23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

マンションなんて買った瞬間から２割下がる・・・など言うことが常識だった
時代にとらわれていると大変です。
基本的に値上がり基調のときの常識は値下がり基調の常識
の逆だと思ったほうがいいです

値上がり基調のときは、あまり繰り上げ返済を考えない。
モノの値段が上がるということは金の価値（借金の価値）が
減るということです。ただし金利動向だけは敏感に反応すべき。
固定金利期間が終わって金利があがっていたら繰り上げで
負担を減らす。
金利があがっている＝景気がいい　もしくは地価高騰
であるから、支払いがきつければ一旦売ることもいとわない。
ただし値上がり基調だから必ず金利が上がるとは限らないです。
金利の上昇は緩やかで値上がり勾配が大きい可能性もある。

値下がり基調のときは、常に周辺の中古相場に目配りして
繰上げ返済に精を出す。
定期的に査定をとる。とにかく２割下がった時点で売るべきです。
経験談でいうと失敗したと思ったら傷口が大きくならないうちに売ることです。
これが出来れば次のチャンスがねらえる。

①新たにローンが組める
②場合によっては新たな物件の頭金が残る
③まえよりいい場所にマンションが買える可能性が高い
④売却損で税金が安くになる
　　４０００万の物件を３２００万で売ったら８００万の損
　　その年の課税所得が７００万なら税金ゼロ
　　さらに１００万は次年度に損金として繰り越せる

>７６５さん
好立地の都心マンションはまだまだ値上がりすると予想されるわけですよね。

・現状で８千万円以上の高額物件は売れ足が遅い。
・坪２万円の高額家賃はお客が付きづらい。

将来このカベを超える需要主体はたくさん出てくるのでしょうか。

マンションが単独で値上がりしているのでなくオフィスや商業ビルの需要とからめて
相対的にマンション供給地が無くなっているのです。
同時に分譲ででるべきマンションが資金回収の簡単な証券化スキームで
賃貸マンション化して投資家にリスク転嫁されているのです。
本来なら新築分譲ででるものがオフィスビルやホテルや賃貸マンションに
なっています。
しかたがないから土地を売りたくない地主に定期借地を使ってに老朽施設の建替え
とセットで分譲物件を仕掛けるというのが都心の昨今の実態です。

そもそも都心部大型物件は環境アセスメントとかに時間を要するわけで、無人に近い
臨海部でも実は潜伏期間３年以上かかって着工するものが都心では環境アセスとか
建設協定などやっかいなことが多いようです。

当面マンション供給は郊外の便利のいい場所が中心になるでしょう。これは
行政の開示している開発許可や環境アセスの記録を丹念にみていくとわかり
ます。

＞好立地の都心マンションはまだまだ値上がりすると予想されるわけですよね。

はい、需給がここまで偏れば嫌でも値上がりするでしょう。同時に都心地価の
相場で新築マンション価格は上がらざるを得ない状況にあるともいえます。

＞・現状で８千万円以上の高額物件は売れ足が遅い。
逆に申し上げると８０００万以上の物件数は年間何件あるでしょうか。
確かに、平均価格が５０００万クラスの物件の上層階（湾岸タワーのような）
は特殊例です。
また成城など既成高級住宅地の「売れ残り」もそれに含まれますが
時間がたてば売れていくでしょう。なにしろ深沢ハウスでさえ完売した
わけですから。

＞坪２万円の高額家賃はお客が付きづらい。
まだ２万円はそれほどないでしょう。六本木ヒルズとかのぞいて既存の
中古物件の賃貸相場は都心でも１万５千円が現状。
お客がつくかどうかは今後の話でしょう。
ＴＢＳ開発の賃貸物件、ミッドタウン、青山アパートメント
これらの動き次第です。まだ結果は出ていないのではないで
しょうか。
住友の田町など順調に埋まっているような気もしますが・・・

＞将来このカベを超える需要主体はたくさん出てくるのでしょうか。
立地と質の勝負でしょう。芝浦アイランドで１．４万の家賃がとれたら
ミッドタウンで２万の家賃で不思議はない。
相対的な話です。

不動産はミクロで成り立てばいいのであってマクロの動向はあまり
関係ない。画一社会でなくなってきた現われなのだと思います。
ご自身の投資ターゲットのなかでの動向をどう掴むかが大切です。

あ、そうそう申し遅れましたが、住宅購入はリスクを伴う立派な投資です。
大きく資産を増やすこともあれば、収入の多くを費やしても何も残らない
だけでなく居所まで拘束されて子供の高校受験まで制約をうけたりもします。

誰もそういうことは声を大にして言わないだけです。

リスクという言葉を危険と訳すのでなく不確実性と訳すべきで
どうなるかは自分が納得できるシナリオで予測するしかない。

私は５年は上昇すると見たから追加購入したし、銀行もそう考えて
いたから私のローン審査もあっさり通してもらえたのでしょう。

船に乗るときには救命具のありかは確かめるべきで、実際不測の
事態が起きたらどうするか、心配だからしょっちゅう考えてますよ。
でも人間心配するほうが正常で心配しないのは無知なだけです。

