1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
過去スレ
その２
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
[スレ作成日時]2006-12-04 09:23:00
なるほど。物件選びにプロ、ですか。確かにそうですね。そんなサービスあるんですか？さくら事務所で相談に行ったら、やめなさい、今新築買うのはやめなさい、と言われるだけで、そんな参考にならなかったんですが。。
見極めのキーポイントは住宅賃料です。
今都心６区（住宅地）の賃料は月坪１．1万〜１．５万という水準
ですが今後マンション価格の上昇、リート賃貸マンションなどの
新築供給でどこまで上昇するかがキーポイント。
あがらなけらば、まず投資賃貸が破綻していずれ分譲に
まわるから、中古市場の値下がりにつながりかねません。
順調に上がっていけば収益還元法で投資も増える。
また家賃が上昇しないようなら売って賃貸に住んでも
懐は痛まない計算になります。
＞742
表立ってやっている人はいませんね。皆さん自己主張が強くて聞く耳持たない。
不動産屋に信頼できる友達を持って定期的に情報をもらうのがいいでしょう。
建築士はダメです。ハードしか見ない。立地や都市計画の観点で見通せるなら
デベロッパーかゼネコンの営業のほうがまだ情報持ってますね。
なるべく安い時期に買って（そしてそれが2004年でなくて今からでも間に合うと
いう・・・）、高いときに売って、できたらしばらく賃貸にして、また安く
なってきたらよりいい物件に住み替える。
確かに理想的だけど、これを多くの人が目指したら、まず成り立たないという
パラドックスがありますね。こういうのはみんなの裏をかいた方がいいわけ
なのに、なんでそんなにみなさん親切なんだろう、素朴な疑問だったり。
744さん
有難うございます。確かに、自己主張強いですよね。外断熱でなきゃ駄目、今は竣工物件多すぎる、人口減る、慌てて買う必要は無い、と。水周りの可変性みなさいとか。まあ主張は分かるし、勉強になりましたけど。じゃあどうするか、ですね。今賃貸暮らしなんですが、大田区駅近住環境良好ななか坪単価8000円程度で住んでいる（地主がおじいちゃんでいい加減でラッキーです）私は、賃貸で引っ越すと必ず割高感を感じてしまう状況。買うしかないなーと思っているんですが、悩みますね。
環境がよければ引っ越す必要もないかと。
不動産は流動性が低いから割安や割高のものがあるよね。
そうなんです。いつもモデルルーム見て興奮した後、冷静になって、「で、なんで家買うんだっけ？」と思ってしまいます（笑）。今の住居の唯一の不満は古いことですが、地主も住んでいるので、作りがしっかりしていることもラッキーです。今の状況に不満が少ないと、買う勇気が最後まで沸いて来ない。。
私は、今５０代ですが１９８６年頃に、マンションを買っておいたほうが
いいぞと言われました。
当時借家住まいで家賃補助が会社から出ていて不満はなかったので
買わずにいました。気が付けば私鉄沿線の１０駅先まで７０００万
８０００万という状況。「終点間際のマイホーム、空気はうまいが
駅には遠い」
とか
「マイホーム、手が出る場所には 熊も出る」
という時代。
やっと買える値段になって郊外の中古をこぞって買ったのが我々の
世代の住宅事情。
私は、故あってそれを手放したおかげで３年前に底値で都内の
新築が買えた。
結果論ですけどね。確かに住宅って市況を見て買うのではなく
ライフプランの中で買うべき時期に買えばいいわけで決して
買いたくない人に買え買えとお勧めはしない。
なにしろ、マンション価格について語るのがこのスレのテーマなので
私見を述べているだけ。
解釈はみなさんのご自由に。ただ、過去の事実を曲解している人が
いるとついついそうじゃないよといいたくなるのはオヤジゆえの
性分なのでしょう。
じゃ、今買えというか、（自己責任だが）買うほうがいいですよとか
言うのは、何のため・誰のために言ってるんでしょうかね？
上がっているときに買うのが正解と思うが、買え買えとすすめても私が
もうかるわけではない。
私は買った物件が上がってくれることを望んでいるけど、それは一般の
ユーザが買うかどうかは関係ない。
黙っていても私の買ったエリアはすでに上昇しているわけだし
買うのをぜひ控えてみてください。といえば自分を欺くことになるから
言えないだけで、下がるときに買ったらいけない。
買うなら上がり初めでも間に合うから買いたい人は場所と物件を選んで
買ったほうがいいと申し上げています。
猜疑心は、貯蓄には向いているけど投資となるとどうなんでしょうかね。
行動しない限り結果は出ないですからね。
猜疑心は年輪を重ねれば重ねるほど増えていく。子供に聞いたほうが正しい判断するかも。。
そういう年寄りは不幸だと思う。熟年でも冒険と夢を持って生きなくっちゃいけないよ。
チューリッヒの小鬼と呼ばれた投資家集団の門外不出の教えを書かれた本が邦訳されて
ベストセラーになっています。
私が、マンションの価格動向について語るのは、書く事を通じて他人の批判を受けて
自分の読みの脆弱さを補強したいからですが、一方的に嘘だ嘘だと言われても答えようが
