買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その23：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-03-25 11:29:00
>>420さん
中央区の欧米主要６ヶ国からの外国人登録数は以下のとおりです。
平成２０年１月 ６８９人
平成１５年１月 ３９２人
＋２９７
増加傾向にはありますが、上位３〜４区が３０００人前後超である
ことから考えれば非常に少ないですし、江東区と同レベルでしょう。
進駐米軍の拠点が多数あったり米国大使館がある港区や、代々木公
園に戦後ワシントンハイツがあった渋谷区は、ある意味現在も米国
の実質的文化的占領下にあると考えられますので、米国等欧米系外
国人が多数住んでいるのは当然で（歴史的経緯を踏まえれば、喜ぶ
べき事象というより、むしろ恥ずべき事象）論外ですが、新宿区は、
ある意味自然発生的に欧米主要国外国人が多く住むエリアですので、
真の山の手区としても、今後要注目のゾーンですね。
マンション価格が頭打ちになって、一部が下げ始めているというのは現実だと思いますが、暴落ってのが無理なのよね。
＞３月決算に合わせて中小デベの不人気物件で投げ売りが発生する、それをきっかけに価格下落が表面化する、追々は大手も含めて市場動向に合わせて新規分譲価格も下がる。
だいたい、都心の坪３５０を越える様な物件検討してる人にとって、中小デベの不人気物件の価格がどうなろうと全く関係ないのです。価格下落が表面化っていっても既に表面化してるしね。この価格帯（３５０から５００とか）の中小デベの物件自体が殆どない。まあ、この上昇基調に調子に乗ってた中小デベはつぶれるでしょうけどね。
現実的に土地の価格は頭打ちとなったが、頭打ちとなった土地を取得してそれが世に出て来るまでは数年かかる。今、計画が発表されているのは、上昇基調のときにデベが焦って取得した、2005から07にかけてのもの。そしてその後に資材高騰が明らかと、そして原油高騰と、、、。2005年のレベルに戻るのももう無理なのです。2006年のレベルなら戻れる可能性があるが、その為には色々チープにする形になる、内装落とすとか、部屋を狭くするとか。何より安くて都心にという希望なら現実的になるかもしれないけど質の落ちたものとなるのでしょう。
わたくしは、かつて田園都市線沿線に住まわっておりましたが、
朝晩の殺人的ラッシュに耐えかね、いまでは準都心区の山の手
お屋敷町に住まわってございます。
大手町・丸の内界隈の職場まで徒歩で通勤できる程度の距離で
はありますし、電車使っても乗車時間は１０分前後、通勤は何
のストレスも無く、緑溢れ閑静で落ち着いた住環境、高度医療
機関や教育機関の充実ぶり、都心近接ならではの商業エリアへ
のアクセスの良さ等による高い利便性等、そのすべてが高次元
でバランスされた理想の地に住まう喜びを享受しております。
資本金額が1億円近辺の中小デベが、顧客には6,000万円物件を販売するのが
一般消費者に対して失礼・・不動産業界はなんか可笑しい。
物件に問題があっても自己資本で吸収出来るのが普通でしょうね。
>>346
納税者一人当たり平均給与所得ランキングにはちょっとしたトリックがあるので、
見る場合は十分留意が必要です。
というのは、区によって世帯の性質・特徴等が大きくことなるからなのです。
城西・城南や城東・城北等のエリアでは、基本的に家族世帯が多いのに対し、都心
部や都心隣接部のエリアでは、単身世帯が多いのです。特に、大学や専門学校等が
区内に数多い新宿区では、単身世帯の比率が２３区中Ｎｏ．１の多さであるため、
表面的な数字だけで単純比較できないのです。なぜならば、単身世帯が多ければ、
給与所得者も若年層比率が高まる傾向があるため、平均給与所得の数値を押し下げ
る要因となるためです。
数字上は世田谷区の方が新宿区より上のように見えますが、これはそうしたトリッ
