文京区の住環境はどうですか？

反対する側は、どんな譲歩があっても反対し続けるから、建てる側は聞く耳もたなくなりますよね。反対する人たちって生存権的に訴えていますが、建てる側からしたら財産権の侵害だし、それがブーメランとなって反対する側にも跳ね返ることに本人たちが気づいていないのが痛いところ。

適法の範囲と言えるか、そんなに明らかなんですかね？
・劇場を第一種文教地区に建設する許可
・46メートルの高さ制限を超える許可
どちらか一方にしておくのが無難と感じます。

ルサンクになるはずだったコンクリートの工作物を見るたびにいつも考えてしまうことがあります。当時反対運動をしていたみなさんが、マンションが取り壊されずに長期間塩漬けになってしまう可能性について説明を受け、それを理解された上でプロジェクトを潰す決定をしたのか。本当にあの状態が望まれた結果だったのか。知りたい気がします。

> ・46メートルの高さ制限を超える許可

これ、間違ってますよ。総合設計制度を使うので、総合設計制度のルールが優先されます。

総合設計も「許可」です（覊束行為ではありません）。つまり2つの許可が必要なので、慎重さが求められます。

失礼！間違えていました。高さの原則は高度地区の値、特例的に適用除外が認められるけど原則として1.5倍が限度、でしたね。

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/sougou_ss.pdf?...

まだまだ時間がかかりそうです。拙速なことをするとよくないです。

>>7431 匿名さん
おそらく二つは不可分だと思います。
近隣に住む者として、総合設計制度を利用した公開空地のある高級マンションが建つことは地域のイメージもよくなるので歓迎したいところですが...

文京区の再開発～老朽化マンションの建替が一通り終わって住みやすくなるのと、福島県の除染が終わって復興するのと、どたらが早いですかね

安全性に問題があるマンションは建て替えが必要なんだけどねえ...
文京区に限らず23区内にはまだ相当の数の旧耐震物件があるだけに、首都直下型地震が来た時に居住不能になる物件も相当程度出ると思うんだけど、都心は広い公共のスペースが乏しいから仮設住宅の設置も困難なので他県に避難を余儀なくされる人も多く出そうだね。

阪神淡路大震災では全壊約10万5千棟、半壊約14万4千棟と言われるが、東京大学大学院工学系研究科小谷俊介教授によれば1971 年以前に建設された 8 階建て以上の建物は全て倒壊したという。
https://www.jssi.or.jp/bussiness/doc/016_foreword.pdf

1981 年以前の建物 2,035 棟では大破 7.4% 、倒壊 8.3%であり、1981 年以降の建物 1,859 棟では大破 3.9% 、倒壊 2.6% と震災当時築浅の耐震建物はかなり強固にはなっているが、それでも100軒のうち2.6軒が倒壊していることは見逃せない。多くの人が命を落とすことにもなりかねない。

特にピロティ構造の物件は脆弱で"3~6 階建てピロッティ構造の 2 割が大破・倒壊し、 7 階建て以上では約半数が大破・倒壊している。"と小谷教授は述べている。さらに"ピロッティ構遥の被害を年代別に見ると、 1981 年以前建物の 42~44% が大破・倒壊したが、 1981 年以降では11% に減少している。”ということで、新耐震でも一割は大破倒壊...一階が広いガレージになっているような物件は要注意だろう。建て直しはこうした構造上の脆弱性をもった物件をより強固な構造に建て替えることができる。

話題になっている宝生ハイツも旧耐震ですからね。

なんで能楽堂の上を分譲してしまったんだろ。
賃貸マンションにしときゃ良かったのに…

>>7431 匿名さん
> どちらか一方にしておくのが無難と感じます。

そういうロジックってありえないと思うのですよね。あなたがこの地を去る地権者だとして、どちらか一方なら5000万円もらえる、どちらもだったら6000万円もらえる、だったとすれば、どちらを選択しますか？

>>7444 匿名さん
自分たちで賃貸マンションを運営する体力がなかったんでしょう。

一つ深刻な話をしよう。
文京区には旧耐震の小学校が存在する
表4-7-1 小学校の基本情報（平成28年３月末現在）　を見て欲しい
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0131/2965/fmplan_4-3.pdf

