い換えかなりの損も出してはじめて買い替えで値落ちのしない
場所に移り住んだりできる。不動産と金融資産の連動でそういうことも
可能になる。
不動産価格に重きを置くのは金融機関。ローンを払いながら根抵当で
低金利で使途の自由な金が借りられる。
地価上昇がＣＰＩと連動しなくなったのが８０年以降。
低金利が土地投機を助長したという説明がなされているが
実は８０年当初はまだかなりの高金利。
実は、住宅地価の上昇は人口のブレ
それまでの需要が戦前生まれの少ないボリュームから徐々に
増えて４割増しになったことが、すでに払底した都内の住宅供給
に膨大な負荷が集中する結果になった。
>>721
政令都市も１００万人程度では危ういと私は思っている。
毎度仙台で恐縮だが、家賃の低迷は目を覆うばかりだ。
賃貸が供給過剰なのだ。今の若者の数にあわせて賃貸を供給して
いるがいずれ数は減るのは明白。
おまけに市内でも独居老人世帯が増えている。お亡くなりになれば
住宅は売られる。
一方若者の集中は学生・勤労者が集まってはいるが住宅が買える層
ではない。ビジネスマンは単身赴任。いるのは地場産業のわずかばかりの
勤め人。こんなんでは地価はあがらない。
とにかく３０代の東京集中の度合いがすごすぎる。
住宅購入力のある所得の高い層がより多く首都圏に集中している。
＞分譲物件を無理して買うつもりはありません
そうなさってください。無理しなくても買える人が買って次第に
新築相場は昔の水準に戻っていくでしょう。
それと、金利が２％上がれば（・・・っていつの話か見当もつきま
せんが）価格が１０００万上がったのと同等の影響があります。
団塊世代が１９８０年〜１９８５年までなかなか買えなかった背景には
この間公定歩合が７％から５％に下がったという事情があります。
仙台在住の田舎者はここには来るべきではないよ。
田舎の壊滅なんてバカな事を言ってる奴がいるけど、それはない。
なんだかんだで田舎にも産業はあるし、本当に壊滅したら田舎の特産物が食えなくなるじゃん。田舎は人口減は間違いないが壊滅は無い。
昔の大飢饉じゃあるまいし、流人になって東京にわらわらと押し寄せるなんて、どこのマンガの世界だよ（笑）
よって、異常なまでの都心部人口集中もないし、23区マンションが上がり続ける事も無い。
残念だけど、それが現実。
外資が売り逃げて、取り残された日本人投資家だけが損をする。
これは、すべての投資商品で見られる傾向です。
不動産においても例外ではないと思われます。
慎重な判断が必要なフェーズに入っています。
日銀の年内利上げも不可能ですし、米国経済の先行きは不透明、サブプライムローンの損失は大きく、米国はもとより日本の金融機関の損失が確定してくるのもこれからです。
値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
してしまいます。既存住人がそのままいる限りは、そんなに急速な
価格調整は起こりません。そして、長期にわたって停滞が続きます。
一方、
坪単価２５０万円前後で大量にマンション供給が可能な、
都心に近い便利なエリアに人は集まり続け、そのエリアの発展が
長期にわたって続きます。
長期で見れば、こんなエリアが勝ち組になります。
みなさん、不動産の購入は将来を見据えておこないましょう。
田舎の特産物と言ったって、裏に小さく中国産などと書かれてるのはいらんよ。
食えなくなって都心に流れて来られて、福祉の恩恵だけ受けられるのは迷惑。
食えないのは田舎に居たまえ。
７２７＞
日本人はバブル崩壊経験で少しは学んでいるのでは？（ここ見る限りは，どうかな，とは思うこともありますが）
外資同士のババ抜き，という見方は？
７２１＞
トヨタは東北（中国ではない！）に新工場建設とか。
一方的に単純に，大都市集中・地方崩壊が進むというわけでもないようにもおもいますが。（今のところトレンドはご主張のとおりですが）
地方公務員の退職金を払うのに地方債の発行を認めたから
もう駄目だよ。公務員はもらうもの貰えば先のこと考えない。
いずれは早晩、夕張市になるだけ。
大衆が学ぶことなんか無いよ。個々人が学んでいても、総体として歴史は繰り返す。それに乗るか乗らないかは個人の自由ですが。こうやって議論している間にどんどん不動産価格が高くなっている現状がどうやって止まるか。全く乗らないのも良いですが、レバレッジをかけないで金持ちにはなることが難しいのは間違い無い。
とはいえ、買えるものはもはや少ないよね。これから実需で買う方の悩みお察しします。
