買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その22：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-02-18 00:50:00
中古マンション価格は、都区部下落へ！
All About マンショントレンド 2008年2月19日
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080211A/index.htm...
まだ若干ホットな空気を残した10月を含む四半期データなので、
さらに状況が悪化しているこの1-3月期がどうなるか、でしょうね。
>>202
人の移動が活発になる今年の春にはっきりするでしょうね。
都心部の新築マンションは値段が上がり、供給量が減っている。
それでも都心居住を目指す人が多ければ、都心部の中古と賃貸に流れ込み、
都心部のみが在庫を減らし、より二極化が顕著になって行く。
こんなシナリオになるか？
もしくは不動産市場総崩れになるか？
都区部の中古物件は、
強気過ぎて売るのが難しい高価格で売り出していた物件が多かったのですから、
下がっても不思議ではありません。
＞183〜186
城東さんは本当に都合のよいデータだけを貼り付けますね〜
ある意味感心しますが。
196さんのおっしゃるとおりですね。
いわゆる空き巣は比較的生活レベルが高くセキュリティは弱い（盗みがいのある！？）
一戸建てが集中している住宅地に件数が集中するのは当たり前ですよね。
むしろ治安ということを言うならば、ひったくり、車上狙い、粗暴犯のところをクリックしないと・・・
一気に杉並や世田谷が緑になる一方で、別のところが赤くなります。
>>202
三井の調査は既存マンションの価格を定点的に調べたものですから、
築年が古くなる分（毎回の調査ごとに３ヶ月古くなる）、
自然にマイナスする部分があるってことも頭に入れておく必要あり。
細かな話ですが・・
これまでの3年間もしくは今後マンションを買うという事は資産の運用という面では全くメリットがないと思います。
どのアナリストの本を読んでも多かれ少なかれ同じような事書いてありますよね。
「所有欲を満たす」という事にいくらまで無駄な経費を割けるか自問自答するべきでしょう。
既に買った人・これから買う人・買う予定がそもそも無い人 が混在してるので意見もさまざまですね？(笑
資産の運用の点では、不動産ははずせません。うまくバランスとって投資してるつもりですが、今年辺りは買い時だと思ってます。
>208
現実にはあなたや評論家の言うような資産性とか運用を考えて買う家庭なんて、ほとんどいないんじゃないかな。そういう考え方を否定するわけじゃないけど、それってあくまで一側面でしかない。まさに書かれているように「所有欲を満たす」とか「生活の潤いを生む」という、目に見えない価値を求める人もいる。すべては各人の価値観であり、自己居住物件において正解は無いと思う。
えーっ、みんな資産性ってすごい気にして買ってるけどなあ。
少なくとも都心、西側西郊に買う資金力のある人は、すごい気にしてるよ。
郊外の人は、もともと資産価値なんて無いから気にしてないようだが。
でも、みんなが一番気にしてるのは上昇トレンドが下降トレンドかということ。
上昇トレンドなら、みんなが少しでも早くと殺到、下降トレンドなら皆が様子見。
極端なんだよね。振れ幅が。
まあ多くの人が思考停止して、みんな買ってるから買っちゃえになるんだけど、
額が額だけに、それが少なからず人生の分岐点になっちゃうんだよね。
地価下落もあれば離婚もある世の中だから、
昭和のロジックで不動産いじってると転落人生。
大暴落説を信じて思考停止して
みんな買わないから買わない。が、2004年頃だった。
立派に平成のお話。
都心＆都心隣接エリアは、ボッタクリ億ションは別として実需は固いと見ます。
そこそこ価格は安定するでしょう。（億クラスは調整があると思いますが）
一方で郊外は相当に厳しいと思います。
>>214
下げ天井と上げ天井の話を同列に語るのは無理がありますね。情報の非対称性が違いますから。
バブル崩壊を引きずってた2002や2004頃の「売れ始めてる」情報が耳目に触れるのは遅くとも、