もちろん、耐震診断の結果は全てAか新耐震なので問題ないとはされているようなのだが、さすがに築60年を超えるものはいくら頑丈とはいえ子供たちがかわいそうだ。
建て替えが望まれるがそれには莫大な予算が必要だ。

その一つの解として民間活力を導入して最新の耐震技術、たとえば免震構造のマンションの下層階を小学校とし、さらに現在臨まれている音楽室、図書室、理科室などが機能できる十分な床面積のある小学校の整備を進めなければいけない。自前の土地の上に小学校を建てるべきとするならば、そこは借地権マンションにすれば問題ないのではないだろうか。建設費はマンションの販売で賄えばいい。

>>7440 匿名さん
それでも木造の被害が圧倒的だったけどね築古戸建ては１階も2階も全部倒壊して生き埋めになるケースが多かったし、倒壊した木造住宅が燃え広がって火災も広がったしね。1981 年以降の木造住宅も倒壊したケースもそれなりに多い

高い建物はダメだという、なんでも決まり通り杓子定規な真面目な人が言いたいこともわかる。しかしそういう息苦しいことばかり言っていても、物事はなにひとつ進まないのも事実。なぜなら決まり自体が現代社会の問題の解決のために作られたものではなく、過去の古い時代の社会のあり方に沿った問題解決のために作られたものであるからだ。

フレキシブルに決まりは変えていいんだ。たくさんの人の笑顔が見れるならば、それがいい。

西の副都心と呼ばれた神戸市長田地区、木造住宅が密集し、ケミカルシューズ製造の町工場が存在していた地区の被害は目を覆うものだった。

https://www.tokyo-np.co.jp/article/18139

しかし、大きな被害を出したこの地区にできた店舗は空き店舗が目立った。
結局、そこに住む人たちが震災で散り散りになった結果、だれもいない土地にポンと建物を建てても、そこに住む人、商いを営む人、市民なき再開発となって結局、復興によっても地場経済はさほど盛り上がらなかった。だからこそ焼けてしまう前に再開発をすすめて、そこに住む人が未来へ踏み出すことこそが必要なんだ。震災で焼ければコミュニティは消える。何も福島だけじゃない。多くの隣人が死んだ忌まわしい土地に住みたい人はいない。

私は以前、震災復興なった神戸に仕事で立ち寄ったことがある。豪華な大丸の建物に圧倒されたが、ふと目を向けると震災復興後にできたとみられるビルの一階の洒落たバーには客の姿はなく、震災を生き残ったガード下のお好み焼き屋には人があふれていた。結局、地元の歴史的文脈から乖離した店ができても復興とは呼べない。震災後の人が散ったあとからやっても、そういう接木のような再開発にしかならない。よく焼けるのを待っているなどと揶揄されることもある行政の鈍重さはよく物笑いの種にされているが、そんなことをすれば文京区の歴史的文脈は根絶やしになってしまうだろう。

本当に文京区を愛するのならば、今のうちに区民のいるうちに、区民の自主性で災害への強靭さと真の暮らしやすさを併せ持った街に変えていかなければいけない。私たちの記憶を次世代に伝えることが大切。そうした連環を大事にしたい。震災がおきてからでは遅い。

小石川が強い地震に見舞われたら、ル・サンクは無傷で、周囲の建設反対派住民の家は壊滅するかもしれんねw

>>7452 さん

反対しかしない基地がいは、社会のがん、社会のダニだから、天罰を受けて消えるのは自然の摂理ですね。

「7451 匿名さん」のお言葉に感動！　こういう方が多いところに、文京区の強みがあると思う。虚構で成り立つ港区の場合、昔から住んでいる方は別にして、それ以外の方にこのような志は無いでしょう。

>>7445 周辺住民さん
それよりも建て替え費用が捻出できるかどうかというレベルの話でしょう。

>>7454 匿名さん
文京ガーデンのカウンターバーは流行ってる。
いままで気が付かれていなかった需要を発掘するのはアリだけどね。

>>7455 匿名さん
あなたがこの地で建て替えを予定している地権者だとして、どちらか一方なら負担額として1000万円必要なのが、どちらもだったら負担なし、だったとすれば、どちらを選択しますか？