ク故のこと。新宿区の単身世帯比率は６０％超であるのに対して、世田谷区等の家
族世帯が多い住宅地中心の区では、単身世帯比率はせいぜい４０％台なのです。
したがい、こうした特殊要因の影響を取り除き、同一年齢層や同一家族形態層同士
を比較すれば、新宿区は世田谷区はおろか、目黒区あたりより上位に位置すること
が想定されます。統計数値は大変客観的で分かり易いのですが、その背景や裏に潜
む真実を認識した上で適切に使わないと、ミスリーディングーとなる場合が有る点、
是非みなさまご留意ください。
フォレセーヌって、一流ですか？
あまり聞いたことないですが・・・
新興デベですか？ 実績十分ですか？やっぱり、三井・三菱・住友とかの旧財閥系がいいですね・・・
ＫＥＮのfamousPropertiesにリストアップされてるマンションは、
やはり都内屈指の高級マンション群なのでしょうね。
そして、高級マンション群がある区が、やはり人気区なんでしょうね。
そんな素晴らしいマンションに住まわれる方、正直羨ましいです。
フォレセーヌは森ビル（森トラスト）の子会社で
都心ならびに城南地区の高級物件に特化したデベロッパー
です。財閥系はロケーションは全国、グレードについても
多様なので一概に三井だからよい立地ともいえないでしょう。
港区にはマナーとかドムスとかペアシティとか欧米系
外人向けの高級マンションが多数ありますがいずれも
大手のデベロッパーではありませんな。
あくまでも私の中のイメージですが。
①都心回帰といった場合、江東区は都心でしょう。
浦安へ流出した住民が江東区へ戻ることは、都心回帰です。
江戸川区から江東区に移ることも、都心回帰になるかな？と思います。
②ブランド的な意味で都心といった場合、中央区は都心から外れると思います。
中央区銀座は都心でしょうが、勝どきや築地や月島は都心ではない。
中央区というだけで都心というのは、無理です。
また、晴海は中央区ではなく、既に江東区であると思います。
③新宿は、そもそも都心云々の話には入らないと思います。
新宿はそれ自体で大阪や福岡などの地方都市と同列に論じられるべきで、
東京ではないと思います。
素朴でありかつがさつな田舎者の街でしょう。
ていうか
価格の話は？
まずビギナーさんの主張で、整合性がないのは、他は区単位で語って
いながら、何故か新宿については区ではなく新宿駅周辺商業エリアの
ことのようですね。どういう意図があるか知りませんが、公平な議論
ではありません。
ここで話題の新宿について少々分析してみますと、白人やアジア系を
とわず外国人観光客に人気No.1な街（区ではない）は新宿でしたね。
また、観光客ではなく、日本に滞在中の主要欧米人が多く住まう区の
上位には、港区や渋谷区にならび新宿区が名を連ねています（この場
合は、新宿駅周辺商業エリアでなく、区）。たとえば、神宮外苑エリ
アの国立競技場や、聖徳記念絵画館等は新宿区だとご存知でしたか？
青山界隈なので港区や渋谷区と思っている方も多いはず。
神楽坂は、近年とみに人気が高まってきた、和と洋、新と旧が絶妙に
マッチする何とも不思議で素敵な街。健全な花街としての伝統を持つ
山の手随一の繁華街だった街です。
新宿区には、江戸期からの武家屋敷に由来する市ヶ谷界隈等の正統派
山の手エリアもあれば、戦後の闇市から逞しく復興し淀橋浄水場跡地
再開発で超高層ビル街に発展した新宿駅周辺商業エリアもあり、また、
落合のように近郊・郊外住宅地的な落ち着いた上質の第一種低層住居
専用地区もあるなど、まさに多種多様、あらゆるものを許容する懐の
深さがあります。
そもそも東京は、千年の都である京都等に比較すれば新興都市ですし、
江戸っこ含め、決して洗練された都会人が多数を占めてきた街ではな
く、特に現代においては、地方出身者がむしろ大宗を占める巨大な田
舎です。そんな東京の中で、新宿（駅周辺エリア）は東京ではなく、
地方都市と同列に論じられるべき、なぞというのは、まさに東京の歴