ないですね。
わたしは、金持ちになりたいですし、金持ちになることがどういうことかをいつも語って
いたい。それがここでいろいろ書く理由です。
チューリッヒの小鬼と呼ばれた投資家集団の門外不出の教えを書かれた本が邦訳されて
ベストセラーになっています。
一読をお勧めします。
場所と物件で価値ありそうなのは３３０万くらいは行ってるから、
どうなんだろう？という話になるのではないでしょうか？
正直言うと、もうすでに持っているそうですが、だからニュートラルという
のはどうも理解に苦しむのは分かります。
今、また自分もさらにローン組んででも買い足すというお話でしたらまだ
分かるんですが。。
その本に曰く、自分が納得できない投資はするな。（ましてや子供の判断などあてにして
大金を投じるのは愚か）それと歴史は繰り返さない。
利食いは出来る限り早く。損切りは一定目安を決めてとにかく勇気をもって行え。
訳のわからないジンクスに頼るな。・・・いろいろ当たり前なんだけど凡人が忘れ
そうなことが書いてあります。
〉７５６さん
私がローンを組んで買い足したのは２ヶ月前です。
その本の題名教えてください
760さん、有難うございます。
〉７６１
新築です。
６年持って転売する目的なので。
中古も探しましたがともかくよい物件がないのはご存知の通りです。
人間の行動は予測できない。誰であれ、未来がわかると言う人を、たとえわずかでも信じてはいけない
おっしゃるとおりですね。
自分の直感でも自分が納得するなら信じるに足るとも書かれています。
人を頼ってはダメでしょう。私は自論を押し付けるつもりはないし未来を予言
する気もない。私はこう思うけど他の人はどうかと問いかけたいだけ。
時々うなるような鋭い反論がでるから面白いのですが、皮肉屋はどうも
相手のしようがなくて困る。
>763
ありがとうございます。
新築でローン今開始なら、契約したのはずいぶん前かなあとふと思ったので。
でも、二ヶ月前契約の１，２年後からローンということでしょうか？
あんまり個別の事情聞いても悪いので、答えられるならでいいです。
でも、マンションを投資として選べるなら短期的に考えられるので、
微妙に一般の人とズレがある気がします。
皮肉屋はどこでも多いですから。掲示板はもっとうまく活用できるはずなんですがね。。
融資実行４月、契約１０月。湾岸Ｇの二期です。
なーんだ旧価格じゃないかといわれそうですが新価格の千代田区物件と
ふたまたかけて、抽選がはずれたらそっちにいく予定でした。
＞でも、マンションを投資として選べるなら短期的に考えられるので、
＞微妙に一般の人とズレがある気がします。
文意がわかりかねます。
ここのスレでマンションがいつさがりはじめるかが主題ですよね。
私は５年超と読んでいますが、頭金を２割以上いれないと
銀行にもうけさせるだけなんですよ。
５年越えないと（正確には契約時から売却年の１月で５年経過）
しないと３９％税金かかりますから、２割ですむ６年を目安にして
います。店子が抜けてかつ値上がり勾配が急なら自分で住んで
売却も考えますし、さほど値があがらないならじっくりもって
退職金を突っ込んで年金代わりの収入源にします。
予測は１本のシナリオだけではダメだと思います。
一般の人・・・という言葉自体がいまの世の中誰をさすのか
難しいですよね。私の世代以上では結構一般的な方策ですけど。
善意の気持ちで第三者に言ってあげてるんでしょう。いずれにしてもあがる下がるの議論百出の場合は基本的に上げの局面なんでウダウダ言う暇があったら、シコタマローン組んで買っといたほうがいいと思うよ。だって金利１％台でかえるなんて局面、そうないぜ。あと人口が減るから下がるってのもホントにそうなるかどうか疑わしいしね。だってこの１５年間、人口増えてるのに下がったんだろ。
＞マンションを投資として選べるなら短期的に考えられるので、
＞微妙に一般の人とズレがある気がします。
マイホームでも同じことなのです。
投資と意識せずに、みなさんマイホームで財産作ったり
財産なくしたりしているのです。
意識していないだけ。
ローンというコストを選ぶか、家賃というコストを選ぶかという選択
のようだけど、マンションも金利も安い時期には賃貸より
分譲が圧倒的に質が高いわけで
これがマンション価格だけ一方的に上がって家賃がとどまって
いるとその差が無くなる。
しかし買った人には売却益というおまけがつく。そういう話です。
実際、１９９０年半ばには多くの４０代が５５００万も払って
郊外のマンションや茨城の一戸建てを買った。
それから１０年、ローンの残額よりも低い評価額で不便な場所から
９０分かけて５０代の通勤。
そうかと思えば、１９８０年代に３０００万で買ったマンションが
２０年後３５００万で売れて、に５０代で
６０００万の新築物件を買えた人もいる。
>768
詳細ありがとうございました。
一般の人、というのはほぼ一生に一度の買い物のつもりで買う人、自分の住まい以外に
もう一つ物件を買える人ではない人、というつもりで書きました。例えば、５年か８年後か、
（はたまた３年後か。笑）下がってきたときに、新価格の分だけ悪条件がどこかしらに
