前スレ 「その29」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/
サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。
より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。
その他のテンプレに関しては>>2を参照。
[スレ作成日時]2008-10-08 20:58:00
三井不動産過去最高益を更新する見込み
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/library/er/pdf/tanshin_c08...
三井クラスになると不動産不況関係ないね
三井って、すごい。
偽装じゃないだろうな・・・・・。
まあ、一社くらい頑張ってもらわないと・・・。丸の内開発で、先んじている
三菱地所はどうなんだろうか? 最近、駒込のちゃちいマンション見て、一気に
萎えました。
784 785
子どもですか？あなたたち？
上期の成績は、売上げも営業利益も会社予想に対して大幅未達じゃないの。
通期の会社予想も大幅に下方修正じゃないの。
何がどうすごいのやら。
大事なのはこっちだよ。
これで大手物件も投げ売りなんてシナリオは消えてしまいましたね。
住宅ローン減税で今ある優良な在庫は一掃されるだろうし、結局郊外しか買うとこなくなるんだろう。
まぁ郊外は安くなったからいいんじゃない、郊外で。
786は何を期待してるの？過去最高益出してる会社が、在庫を投げ売るとでも？
最高益更新消費者還元セールとかでもない限り値下げはないとしか思えないがw
つーか、適当な理屈つけて、新価格だの新々価格だのとやらで、
暴利を貪ったんだもの。利益出て当然。これからが厳しくなる。
ここ一年、不動産の仕入れはほとんどストップしてたから、二年後とか物件供給がかなり細るのは間違いない。
首都圏で八万戸だったのが、今年は五万戸を切り、来年は三万戸くらいになるんじゃないかな。
都心六区は引き続き枯渇だね。
不動産は数字が出るまでラグがあるから、
今期最高益でも不思議はないよ。
とは言っても下期は相当きついと思うけど。
問題は来期でしょ。
今年の四月から九月の決算でだろ。もうすでに不動産不況が言われてた中での最高益。
だいたい三井はマンションでそんな稼いでないだろう。オフィス賃料や商業施設運営などバランスがいい。下期もそんなに振れはないよ。そんなことも知らないで、三井とか大手のマンションも下がるとか言ってたのか。
オフィス賃料は二年更新とかだから、そんなに業績急変しないよ。
なんでそんなに悲観的なの？今日から売り禁なのに。
〉795
三井、三菱のパークシリーズくらいしか興味ないんで。
ノエルが潰れてなんか得するの？川崎の物件安く買いたいとか？
過去と未来の区別もできない人たちは小学生からやり直したら？
倒産した新興デベも去年は史上最高益で黒字だったんだぞ。
恐慌の影響は確実に来年度以降に現れてくる。黒字決算→いきなり死亡ということもあり得るよ。
■ 【東京】首都圏マンション市場 トータルブレイン（10/29）
■ 南千住駅は２００５年につくばエクスプレス（ＴＸ）開通により３路線利用可能な駅となり、利便性が格段にアップした。都心へ７㌔圏、六本木駅までの所要時間は17分と、イメージ以上に近距離で便利なエリアである。以前は隣駅の北千住駅と比べ商業施設がほとんど無く生活利便性も劣っていたが、近年の再開発事業により駅前周辺に商業施設などが開業、劇的に変貌を遂げている。もともとエリアのポテンシャルが低い分、゛東京最大級の再開発エリア゛であるため、エリアの将来性に対する期待値は上がっている。
（2008/10/29）
>都心六区は引き続き枯渇だね。
？？？？
引き続き需要が全くないですから、
