物件概要 |
所在地 |
東京都武蔵野市中町3丁目1635番12他(地番) |
交通 |
中央本線(JR東日本) 「三鷹」駅 徒歩10分 総武線 「三鷹」駅 徒歩10分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
148戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上5階 地下1階建 敷地の権利形態:普通賃借権((普通転借地権の準共有)借地権の期間 : 2067年(平成79年)3月28日まで 更新可(30年) 、賃料(地代) : 11,829円~11,868円(月額)、保証金 : 283,896円~284,832円(一括)) 完成時期:2014年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]鹿島建設株式会社 [販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [販売代理]三菱地所レジデンス株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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テラス武蔵野中町口コミ掲示板・評判
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501
匿名さん
更新料金や建物建て替え承諾料金等は鹿島が地主と交渉と言うことですね。楽と見るか、直接交渉出来ない不利と見るか。
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502
ご近所さん
武蔵野市の新しいクリーンセンターは鹿島が受注したんですね、ここと同じで緑化や太陽光パネルがあるようです。
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503
買い換え検討中
寺が地主だとどうなんですかね。
いいのか悪いのか。まあ、所有権ならこの価格では無理だから、転借地権でも仕方ないと思う人が少ないから苦戦しているのでしょう。
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504
匿名さん
寺が地主と言うことは檀家の皆さんの了解を取るケースも出てくるのでその場合交渉は複雑なのでは?ただし、表面上利益追求ではないので、相場からかけ離れた更新料、承諾料をとることは考えにくいのでは?
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505
匿名さん
>504
想像で書かないように。このスレ初めから読んでいけばわかります。
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506
匿名さん
505さん。最初から読みましたが、わかりませんでした。地主が寺は東京ではよくあると聞いておりますが、その実、意思決定プロセス、および相場がよくわからないのです。ご存じであれば是非とも教えてください。よろしくお願いいたします。
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507
匿名さん
吉祥寺のお寺さんは相場より4倍くらい高い借地料ですよ
吉祥寺周辺の話ですが、売る時には承諾料として売値の10%相続の場合は0円
ここらまでは当たり前ですが、借地料は周辺個人の借地料に比べるとお寺は4倍です
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508
匿名さん
周辺個人の借地って例えばどこの物件ですか?有名な地主さんはいますが、特に住宅の借地は借り主の権利が強いから個人には嫌われると聞きました。
この辺りは歴史的に借地の多い地域ですが、武蔵野市の四寺、三鷹なら禅林寺と八幡神社と、寺ばかりだと思ってました。
ちなみにここは二つのお寺が地主ですけどね。
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509
匿名さん
相場の四倍って高いですね。仏の情けはないのですね。
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510
匿名さん
坊主丸もうけ。格言です。宗教団体って金儲けのことしか考えてないのは誰でもわかることですよ。
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511
匿名さん
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512
匿名さん
511さん。では更新料、建て替え承諾料、譲渡承諾料はいかがでしょうか?
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513
匿名さん
511ではないけれど・・・
東京地裁での借地非訟事件の場合(一律で無いけれど)の目安
更新料 借地権価格の5%+@程度
建て替え 更地価格の3%程度
譲渡承諾 借地権価格の10%程度
ちなみに、争いになれば地裁に借地非訟事件を申してればいいので
相場の4倍などという価格にはならない。
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514
匿名さん
>511、512
借地料は貸すほう借りるほうの合意で決まります。路線価は参考にはなりますが決定の要因ではありません。だから素人は借地など買わない方がいい、あとあと面倒。譲渡承諾料は契約で決まってますよ。確かここは売却代金の10パーセントのはず。
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515
匿名さん
>513
相場の4倍であろうが、マンション購入者が契約書にサインすればお互いの合意があるので裁判にはなりまんし、その価格が借地料になります。
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516
購入検討中さん
いずれにしろ、借地物件などなぜ買うのか理解できない。所有していない物に金を払い続けるわけでしょ。
賃料だと思えば良いという意見がありますが、だったら賃貸の方がいいと思ってしまう。
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517
匿名さん
>515
借地借家法11条1項。
ちなみに、この条文は強行規定なので
仮に約定(合意)があっても、一定の要件を満たせば、
地代の減額請求について調停を経て、
最終的には裁判で決めることはできる。
そういう意味では、約定(合意)の地代は絶対ではない。
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518
買い換え検討中
ここで云々言ってないで確認したらw
買うつもりもないのに、どうこういうことじゃないね。
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519
匿名さん
517さん。わかりやすい説明ありがとうございました。では転借人は直接地主を訴えることは出来ますか?