あるところに買った人（サラリーマンが出せるお金には限界があるし、住むにはそれなりの
広さも必要だし、必然的にという意味で）が困るときはあるかもしれない。
それは投資の人と違う、ズレだと思ったのですが。
ホント今の５０代の世代でいうと８０年代中盤までに動いたか、その後で動いたかで、天と地の差になっているのが現実ですね。ま、それでも退職金で債務超過を清算できるだけまし。でもこれからは、もしかすると、今、動かないで、３年後に動いたおかげで同じような格差を体験する一方で最後の退職金による精算もなしっていう最悪のパターンもあるかもしれませんね。
14時台に現れる投資厨は何なんだ？
東京のマンション一極集中とかあり得ない
地震やミサイル飛んできたら一撃で資産吹っ飛ぶぞ・・・
5.5％の利回りが欲しいなら
新興国の外債か株に分散して突っ込むほうがよっぽどマシ
外債なら8％近い利回りがあるし
為替も強い
８０年代中盤もすでに３０００万円までの新築物件は郊外だったかと。
あと、金利はすごく高かった。ローンの倍ぐらい払う計算。
ただ、給料は右肩上がり、未来への希望という空気がある最後の時代だった。
＞768さん
私の勝手な想像ですが、今後マンションはもっと広い面積のものが出回るでしょう。
１２０㎡とかでなく２５０㎡クラスも出てくるかもしれない。
そのときに買換えできるようになっていたいと思いませんか？
昔３０代の若者が都内に新築マンションそれも７５平米クラスが買える
などというとほら吹きだと言われかねませんでした。
それだけいい時代になったのでしょう。
その裏には、前の世代の「含み損」が捨石になっているわけですが。
人間って希望を手にすると保守的になるらしく一生住むみたいに
決意するけど、配偶者も住まいも取り替えたほうがいい場合が少なくない。
なぜなら３０歳からこれから先の人生最低でも５０年はあるわけだけど
いまだにわが国で５０年生きながらえた民間分譲マンションはない。
そうなれば少なくと一度は買換え。
５０年の間に地価は
①一本調子に右肩あがり
かもしれないし
②ふたこぶラクダの起伏
かもしれないし
③３０年サイクルの山が５０年めでまた上り勾配
かもしれない
また、会社がつぶれたりリストラされたりしているかも
しれないし、たまたま出向した会社からストックオプションを
もらうかもしれないし、宝くじよりずっと高い確率で不労所得
を手にする機会は結構多いものです。
いずれにしろ住んで１０年以内に３割の住民は入れ替わるし
２０年以内に６割はいなくなるのがマンションの常です。
＞774
３０００万以下とは申しません。
１９８４年、世田谷の真中の交差点から５分
２４６沿いの物件２０坪が新築価格でたしか３６００万でした。
買うにはその前に２８００万くらいの物件を買って買換えしないと
確かに金利が高くてきつい実感はありましたね。
〉今は最後の一行がない。それで過去を例に出来るのだろうか？？
ドク曰く「未来は決められているものではない。自ら切り開くものだ」
ｂｙスピルバーグ
なんとなく思うんですが、いま高額なローン借りられるのは会社が大手企業
物件の立地がいい。そこそこ自己資金がある。そういう人に限られる。
ローン審査通ってから抽選に当たらないと買えない。
実は昔も同じだったわけで、「ねえ、いくらまで負けるの？」なんて
閑散としたモデルルームで客がひそひそ話していたのは
２００２年前後のわずかな間。
だから思えば、今の５０代で８０年代に世田谷や目黒にマンション買えた人は極めて
恵まれた人というのは間違いないですよ。
ただもう一種、得した５０代がいて、とにかく５０歳まで公務員宿舎
あるいは銀行の社宅（といっても民間の借り上げだよ）
２年前にマンション買った人。いろいろいますよ。世の中。
＞７７９
そうですね。８０年代中盤までに買った50代がなべてうまいこと行った
ような過去は誤りですよね。都心にいい物件をうまく買えたサラリーマン
は少数だと思います。
あえていうなら、今７０オーバーの人で、新婚当時にまだ開発間もない
東急沿線などに庭付き戸建てを５、６００万で買っちゃって、はたして
返せるかなどと悩んでいるうちに、初任給も倍・倍、勿論給料も。
直ぐにかえし終わって、建物の老朽化も戸建てだから建て替えればいいだけ。
悠々自適という人。
・・・でも、こんな時代は例にもならないです。
やっぱり役人と福利厚生が充実した大企業がいいね。
何かと話題になっています。
マンションなんて買った瞬間から２割下がる・・・など言うことが常識だった
時代にとらわれていると大変です。
基本的に値上がり基調のときの常識は値下がり基調の常識
の逆だと思ったほうがいいです
値上がり基調のときは、あまり繰り上げ返済を考えない。
モノの値段が上がるということは金の価値（借金の価値）が
減るということです。ただし金利動向だけは敏感に反応すべき。
固定金利期間が終わって金利があがっていたら繰り上げで
負担を減らす。
金利があがっている＝景気がいい もしくは地価高騰
であるから、支払いがきつければ一旦売ることもいとわない。
ただし値上がり基調だから必ず金利が上がるとは限らないです。
金利の上昇は緩やかで値上がり勾配が大きい可能性もある。
値下がり基調のときは、常に周辺の中古相場に目配りして