問題ないのでは？
>今年の四月から九月の決算でだろ。もうすでに不動産不況が言われてた中での最高益。
796さんが既に書いてくれてるけど、
大手総合不動産の利益の半分ちょいはオフィス賃貸だから、ここは
1年以上前から基本的には収益が見えてる事業。
しかも収益予想を出したのは4月30日。
つまり実質5ヶ月でこれだけ下振れしたのは、ほぼ全て住宅要因。
去年に比べてどうの、史上最高益はあまり関係ないよ。
会社予想の数字を4/30から市場はずっと見てたんだから、
史上最高益はもう半年以上前に織り込み済みです。
それより、今年度に入って、（特に第一四半期発表以降）
どんだけ会社の想定を上回る下振れがあったかがキー。
マンションの在庫増えてるからHPチェックしてみ。
通期の下方修正の原因も見てみるといいよ。
オフィス賃貸も空室率が上がっているから、これから先はやばいよね。
オフィス系は景気の影響をもろに受けやすいので、来年の下落はかなりきつそうだよ。
802
三井の空室率って1.7%でしょ。3月の1.3%から0.4%上昇って、そりゃ上がってるのは間違いないが、実質完全な満杯状態。これ以上低くはならないってレベル。
大手のオフィス賃貸と、一般的な東京の空室率には大きな開きがあるよ。
賃貸は少なくともあと数年は問題ない。
南千住で処刑場だったとこでしょ？
再開発って殆ど開発されずに終わったらしいですよ…。常磐線に先日乗りましたが、街並みは北千住とは雲泥の差でした。南千住って乗る人も降りる人も殆どいないんですね…
高級住宅街で主婦らに覚せい剤密売 男逮捕
東京都心の住宅街で主婦らに覚せい剤などを密売したとして、密売グループのリーダーでイラン国籍の男が逮捕・起訴された。
覚せい剤取締法違反の疑いなどで関東信越厚生局麻薬取締部に逮捕されたのは、イラン国籍で住所不定のアボルファズル・ザルバリ被告（４２、同法違反の罪などで起訴済み）。調べによると、ザルバリ被告は、「売り子」役の男４人と共謀し、今年５月から７月にかけて東京・港区内のマンションなどで、覚せい剤約２０グラム、コカイン約４２グラムなどを販売目的で所持していた疑いが持たれている。
このグループは当初、繁華街で密売をしていたが、防犯カメラが増えたことから都心の高級住宅街に活動の場を移し、麻布、高輪、白金にそれぞれ売り子を置いて密売を繰り返していた
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/nnn/20081030/20081030-00000045-...
>賃貸は少なくともあと数年は問題ない。
は？何を根拠にそんな悠長な予測をしてるの？
半年で0.4%上昇って結構な数字だぞ。
しかも、10月からの恐慌の余波がもろにくるんだよ。
夢を見るのもよいけど、現実を直視しないと。現実を。
住宅ローン減税最大６００万ってどういう意味ですか？
どなたか詳しい方教えていただけませんか？
>>808
それってガンガン値引いて、売り急いでいるってコトじゃんｗ
＃実際は、三井だと売り出した物件を値引きしているのではなく
高値で時間を掛けて売る計画だったのを
最初から安目で出して販売計画を前倒しにしてるのだけどね
バブルの終焉を敏感に察知し、バブル価格から平常価格へ値付けを戻す。
これは簡単なようでいて、マーケットの分析力がある大手しかできない芸当。
気合と勢いで伸びてきたようなデベは、
バブルに便乗しようとて３流立地に新新価格などをつけて自滅。
掛けた梯子に登ってしまった購入者もろとも。
貧富の２局化は、中間層の没落によって加速するといわれていますが、
まさに今回のプチバブルは中間層を直撃して下流に押し流した感があります。
今後優良株、都心物件には持ち直す機会が訪れるとおもいますが、
新興不動産株や大衆向けマンションには、もうあがり目はないでしょう。
>>809 リアルに能天気な奴がいるな。