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520
匿名さん
借地権でもこの規模でもう半分以上は売れたんだから、やっぱり武蔵野市は人気だと思う。約1000戸の桜堤物件も完売で人口14万人突破だし、勢いあるなあ。
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521
匿名さん
半分以上売れたしとは、まだまだ半分程度ということですか?
148戸ですから、70戸ぐらいまだあるんですかねえ。
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522
匿名さん
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523
物件比較中さん
売り出し時期から考えて、まだ半分も残ってるというのは不人気物件だと思います。鹿島が他で手がけている借地物件はすでに500万支援券付き販売を始めました。
ここの購入を検討されている方は、しばらく待ったほうがいいのでは。
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524
匿名さん
>519
何を訴えるのかは不明ですが
地代と言うことであれば、ありません。
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525
匿名さん
>523
もう竣工済みの定借物件ですよね。ここは値引きするとすれば来年夏以降でしょうね。
部屋ごとの個性が強い物件ですし、迷いますね。
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526
匿名さん
先月MRではぱっと見七割位花ついてたけど。本当の所どれくらい売れたんだろう。
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527
物件比較中さん
525さん、その通りです。エリアが違うのによくご存知ですね。あの物件は50年後更地になると聞きました。
ここは30年で更新あり。考え方によっては悪くはないので、あの物件ほど売れ残るかは微妙です。しかし急がない方ならば待つ甲斐はあると思います。
もし完売してしまったら、二丁目計画を待つのも良しといったところでしょう。
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528
匿名さん
>527
借地期間は当初2067年までなので、更新は53年後ですよ。
契約時に払った保証料が戻ってくるのも53年後…。中古で売ったら保証料は買った人のものになるんでしょうね。
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529
匿名さん
>528
保証料は、中古で買った人のものになりますが
売買時に前所有者と新所有者とで精算されるはずなので
前所有者が払い損になると言うことは無いでしょう。
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530
匿名さん
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531
物件比較中さん
詳しい方にお聞きしたいのですが、このような借地権物件を売り出した時、売れるものでしょうか?
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532
匿名さん
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533
匿名さん
所有権に近しい価格帯なので、新築時価格を意識するとどうでしょう。
普通は所有権だと買えなくて、でもどうしても住みたいから借地でもという検討順位です。
やっぱり価格次第、明らかに安くないと。
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534
匿名さん
共働きなので、この辺りに保育園が多いことにはひかれます。中央図書館も近いのですが、せめて平日は22時閉館にしてほしい。
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535
匿名さん
皆さんこの物件が所有権でこの値段なら即決してますか?
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536
入居予定さん
子供の学校の関係でこの立地が良かったので、即決でしたね。予算内でしたし。
後はまあ鹿島施工とか借地期間が長いことをプラスに考えました。
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537
匿名さん
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538
物件比較中さん
所有権ならもっと高いはずです。三鷹近辺の相場を調べてから書き込みしてください。
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539
匿名さん
南側でなく東や西側で6000万円、多少広くとっているにしても、駅徒歩10分だし、御殿山ならともかく、準工業地帯の地域だし、所有権なら納得できる価格だと思いますが。
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540
匿名さん
南口の三鷹市ならあるかもね、でもここは武蔵野市ですから。施工鹿島だし。。
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541
匿名さん
>538
上の方も書かれてますが、ここは南向きがないのです。
配棟も無理があるし、こんなものですよ。
南向きの計画なら、確かにもっと高いでしょうけど。
あなたはマンションの価格に向きが重要なポイントになっていることを無視している。
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542
匿名さん
>541
あなたは南向き重視し過ぎ。もうちょっと総合的に考えた方がいいのでは。
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543
匿名さん
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544
匿名さん
まあいずれにしても、借地権でこの価格は高いと言うことですよ。
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545
匿名さん
高いかな?個人的にはまあ許容範囲かなと思うんですがね。個人的には南向きとかどうでもよくて子供の通う学校関係や環境などを考えるとここは希望に近いですね。
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546
匿名さん
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547
匿名さん
売行きがすべてを物語っています。
武蔵野市物件で、ディアスタの次にうれていないでしょう、ここは。
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548
買えない人
そうなんですか。
壁式…そこにしびれる!あこがれるぅ!