繰上げ返済に精を出す。
定期的に査定をとる。とにかく２割下がった時点で売るべきです。
経験談でいうと失敗したと思ったら傷口が大きくならないうちに売ることです。
これが出来れば次のチャンスがねらえる。
①新たにローンが組める
②場合によっては新たな物件の頭金が残る
③まえよりいい場所にマンションが買える可能性が高い
④売却損で税金が安くになる
４０００万の物件を３２００万で売ったら８００万の損
その年の課税所得が７００万なら税金ゼロ
さらに１００万は次年度に損金として繰り越せる
>７６５さん
好立地の都心マンションはまだまだ値上がりすると予想されるわけですよね。
・現状で８千万円以上の高額物件は売れ足が遅い。
・坪２万円の高額家賃はお客が付きづらい。
将来このカベを超える需要主体はたくさん出てくるのでしょうか。
マンションが単独で値上がりしているのでなくオフィスや商業ビルの需要とからめて
相対的にマンション供給地が無くなっているのです。
同時に分譲ででるべきマンションが資金回収の簡単な証券化スキームで
賃貸マンション化して投資家にリスク転嫁されているのです。
本来なら新築分譲ででるものがオフィスビルやホテルや賃貸マンションに
なっています。
しかたがないから土地を売りたくない地主に定期借地を使ってに老朽施設の建替え
とセットで分譲物件を仕掛けるというのが都心の昨今の実態です。
そもそも都心部大型物件は環境アセスメントとかに時間を要するわけで、無人に近い
臨海部でも実は潜伏期間３年以上かかって着工するものが都心では環境アセスとか
建設協定などやっかいなことが多いようです。
当面マンション供給は郊外の便利のいい場所が中心になるでしょう。これは
行政の開示している開発許可や環境アセスの記録を丹念にみていくとわかり
ます。
＞好立地の都心マンションはまだまだ値上がりすると予想されるわけですよね。
はい、需給がここまで偏れば嫌でも値上がりするでしょう。同時に都心地価の
相場で新築マンション価格は上がらざるを得ない状況にあるともいえます。
＞・現状で８千万円以上の高額物件は売れ足が遅い。
逆に申し上げると８０００万以上の物件数は年間何件あるでしょうか。
確かに、平均価格が５０００万クラスの物件の上層階（湾岸タワーのような）
は特殊例です。
また成城など既成高級住宅地の「売れ残り」もそれに含まれますが
時間がたてば売れていくでしょう。なにしろ深沢ハウスでさえ完売した
わけですから。
＞坪２万円の高額家賃はお客が付きづらい。
まだ２万円はそれほどないでしょう。六本木ヒルズとかのぞいて既存の
中古物件の賃貸相場は都心でも１万５千円が現状。
お客がつくかどうかは今後の話でしょう。
ＴＢＳ開発の賃貸物件、ミッドタウン、青山アパートメント
これらの動き次第です。まだ結果は出ていないのではないで
しょうか。
住友の田町など順調に埋まっているような気もしますが・・・
＞将来このカベを超える需要主体はたくさん出てくるのでしょうか。
立地と質の勝負でしょう。芝浦アイランドで１．４万の家賃がとれたら
ミッドタウンで２万の家賃で不思議はない。
相対的な話です。
不動産はミクロで成り立てばいいのであってマクロの動向はあまり
関係ない。画一社会でなくなってきた現われなのだと思います。
ご自身の投資ターゲットのなかでの動向をどう掴むかが大切です。
あ、そうそう申し遅れましたが、住宅購入はリスクを伴う立派な投資です。
大きく資産を増やすこともあれば、収入の多くを費やしても何も残らない
だけでなく居所まで拘束されて子供の高校受験まで制約をうけたりもします。
誰もそういうことは声を大にして言わないだけです。
リスクという言葉を危険と訳すのでなく不確実性と訳すべきで
どうなるかは自分が納得できるシナリオで予測するしかない。
私は５年は上昇すると見たから追加購入したし、銀行もそう考えて
いたから私のローン審査もあっさり通してもらえたのでしょう。
船に乗るときには救命具のありかは確かめるべきで、実際不測の
事態が起きたらどうするか、心配だからしょっちゅう考えてますよ。
でも人間心配するほうが正常で心配しないのは無知なだけです。
そこまで心配するならやらなきゃいいと思われそうですが、やはり
お金持ちになりたい気持ちが勝るわけで、苦労なしにお金持ちには
なれないから仕方ない。
どれだけ細かく心配するかが投資における「努力」なんだと思いますよ。
>>７８７
格差社会は何も人間ばかりではなく、これからはマンションも価格格差が大きく
開く時代ということでしょうか。
少数の美人マンションはいよいよ高く買われ、大半の普通マンションはますます平凡に終わる。
同じ買うなら、だれもがあこがれる美貌の物件を選べということですね。
まあ言うは簡単ですが、探し手に入れお金を払う実践のハードルは自分にとって相当高そうです。
マンションも女も美貌と若さ両方が必要だね。
若くて美人が好きな我々だよ。
夕張の破綻のように、地方が明らかに崩壊し始めて、
一見格差社会へのステップのように見えるけど、
場合によっては酷いゆり戻しが来る可能性がある。
いまだに選挙権だけは、人口比例ではなく過疎地に手厚く配分されているから、