トヨタだけでなく、日本に回帰傾向はありますね。中国の労働コストも高くなっているし。シャープも堺に新工場ですしね。
将来、大企業が二酸化炭素の排出権を確保するために、安い田舎の山林を買い漁るかもしれませんし。原野が価値を見出すかもしれん。
>> 732
スレ内容とは関係ないけど、トヨタの東北新工場は”関東自動車”
の拡張でしょう。センチュリーとかの高級車生産してどれだけの
需要があるのでしょうか？現状の雇用維持にしかならないと思いますよ。
441さん クールなあなたが好きです。
本当にいいものは少ないよね。だから悩むのだろう。
でもまあこれからならまだ中古を買った方が良いのでは？
＞７３９
でもね中古でも耐震偽造が発覚する前の物件には手を出しにくい。
＊耐震偽造の被害者の方々申し訳ございません。
そうなると中古物件でも数が限られる。（物件が高い！！）
銀行の融資担当者もその辺りの内容は厳しく確認するし・・
庶民は銀行の言い成り・・悲しい現実。
確かに、銀行がファンドに貸し渋るようになってきているから、ホント誰が今後の不動産の買い手になるのかイメージしにくくなってきているね。
ただ、こういう時にこそ、都銀から低利で資金調達できることが、不動産で勝つポイントなんだろうね。
他人の金の出所をいくら詮索しても、
多くの人が相続する金で都心マンション買うとは限らないでしょ。
確かに、将来の備えとして住む場所の確保は重要ですが、
食べる不安や、病気の不安もある。むしろ、できるだけ現金で持っておきたいという人が多いでしょう。
ケインズも言ってたけど、将来への不安があればあるほど、人は流動性の高い現金（貨幣・預金）に頼る生き物です。
それに、経済的に余裕のある人はとっくに買っていますよ。
今、ペインディングの人の多くは生活でいっぱいいっぱいの人。
そんな人が、天井の今、無理して購入すると将来生活に困る可能性が大きいと思います。
それは人々の期待による。人々がインフレ期待をしていれば不動産に資金が回る、デフレ期待をしていればお金を貯める。
経済的余裕がある人の考えが今デフレからインフレ期待に変わってきているということでしょう。経済的余裕があっても賃貸の人はまだたくさんいますよ。私の周りでは30代後半。金あるけどデフレ意識が強すぎた。むしろ資金量が少ない30前後の人が積極的だったりする。
インフレ期待でマンション買う人なんてそんなにいないよ。
買う理由のひとつに後付でつくだけだよ、エンドさんは。
富裕層が実需を裾野まで担うと考えすぎなんじゃないの？
サブプライムとかあったけど、結局全く安くならなかったねｗ
むしろ、年末にかけて株高、円安で不動産も上がりそうだ！！
７４９さん
すぐ来るよ〜まもなく・・・アメリカ経済DOWN→日本へ打撃→日本経済DOWN
え、株は安いままじゃない？ アメリカもまだまだ怪しいし。
人々が漠然とインフレ予測を持っているということが重要。じゃなければ賃貸で金融資産を持つ選択をするでしょう。無意識に今後のインフレの防衛手段として不動産を選択しているわけだ。根底は年金不振と一緒の要因。
サブプライムの影響を考えるなら、日経平均じゃねくてNYダウのチャート見てみるといいよ♪新高値更新間近！！
世田谷区のファミリータイプの賃貸マンション
半端じゃない余り方になって来ているぞ。
ファミリータイプの賃貸マンションは新築ストップだな。
都心回帰の影響がじわじわ出ているようだ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=5d/o=80hsbqBjnIYokc/
コラム：9割が売れ残り？冷え込む新築マンション市場＝さくら事務所会長・長嶋修 [9/26]
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index.html
インフレ対策の選択肢は他にも有るし、インフレになっても都心マンションの値段だけがあがるわけではない。
マンションを売りたいだけの業者の言葉を丸のみしないように注意しましょう。
親の財産や長期ローンに頼らなきゃ買えない値段のマンション。
無理して買うと、その後の支払いに苦労する事に。
低金利に踊らされると、金利が数年後に一気にあがる可能性も。
そうなると、さらに親に頼らなきゃならなくなる人も出てくる。
こうして老人達の預貯金が吐き出された時、円預金金利も上がるわけですが、意味がない。
まあ、金利高については、フラット35で勝負するという選択肢もある。
とは言え、先月からMRめぐりを始めましたが、どこに行っても閑散と
しています。やはりここは1年ぐらいかけてゆっくり探すべきでしょうか？
