オハナ八王子オークコート

湾岸の埋め立て地区じぁないので、多摩地区は地盤が弱い場所は少ないと思います。

富士山が噴火したらアウトですよ。

立川断層が揺れても八王子は大丈夫です。
八王子北東部は影響を受けるかもしれません。

天皇陵の武蔵陵墓地が八王子に決定したのも地盤が固いからそうです。
安全を考えたら八王子に都市機能を移転することは理にかなっています。

875です
みなさん詳細にありがとうございます、石の地盤・・・
天皇陵は知らなかったです、なるほど
立川断層は気になりますが、ここの立地は八王子北東部ではないから大丈夫てことですね、たぶん
鹿児島に長く住んでたので、噴火や火山灰は耐性あるので大丈夫です 笑

> ながれぶった切ってすいませんが、国から今後30年いないの震度6弱の確率が全般的に上昇した数値で発表されました
> その書き込みの中で、都の中心がプリンみたいな地盤にあるから地盤の固い八王子あたりに機能を移したら
> と冗談じみた文を見たのですが、
（中略）
> 安全を考えたら八王子に都市機能を移転することは理にかなっています。
これ以上八王子の人口密度が高くなるのはうんざりだなぁ。
せめて立川あたりにして欲しいです（つーか、今のままでいいのに）。

>>881
そんな人多いですか？

>>872
野村の対応に疑問が生じた期間もありましたが、販売ペースは落ちてないですね。

6月6日
　｜　　49日間　51戸
7月25日
　｜　　49日間　32戸
9月12日
　｜　　28日間　29戸
10月10日
　｜　　35日間　26戸
11月14日
　｜　　35日間　26戸
12月19日

>>883
ここの最大の懸念事項は売主でしょうね。
億ションのレジデンス三田や、プラウド府中マークスでの野村の対応には疑問しか持ちません。三田は裁判の一歩手前のようですね。億ションで、あの対応ですから、オハナで何をされるか、わかったもんじぁないですね。
長谷工が叩かれてましたが、野村よりはマトモな対応のようなので、そこに期待するくらいでしょうか。

＞＞882
> そんな人多いですか？
どうなんでしょう。。。。。
少なくとも、個人的には今多い少ないはあまり関係がなくて、
これ以上増えて欲しくないだけなんですよ。

>>888
ここはオハナですしのんびりと、いますぐ問題がある訳じゃないのでいま騒いでも無駄と思うけど
問題が出てきてから考えましょうよ

>>890
おっしゃるとおり！

このスレを見て困惑しているのは私だけではないでしょうね。

>>894
売り主の野村は間違いなく困惑してるでしょうね。でも、一番困惑してるのは野村を信用して買った顧客ですよね。

億ションでこれだからここなんて、って言う人が居るけどどれも人間が造ってるものだからね。
オハナは仕様が確立しているからマークスみたいなことは無いんじゃないかな。

野村が評判を落としたってのはあるかも知れないけど
建物の長寿命化が★１コなのも最初から分かってることだし、プレミアムアフターサービスもあるし
心配しすぎてもなぁ

>>896
同感、ステマが騒ぎすぎ

３世代住めれば十分でしょう。

こんな記事見つけました。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140829/413356/?P=3

素朴な疑問ですが(悪意はない)建物の長寿命化の評価が星１つ(他のマンションは大体２つ)なのに３世代住める(？)とはどういう事でしょう。

初歩的な質問ですみませんが、「建物の長寿命化の評価が星１つ」とはどういうことでしょうか？星一つだと何年持つとか単純なことではないんですよね？

>>900
詳しい事はわかりませんが…東京都環境局で新築又は増築マンションには下記の表示が義務づけされている様です。(マンションのHPに記載があるはず)

５つある項目のうちの１つ
[建物の長寿命化]
○維持管理.更新.改修.用途の変更等の自由度確保
○躯体の劣化対策

この評価が星１つという事だと思います。
何年持つかという評価ではないですが、評価が低いのは気になりますね。

ちなみに↑これは見本です。

>>895
そうね、売主は、バレちまったよ。やっべー。って困惑してるでしょうね。
まぁ、集団交渉や訴訟準備、週刊誌へのリークをしないと何もしないからね。府中は解決できずに飴玉しゃぶらせておしまいでしたからね。
そういう体質は、なかなか変わらないでしょうね。

