主に豊洲・東雲・有明の江東区埋立地の事を話し合うスレッドです。
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土壌汚染、地震リスクは高いですが、安さが魅力のこの地域。
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[スレ作成日時]2013-09-07 10:04:18
円安で億ションを買いあさり、地価上昇支える外国人
2013年05月06日11時00分
マンション購入に熱心な「不動産肉食」は女性ばかりでない。外国人も旺盛だ。
円高が２割進むと、億ションなら２千万円もの「値引き効果」がある。
３月にあった国土交通省の公示地価の記者発表。アベノミクスを背景に地価が値上がりした地域について説明が続くと、記者たちの間に「あれあれ？」という空気が流れた。都区部の住宅地ナンバー１が、大地震の際には液状化も懸念される東京湾岸の豊洲４丁目だったからだ。
豊洲４丁目の住宅地の公示地価は前年比で２・８％上昇し、都区部の住宅地では最大の値上がり幅だった。
このエリアに建設中のタワーマンションに、思わぬ「バブル」が起きている。米国の大手不動産会社ジョーンズ ラング ラサールが２月、シンガポールで華僑系の富裕層に対して商談会を開催。大変な活況だったのだ。
◆次々と「予約済み」
販売されたのは、超豪華仕様の億ション。専門スタッフによる高級ホテル並みの２４時間ルームサービスや、リネン交換などのハウスキーピング、ディナークルーズやナイトヘリの手配など、富裕層の心をくすぐる仕様が満載だ。
会場には２日間で２００人以上が訪れ、即決が相次いだ。一度に５戸を申し込む顧客もいたという。１億数千万円もする物件に次々と赤色の「ＲＥＳＥＲＶＥＤ」（予約済み）のシールが貼られ、販売した６５戸のうち３０戸近くがその日に売れた。
シンガポールで同時期に売られた東京・六本木のタワーマンションも、半数以上が１億円を超すが好評だった。駐在するＩＴ企業の現地法人幹部の妻は、
「シンガポールは国土が狭く、気の利いたマンションは数千万円する。それなら日本の価格とそう違わない。六本木はセレブな街として、ここでも有名です」
と、人気の背景を語った。
日本では崩壊した「不動産神話」が、海外の富裕層には健在だ。地価上昇を外国人が支えている構図が見える。後押しをするのが円安だ。
１億円のマンションなら、昨年までの１ドル＝８０円前後の為替レートでは１２５万ドルした。だが円安が進み、９６円前後となった現在なら１０４万ドルと、２割も安く買える。シンガポールでの商談会でも、物件価格は円とシンガポールドルの両方で表示され、関心を誘っていた。
◆中国から不動産ツアー
東京の現地モデルルームの来訪者にも、外国人の姿が目立つ。六本木近くにある欧州系証券会社の営業マンは、
「外資系社員がここまでアグレッシブになれるのは、為替という支援があるからです」
と明かす。中国や台湾では、日本への不動産投資を呼びかける団体旅行も開催され、新聞には「不動産ツアー」の広告があふれている。成田空港や羽田空港に近い立地も人気。昨年まで日本への投資が盛り上がらなかったのは、一般には「尖閣問題の影響」などとされたが、本音は円高が壁だったのだ。
外国人に人気の土地は、豊洲や六本木のほか、麻布、青山、赤坂を結ぶ「３Ａゾーン」がある。高級賃貸マンションが林立し、周辺のレストランでは日本語ができない客にも店員が動じない。周辺は江戸時代は武家屋敷で、明治以降は大使館がひしめく高級住宅地となった。迎賓館や皇室の御用地もある。
このエリアの開発を担当した財閥系不動産の営業マンは言う。
「リーマン・ショック後、外資系企業が撤退し、高級賃貸の経営が苦しくなりましたが、分譲はそうでもありません」
それはなぜか？ 『マンションは１０年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく』（朝日新書）を書いた不動産情報会社アトラクターズ・ラボの沖有人社長は、こう説明する。
「外国人が好む３Ａゾーンは値下がりしにくく、住宅すごろくで１０年で買い替えて損をしない代表的なエリアです」
◆地域ごと「外資系」化
沖氏によると、分譲マンションは１坪当たり年間４万円程度ずつ資産価値が落ちていくパターンが多い。だが、高級物件が多いこの３Ａゾーンは、値下がり率はかなり低くなる。人気はあるのに新規物件があまり供給されず、需要が旺盛なため「値下がりしにくい」という共通認識が広がっているそうだ。
外資系金融機関に勤める中年男性は、
「本国から来た上司は、外国人エグゼクティブの高級住宅がある３Ａゾーン以外は『トウキョウではない』と言っていたが、リーマン・ショックでそこまで強気ではなくなった」
と話す。その結果、豊洲などにも外国人が目立ってきた。高層マンションに囲まれた豊洲北小学校では、親の出身地が中国、韓国、ロシア……と幅広く、「外資系」化が進んでいる。ある大型オフィスビルにも韓国勢が投資し、業界で注目された。
「大型ビルは秋葉原、豊洲、品川あたりを結ぶゾーンに数多くできている」
と沖氏。実際、新興住宅地と思われがちな豊洲だが、朝の東京メトロ豊洲駅では降りる客のほうが圧倒的に多く、むしろオフィス街化している。東京証券取引所グループと大阪証券取引所が統合してできた日本取引所グループは、主力コンピューターをこの地域に置いた。その結果、外資系証券会社などの情報拠点も集まり始めている。
主要都市の地価上昇率上位５地点を見ると、東京では大使館が数多く集まっている麻布エリアが４、５位に入った（表）。大阪では大阪市内の都心で地価上昇が目立つ。やはり、数千万円以上の億ションが増えたエリアだ。
（編集部 山下努）