地権者の笑顔のために、
周囲が我慢しなければならないなんてことはありません。

老朽建物の建て替え、それも人の集まるような劇場のそれは本当に急がないといけない。いろいろ異論はあるとおもうけどさ、こういう前例を見ると反対するのもいい加減にしないと被害が出てからじゃ遅いんだよ↓
https://www.sankei.com/article/20191025-6MEVPRNLIBJGJB3VA46ANPCKSE/

50年も堤防ができるのが遅れた結果何がおきたか、この事実から何を学ぶか、学べるのか、文京区民の理性が問われている。

文京区民なら1000万ぐらい払えるでしょう。

>>7458 匿名さん
>地権者の笑顔のために
地権者じゃないけど、人が喜んでいるのを見るのはとても気持ちがいいねえ。
あなたはそうではないの？

あなたが他人の幸せを許さないなら、あなたもきっとで幸せになることを許されないと思いますよ。私たちはみんな繋がっているのですから。

嫌がっている方がいるのです。

>>7462 匿名さん
>嫌がっている方がいるのです。
文京区がよくなることを嫌がるって、区民らしくないですね。
あなたの不幸を私たちに分けないでください。あなた一人で抱えてください。

そうしているうちに誰かが助けてくれますよ。あなたが反社会的な態度に出ない限りね。

良くなると思っているのは一部の方々です。

なぜなら人を助けようと利他の精神が発揮できる人は幸せで満ち足りているからです。

何かしようとしても反対反対で幸せにならず、自分の人生に汲々としている人は利他の精神を発揮できないです。あなたが人の幸せを妬んで邪魔をすれば、あなたを助けてくれるかもしれない誰かがあなたを助けてくれる可能性を邪魔することになるかもしれません。お金と同じで、善意も社会の回りものなのです。善意を増幅していくことが大切ではないかと思います。例えば革命で古い体制を転覆して国を作るのはいいんですが、そうした国は幸せでしたかね。ロシアとか中国は果たしてしあわせでしょうかね。アメリカもどうでしょう、明治以後の日本は幸せでした？

なぜ幸せになれないのか。革命って、イデオロギーなんですよ。イデオロギーって人間の頭の中にだけ存在している原理で、私たちが今生きている社会の現実とはある程度乖離しているものなのです。

そういう頭で考えた原理で社会を制御しようとすると歪みがあらわれるんです。

大企業を打倒しようとか、金持ちから取り上げてみんなに分けようとか、一見もっともらしいんですが、そうした大企業からお金をもらっている人が困れば、回り回ってあなたの身の回りにもお金は落ちてこなくなるでしょう。金持ちから取り上げたつもりでも、あなたを搾取しようという圧力はさらに高まるでしょう、だって取り上げられたら取り返すでしょう、普通。なんでもそうですよ。人が幸せになることを助けたら、あなたにも善意のおすそわけはやってきます。人は豊かになれば人を助けたくなるからです。

トリクルダウンかよ、と鼻で笑う人もいるかもしれないので釘をさしておきますが、これはそういう経済のイデオロギーの話ではなく、道徳という直感的でおそらく本質的な社会人としてのあり方、規範です。

> 道徳という直感的でおそらく本質的な社会人としてのあり方、規範です。

は理解できますが、そのために自分の財産数千万円分を無償で差し出すことができますか、という話かと。

宝生ハイツや湯島ハイタウンみたいなある意味シンボリックな存在の老朽化マンションは、区もできるだけ積極的に関与して、より良い建て替え～周囲含む再開発を目指すべきだと思うんだけどねえ

全水道会館、ホテルサトー東京のあたりを含めた再開発を目指すべき

>>7468 周辺住民さん
>自分の財産数千万円分を無償で差し出すことができますか
ある程度の利益が出ないと誰もうんと言わんでしょう。いくら儲かるからけしからん、過剰な儲けが云々という連中はそういう世の中の道理がわかってない。

お金が汚いとか言う人に限って人生うまくいっていない

>>7470 匿名さん
それ言ったら駅前の一等地に巨大な都立高校とか都営住宅がドデーンと存在していること自体どうなのよ、って話も出てきます。

頭が真っ赤だった両大戦間期のオーストリアではカールマルクスホーフという労働者向け巨大アパートをハイリゲンシュタット駅のまん前に作ったりしてたんですが、そういうのと同じ発想なんでしょうね。商業の発展などから一切背を向けている。