良いコメントも入れていたけど、綺麗に消されてるね。
野村でも長谷工物件は、大した問題がでてないから、長谷工が頑張っているみたいだね。

>>901

一番目は直床だから間取り変更の自由度が低い？てことですかね、いずれにしろ自由度であればあまり気にしない
でも2番目は、劣化対策だから気になる、900さんがいう何年持つかに影響するところ
野村にどこの対策がうすいのか聞いてみたいところですね

マンション×寿命で検索すると沢山ヒットします。
建物としては100年持ちそうてすが、装備の不満や修繕費で60年程度？で建て替えでしょうか？
私の寿命の方が短いのは確かです。

>>905
安かろう悪かろうって事では？

>>906
なるほど
今でこそ50年、60年の老朽化マンションが建て替えられ
はじめたところだからこれから竣工するマンションは
90年、100年はうまくやれば使えるかもですね
だから建物の躯体、基礎は丁寧にメンテするようにしたいですね
理事会の仕事になるのでしょうが、今のデベの修繕費
見積もりが、安くするために最低限の前提になっている
のであれば、検討の余地あり、
でも性能評価ってもともとの躯体や基礎のつくりをいってるんではないのでしょうかね

オハナって人気があると聞きましたが、ここ八王子のオハナも人気があるんですかね。

ところで修繕費というものを毎月払っているわけですよね。
その修繕費での修繕は元の状態のマンションに出来る訳ではないということなんでしょうか。
そうで無ければ、なんだか腑に落ちないところも。
修繕費はどういった計算で出されているのかな。

毎月支払う修繕費は、十数年後に行う大規模修繕の為の積み立てのようなものだと思います。

外壁タイルの浮き検査や吹き付けタイルの塗装し直しや防水塗装の塗り直しとかではないかと思います。

EVや機械式駐車場のメンテは年に数回あり、それは管理費からの支出で30年後には機械一式交換という時期もやってきます。
修繕費は大規模修繕とその時の為の積み立てでしょう。

修繕費の前に、ちゃんと引渡しして欲しいよね。

>>910
ここ平置きと自走式の駐車場。

>>912
それならEVだけで済んで良いですね。
修繕費の積み立ては安く済むのではないでしょうか？

>>913
ここは低収入世帯も取り込まないと完売出来ない。低収入世帯はローン破綻する確率が高いし、周りも破綻しやすい世帯が多い。低収入世帯が多いマンションは、管理費修繕費が集まらなくなり、荒廃する確率がバカ高いから、ここは初めから修繕費を30年一定を前提に徴収してる。
オハナで賞を取っても、プラウドは、段々と修繕費が上がる設定のままだしね。

>>914
いまの超低金利のフラット35にでもしとけばローン破綻せんやろ、
ていうか物件となんの関係があるんや、パークさんw

>>915
低収入世帯は、ちょっと年収が下がったら終わりだよ。

駅までの道のりは信号が結構おおそうですね。10分ではつかない気がします。
大通り沿いを通っていかないといけないということもきになるかな。
共用施設ですが、どんな共用施設があるのでしょうか？

>>917
普通に歩けば10分程度で着きました。
信号は北口にぬける通りがイラッとするくらい。
歩道も有るし駅までの道、大通りって感じかなぁ？

>>914
修繕費が30年一定なんですか？それは嬉しいですね。でも大規模修繕時にまとまった額を請求される場合もあるので要注意ですね。もしそれも無いというのであれば言うこと無しですが…。

>>919
MRの方の話だと修繕費は少し多めに算出されているとの事です。修繕費は
住民の使い方に左右されますが。

オハナ八王子の修繕積立金
145円/m2月

国土交通省
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
修繕積立金の目安
15階未満で、10,000m2以上
平均178円/m2月 (135円〜220円)

オハナの修繕積立金が高いなんてウソ。平均にも届いてないよ。ギリギリ最低レベルじゃん。

永住なら良いけど1次取得層多いと思われるオハナで最初から多く払わされるとなるとキツイね。
将来は売って実家に帰ろうなんて思ってる人は割高に感じないのか、、、実際最初から住み替えを考えてるような人は少ないのかな？