今のように「売れなくなった」情報が衆目に晒されるのは圧倒的に早い。学習効果もあります。
その上でどうするかを業界の方は考えなければならないのではないでしょうか。
ずーっと昔にだれかが書いていたけど、やっぱりここ半年の状態ってチキンレースなんだろうね。
脱落＝倒産。
大手はがんばれるので中小が若干脱落していく。でも新築価格は下げない。
もちろん1戸当たりの価格は面積縮小・仕様ダウンで若干調整されるかもしれないが・・・
土地価格は下がらないし、原材料は上がっていく。おまけに新しい規制で見えにくいコストも増加しています。
進むも引くも険しい道ですね。下げるに下げれずそして売れず。
行き着く先は市場のシュリンクですか。首都圏は年間５万戸レベルに戻るかもしれません。
でも、結局中小や準大手でどこかが抜け駆けで下げると、
波を打ったように下げざるを得ないと思う。
土地価格は既に下がっているし、原材料が高騰してもいずれ落ち着くから。
仮に建築コストが上がっても、坪5万とかそういう話で、一戸当たり100万
くらいなんだけどな。コストは単なるデベの言い訳だと思うが。
>>217
相続で不動産を手に入れる人が増えて行きますから、
首都圏全体の需要は減って行きます。
今後の需要の中心は、
・地方からの上京者
・首都圏在住だが親が賃貸住まい
この２種類になります。
地縁が薄い人々が需要の中心になりますから、
利便性と住環境を合理的に判断した不動産価格になり。
首都圏の不動産マップも大きく塗り替えられて行くでしょう。
抜け駆けで下げると波を打ったように下げざるを得ないのは、
中古物件も同じです。
同じエリア、または同じマンションで値下げ物件が出れば他の売り物も下げざるを得ない・・・
はずなのですが実際、
このスレで誰かが言ってた勝どきＴＴＴや豊洲ＰＣＴの中古値下げ競争って、何時起こります？
>>220
杉並区で投売りが始まるんじゃないか？
業者が業績の下方修正でそう明言しているくらいですから。
それにしても、実力価格より２割も高値で土地を仕入れちゃダメだよな。
このあたりの新規供給はしばらくお休みでしょうね。
湾岸の中古については、
良く売れているようですよ。
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change1.shtml
果たして大手デベが、値下げするかな。私のような最前線で戦っている者の感覚としては、”ありえない”なんだけど。
>>219
相続で手に入れた不動産に、住みたいと思うかどうかですね。
自分の生活に合わない不動産では、靴に自分の足を合わせるようなもの。
より良い条件の不動産への買い替え需要もあるはずです。
相続の発生する年代は早くて４０代後半遅ければ
６０代。
だから大抵は持家有りではないでしょうか。
相続不動産の買換えというのは簡単じゃないですよね。
戸建ての中古は案外売りにくい。
金額が高いですから。
都内で広ければかつてはミニ戸業者が買ってましたけど。
郊外ならリフォームでも更地でも売れるでしょう。
それでどうこうしようというほどの額にはならない。
まず、住んでなくて相続して売ったら長期譲渡で譲渡益の
２割の課税。
普通は貸すことを考えるでしょう。
木造家屋が古ければ撤去して土地担保に金借りて
アパートを建てるでしょうね。
中野の住宅地はそうやって日当たりの悪い
アパート密集地になっちゃったわけですよ。
先週の土日抽選のタワー物件のいくつかは、
各スレを見る限り
売れ行き好調だったようですね。
これで２月は無難に通過。
自分が買える水準まで下がって欲しいとお考えのみなさん。
私も同感ですが
一体いつごろどのくらいの価格になったら「買ってもいい」と思えるのでしょう。
下がってくると「まだまだ」と思って待つ人と
下がればチャンスと飛びつく人がいる。
後者は都心物件対象で、だから都心はなかなか下がらない。
前者は、もともと基準が坪単価２３０万以下だから今の時点では
現実感がないのですね。
値段もともかく、まともに欲しいような物件がないのが問題じゃない？
バス便とか原野とか、妥協率50％超みたいな物件なんて、安くてもいらないでしょう。
昨年のように、どんどん値上げだと買い煽られる局面なら、慌てて掴むのも居たでしょうけど。