選挙になれば公平や平等の名のもとに地方の理論が強くなるし政治家は迎合する。
安倍もなんだか旧来の古臭い権力基盤のようだから、
都市部主役の手法では行かないかも。
そうそう、中古はＮＧ。資産価値とか、そんなものむしろあまりない方がいい。
設備も古くなるし、夢がない。
古くなったら壊す。そしてどんどん新築建てないと。
それをめいっぱいローン組んで買ってもらう。
ローン組むから信用が創造され、
消費するから新たな需要が生まれ、需要が供給を生み経済が活性化する、
そしてみんなＨａｐｐｙ。簡単な理屈です。
ていうか、あまり素人のサラリーマンが自宅マンションを買うのに、買い時を検討するだけでなく売り時を検討しなきゃいけないこと自体、ナンセンス。自宅については、なるべく若いうちに買って、しっかりローンを払い、ローン金利を上回るペースで不動産価値が上昇するようコントロールして、まじめに生きている人が報われる社会にするのが金融当局の仕事のはずだし、過去１５年間を除いてはそれがちゃんとできてきた。別の言い方をすれば、同じ５０代で動くのが１０年ずれたおかげで天国と地獄になるようなことがないようにある程度、市場動向を金利政策でコントロールすることが重要。日本を除く先進諸外国はここ数年の急上昇を受け、高金利政策で相場の暴落を回避しつつうまく踊り場をつくるべくコントロールを開始している。ここまでは１５年前の日本と同じ。しかしここからの違いは、たぶん、不良債権処理を２，３年で片付け、壊れ相場にしないでスムースに次の上昇相場に進化させていくプロセスが金融当局の腕の見せ所になる。つまり、今回の日本の不動産相場の本格回復局面が軌道に乗れば、さすがに同じ轍は踏まないと考えるほうが無難だし、だとすると５−７年程度の上昇と２年程度の踊り場を交えた長期上昇相場に戻ると考えることが合理的だと考えますがいかが。
792さんの言うとおり、安心して自分の家族のペースで購入したいです。
世田谷に一戸建てが夢だったけど、買い時を逃し、途方にくれて、
ふらふらここを見てたら、うちも都心に投資物件買わなきゃという気になっていました。
が、投資ー不労所得は良いけど、生活は？幸せですか？ユーティリティは高いですか？
実際に、不動産価格のトレンドに合わせて、人生を送るのは疲れそうです。
金利は物価に忠実であるべく調整される。
今後の景気は輸出依存型で内需に乏しいので低成長でしょう。
緩やかなインフレが理想かな。
住宅って、特に自己居住用物件は株やら投資物件に比べて遥かにリスクは高いけれど、簡単に買ってしまう人が多いですよね。先物で且つレバレッジかけて信用買いみたいな、ダブルで危険なことを簡単にやってのけちゃいます。銀行は貸して欲しいときには金を貸さず、特に要らないときにどんどん貸す。審査が緩いときというのは、危ないと思いますので、慎重に。。ただ都心物件は買っていいとおもいます。多少無理するくらいが、丁度良いんじゃないでしょうか。
これから住居用の都心の優良物件を多少無理してでも買える人、30台サラリーマンって
どんな程度だろう？ 単純に値段で言って、80平米8000万くらいの物件でしょ。
都心80平米8000万はもはや高級物件では無い。80平米なら1億円くらいの物件を買わないと意味が無いと思う。
となると、買える人がいるのか。。という話になるけど、いるんですよね。それで二極化が更に進む。。
まぁサラリーマンには1億円を買える人は少ないでしょうね
となると、買う人は富裕層と投資目的となりますね
実需は減りそうですね
人はそれをバブルとよびました。
バブルの頃の自営業は、自分は借家に住んでいるのに、銀行からプロパーの融資を受けてまで
1億近い中古マンションを投資で競って買いました。
あるお客に2ＤＫ8000万円なんて中古マンションを買うと言い出すから
融資を断って、当時は恨まれたけど後になって感謝されました。
当時の不動産屋さんは「サラリーマンが買えるような物件は儲からない」と言ってましたが
サラリーマンが買える物件だから破産しなかった。
節税、財テク、なつかしいね。
やらない経営者は無能だって罵られてた。
それはいえてますね。私の親父の物件はバブル時代、田舎のくせに1億円してたらしいけど、売らずにそのまま住んでます。そういう人は今でもそれなりに裕福ですね今は。まあ過去の話で、今と一緒かというと分かりませんが。
投資の人は、自分の物件が上がることに変わらないとか言っているけど、
やっぱりみんな焦って買う、投資しようという気運がないと、きっと上がるにしても
上げ幅は小さいと思うからなあ。
２０５５年には８０００万人台、３５年からは毎年１００万人ずつ減っていく。
人数の問題もあるけど、それより２．５人に１人が６５歳以上なんて国、
外国から見てどうなんだろう？？ やっぱり新しい発想とか枯渇していくよね。
８０００万以上の物件が売れるメカニズムの一例
◆遺産相続
少子高齢化・・・とは、老人が多く子供が少ない。
老人は８０代で多くは早晩亡くなる。その子供は５０代
８０代の老人が住宅そ取得したであろう４０代の頃は
１９７０年前後、大抵は地価はゆるやかな上昇で
その後の９０年代に住み替えているならいまは
そこそこの土地資産があったりする。
ついこの間まで二世帯住宅ブームだったのが昨今の