オハナは、ただ30年間一定積立が前提なだけなので、他のマンションと同様に２回目の修繕あたりで積立金は不足するでしょうね。冷静に金額をみると平均以下だし。
低収入世帯は、途中から上げるとキツイいから。その対策なんでしょうね。最初から高くしておけば、管理会社は枕を高くして眠れますからね。

>922さん、923さん
抽象論じゃなく、921さんみたいに、具体的数字で示したほうがよいと思います。説得性に欠けるように思いますが、いかがでしょうか。

>>923
悪意のあるネガ、うける
⚪︎井さんが忙しくなってきたってこと

>>923

万が一不足したとしても、駐車場平置きの時点で他の所より安心でしょうね。このシステムで表彰されているくらいですし、簡単に値上げはできないはずです。

>>926
機械式駐車場の場合の額では無いですよ。

921に書いた額に、機械式駐車場の機種により下の額を足します。ここは関係無いので、足さないで書いてます。

機械式駐車場の修繕工事費(1台当たり月額)

2段(ピット1段)昇降式 7,085 円/台・月
3段(ピット2段)昇降式 6,040 円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式 8,540 円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式 14,165 円/台・月

じぁ数字で、最近のチラシから。

297台の駐車場に対して空きが、168台。129台分の申込。
346戸に対して、271戸契約済。
契約者の47.6%の方が駐車場希望を申し込み。

駐車場の想定稼働率が80%程度。
完売時に、50%の駐車場が埋まるとすると、89台分が想定から乖離。
駐車場代が、9800円程度(6800円は軽用で数台のみ)。
単純に掛け算すると、月に87万円程度、想定から下回る。346戸で単純に悪と、1戸あたり、2500円程度、想定から下回る計算。

デベの作る修繕計画なんて、あまあまの想定よ。

>>927
ここは平置きの様なので無関係ですが…
機械式駐車場の修繕工事費って駐車場代から賄われるのではないのですか？

駐車場もマンション全体の修繕費を利用するとすれば、駐車場を利用しない人は納得出来ないでしょうね。

実際の駐車場代は上記の金額よりも高いので、十分賄えるのでは？と思いますが、実際はどうなんでしょうか？

>>928
意外と駐車場利用者が少ないんですね。そういう御時世なのかも知れませんね。
世帯数の8割分の駐車場を設けたけど、実際には車利用者は思ったよりも少なかったという事でしょうか？

しかし、このマンションは平置きなので実質修繕なんて殆ど必要無いでしょうし、その分駐車場代をマンションの修繕費に充てられるのでは？

>928さん
では他オハナ実例から。
まず最終的に稼働率50％というのはない。根拠以下。
１ 二台目需要があること。(抽選は入居後になるが)
２ 検討中の者がいること。
実際に、オハナふじみ野も、引渡し時は50％きる契約状況で駐車場もまばらで心配してましたが、引渡し後四ヶ月経過後の今となっては、駐車場も埋まってきており、既に稼働率80％超えているようです。それが事実です。

>>930
自走式です。

>>926
？
グッドデザイン賞と、積立金不足は何の関係もありません。

>>931
オハナふじみ野は、入居時で100戸以上の売れ残りがあった不人気物件。未だに完売してません。
契約者に対する数字は、八王子より高かっただけでしょう。

>>929
ええ、ここの修繕積立金は、他の物件同様に平均を下まわっている物件と言っているだけです。1次取得層には不利な設定になっていますね。
30年間一定なんて謳ってしまっているから、リアルに不足した時に困るでしょうね。

>>931
オハナふじみ野 全381戸。
入居 8月
7月25日 計251戸
入居時で、65.9%の成約率。
入居時に50%しか駐車場が埋まっとないとすると、成約者の75.8%が駐車場を利用。完売することには、駐車場の利用率は、80%くらいになるよね。ふじみ野は。