そもそも
満足のいく物件がそんなに無いんじゃなくてさ。
物件かえる金がないんでしょ
当たり前だけどさ文句言っていたら一生賃貸族から抜け出せない
懐に手を突っ込んで札束確認してさ、自分の予算に応じたものを我慢して買うこれだよ現実はね
カッコつけてたらガキがでかくなって歳とってあっという間にリストラだよ。
そんなに上手く立ち回れるやつなんで同級生でも一パーセントも居ないよ
現実はそんなに甘くない
気に入りもしないマンションを、ただ所有しているって満足感だけのために一生ローン払い続ける物好きな・・・・。
無理しても買うっていうのは、買えばどんな物件でもいずれは上がるという時代のお話。
買うか借りるかと言うのは、誰か言っていたが満足感の違いだろうか？
どちらも自由だが・・・
マンションなんやけど
所有権♪という満足感にひたるか、好きなところに賃借族♪で転々と移り住むかは自由だ！
自由だー
今は確かに品薄なんで、よいものがないみたいに思っていると
この先供給が増える気配があればいいですが、どうなんでしょう。
値上がりするから今買っておけという話ではなく
立地のいい土地が大量に安く放出される状況は当面ないという
話だと思います。
ずっと昔から毎年のように、都心はもう土地が無いって言い続けてる。
でも実際は毎年のように物件が湧いて出てくる。
これからもどんどん出てくるよ。
公務員社宅の土地も大量に放出されるし。
２３４さん
賛成そうなるよね
必ずといえるが、２０００〜２００３年までの水準までは値下がりはあり得ないからさ
まとまって安い都心の一等地に売り地出てきても入札なんじゃないの
みんなご存知のとおり、GS。モルガン。シンガポールファンド。森トラ。まだ森ビルも控えていてデベは隙間を狙って開発してくるだろう
いや、それぞれ皆さんの認識を伺いたいのです。
地価が安くなると、相対的に「良い物件」が増えるのですよ。
土地が今の半値なら専用面積も倍以上になる。
逆に、地価が上がれば狭いか広いけど高い物件しかなくなる。
そういう理屈。
本格的に地価下落に向かうのならこりゃチャンスですね。
中途半端は人心を惑わすだけだからやめてもらいたい。
なんかまた上から目線の痛い人がでてきたな
もうさっさと引退すればいいのに。暇な窓際族だね。
せっかく下がる派に鞍替えしてやったのに、嫌味な人だねぇ
あなたの板じゃないんだから。大目にみてやってくださいよｗ
↑２３０，２３７ね
本格的に地価下落に向かったら、
わざわざ専用面積の広いマンションを買って、
余計な金を使うとも思えませんけど。
>地価が安くなると、相対的に「良い物件」が増えるのですよ。
>土地が今の半値なら専用面積も倍以上になる。
地価が安くなると景気が悪化し、給与・賞与が目減りして、
結局「良い物件」が買えなくなる。
これが日本経済の実態です・・また銀行が破綻しますよ。
また、デフレに逆行ですか？
私の希望は７３坪のフラットな物件に住みたい。
港区内陸で新築坪単価２５０万くらいになってほしいですね。
そしたら１億５０００万くらいの金作って広い物件買いたいです。
今日藤巻健史さんの新刊買ってデリバティブで稼ごうかな
と思いました。
セカンドか賃貸用なら早めに買って店子さんにローン払ってもらって
残債減らしたいから坪単価３３０万以下で５２平米以上を
家賃水準月坪１万４千円以上の場所に買いたいという基準です。
ダメですかね。
2月25日10時56分配信 フィスコ
*10:55JST <8911> 創建 50000ウ -
ストップ安売り気配。先週末に業績予想の下方修正を発表、最終損益は12.1億円の
黒字予想から5.5億円の赤字に下方修正している。期末配当金も従来予想比2000円
減の1000円に下方修正。土地価格の下落など不動産業界の事業環境悪化が業績不振
の背景に。10月1日に続く下方修正、当時の従来予想は18.7億円の黒字であった。
アドバイスありがとうございます。普通のことやっていたんじゃ稼げないけど
警察のごやっかいにはなりたくないです。
本屋探してもデリ減るの経営について書いてある本がなかったもので。
で、皆さんの「買ってもいい基準」はどのへんですか？
創建は一戸建て分譲中心の企業。
マンション販売は少ない。