タワマン人気で鳴りを潜めたようだ。
とはいえ、問題は遺産相続だ。
１２月２６日号のエコノミストにも 中高年のための
遺産相続というのが掲載されている
８０代は実は豊かな年金世代であり借家、アパート
などで老後の生活確保をはかった人が多い世代。
介護保険のおかげで、老後の費用が結構ういて
５０代の子供が相続する額は結構な額になる。
ことに不動産・有価証券など遺産分割のため
現金化すれば結構な額になる。
親の介護のために親の家を売って都内にマンション
を買って介護している例も少なくない。
①郊外の残債割れマンションからの都心復帰
②老朽化したマンションの買換え
③親の借家を売却して都内に賃貸物件購入
若年層の一次取得の需要が減ったとしても、中高年の
買換え需要は、マンションの経年劣化が進むにつれて
顕在化するのではないだろうか。
ことに、６０歳すぎても所得の多い「自立型シニア」は
１０年前の失敗を地価反転の今をとらえて失地回復を
はかろうと思うのではないだろうか。
まあいいんじゃないですか。日本はゆったりのんびりといきましょうよそろそろ。
５０代の抱えるローン残債は平均１８００万程度。
仮に４０００万で売れて遺産が４００００万入れば
現在のローン負担と同額で８０００万が買えるわけだ。
相続税は５０００万までは無税です。相続税を払う人は全国平均で３％くらいですが
首都圏では３０％。世田谷では４０％の相続が課税対象でしょうか。
とにかく、地価があがってくれば、相続税対策はまた復活しますね。
まぁ東京都２３区の５０代人口が１５０万人として１０年間で５万人もいれば
十分高額物件は履けますよね。
クレームがくるといけないので注釈
（相続税課税標準（評価額等の合計）−基礎控除５０００万円）÷法定相続人数＝相続人の課税対象額
支払う税額＝課税対象額 ×相続税率 （累進課税）
「親の家を売却して」というところ、ちゃんと売れるんですか。買い替えうまくいかない人も結構いるでしょう。
一人頭4000万の相続って結構すごいですよ。兄弟がまだまだ３人くらいはいる世代。
１０年で５万人とかって数字の根拠がよく分からない。
というか、２３区の人口でなくて、郊外を売って都内に買う人の話だったような？？
東京都には富裕層が多く住んでいるけど地価があがることで相続税収が増えたり
相続税対策で賃貸マンションや定期借地権分譲が増えて景気対策になることを
国はひそかに目論んでいるような気がする。とにかく、先の人がいみじくも書かれた
ように、地価がゆるやかに上昇することでマイホーム資産が目減りせずに
ローンが目張りしていく健全な（資産）インフレは、みんなが望んでいることだと思う。
日銀は現時点で既に土地の値上がりを懸念してますよ。
事例を紹介すると、不動産財テク指南と勘違いする人が多いですね。
別に一般論でこうなる。こうすれば簡単。などという道はなくて
紆余曲折、また多分に幸運もあいまって資産を手にできる。
そういう話は参考にならないと切捨てないで、やはり目標と夢を持って
資産って築いていくものではないかと思うのです。
ただ、本当に東京って人の数が多くてレーサムリサーチの人から
聞いた話では２億円を電話一本で動かせる資産家は世田谷に２０００人
はいるらしい。
一方、都心の今後の大型分譲マンションは日赤の定期借地権
麻布台二丁目計画（１７５戸）その他虎ノ門とかいれても１０００戸に
満たないわけです。
それと高額家賃だけど、個人で払うのでなく法人名義で会社経費ではらう人が
多いわけでオフィス賃料だと思えば２万円でも安いわけです。
まぁ、さまざまな要因があいまって今後まだまだ都心は上昇機運。
日銀が心配しているのは都心の高騰が周辺に波及して平均地価が急激に上昇
しないかどうかでしょうが、本年は通貨価値を守りたいから地価抑制を
理由にしているだけでしょう。
実際問題、銀座の土地表参道の土地が坪２０００万であろうがいくらだろうが
局地的な範囲の話なら庶民は関係ない訳で
確かに、富裕層の裾野はかなり広がってますよね。世の中に、金利という概念がある以上、二極化は避けられない。減価償却されない、むしろ増価する物質ってお金くらいなもんですね。金利のおかげで。だったら、富裕層が買うような物件を無理して買っとくというのは一つの手法でしょうと思います。富裕層は郊外に絶対買わないだろうから、都心。加えて富裕外人も今後増える。彼らも都心居住。高齢者も都心回帰の流れ。団塊ジュニアも郊外から遠距離通勤には抵抗ある。
富裕層を狙うってことは、都心の中でも２４６沿いとか、ごみごみした下町とか、
環境のよくないところは駄目ってことですね。
あと、今後、富裕外人が東京にそんなに住むものですかね？
駄目だと思います。住環境が良いところで借りるなり買うなりしたいでしょうから。今後外資系企業は簡単に日本企業買えますからね。武田薬品ですら、世界でみれば時価総額なんて10分の1くらいでしょう。楽々買われちゃいます。買収した外資系企業が東京に大挙押し寄せる、あり得ない話では無いと思います。
ごめんなさい。いいすぎました。5分の1くらいです。