八王子は、50%ちょい越えが良いところでは？

>934さん
間違った話でなく、皆さんに数字に基づく客観的に正しい真実を伝えるべき。
前提としてオハナふじみ野は総戸数381戸と、オハナシリーズ、東武東上線沿いでも屈指の供給数。12月時点で既に334戸契約済。最近は月20戸を超えるペースで増。完売も近い。他オハナ、東上線沿いマンションで結果としてこれだけ売ったマンションない。すなわちスゴい、これが事実。

ふじみ野とかどうでもいいっすわ。
昔、北戸田のスレにも同様に興奮して書き込まれた方ですかね。

>>937
ん？
ふじみ野の契約者数に対する駐車場利用率の話をしたんだよ。よく読もう。
ふじみ野全381戸。の推移くらい把握してるよ。
竣工 2014年6月, 入居 8月
6月6日 計238戸
7月25日 計251戸
9月12日 計271戸
10月10日 計288戸
11月14日 計308戸
12月19日 計334戸

暇つぶしで修繕積立金の計算してみた。

同じ施工主で、マンション構造も販売価格もそっくりの北口のスミフの修繕積立金計画。
1-5年目 83円/m2・月
6-10年目 141円/m2・月
11-15年目 213円/m2・月
15-30年目 254円/m2・月

30年平均:200円/m2・月

国交相のマンション修繕積立金のガイドラインの計算式を使って、機械式分を抜いても
30年平均:177円/m2・月。
しっかり、国交省ガイドライン平均値。一般的には、これでも追加で一時金徴収があったりする。

やっぱり、145円/m2・月って低いよね。30年一定です。でも、不足します。だったら、誰にでも出来るよね。

ほのぼのとしたＨＰが有りました。
風水で見ると幸運を呼ぶマンションだそうです。

http://fusui.tesxam.com/ohana-hatiouji-oak-3/

>>909さん、オハナが人気があるというのはどこ情報でしょうか？
広告まがいのレポート記事なら鵜吞みにするのもどうかと思いますが。

>>925さん、パークホームズは価格帯が違うので相手にしていないのでは？
北と南だし。意識するとしたら当然目の前の財閥(スミフ)かと。

駐車場は自走式なだけまだマシです。ガソリン高で車離れが進行したのか。
八王子で車のない生活も今ドキはありなんですかね。

車はあれば便利と分かっていても、実際それどころじゃない子育て世代が多いんじゃないですかね。
二人くらいなら自転車で何とかしているご家庭は多いと思います。

車は何だかんだお金が掛かりますから。子供もですが！

>>943
駐輪場は、各戸2台しかないよね。
どこでも、最初に問題になるんだから、初めから増やしとけと、言いたい。

車を使う方が大半なのかと思っていましたが、そうでもなさそうですね。
となると駐輪場は足りなくなりそうですね。

>>944
ニーズにあわなければ買わねばよい。

>>946
マンションの駐輪場は、2台が多いんですよね。
駐車場の利用率が低そうですし。

最近はサイクルポートで詰めれば３台置けるところもあるようです。
うちも車は無くて今のところ自転車２台の生活ですが、増やしたいときはどうするのか営業さんに聞いてみようかな？
近くに格安の駐輪場でもあればですが、最悪は駅前の月極ですかね。

>>948
真面目に考えてるマンションですね。
ここは、3台目は抽選です！とアホな返事でしょうね。

自走式なのに駐車場代が高いと感じます。9800円。

駐車場代が第二の修繕積立金なのでは？

駐車場台９千円。しれてるでしょ。都内一等地なら３～４万するよ。安いし騒ぎ立てるほどの話じゃない。

>>951
機械式なら数万円は分かります。
自走式って、そんなに維持費がかかるものなんですか？
駐車場の契約率も悪そうですから、マンションの積立金から持ち出しですかね。

子安町で月極駐車場が一万円って相場くらいじゃないんですか？

>>953
普通、修繕費や管理費から逆算して算出するんですけどね。

>>954
書き方が悪かった。
特に高く感じないって意味。
近くに安い月極駐車場も無いし。

自走式だとほぼ修繕費はかからないのでは？
だとすると、駐車場代としての収入分は建物の維持管理にまわす事が出来るでしょう。

>>956
なるほど、駐車場の契約率が低いから、いきなり積立金が不足しますね。

>>957
[管理費]と[修繕積立金]は入居者全員が毎月支払うもので、それ以外にも[修繕積立基金(一括)]を支払う様なので、駐車場代は元々修繕積立金として計算に入れていないと思いますが…あくまで推測ですので、詳細は野村さんに聞いた方が良いでしょう。