いつか自宅マンションの目の前にもタワーマンションが…
プラウド本郷壱岐坂やザ・パークハウス本郷も他人事と思わず、気をつけないと

>>7469 匿名さん

湯島駅前の便利な土地に、老朽化した湯島ハイタウンがどかんと建っているのは異様。大地震が来たら、歩道上に室外機が次々と降ってくる地獄絵図になると思う。ヴィンテージマンションなんて言ってる場合じゃないよ。文京区が積極的に開発に乗り出すべき。あわせて、湯島駅前のごちゃついた街並みを整備したらいい。誰か区議さんとかを動かせないんですか？

白山通り沿いならまだしも、奥に入ったエリアで20階建てはどうなの、と感じますがね、三井不動産さん。

地域住民から反対を受けるだろうと思います。

>>7469 匿名さん
その関与の一つが総合設計制度ですね。でなくても旧耐震の建て替えには、容積率の割り増しがったかと思います。湯島ハイタウンも同様の手法にすれば、高さや容積率を減らさずにすみそうです。

>>7473 匿名さん
この辺はマンションが乱立していて、窓からの眺めが悲しいです。タワーで細く建ってくれた方がマシです。本郷ハウスとか壁ですし。

>>7476 周辺住民さん

この制度を利用すると湯島ハイタウンは高層マンションにすることも可能ですか？ 公開空地もできますか？

>>7478 匿名さん
できます。総合設計制度は主に公開空地を設ける（設けさせる）のが目的で、その代わりに高くしたり容積率を増やしたりしてよいという制度です。

ノーモア・ルサンク

>>7474 匿名さん
>大地震が来たら、歩道上に室外機が次々と降ってくる地獄絵図に

これ本当に怖すぎる((( ;ﾟДﾟ)))

>>7479 周辺住民さん

湯島ハイタウンの場合、地下空間を作って湯島駅と接続させるとしたら、この制度で何か優遇されるのでしょうか？ 地下接続費用の補助など、なにかあるのでしょうか？ 東京メトロと費用は折半ですか？

湯島ハイタウンの詳細は管理組合の議事録を取り寄せよう

>>7482 匿名さん
総合設計制度は駅への接続まで面倒みてくれないと思います。たぶん補助もなしです。

大きな仕掛けとしては再開発の制度があります。駅直結の文京ガーデンがそうですね。補助金たっぷり出ます。でもハードルは高く、時間もかかります。

もっと、大掛かりな仕掛けとしては、都市再生特区の制度があるのですが、文京区は対象地域に含まれていないので、使えませんね。都心の大きな再開発はたいていこの制度を使っています。補助金がなく公共貢献が必要ですが（エレベーターを設けてメンテも自前でとか。つまり役所の要望）、高さや容積率をかなり上げられます。

>>7484 周辺住民さん

詳細な解説、ありがとうございました。湯島ハイタウンは借地権？だった気がしますが、更新はされるんでしょうか？ 本当に、あの室外機がいつ落ちてくるんじゃないかと怖いです。

湯島ハイタウンは旧法なので更新可能です。地上権だったような。あと室外機が露出しているのはB棟だけで、それも歩道から少しセットバックしているので、直撃にはならないと思います。

>>7486 周辺住民さん

ありがとうございました。更新するんですかね。室外機も大丈夫そうですね。

>>7486 周辺住民さん
そういえば旧法では地主が土地を利用する必要があれば借地権の更新は拒否できるみたいですね。特に老朽化して建て替えに相当な合理性があるケースなんかも判例にありますので、首都直下型地震の危険性が喧伝される昨今では地主の主導で建て替えが行われる蓋然性は高くなります。

>>7488 匿名さん
そうなんですか。旧法だと借りる側が守られ過ぎてて貸す側が損するから、新法で更新を拒否できるようにしたと認識していますが。

>>7488 匿名さん

湯島ハイタウンの地主は誰ですか？

文化遺産的に有名な老朽化マンションは、解体が決まったら期間限定で中にカフェやバーをオープンして、第三者も歴史的価値を楽しめるようにしてほしいところ。インスタ映えするしインバウンド的にも期待できると思う。難しいだろうけどね（文京区は特に）。

>>7491 匿名さん
いっそ六本木ヒルズみたいに建て替え前の一部をモデルルーム的に残して保存するという方向性もあっていいかもしれませんね。

もしかして表参道...