史も発展の経緯も理解していない、ピント外れの議論に過ぎません。
東京の成り立ちを考慮すれば、新宿（区）は、まさに紛れも無く代表
的な東京です。たとえば海外から客人が来て、時間的制約で一箇所し
か案内できないような場合は、もっとも東京的な街、東京の今を代表
する街として、新宿駅周辺エリア（や可能であれば神楽坂界隈も）に
案内するのが、一番正しい選択でしょう。パークハイアットから思い
出横丁、家電量販店から新宿御苑まで、東京という、そもそも混沌と
してあらゆるものが交じり合う巨大都市を、もっとも良く表象する街
が新宿です。
江東区については、残念ながら、そうした東京ならではの多様性を
見出すことはむずかしいでしょう。人工的再開発都市か庶民的下町エ
リア以外の多様性を認めることは困難ですから。それはある意味、千
代田区や中央区にも共通した点です。タイプはそれぞれ違いますが、
多様性に乏しく、オフィス街か中高層マンション街、もしくは下町商
業エリアしかないのですから。敢えて新宿（区）と比肩し得る多様性
を持つ街は、港区のみでしょうか。ただし、多様性の幅が狭いのです。
ピンからキリまでの幅が広い（懐が深い）のが新宿区、幅が狭い
（懐が浅い）のが港区です。
新宿は欧米系外国人が多く訪れ、多く住まう街（区）ですが、無論、
アジア系外国人も多い街です。これは、かつてはネガティブに捉えら
れがちな傾向がありましたが、これからの数十年単位で将来を見通し
た場合、どうでしょう？ アジア新興国の経済成長は顕著であり、中
国やインドに限らず、既に日本を上回る経済成長を見せ、日本人以上
の富裕層が誕生しつつある国々が数多く存在します。そうした新興勢
力の富裕層が新宿に注目し新宿にポジティブな影響を与える可能性は
十分ありますし、既にその兆候が見えています。新宿駅周辺に近年新
規開業したホテルやサービスアパートメント形式の高級賃貸マンショ
ン等は、その多くがシンガポールや香港等のアジア系であり、アジア
を中心とする新興富裕層の受け皿として発展を遂げる可能性も高いの
です。西新宿側のパークハイアット等を中心とする欧米的国際性と、
歌舞伎町以北大久保エリア含むアジア的国際性の、そのいずれもが、
新しい発展と成長の源泉となる可能性が非常に高い、それは新宿とい
う街、そしてそうした街を擁する新宿区という区の、ポテンシャルの
高さを雄弁に物語るものです。残念ながら、江東区には、そこそこの
サラリーマン層が湾岸高層マンション等に住まうことによる、サラリ
ーマン世帯増加的要素以外に、大きく発展するポテンシャルを見出し
難いというのが、実態でしょう。
ビギナーさんの東京観、都市観は、かなりステレオタイプというか、
地方出身者が憧れる東京イメージ、って印象ですが、どうでしょうね？
東京は多様な街ですよ。一部の最先端を勝手に自認するような人たち
が、特にいわゆる業界筋などに多いですが、決まって地方出身者だった
りします。
もともと代々東京に生まれ育っている人たちは、自分の回りのことしか
知らなかったり興味がなかったりするので、どこが都会的でどこが田舎
的、といった議論になりにくいものです。
ファッションで言えば、常に流行に敏感で流行を追う人は、実は常に
流行に後れている人でもあります。流行なぞに煽られたり惑わされたり
すること無く、泰然自若たる姿勢で自分にもっともフィットする装束を
身に着ける人こそ、真の洒落モノですからね。
都市論や、どこに居を構えるか等の議論においても、同様のことが言えます。
こんにちは。
今日は良いお天気ですね。
新宿区の話が出ていますが、
わが家が直近に転居先として検討したのは、千代田区、新宿区、渋谷区です。
千代田区の中心地（平河町、番町近辺）はモデルルームを見に行った際に周囲を
歩いたら、あまりにも日常的な買い物に不便でしたので、最初に、検討対象からはずし、
その後、新宿区の千代田区寄り（市ヶ谷近辺）と渋谷区の港区寄り（神宮前近辺）で
物件を探し、結果、新宿区に落ち着きました。