そもそも駐車場代不足はない。
理由・931スレのとおり。
以上。

>>959
不足でしょ。なんとか○ーベストさん。
936の通り。不人気物件の駐車場の契約率と、そこそこ売れている契約率を比較するのはナンセンス。

そもそも、北口のすみふと施工主も同じ、仕様も同程度なのに、30年で比較すると修繕費が少な過ぎ。

>>960
で？少ないから何？

オハナシリーズは、真面目に修繕計画をたててないんだね。

それでも、第3次1期は、20戸。
初めてマンション買う人達には、分からんからね。企画が上手いよね。

単純計算でおおまかにですが…
約1万(修繕費)×346戸×12ヵ月×15年=6億2280万
これに修繕費一括分の
約30万×346戸=1億380万 を足すと7億2660万円

15年後に大規模修繕をすると考えると、十分足りるのではと思います。

もちろん大規模修繕前に色々なメンテナンスが必要になるでしょうから、上記の金額全てが充てられる訳ではないでしょうし、その時の資材費がどの程度か分かりませんけど…

三井のマンションと悩んでいます。電話で問い合わせると2000万円台中後半～とのことです。価格がそこまで変わらないのであれば、どうなのでしょうか・・・。詳しい方、教えていただけると助かります。

>964
7億にもなりますか！大規模ならではの強みですね。
よく住宅関連のサイトで、修繕積立金不足で破綻しているマンションが多い
という記事を読み管理会社に任せっきりでは危ないのだなと感じておりましたが
大規模であればほぼ心配ないという事なのですね。

>>964さんもご自身で書かれていますが、毎年メンテナンスが多々ありますからね。
電球変えたり植栽の植え替え、パイプ清掃やエレベータのメンテなどお金の掛かるもの等々修繕費の支出は多岐に渡ります。
10年過ぎた頃には売却のため虫食いになるマンションも出てきますし、未払いが出てこないとも限りません。

直ぐ売ってしまおうと思っているのであれば、ほぼ心配ない で良いと思いますが、楽観過ぎるというか無知なのもね...
足りなくなるとネガのように書かれていますが、実際そうなる可能性は否定出来ないのでは？
一定だと思って購入した人が多いと、将来に備えての値上げなんて賛同得られる訳が無いのではと思っています。

メンテナンスは修繕積立金からではなく管理費から賄われるのではないでしょうか？

空室はともかく未払いが理由での値上げは(一定だと思ってたからなど関係なく)難しいでしょうね。

管理費ですと…
約8700円(平均)×346戸×12ヵ月=約3612万

年間約3600万の管理費から管理会社への支払いや967さんの仰るようなメンテナンス費用を支払います。

それとは別に大規模修繕費の積み立てとして964の修繕積立金約7億(15年後の場合)があるので、問題視されている駐車場の契約数が少なくとも問題ないと思います。

もちろん今後何が起こるか分かりませんので、絶対大丈夫とは言い切れませんが、未払い等は管理会社や管理組合が様々な手段で回収すれば良い事ですし、どんな方が入居されるかは現段階では判断出来ません。

※そもそも入居者が半分に満たない等があると、この計算は成り立ちませんので御了承下さい。

>>967
管理が重要ですよね。
収支報告で、情報共有して、値上げも根気よく説明していく必要があるでしょうね。

30年一定と謳ってしまっているので、同意を得るのが他より難しくなるでしょうね。

学区の三中　給食があるんですね。中学生の子持ちとしては助かります。

オハナ八王子 全346戸。
12月19日 計271戸
2月13日 計317戸

だいぶ、売れてますね。
そろそろ完売がみえてきましたね。

>>973

全346戸。
317戸も売れてるの？　すごいですね。
残り29戸。

９月入居でしたね。４月には完売しそうです。

>>974
月次報告のコピペです。
先日、MRに行きましたが、完売が近いと言ってましたよ。

このハイペースなら早ければ今月、遅くても３月に完売するよ。