むしろ、現状で事業縮小を計画していないところがあれば教えてもらいたいね。
新規採用を絞り込んだりや工場の閉鎖が相次いでいるのに、オフィス賃貸だけが
無傷なわけ無いでしょ。
まあ、現実をみたくないなら、それでもいいけどね。
>>812
新興不動産株や大衆向けマンションと中間層の没落が
どうそこまで密着するのかは疑問だけど、
優良株、都心物件に対するgoldはなんなんすかね？
ヴィンテージ＆ヴィンテージ候補マンション？
806
は、野村にでも頼んでアナリスト・レポートを一度読んでみてください。
あと、法人賃貸契約の基礎も勉強した方がいいかも。
普通、移動や改装などもあり、3%程度の空室率でも
「満室」です。今は極度に異常に低い空室率です。
1%台の増減には全く意味はないですよ。
それから、オフィスの新規供給量は今後かなり小さいです。
三井が持ってるようなsクラスAクラスビルはほぼ皆無です。
三井・三菱は完全に安泰です。
継続賃料もしばらくは上げ続けますよ。
新規賃料は頭打ちでしょう。
808さん
マンションの契約進捗率の見方も間違っています。
ここも誤解しやすいです。
まぁ、単純に、去年のこの時期の契約率と比べるとか、
会社想定とかと比べてみてはどうですか？
あと、他の方が書いていましたが、やっぱり下方修正した
理由を当たるのが一番いいと思います。
超大手の三井が読み損ねた新しい潮流は何なのか？
そこに書いてありますよ。
書き込む前に、まず全部印刷して読んで、一年前、
一四半期間、半期前の同じ資料と見比べてください。
数字の意味が分からなければググるなり、会社のIRに
電話するなりしてください。
株式投資の楽しみの大半はこのあたりにあると思うのですが。
south gateですか？
穿ってみると駒沢エリア？意外と中国だったら笑えますね。
従兄弟は上海、蘇州に物件買いまくって死んでますよ〜
日本企業引き上げになったら首くくると言ってました。
８１６さん
当期計上予定戸数に対して75%の進捗だから解釈はあってると思います。
株式投資というよりは、三井不動産がマンションを投げ売りするような
業況ではないといいたいだけですので。
株価なら明日の反応を見れば結果はわかるでしょう。
820さん
816です。
残念ですが、ちょっと違うと思うのですよ。複数の点で。
誤解しやすいですと書いたつもりですが。
まず、第一点は、単純に、戸数上の契約率と、売り上げ・利益の額はかならずしも
パラレルではないということ。（安いもの、益率の低いものが売れることもある）
そしてより重要で、一般にはほとんど理解されていないことは、今期計上予定の住戸
というのは、今年四月一日にヨーイ・ドンでゼロから売り出したものではないのですよ。
今期計上予定戸数っていうのは、今期中に物件引渡しになる契約済み戸数って意味です。
特にここ最近は大きな物件が物件が多いので、売り出しは前期あるいは前々期からで、
申し込み契約を前年度にもらってるものも結構あります。
今回の75%の契約率には当然こういった前の気に契約したものも入ります。
その時点では、経理上売り上げは計上しませんが。
繰り返しますが、マンションが出来て、引渡しして始めて売り上げです。
今期中に出来上がっちゃって、受け渡し時期が到来するもののうち、かなり前から
販売活動していたものも含めて、今までに契約に至った率でしかないです。
普通は、並行して、来期以降「計上」されるマンションもどんどん売ってますよね。
市場が本当に心配しているのは、今期もそうですが、来期以降ですよ。
本当なら、今期計上分はもう90%超えてて、来期の計上分に販売活動の軸足が移ってても
いい頃です。
よって、中間期には進捗率50%でいいということには全くなりません。
三井の数字は、昨年の今頃はもっとずっと高かったです。
先ほど書きましたとおり、会社の想定のラップと比べてどうか？
昨年の成績と比べてどうか？などが大事です。