新宿区の千代田区サイドは新宿駅近辺の雰囲気とは全く異なり、閑静な住宅地が
たくさんありますので、とても住み心地が良いですよ。
これまで、生まれてから、港区、中央区、杉並区、品川区、北区、渋谷区、練馬区、
横浜市、文京区、世田谷区、新宿区などで暮らしてみましたが、
個人的には、住み心地（暮らしていて生活が楽しいかどうか）は、
港区＞新宿区＞世田谷区＞渋谷区＞横浜市って順番でした。
うちは普通の家庭なので、
美味しいチーズやパテやワインなどがある中流スーパー（ピーコックや成城石井レベル）と
庶民スーパー（マルエツレベル）の両方があって、あと、徒歩10分以内に、気の利いた
ビストロが30〜50件ぐらいあると、生活が楽しく感じますね。
あと、桜の季節には近所に簡単な桜並木があって桜餅を売っている和菓子屋さんがあったり、
散歩しやすい歩道が整備されていて、ちょっとした画廊やアンティーク家具屋などがあったり。
逆に、デパ地下はせいぜい10日に１度ぐらいしか行かないし、映画も美術館もクラシック
コンサートも、せいぜい月に１回。
中央区や文京区、北区、杉並区、練馬区はあまり楽しくなかったです。
中央区や文京区や北区は、定食屋とかラーメン屋、寿司屋などが多くて、客すじも
あまり良くなかったので。
杉並区、練馬区はファミリーレストランが多くて..。
..と、あまり話題ならない新宿区の話が最近出ているので、嬉しくなり
書き込ませていただきました！
そろそろタイトルに合った話をしてもらえないかなぁ
お国自慢したい人は他のスレでやればいいでしょ
おかしな議論になっているね。無知というか。
日本の富裕層・非富裕層について
資本主義である限り、国民の所得格差は常にあるし、階級対立という問題も生じる。60〜70年代は内需外需とも増大し、個人所得のパイが右肩上がりで80年代に１億総中流という世論もあった。これからの日本経済は右肩下がりが予想され、１国の経済規模が縮小していくなかで、富裕層かそうでないかを比較しあっても意味がない。原始部族社会で、誰が富めるかを自慢していても、他の高度文明が入ってくると、その社会システムは没落する。インカ文明のように。
東京の住宅地域の再開発について
江戸時代は、東京は２つに分割されていた。東の日本橋川・神田川周辺が水運商業地域（庶民地域）と、江戸城の周辺および北西の旗本・大名関係施設（行政関連地域）。明治維新で、元の北西住人は離散して、このあたりに新たに藩閥政治の要人が住み始めた。このことが、戦前までの東京の地域内価値観に反映しているし、現在の住宅価格にも尾を引いている。
世界経済の動向から蒙る日本への影響がについて
箇条書きにする。
原油価格は上昇するので、電気自動車が普及する。電気スタンドが続々と誕生。
日本輸出関連企業は、先進国と非先進国に差別化して商品開発・販売しなくては生き残れない。
非先進国向けというのは、低価格・低品質で大量にさばくということ。
原子力発電で電力をもっと生産する。
住宅デベロッパーについて
屋上に太陽発電というような努力が必要。
>465
>famous properties（ブランドマンション）というリストに江東区が無いのは、
>どうしてなんでしょう？
ひと昔前なら、そこに名前が無いのが「当たり前」で疑問すら抱かなかった。
それが「東京駅からの距離」だけで「都心だと思い込んだ（思い込まされた）」豊洲に代表される
エコノミー地区の新住人たちが「どうして？どうして？」とネット上で主張しはじめた。
終いには「東京駅からの距離」だけで港区や品川区のタワマンに喧嘩売ったり、
世田谷区などに至っては見下すような発言までしはじめた。
元来の江東区住民は他地区と比較などせず、自分たちの生活を楽しんでいるはず。
むしろ、湾岸新住民に対して眉をしかめてるのではないか？
やっぱブランドは番地じゃん。区単位で考えるのは、虎の威をかる狐的発想でしょ。ネットでしか主張できない自慢話？意味無いよ。せめて面と向かっても言えるレベルの話にしてよ。