近郊ミニ戸ブームが崩壊→西側近郊の地価崩落→戸建業者赤字転落→在庫土地の投売り→西側近郊が地価下落スパイラル・・・・・・都心部は影響無しでしょうか？？
地価って下落し始めたら止まらないものだと思うんですけど。
不況になるからやめてくれとか、３３０万で止まるとかそういう甘いもの
ではないと思うんですが違いますかね。
株だって下落し始めたら止まらないように見えて、
いつかは止まる。
ところが地価は下がり始めるととめられません。
株は空売りも信用買いもあるから一気に下がって戻しも入る。
地価は一度下がると高値買いする人はいなくなる。
２年後の相場を見て土地代を買い叩くようになる。
下がり相場では販売も売り急ぐ。流れはいっきに下降に向かう。
そんなの９０年代初頭も２０００年から２００３年頃も経験済みでしょう？
違いますけど。
>>256
戸建業者は中小が多いから、銀行が警戒して貸し剥がしが始まると
ミニ戸用の端切れ土地のパニック売りが始まります。
都心部の場合はマンション用地が多く、また大手が中心ですから
状況はかなり違います。
戸建にしかならない狭小土地とマンション用の大規模土地、
都心部とそれ以外の価格格差が広がって行きます。
いや、面白い。下がらないと書くと、下がる論者が反撃してくるが
果てしなく下がると書けばそれはないと言う。
ですから、みなさんどの辺まで下がったら買うのか？って聴いてみたんですが
どうやらここには買い手はいなくて「売り手」ばかりなんですかね。
＞２５８
自分が地主だったら、景気下降局面で安く土地を売りますか？
ありえないですね。
損するんだから売らないでしょ。
2000-04のマンションが安くなったのは、その数年前に不良債権処理で各企業が、安くても土地を売らざる負えなかったからでしょ。
都心の駅近に放出された土地の競争入札額が下がればマンションも下がってくるだろうが、そんなことは考えにくい。
練馬、杉並あたりの駅遠の土地なら買い手がいなくて下がるのは想像がつくけどね。
ということは、今後は安値の土地放出は考えにくいということですか？
戸建とマンションがもろ競合する近郊、郊外は高値のマンションが売れなくなって行くよ。
大手は体力があるので売り急がないけど、
売れないのが分かってくれば、その地域での供給を止めるでしょう。
そうなれば、近郊、郊外で土地が仕込む人はいなくなってしまいます。
土地の売り物だけが増えて行って、長期間地価が下がり続けるかも。
上場企業が減損リスクを抱えて都心の土地を本業業務以外の目的で、
保有していたら株主から文句が出るし、敵対買収されるリスクもある。
もう、土地の売却は一巡しているのが現実。
ただし、非上場のオーナー企業はどうなっているのか？？
がめつく、未だに土地保有しているかもね。
>>267
都心部に土地を持つ中小企業は廃業しても土地を売らず、
上物を建てて賃貸業で悠々自適を目指しているようです。
ここ数年で、都心部の賃貸ずいぶん増えました。
賃貸族にはありがたいことです。
戸建とマンションが競合する近郊に住んでますが、
サブプライム問題以前から、安いマンションしか売れてません。
逆に安ければ売れます。大勢に変化なしです。
マンション価格は下がるけど、地価は下がらない・・みたいな話ですかね
儲けすぎ反対！みたいなレベルですよね。
でも地価が大きく下落しないと、今後はいい場所に広さのある物件を買えない
わけですよ。
最も効率的に地価が下がるシナリオってどういうものが考えられますかね。
長期で土地が値下がりしそうなら、黙ってみているより換金するのが上策でしょ。
上がるまで売らないというのは単なる塩漬け。
都内の個人所有の土地で５００坪クラスでも駐車場になっている土地が
たまにありますね。
相続税対策を考えないでいいのか心配になりますけど。
家賃水準の高くない城東エリアでは、スポーツクラブとか建てて貸したり
する個人地主さんがいたりもします。
地主は大規模な賃貸マンション建てるのは案外嫌いますよね。
リスクが大きいはずなのに一棟貸しの長期借家を望みがち。
>>271
つまり、何が長期の下落か短期の調整なのか見分けがつかないわけで
保有コスト以上に儲かる駐車場であれば土地は上がろうが下がろうが
保有する個人は少なからずいます。
今後10年下がり続け・・・みたいな読みは誰にもできませんし。
重ねがさね恐縮ですが、再度お尋ねいたします。