だから、今回の数字だけでなく、前期の数字を見たり、会社に電話したり
することをお勧めしたのです。
何度も書きますが、とにかく書き込む前に、最低半年は勉強してください。
面白いですよ。
>分譲マンションの契約進捗率は通期目標の75%って書いてありますが。
>半期だから50%でいいのに、75%達成しているんだよ。
>意味わかってる？
おお、長文解説。
なるほど、前から営業してるものも含めて、今期中に竣工になるうちの７５％が契約済んでるってことね。
まぁ、そうすると、半期で５０％じゃちと低いわな。多分。７５％なら悪くない気もするが、去年よりは低いのか。ま、そうだろうね。
むしろ知りたいのは、来期計上予定分の契約率だな。それが去年の今頃と比べてどうか、とか？？
違う？？？
スゲー低そう。今期計上の販売に追われて。
＞何度も書きますが、とにかく書き込む前に、最低半年は勉強してください。
＞面白いですよ。
「はーーーい」 （ごく稀に素直なオレ）
あ、また書き込んじまった バキッ！
まぁ オイラは中卒出のビル清掃員だけれども、
どう贔屓目に見ても（お得意様だから）、財閥系だけが、この大恐慌型「大不況」下で
無傷でいられるわけないね。いくらオフィスに強くても。店子がたいへんだからね。
この大不況はボディーブローのように効いてくるよ。
リーマンの尻拭いで金入れて、それでいて1500億の中間損失だすような
野村さんのアナリストなんて信用できないよ。
行間からはもっとホントのこと書きたいと読めるのはオイラだけかな。
それよりも ゴミがさぁ、最近減っているんだよ。
93年頃と同じ感じなんだよなぁ。暇だよ。
地所さんの中計「アクションプラン2010」見てみたけど、
「不動産の金融化」がキモになっているんで、
中長期的には、やはり厳しいんじゃないか。ここも。
でも、相対的には大不況でライバルが自滅していくので、
結果的には大不況時のセオリー通り、市場独占という形になっていくんじゃないか。
まぁ 偽装で日経上がっているが、行くところまで行きそうだし、
大不況は確定的なので、じっとオイラみたいにしてるんだな。
マンションなんていくらやすくなっても買うんじゃねえぞ。
お子ちゃまは糞して寝ろ。
俺も同感
おおっ、アナリストリポート派vs感覚派の対決だね。
六本木あたりを歩いてると、明らかに空き店舗が増えてる。
前はすぐにテナントが入っていたが、今は半年ぐらい空いたまま。
この状況で、財閥系は大丈夫、Aクラスオフィスは大丈夫、とか
言われてもね...。
まあ、どっちが正しいかは、時間が経てば分かるでしょ。
なにせ、このスレには、去年の今頃に「サブプライム問題は終わった。
これでV字回復する」とか言ってた奴もいたからね...。(そういえば、
そいつは今どこで何をしてるのだろう...。)
金融危機はほぼ収束に向かってます。
銀行間取引もようやく動き出しました。
あとは、今回の不況がどれだけ深いかですね。
確かにぜんぜん無傷じゃないが、、、、
市場賃料と、既存テナントの賃料ギャップがまだ
盛大にあるから、この分は上がらざるを得ないね。
いまだに新規ビルの竣工前契約率は100%近いしね。
ただし、外資金融、会計事務所、弁護士事務所などの
ブイブイ言わせてた連中が、シュルシュルっと勢いを
なくすことは考えられるね。
そういう意味では、森ビルは大変だろう。
三井三菱はもともとそういう、外様にはあまり貸したがらない
傾向があったから、相対的にはキズは浅いだろう。
特に三菱はね。
>アナリストリポート派vs感覚派
というか、
単純に820とか、808は、もの知らなさ過ぎ。
普段の生活もやや心配。
824さん、キャラ設定はよかったけど、
中卒出ってダブってたね。卒と出が。
いいアイディアだったけど、逆につい
力入っちゃったかナ？ｗ
中卒出は帝大卒と見た。
私立文系のレベルではない。
by 名門校卒