>>7493 匿名さん
そうです、表参道でした（笑
最近六本木ヒルズをネタにすることが多くてつい...

>>7495 マンション検討中さん
あ、それ見ました。両年収間であんまり乖離してないんですよね。不思議不思議
確かにマンションの駐車場みてもカイエンとかレヴァンテの隣にCX８があったりというカオスさで、特定の年収水準の人だけに偏っている感じがないです

宝生ハイタウンの話はどうなりましたか？

>>7489 周辺住民さん
実際には旧法借地権であっても、更新を拒否することはできるんですよ。ただそれにはその土地を具体的に利用するという明確な理由と、社会通念上常識的な額の立退料を支払うことが大前提です。

湯島の某借地権マンションの場合、建物は旧耐震で地震への脆弱性が懸念される上に老朽化していて建て替えを検討するべき時期に来ていることなどから、地主が実現性のある建て替え計画を策定して住民に十分な補償をするのであれば借地権契約の更新を拒むことは可能と考えますし、判例もあります。おそらく水面下ではもう何か動き始めているのではないかと勝手に推定していますが、さてさて実際のところはどうなんでしょうね。

実際、文京区にはこういうのを仕切ってほしいんですよね。国や区の用地との等価交換を行い、借地権マンションのあったところには低層の公共施設を、現在公園や国の施設があるところには小学校を併設した免震タワーを建てて、元住民のうち希望者には床を与えて引き続き文京区に住んでいただくような方向性が良いと思います。

ムリムリ

>>7499 匿名さん

湯島ハイタウンの周りにも国有地や区の公園があるから、等価交換とかできそうだけどね。

文京区では、周辺から突出建築物により近隣紛争
が多発している状況をうけ、平成23 年に改定され
た文京区都市マスタープランでは、建築物の高さ
を適切に誘導し、秩序ある市街地形成を目指すた
めの「建築物の高さに関する方針」を定めました。
今回定める絶対高さを定める高度地区の指定は、
その方針に従い検討が進められてきたものです。
この文京区都市マスタープランは、概ね20 年後の
平成42 年度を目標年次としています。
また、今回の指定は都市計画に定めるものである
ため、平成42 年度以降も変更等がない限り恒常的
に規制が掛けられることになります。

>>7498 匿名さん
旧法地上権の場合はどうでしょうか。湯島ハイタウンは旧法地上権と旧法借地権の表記が混じっているようですが、正しくは旧法地上権のような気がします。確認したわけではありませんが。

>>7503 職人さん
まさかの土地の所有者がいないとか...

>>7447 匿名さん
ラディカルですね。たしかに中央区は八重洲の再開発ビルの中に区立小学校を入れますからね。保守的な文京区では望み薄ですけど。

>>7506 ご近所さん
>保守的な文京区では望み薄
保守的というよりアクティブな人が少ないのでは。
区議会で保育所にグラウンドがないって議会で質問している議員さんとかは土地がないって知っていて言っているんだよね。

ほぼ100％利用されている文京区みたいな場所でグラウンドの土地を確保するためには、高さ制限や容積率を緩和して家を縦に積み重ねることで土地を捻出するしかないと思うんだ。超党派で取り組んだらいいと思う。高さ制限で本来利益を得られたであろう小さな戸建とか住居兼用町工場を持っていた人たちは高齢化して引退し、いまやマンションや駐車場にかわっている。かわりにそこに住んでいる若い家族は質の高い義務教育や保育施設を望んでいるはずだ。時代にあった規制に変えていかなければ。