なんですけどね。
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549
マンコミュファンさん
>546
誰に何を言ってるのでしょうか…
>547
要は高いということ??
売れれば良いマンションとは思わないけど、桜堤物件が完売したんだから大丈夫じゃない。よく売れたましたよね~ちなみに駅前のすみふもお忘れなく。
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550
匿名さん
>545
南にこだわらなければ近くのパークハウス武蔵野の南以外を選べばいいのでは? 値段は同じぐらいだけど、所有権だから中古で売っても高いし、承諾料もかからない、トータルでみたら断然お得。
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551
買い換え検討中
両方MR見に行きましたが、値段同じ位じゃないですよ。立地も学区も違います。
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552
匿名さん
値段同じくらいです。南向き意外と比べれば。
しかも地代発生するから、ランニングでは逆転でしょ。
学区は確かに違う。
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553
匿名さん
同じくらいって…坪単価や金額出さないと曖昧すぎる議論ですね。何でわざわざ別の物件をすすめてるんでしょう。まあこの2つを比較する人は多そうだけどね。
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554
匿名さん
【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】
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555
匿名さん
>554
554さん、『ホームページの「学校評価報告書」』とはどこのホームページですか?
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556
匿名さん
公立校であそこよりここが勝っているってバッカじゃないの。
年度により当たりハズレがあるだろうし、試験もなく誰でも入れるのに。
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557
周辺住民さん
よく出る話題ですね。もちろん公立でも学力差はありますよ。
武蔵野市も学テ結果を誇らしげに発表してますから。
ただ個人の努力差をしのぐものではないとも思います。
一小には吉祥寺地域が入るから、どちらかというと保護者の経済力に差がありそうですが。。
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558
匿名さん
557さんの言うとおりですね。学校より個人の努力、その努力を支える親の経済力が大きいですね。
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559
匿名
裕福でそれなりの家庭は小中から私立に行く子もいるので・・・
学力の高い学校にいれば、自分の子も学力が高くなるような錯覚は捨てた方がいいですよ
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560
周辺住民さん
>559
誰もそんな錯覚はしてないと思いますが。
あと経済的に豊かな地主や武蔵野市に長い人は公立に行かせますね。それぞれの方針でしょう。
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561
匿名さん
>経済的に豊かな地主や武蔵野市に長い人は公立に行かせますね
勝手な決めつけはよくないですよ。私立に行かせるだけの頭がなかっただけのことです。
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562
匿名さん
いやいや560さんの言っていることは事実かもしれませんよ。経済的に豊かな地主って言っても、自分の実力ではなく、先祖が持っていた土地のおかげだし、子供の頭もそれなりで私立は無理、逆に本人の実力で最近の地価の高い時代に武蔵野市に家買った人は頭が賢いので子供も私立に入れる頭を持っているってことでしょう。
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563
匿名さん
壁式ってそんなにいいのかな。MR行って初めて、我が家に梁が多いことに気がついた位自覚なかったです。地震に強いとは聞くのですが。
メゾン井の頭の施工も鹿島だと知って、何となく評価上がりました。
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564
物件比較中さん
>563
柱も梁もない壁式構造。イメージをしただけで平たい広い空間が頭に浮かぶので良いとは私も思いますよ。
でもこれ梁や柱のことをどこかで詳しく知るようになって初めて気になり出すことなのかもしれないですね。人によってはですが。うちの今の環境は梁あり、下がり天井あり、天井低し、柱が大きいなど、言われてみればデメリットと言われるポイントだらけだなあと。しかしこれも気にして初めて考えたことです。
上記の何も無い空間となると、相当広く感じるでしょうね~。
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565
匿名さん
ここって3L5000万後半なんですね。駅たいして近くないし、借地だから3000万台なんだとおもっていたら、狭い2Lでした。
三鷹だとバス便しか検討できないのか。
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566
匿名さん
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567
匿名さん
いつの間にか、価格が高くなっていませんか?