>>477さん、おつむ大丈夫ですか？？？
>>480さん、たしかに区単位では大雑把な議論になりがち。
でも、まずは区単位で語らないと、逆にどの区でもＯＫっていった
間違った議論になる。区も大事、その中の番地等も大事。
で、区単位議論で一番勘違いしているのは、おそらく港区湾岸エリア
新興住民の方々。港区ブランドだけど実態は江東区、って方々。
とてもイタイです。だって、港区らしい港区メリットを享受できない
んですから。
新宿区には湾岸エリアがない分、名ばかりの新宿区、ってエリアが
少ないのは、むしろポイント高いですね。
個人的にお勧めなのは、単に住みやすさや住む楽しみのみならず、
震災時の備え等考慮しても、港区か新宿区、若しくは渋谷区の山の手
台地に所在する、古くからの高台邸宅街の戸建て又は低層マンション
ですね。地価高騰の昨今、とてもハードルが高くなりましたが、
頑張って手に入れる価値があるエリアです。
正直、湾岸エリアの何が良いのか皆目見当がつかないのですが、
実際にお住まいの方、以前住んでいたエリアとの比較で、
湾岸の魅力を思う存分語って頂けないでしょうか？
知人で中央区のウォーターフロント系タワーマンションに住んでいる
人がいて、たまに遊びに行ったりしてたんですが、あの不自然に人工
的な景観、とってつけたような植栽等の緑、でも基本的にはコンクリ
ートジャングル系のグレーとメタル系の色調な街並み、まるで都心の
オフィス街のようなイメージで、比較的自然な緑が多くある準都心部
山の手エリアに住まう身として、その良さがどうしても分からないの
です。
たしかにタワー高層階は夜景がとくに綺麗でしたが、だんだん見慣れて
来ましたし、考えてみれば、大手町界隈の職場から見る夜景と大差無い。
資産家が投資目的で賃貸用に購入するのはある程度理解できますが、
ファミリー層が本宅として購入するのは、どうしても理解しかねます。
さらに、野村不動産の同様のサイトです。
http://www.nomu.com/premium/index/action/CatalogTop/?wide_id=13&mi...[110]=110&middle_area_id=8&search_area=tokyo
こちらの区別の掲載物件数は以下のとおりです。特徴として、世田谷区や目黒区が
比較的多く掲載されていることでしょうか。それを除けば、上位区の顔ぶれはＫＥＮさん
や三井さんとほぼ同一。この３つの業者さんのブランドマンションリストから言えること
は、いわゆるブランドマンションは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区の都心及び準都心
４区に集中している、ということではないでしょうか。
港区 ： ４５件
渋谷区 ： ２８件
世田谷区： １８件
千代田区： １７件
新宿区 ： １２件
品川区 ： １０件
目黒区 ： ９件
大田区 ： ５件
杉並区 ： ５件
中央区 ： ４件
文京区 ： ４件
豊島区 ： ２件
武蔵野市： １件
上記を見るにつけ、いかに「新都心５区」なる造語がいい加減か、良く分かる。
港区、渋谷区、千代田区までは異論ないものの、中央区、品川区、目黒区、文京区の
いずれか２区、ってゆうのが実にご都合主義的。
すくなくとも、どれもブランドマンションが現在数多く存在するエリアではない。
新宿区の方が、はるかにブランドマンションが多いのは、火を見るより明らか。
にもかかわらず、これらマイナー４区から２区、ってゆうのは、これからデベが新規
分譲を計画しているエリアだから、ではないか。あたかも真実を書いているかのよう
に見せかけ、単なる広告宣伝のお先棒を担ぐのは、虚偽煽動の類で実に由々しきこと。
「新都心５区」なる造語が書かれた雑誌（ムック）をざっと見てみたが、大手不動産
デベロッパー等の広告がいつもに増して所狭しと掲載されている理由に合点が行った。