予算がない、土地がない、従って考えても意味がない、ということで鼻くそほじってダラダラしている公僕がいかに文京区に多いかってことだよね。

あんたたちは私たち区民の僕なんだから、もうちょっと汗を流して民間の資金をひっぱってくるとか、規制を緩和して狭い土地を有効活用するとかやったらいいと思う。

東京は23区あります。
ご自身のセレクトミスを嘆いてくださいね。

>>7509 匿名さん
でも文京区じゃないとダメなんだよ。だからこその怒りだね。
どうでもよかったらとっとと引っ越している、わかるかな？

ダメなんて自分で決めつけているだけかもしれません。
港区でお待ちしております。

港区来いよ
大手町の反対側に来るだけ
あっちこっちで開発していてパワーもらえる

>>7512 匿名さん
高いやん。文京区でも高いのに。

>>7511 匿名さん
>>7512 匿名さん

まあ、あれはあれでやり過ぎというか、何をターゲットにこの人たちは開発をしているのかよくわからない。そこに住む人や働く人の顔が見えないっていうか、想像ができないという...

港区の再開発で運動場のある保育園とか小学校の整備とかあるだろうか。
虎麻のインターナショナルスクールぐらいかな？でもちょっと違う気がする。

渋谷区なら予定がありやんす　

都市部の保育園で園庭がある方が珍しいんじゃないかと思う。
小学校の整備もなかなか難しいプロジェクトになりそう。やはり土地を捻出するには再開発で縦に伸ばすしかないと思うんだよな。そういう公益のための再開発には柔軟に対応するべきだよね。しかも立派な免震タワーが建ってマンクラ的にもウマーと。

>>7514 匿名さん
気持ちはわかる。
港区と渋谷区は子供の頃からよく知ってるけど、今の両者は良くも悪くも資本と消費の祝祭の場というか巨大な実験場になってしまった感。

>>7518 匿名さん
需要があって満たすのはいいんだよね。例えば小学校が足りない、グラウンドのある保育園がほしい、そういうニーズを満たすために例えばグラウンドを小学校と共用する保育園を再開発で作り、上の方にマンション作って売るとかね。でもなんか再開発だ、都心だ、オフィスだ、マンションだ、と言っても需要はどこにあるのかと...まあ大安売りすれば売れるだろうし、テナントも家賃をディスカウントすればなんかしら入って埋まるだろう。だけどそれってどうなのかな、とか思う。

三井不動産の東京ドームシティへの注力を見ると、区内でマンション買うなら、春日・後楽園エリア一択で良さそうですね

最近春日・後楽園は高いけどね。あの辺の新築で五億五千万がポンと売れたからなあ。

そういえば最近小石川に引っ越してきたっぽい人が何人かいて、朝犬の散歩で会うんだけど、連れている犬種とか服装とか妙にハイソな人が増えた。文京区はもっと自然体でいいんだけどな、どこに住んでた人だろう。

>>7521 匿名さん

ワンちゃんはどんな犬種が多いですか？
フレンチブルドッグとか、トイプーとかですか？

>>7522 匿名さん
そういう飼いやすそうな一般的なやつじゃないのを連れている
こんな感じの↓
https://dog.benesse.ne.jp/doglist/small/content/?id=13485

ボルゾイとかスタンプーは以前からいたけど

もともと小石川原住民の人気犬種としてはトイプーとか柴、あとはコーギーが多いね。たまにパピヨンとかスピッツ、チワワなんかを飼っている人もいたな、老人に多いかな。ドーベルマンを散歩させている老紳士もいたな、多分高台の戸建ての人だと思うけど。

>>7524 匿名さん

ご高齢の方は、ヨークシャーテリアとか毛の長いワンちゃんを連れてる方が多いですよね。横断歩道とかで、ボルゾイとすれ違うと「おー！」と驚きますよね(^_^;)

>>7525 匿名さん
結構でかい犬飼っている人いるんですよね、戸建住宅街があるから。
トイマンチェスターテリアを連れている人もいましたね、連れている人もよく似たスレンダーな女性でお似合いでした

>>7526 匿名さん

犬種と飼い主の相関性を調べたら面白そうですね。マンションだと中型～小型犬しか飼えないですしね。

早稲田の文学部あたりを出たインテリ女王様がひっそりと奴隷男を飼ってそうな気もします。

>>7527 匿名さん
マンションに住んでいる人に向けて（あるいは犬猫アレルギーのある人とか）爬虫類とか両生類をペットとして提案してブレイクしたペット屋が春日の文京ガーデンにありましたね。あれは上手いと思った。カメレオンが飛ぶように売れていたけど、あれって餌どうするんだろうね。