そんなことないでしょう。GEの時価総額は約48億。三菱重工30個買えちゃいますよ。買わないでしょうけど。シティグループの時価総額は約32億。三菱東京UFJ2つ買えます。日本の時価総額大きいところは収益性低いところが多いので、買収する意味はあんまり無く、こういう組み合わせは無いと思いますが、収益性の高い数千億規模の日本企業は格好のターゲットだと思いますよ。
億じゃなく兆です。たびたびすんません
買収しないんじゃなくて
色々規制があって、買収できないらしいよ
今の日本はバーゲンだって、ある外資が言ってたよ
ということで、日本の富は外国へ。。さようなら日本。郵政民営化で、日本庶民の貯金も外国へ。。
金利は貨幣価値の担保が目的
不動産は流動性が低いから損得が出るだけ。
ちなみに局地的な地価が物価を押し上げることはない。
人口構造の変化で、少子高齢化、５０年後の人口半減なんてＴＶでやってましたが、
ＭＳの需給も変化していくんでしょうね？
金利で二極化というのはよく意味がわからん。
ちなみに団塊ジュニアはむしろ地方や郊外横浜ないし外国のほうに価値を見出している人間が多い。
よく団塊ジュニアが引き合いに出されるけど
人口でみると団塊ジュニアといっても今の40代よりも人口は少なく
また20代と30代でも人口がかなり違う。
人は自分の住まいの近くに住みたがるもので
そのエリアに住んでいる人がそのエリアのマンションを買う割合が高い。
もともと人の少ない地域の湾岸タワーでさえ上層階のうえから３層は
すべて都心３区の購入者というデータもある。
つまり、高額所得者の住む土地はいつまでたっても高いし
所得水準の低い地域は逆に高値のマンションは売れない理屈になる。
今までは川崎や船橋の賃貸に住んでいた人も湾岸のタワー買ったり
できたのが、値上がりしちゃってもう買えるのは家の周囲しかない。
買えるのは川崎郊外、船橋郊外。
それじゃ別に賃貸でもいいや・・・って話。
でもデベロッパーも商業施設とからめたマンション供給をしかけて
郊外も結構順調に売れたりする。
一方、世田谷目黒の賃貸に住む人は世田谷、目黒のマンションが買いたい
のに買えない。郊外にはいきたくない。
そこで中古を探す。築３０年なら３０００万台で結構物件はあるが結構悩む。
しかし、それも２年前にくらべたらすでに２割値上がりしていたりするのが
現状。
家賃１５万以上払っていると無駄だなぁって思うんでしょう。それと
狭さの問題もあるし。奥さんの友達は新築のマンションみせびらかすし
買えと煽るのは不動産屋ではなく奥さんの方。
確かに、高額所得者は地価の高いところに住み、低所得者は
安いところに住まざるをえない。
往々にして生じやすい「プレステージと地理的優位性の落差」
これを埋めるのが佃島、豊洲などの都市再開発。
本当は近くて便利だけど安い土地を買って付加価値を高くする。
されに新線ができたり商業施設ができたりすると効果絶大。
古くは新玉川線の開通による沿線のマンション化。
三茶など下谷の商店街が移転してできた街で農道沿いにミニ開発
庶民が買える住宅地だったのが芸能人が住む町に変わってしまった。
新線というのは舎人新線、ＴＸ以外もあるが最近は都心にばかり
できる。大江戸線、南北線、１１号線。
今後の注目は、東北線東海道線引きとおし。
尾久に保線区を集約すると山手・京浜東北が奥に引っ込んで
品川保線区跡が大きく空き地になる。
住所は高輪。Ｖタワーが６本は建ちそうな広さ。
あとは、大崎から五反田にかけて。それとペアシティルネッサンスが
４棟は建ちそうなソニー跡地。
目黒駅付近の都バス車庫やその対岸のドレメ校舎など今後定期借地と
からめて出てきそう。
いずれも２０１０年〜２０１６年頃の話
これらがあっても都心が「供給過剰」という話にはならない。
ついこの間まで、マンションが買い手市場だったので
皆さん勘違いしている。
「地価反転」のあとは、
①都心、世田谷、目黒の人気エリアの供給が減る
②買い控えしても、周辺相場が上がるので売り手は
困らない
③在庫の評価が上がるわけで金融機関もデベに
無理にとりたてない・・・余裕で完成物件が売れる
そもそも、物件選び放題、どれが一番いいか・・みたいな
状況だったからユーザの目から見た評価サイトに
価値があった。
売り手市場の現在、掲示板も評価サイトも役割が
かわってきたような気がする。
下り坂のときは皆で手をつないで滑らないように降りて
も上り坂で手をつないでいたらすばしこい奴に先を越され
どんくさい奴に足をひっぱられる。
売り手市場では、どこで何がいつ売りにでるかという
情報こそが大事で皆の動きを見て動いてはいけない。
もっと言ってしまうと買い手市場のときは買える下限の
人にあわせて物件価格が決まった。買い手の下限が
価格を下方に引っ張った。
それでないと売れ残り、その後にさらに安い物件が
出たらどうしよう・・・そういう恐怖心が売り手にあった。
今は、買える上限の人を基準に価格をつけている。
三井の都心Ｔも坪５５０万以上・・・だって買える人がいる
んだから。
そういうあなたも自分のマンション売るときは同じ気持ち
で値をつけるでしょう？
今後、中古マーケットが整備されようとされ、新築物件が減少に向かうということは、今のうちに都心（定義あいまいですが）だったら新築は買っといたほうが良いという結論でしょうか。
中古市場も含めて今品薄です。