４９０さんの意見には納得させられるものがあります。子供がいなく共働きですと交通の便がいいところを好むかもしれませんね。
>>472さん、
特別な意図はありませんが、中央区もエリアでイメージしています。
前に書いたとおり、「都心エリア（銀座などごく一部）」と「そうでないエリア（勝どきや築地や月島など）」、「ほとんど江東エリア（晴海など）」です。
何の意味があるかと言われると困りますが、ブランドイメージとして。
ただ、新宿と中央区と江東区の優劣を決めようというつもりはありません。
もっとも、ステレオタイプとの意見もあったので、やはり私の持っているイメージはわりと一般的なものかなとも思っています。
やはり新宿は田舎チックだし、中央区でも勝どきや築地や月島は都心ではないし、晴海や江東区は都心回帰といった場合にのみ広義の都心に入れてもらえる（要するに都心ではない）ということでしょうか。
話は違いますが、以前赤羽を埼玉と言って不興を買ったことがあります。
しかし、山手線の上野以北は東京ではないというイメージもあります。
もしかしてビギナーさんは生まれは東京ではない人かまたは未成年者でしょうか。
ついに値段が高いマンションが多いところが都心という
超珍説まででてきましたか。
何を考えているのやら
大爆笑。
いえいえ、東京生まれです。
未成年どころかもういい歳ですが、
精神年齢は中学生くらいからあまり変わっていない気がします。。。（苦笑）
田園都市線の江田やたまプラーザの辺りへは、子供のころカブト虫やザリガニなどを取りに行っていました。
無邪気を装いながら強引に押し通そうとする、確かに中学生的かも。
マンション価格の上昇見通しは僅か３．４％
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200804040249.html
記事より
・３月の日銀短観では企業の景況感が２四半期連続で悪化し、景気の先行きに対する慎重姿勢が一層明確となった。不動産業界でも分譲価格の高騰で在庫が積み上がっているマンション市況などを受けて、地価や販売価格に対する見通しは一段と厳しくなっており、「下がる」との見通しが急速に増えている。
・住宅地の年間変動率をみると、東京都心８区で年間１０％以上上昇している１４地点のうち、１３地点が昨年後半の上昇率の方が低くなっている。また、民間の野村不動産アーバンネットの住宅地地価調査（３カ月ごとに調査、０８年１月１日時点）では、前期に比べて東京都区部がマイナス２．６％、首都圏平均でもマイナス２．１％と既に地価下落を示すデータとなっている。
・不動産経済研究所が３月の地価公示の発表に併せて実施した住宅・不動産会社６２社を対象にしたアンケート調査でも、今後おおむね１年間で地価が「上がる」との回答は、１年前に比べて急減し、「下がる」との回答が大幅に増えている。住宅地だけをみると、「上がる」との回答は、都心住宅地が１年前の９１．８％から３．３％へ、近郊・郊外住宅地が６１．２％からゼロへそれぞれ急減した。また、地方中核都市の住宅地でも前年の６４．６％からゼロとなった。
・一方、マンションの販売価格に対する見通しでは、新築マンションの販売単価が「上がる」との回答は、前年の８９．８％から３．４％へと大幅に減少し、前年にゼロだった「下がる」は今回６７．８％へと急増した。また、中古マンションの成約価格も「上がる」との回答が前年の７７．１％から今回は８．３％に減少している。
・ここ数年の大都市圏の住宅地地価をけん引してきた分譲マンションは昨秋から調整局面に入っている。首都圏の販売在庫は既に１万戸に達し、郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、これからゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しである。
ゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しだそうです。