3L5000万前半のイメージでしたが、6000万前後になっています。
借地ですよね、ここ。
高い部屋しか残っていないということですかね。
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568
周辺住民さん
通常の普通借地権とは違い53年だからか、強気ですよね。ちなみに北側のスカイハイツの二階が、築31年で2580万で売れたそうです。広さはうろ覚えですが60代でした。
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569
周辺住民さん
失礼、60代→台です。スカイハイツも普通借地権です。
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570
匿名さん
この物件が所有権だったら億ションに近いんじゃないでしょうか。この中町という立地は武蔵野市では随一との認識です。
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571
物件比較中さん
そんなにいくわけない。だったら地所が手がけている中町2丁目マンションは億ションになる。
しかし坪単価を考えればそれほどでもないだろう。
駅前のタワーの現在の価格をみればあの周辺の相場がわかります。
中町は便利な町であることに違いはないが、吉祥寺周辺と違いこれといった特徴のない町でもある。環境面を考慮すれば、駅遠になるが緑町あたりが良いと思う。
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572
購入検討中さん
緑町はレイプ事件が多発していましたよね。今はどうか知りませんがよく住むなぁという感想です。特に子供がいる人は気をつけてください。本当にゆるせないですよね。レイプ魔!!病院で働いていますが被害者がきました。いたたまれないです。
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573
物件比較中さん
多発ってアホかw 虚偽の情報を書き込むな。多発というなら情報ソースを示せ。
示さないならおまえはとんでもない嘘つき。
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574
周辺住民さん
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575
ご近所さん
この辺りは便利なのが特徴です。
三鷹駅、市民会館、図書館、市役所、スーパー、総合体育館、全ておよそ徒歩10分で行けますからね。
外食にも困らず吉祥寺までも歩ける距離、学校もあるし、住むには良い場所ですよ。
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576
匿名さん
井の頭通り越えたら、中町といってもイマイチですよね。
西久保一丁目のほうがはるかにいいですよね。
だから億ションはありえないです。
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577
匿名さん
逆でしょ。井之頭超えたら閑静な住宅街になるんじゃない。東京でも稀少な環境ですよ。ここは。
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578
匿名さん
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579
物件比較中さん
でもここ準工ですよね。横河の隣で閑静な住宅街といわれても、ピンときませんが。
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580
匿名さん
普通に考えて、場所だけでいえば中町>西久保でしょう。もちろん好みは人それぞれですが。
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581
契約済みさん
隣の横河ですが、特に暮らしには影響なさそうなので気になりませんでした。
警備の人がいたり清掃の方が道もきれいにしてくれたりと、メリットもあるので。
NTTや富士重と共に、横河あっての武蔵野市ですし。
全国的に準工地域が住宅になる事が増えてますが、隣も2、3年でマンションになる可能性もありますね。
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582
物件比較中さん
準工業地域であることに抵抗はないですが、転借地物件には抵抗があります。マンションってリセールを考えるのが普通で、終の住処だとはじめから思っている人は少数派だと思います。10年、15年くらいで売却を考えた時になかなか売れないと思います。
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583
匿名さん
転借は他の普通借地権に比べてどんな点が不利ですかね?