Ｙａｈｏｏ不動産とかで港区の中古物件を
検索すると件数は多数でてきます。
同じ物件が多数の業者で登録されています。
ちなみに港区で６０００万以下、２０年以内
６０㎡以上で検索して実数は１５件です。
多くは億単位の物件や一棟売りや逆にワンルーム
あるいは築３０年物件。
港区の登録件数は１５００件もあるにもかかわらず
そういうものが多いです。
＞今のうちに都心（定義あいまいですが）だったら
＞新築は買っといたほうが良いという結論でしょうか。
いいえ。
私がこのスレで何度も言っているのは
広さを求めて郊外を買うくらいなら、２０坪以下で
いいから都心になるべく近く駅近物件を買いましょう
ということです。
とはいえ、ひとによって事情が違う
端的にいって買える上限があるわけで
お金がある人は黙って高くても都心を買っていて
ほくそえんでいる。
仮に４０００万の予算を想定したら
買えるのは坪単価
２５０万まででそれ以上小さくなったら家族で住めません。
今都心で坪単価２５０万の予算で買える物件はないでしょう。
人によって違うけど買える予算でできるだけ狭くて高くて
「近い」物件を買っておくほうが安心・・ということです。
都心が買えるなら都心を買えばいいですが
株だって銘柄選びがあるように、都心の立地や
日照条件が悪いのは買わないほうがいいでしょう。
ご自身が住むなら気に入ったものをなるべく
都心近くで新築にこだわらず買うべきでしょう。
平河町（千代田区です）に４０００万台の１ＬＤＫが
Ｍ地所のブランドで出ていました。冬至日照ゼロの
部屋が多くそれでも一期で完売しています。
私は買いませんでした。
江東区湾岸など今後も２００万円台坪単価は出るでしょうが
抽選に当たるかどうか保証がないでしょう。どんどん
昔の公団分譲みたいな倍率になっていきますね。
だったら、武蔵小杉か川崎駅前を選ぶほうが得策
かもしれません。
もっとご予算が厳しいばあいは、山手線北側
ほぼ文京区というあたりが、今もっとも割安なエリア
であるといえますが土地勘がある人以外はやめたほうがいい。
＞仮に４０００万の予算を想定したら
＞買えるのは坪単価
＞２５０万まででそれ以上小さくなったら家族で住めません。
５０平米強に家族で住むのでしょうか？ 一般的に多い子供二人だと無理じゃないですか？
揚げ足とかじゃなくて、かなり窮屈でも我慢して住んででもという意味で
おっしゃっているんでしょうか？
一般論は話していませんってば。
私は新婚時代３９平米子供が小さいときは５５㎡で住んでましたけどね。
都心にどうしても住みたかったから。
今必要なのは時間かせぎなのですよ。５年経って子供が大きくなって
家を買うときに今の都心物件を売って買い換える案（これは前に書きました）
何度も言いますけど、私は一般的な財テク指南を書いているつもりはないですから
簡単ですよ。冬も１月に入れば各ブランドでセールがあるわけで
２００２年から、２００５年春までちょうど「セール期間」みたいな
ものだった。
今、３月初旬だと思ってもらったらいいわけで店頭には春物が
定価で並んでいる。
何を買うのがいいかといえば、
「セールじゃないから安物買ったらダメ。しっかりしたもの買って
飽きたらリサイクルで売ってください。予算がなければブランド
リサイクルショップで新品同様を買いましょう」
としかいいようがない。
次にセールシーズンになればいいものがまた安くなるだろうけど
あなたの欲しい品物がセールに出る保証はない。
マンションも全く同じでしょう。
広い部屋が欲しい人、値下がりしようがぜーーーーんぜーーん平気な
人は郊外を買えばいいし、それはそれで考え方
それが正解ということです。
人それぞれ今の年齢、今後の収入、ライフスタイル 人生に求めるもの
違うから、私の結論は私だけの結論ですから
参考程度にお考えくださいませ。
年初には局所バブル発生
日銀からの情報発信を振り返ると、例えば、福井俊彦総裁が11月27日夕方に大阪市内で記者会見し、資産価格の動向について「何かリスク要因が具体的にほの見えているというふうなことをまだ私は言っているつもりはない」としながらも、「先々のリスクとして、そういうことを念頭に置き、やはりバブルの再燃は絶対に許さない金融政策をしなければならない。この点だけは非常に明確だと思う」と述べた。
福井総裁は同時に「大阪に限らず、東京でも名古屋でも、大きな都会の中心部においては、土地の値段の上昇が行き過ぎる心配はないかと、われわれの方が聞かなくても、おっしゃる方が少しずつ増えている」とも語った。
30日には、野田忠男審議委員が岡山市内で講演。地価について「いわゆるバブルの状況にはなく、現時点では地価の上昇を過度に懸念する必要はない」と述べる一方で、「東京など一部地域では、収益還元法では合理的に説明ができない案件が出ているのも事実」と指摘。「地価は物価一般と違って一度上がり始めると上昇スピードが速いということもあり、今後とも、地価の動向については注意深くみていく必要がある」と語った。
メリルリンチ日本証券の熊谷亮丸チーフ債券ストラテジストは「優良な不動産物件の収益率と長期金利との関係から考えると、不動産市場での局所的なバブルは今年初めには始まっていた」と指摘する。
また投資家さんですか？
うざｗ