マンション価格が下がってほしい皆さん。
私も同感ですが
どのあたりの価格がどこまで下がってくれたら買いますか？
そこに至る最も効率的なシナリオにはどんなものが考えられますか？
これが見えないと、逆に「頑張って金稼いで高くても買う」って話が
リアリティのあることになりますよね。
>>271
売りつけられた近郊の戸建業者が行き詰まってしまっています。
自業自得ですがｗ
賢い地主もいたってことですね。よく売り抜けたもんです。
さすがに買う元気がある業者はもういないみたいですがｗ
>>273
欲しいと思う人が多ければ値段は上がる。
でもどこかで天井になる。
買える人は買うけど、
高いと思う人が多くなれば数売れなくなる。
余りはじめると下がる。
あなたが住みたいと思っているところが、
今どの段階かを考えることですね。
場所によって違いますから。
業界の内輪話はいいですから・・・ｗ
↑２７５
話題にならないですが、サンシャイン近辺の再開発によりこれからは池袋がいいのでは？
元のイメージが悪いのは承知ですが、今後は三菱が本腰を入れて開発するみたいですよ。
>>273
＞効率的なシナリオ
意味がよくわかりませんが、効率もシナリオもなにも、
ふつうに消費者のマインドが活発になる程度まで下がるってことだと思います。
＞逆に「頑張って金稼いで高くても買う」って話が
リアリティのあることになりますよね。
何で？効率的なシナリオが見えないことと何か関係ありますか？
変に論理をすり替えないように。
あの、不動産は流動性が低いのは確かですし、
上がったり下がったりしにくいのも確かですが、
バブルの場合は違いますよ。実需のバランス点に向かって
収束していくのが妥当でしょう。その後経済成長に合った
適正なインフレというシナリオが考えられます。
その収束点はわかりませんが、今まで値動きを見てきた
「勘」では特に都心部は4割減でもおかしくないと思いますね。
湾岸とか世田谷で2割減くらいじゃないでしょうか。
某専門家によると3割減と言ってますが、こればかりは
わかりません。
今が買い時と言い張る業者さんらは
そんな“今”が、お得なら自分で買えばいいのに
たくさん余ってるんだから
でも一般リーマンは、値段も２００４年価格を望んでいるからね。比較はどうしてもあの年代に
いっちゃうよね。
2004年頃はタワーのMRは混んでましたが、
普通のマンションMRはガラガラなのが多かったです。
価格だけじゃなく物件自体の魅力も必要ですよ。
＞２８５
調べもせずに適当のこというのはやめたほうがいいよ（苦笑）
ちなみに神保町の東京パークタワー20階、96㎡は坪610万で売りに出てるけど。
あなたの言う坪450万でいくらでもある物件を教えてくださいな。
ちなみに神保町の東京パークタワー20階、96㎡は坪610万で売りに出てるけど。
中古の売り価格はあくまでも売主の希望価格なんだけど・・。
だから仲介ページ検索してみな。
嫌になるほどたくさんの物件が出てくる。
よく見ると何ヶ月も前からで、未だに売れていないものばかり。
良い条件の中古物件は、仲介ページに載る前に売れてしまうのが
去年まででした。今は知らないけどね。
逆に今、何ヶ月も前から売れてないのは何かしら問題のある物件です。
つまり中古全体が売れないからではなく、問題があるから売れてない物件って事。
東京パークタワーですがこんなのありますね。
坪４００万円台は比較的安めなので階数以外の条件は悪いのかもしれないけど
29 階 16,800 万円 468 万円 3LDK 118.23平米2008年01月27日
26 階 12,800 万円 452 万円 2SLDK 93.05 平米 2007年12月22日
14 階 11,000 万円 419 万円 2SLDK 86.26 平米 2008年01月27日
でも坪450万だせて現金もしくはローン審査が終わっていて即決できるなら、
売主事情によるけど中古で結構いい取引できるんじゃない？
>>298
つまり中古全体が売れないからではなく、問題があるから売れてない物件って事。
何ヶ月か前より、軽く物件量が五倍以上に膨れ上がっているのは、問題ある物件とか季節要因とかじゃとても説明がつかない。
ある区でずっとさがしているので、実感として確かかと思う。