施工する鹿島が貸し主なので建物もしっかり作るかな、なんてポジティブに思いました。
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584
匿名さん
地主と賃借当事者として直接交渉や訴訟が出来ない点でしょうか。
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585
匿名
普通借地は借り手に有利な契約なのでよっぽどの事がない限り永住できると
考えていいと思います。ただし売却の際に承諾料として3%発生するので
仲介手数料を含めると6%かかる計算になります。これが1番のデメリットかと。
また契約更新時には区分によって金額が異なりますが、更新料が発生します。
また、マンションは所有権でも区分所有であり、そもそも土地の資産価値よりも
建物自体の資産価値の方が評価は高いです。
立地、建物の資産価値と売却時のデメリットを天秤にかけてご判断するのが
よいかと思います。定期借地であれば問題ありですが、普通借地なのであまり
借地権にこだわる必要はないかと。とにかくリセールの際の手数料だけですね。
購入価格に売却時の手数料を足して、実質購入金額を考えて余裕のある方はよい
物件だと思います。永住であれば強いて言えば更新料ですね。
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586
匿名さん
土地の固定資産税はマンションは微々たるものだが、借地だと地代が高い、とくにここは普通の地代よりたかい。承諾料3%? 10%でしょ
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587
契約済みさん
承諾料は3%ですよ、デマはいけません。
地代は平方あたり約150円です。改定時の計算式にも納得しましたが。
もちろん物件によりますが、この辺りでは固定資産税は土地だけで年12万以上すると聞きました…安いですかね。
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588
匿名さん
マンションの土地は区分所有なので年12万円なんてありえない、デマはいけません。
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589
匿名さん
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590
匿名さん
>589
常識で考えればわかることでしょ、148戸で各自が年12万土地の固定資産税払うわけないし、地代を考えてみろアホか、
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591
匿名さん
普通借地権を建物・設備以外で比較すると詰まるところ
近辺の所有権物件:土地+建物の固定資産税=年間x万
と
本物件:土地の地代+建物の固定資産税=年間y万
xとyの積み上げ算(住む年数)の比較ということですよね
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592
匿名くん
転借地権というのは、つまり地主の月窓寺から鹿島が借りた土地を
テラスの購入者に又貸しされるということ。
つまり
(地主)月窓寺→(借地権)鹿島→(転借地権)テラス住人
だけれども、重要事項説明書を読んだら
鹿島はテラス中町の販売が終わったら、
借地権をどこかの業者に売却することができるようになっている。
というか、テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。
そうすると、鹿島から土地を借りるから安心だと思って買ったのに、
月窓寺とテラス住人の間に、どんな業者が入るかわからないリスクがある。
(地主)月窓寺→(借地権)???→(転借地権)テラス住人
さすがに、鹿島は借地権の売却先にまあまあ真っ当な業者を選ぶと思うが
もしその業者が潰れたら、どんな裏社会系の業者に借地権が売られるかわからない。
(地主)月窓寺→(借地権)裏社会系のリスク→(転借地権)テラス住人
これは怖いと思った。
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593
匿名さん
>>592
>というか、テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。
誰から「聞いた」情報ですか。
確かに気になりますが、
過去、鹿島建設の借地権物件で借地権のみ転売した例は有るのでしょうか。
そんな例があれば、考えものですが
鹿島建設の借地権絡みの物件は全てリスク大という事ですね。
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594
匿名さん
デマが多いね。
重説にも書いてあるけど、ここの地主は月窓寺を含む二つの寺。両寺が揃って裏社会とのつながりを持つ訳ないでしょ。
管理も鹿島建物がするのに、来年売却はまずないと思うけど。
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595
匿名くん
デマでないよ。
鹿島建設が来年にでも借地権を売ってしまうリスクを
重要事項説明で販売員から聞いて、びびっている。
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596
契約済みさん
私の時は重説でそんな話していませんが。他に聞いた方はいますか。
まあリスクといえば何でもリスクですが。
そもそも寺が2つも絡んでて、しかも借地人が既に住んでる借地の権利なんて、買う人いないと思う…。
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597
匿名さん
すべての(売り手の)リスクに対してリスク回避を記載しているのが
重要事項説明では?
リスクといえば、なんでもリスクその通りだと思います。
ビビる、ビビらないは人によるかと。
「テラスの販売終了後、来年にでも借地権を売却しそうだと聞いた。」
という売主の信用を貶めるような情報ソースが、誰からのもので、それが正確であるかどうかあって、
そうでないなら、単なるデマだと思いますが。。
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598
匿名さん
-
599
592,595
重要事項説明書21ページ目に
(11)原借地権契約上の借地権の譲渡について
転貸人は、原借地権契約上の借地権を第三者に譲渡しようとする場合、
あらかじめその旨を転借人に通知します。
また、その場合、同時に転借地権契約に基づく権利、義務のいっさいを当該第三者に
承継させると共に速やかに書面にて転借人に通知します。
と書いてあるし、説明も受けた。
転貸人の鹿島が、第三者に譲渡する場合、転借人の住人には「通知」すればよいだけで、
住人の承諾を受ける必要はない。
「転借地権契約に基づく権利、義務のいっさいを当該第三者に承継」と書いてあるので、
鹿島とテラスの住人の縁は切られてしまう。
テラス中町が売れた直後に、鹿島が借地権を売却する可能性も十分ある。
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600
匿名さん
可能性はゼロではないと思いますが、十分にあるとまで言い切るのは、何か別の根拠があるのかな。
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