そこまで心配するならやらなきゃいいと思われそうですが、やはり
お金持ちになりたい気持ちが勝るわけで、苦労なしにお金持ちには
なれないから仕方ない。
どれだけ細かく心配するかが投資における「努力」なんだと思いますよ。

>>７８７
格差社会は何も人間ばかりではなく、これからはマンションも価格格差が大きく
開く時代ということでしょうか。

少数の美人マンションはいよいよ高く買われ、大半の普通マンションはますます平凡に終わる。
同じ買うなら、だれもがあこがれる美貌の物件を選べということですね。

まあ言うは簡単ですが、探し手に入れお金を払う実践のハードルは自分にとって相当高そうです。

マンションも女も美貌と若さ両方が必要だね。
若くて美人が好きな我々だよ。

夕張の破綻のように、地方が明らかに崩壊し始めて、
一見格差社会へのステップのように見えるけど、
場合によっては酷いゆり戻しが来る可能性がある。

いまだに選挙権だけは、人口比例ではなく過疎地に手厚く配分されているから、
選挙になれば公平や平等の名のもとに地方の理論が強くなるし政治家は迎合する。

安倍もなんだか旧来の古臭い権力基盤のようだから、
都市部主役の手法では行かないかも。

そうそう、中古はＮＧ。資産価値とか、そんなものむしろあまりない方がいい。
設備も古くなるし、夢がない。
古くなったら壊す。そしてどんどん新築建てないと。
それをめいっぱいローン組んで買ってもらう。
ローン組むから信用が創造され、
消費するから新たな需要が生まれ、需要が供給を生み経済が活性化する、
そしてみんなＨａｐｐｙ。簡単な理屈です。

ていうか、あまり素人のサラリーマンが自宅マンションを買うのに、買い時を検討するだけでなく売り時を検討しなきゃいけないこと自体、ナンセンス。自宅については、なるべく若いうちに買って、しっかりローンを払い、ローン金利を上回るペースで不動産価値が上昇するようコントロールして、まじめに生きている人が報われる社会にするのが金融当局の仕事のはずだし、過去１５年間を除いてはそれがちゃんとできてきた。別の言い方をすれば、同じ５０代で動くのが１０年ずれたおかげで天国と地獄になるようなことがないようにある程度、市場動向を金利政策でコントロールすることが重要。日本を除く先進諸外国はここ数年の急上昇を受け、高金利政策で相場の暴落を回避しつつうまく踊り場をつくるべくコントロールを開始している。ここまでは１５年前の日本と同じ。しかしここからの違いは、たぶん、不良債権処理を２，３年で片付け、壊れ相場にしないでスムースに次の上昇相場に進化させていくプロセスが金融当局の腕の見せ所になる。つまり、今回の日本の不動産相場の本格回復局面が軌道に乗れば、さすがに同じ轍は踏まないと考えるほうが無難だし、だとすると５−７年程度の上昇と２年程度の踊り場を交えた長期上昇相場に戻ると考えることが合理的だと考えますがいかが。

792さんの言うとおり、安心して自分の家族のペースで購入したいです。

世田谷に一戸建てが夢だったけど、買い時を逃し、途方にくれて、
ふらふらここを見てたら、うちも都心に投資物件買わなきゃという気になっていました。

が、投資ー不労所得は良いけど、生活は？幸せですか？ユーティリティは高いですか？
実際に、不動産価格のトレンドに合わせて、人生を送るのは疲れそうです。

金利は物価に忠実であるべく調整される。
今後の景気は輸出依存型で内需に乏しいので低成長でしょう。
緩やかなインフレが理想かな。

住宅って、特に自己居住用物件は株やら投資物件に比べて遥かにリスクは高いけれど、簡単に買ってしまう人が多いですよね。先物で且つレバレッジかけて信用買いみたいな、ダブルで危険なことを簡単にやってのけちゃいます。銀行は貸して欲しいときには金を貸さず、特に要らないときにどんどん貸す。審査が緩いときというのは、危ないと思いますので、慎重に。。ただ都心物件は買っていいとおもいます。多少無理するくらいが、丁度良いんじゃないでしょうか。

これから住居用の都心の優良物件を多少無理してでも買える人、30台サラリーマンって
どんな程度だろう？　単純に値段で言って、80平米8000万くらいの物件でしょ。

都心80平米8000万はもはや高級物件では無い。80平米なら1億円くらいの物件を買わないと意味が無いと思う。

となると、買える人がいるのか。。という話になるけど、いるんですよね。それで二極化が更に進む。。

まぁサラリーマンには1億円を買える人は少ないでしょうね
となると、買う人は富裕層と投資目的となりますね
実需は減りそうですね
人はそれをバブルとよびました。

バブルの頃の自営業は、自分は借家に住んでいるのに、銀行からプロパーの融資を受けてまで
1億近い中古マンションを投資で競って買いました。
あるお客に2ＤＫ8000万円なんて中古マンションを買うと言い出すから
融資を断って、当時は恨まれたけど後になって感謝されました。
当時の不動産屋さんは「サラリーマンが買えるような物件は儲からない」と言ってましたが
サラリーマンが買える物件だから破産しなかった。

節税、財テク、なつかしいね。
やらない経営者は無能だって罵られてた。