パークタワー東雲ってどうですか？ Part17

区としても、交通量と道路状況の調査で問題点が指摘され、また、危惧されているから湾岸署に改善の要望を出しているのでしょう。

湾岸署も、晴海通りは主要幹線道路であり、一丁目開発で交通需要が増大しているのを認識しています。

何故、交通量が少ないとか、如何にもおだやかで静かな雰囲気の道路というイメージを全面に出そうとするのか、今一つ理解しがたいものがあります。

交通安全対策への理解を深め、危険はできるだけ回避するために、現場の事をよくわかっておいた方がよいでしょう。


こちらをよく読まれてくださいね。
http://www.city.koto.lg.jp/pub/faq/faq_detail.php?fid=8176

東京は怖くてどこも歩けないね。

だからこそ、大通り沿いでは無く
一区画内側に居住区を作り
大通り側は商業地区で、少なくも
賃貸中にして、歩道は拡張するというのが
地区計画だったのにね。

大変だと思うけど、歩道は広いし
下にコンビニあるし、駐車場は平置き
だし、
それに本来は独身者中心の寮だからね。
ただ、今は、福島から避難した
人の、一時的な利用になってる。

公務員宿舎は都心の一等地に多くあることが批判の的になって、一等地の土地を売却しあえて都落ちしてるんだから、危険で辺ぴな場所に置くこと自体が目的なの。

坊主憎けりゃなんとやら、ついに公務員宿舎までネガ手段ですか。いい加減になさった方が良いでしょう。

東雲地区は晴海通りの歩道は合同庁舎横やパークタワーの横も含めてキャナル内の歩道よりずっと広くて開放感があっていいと思いますよ。キャナル内が狭いというわけではなく。

要するに、一般的に主要幹線道路に面した立地は好ましいとは言えないという事でしょう。
その分、分譲価格は抑えられているという事で、価格面でのメリットはありますね。

港区白金に今作られてる野村や三井のタワー物件、どれも主要幹線道路に思いっきり面してます。一般論になってないです。

一般的には好ましいとは言えない環境に建築するマンションがあるという事でしょう。

マンション検討する際は周辺環境をよく調べた方がよいのは確かです。

商業ビルなら幹線道路に面している方が価値が高いけれど、住宅地は幹線道路に面していない方が価値が高い。

元麻布ヒルズ、広尾ガーデンヒルズ、麻布霞町パークマンションのようにね。

なんか、都心の一等地と比較する
人いるけど
これって無意味な事じゃないかね。

713よりはいい大学出てると思うけど。

公務員宿舎のお陰でファミマも近いv
交通量はMRに2回行った限りでは休日のせいか何とも思わなかったです。
仕事的には朝早く夜遅いので…小さな子供はいないし、辰己駅利用だし…気になりません。
地震が来るなら引き渡し前に来て欲しい、ってくらいですかね？

出身大学より年俸の高低が大事。そしてその継続確率も大事。

両方出てるけど。

マンション買うのに学歴は必要ないし、ローン組む時も聞かれませんから、ご心配なされなくともよいですよ。

立派な学歴がなくてもマンションは契約できますから。

そうそう、多分７２０よりちょっと上ってくらいだよ！

このまんしょん安いもんね！とってもリーズナブルでお得なことは間違いない。

リーズナブルという表現はおっしゃるようにマッチしているような感じですね。
どなたかがチープという言葉を使っていらっしゃいましたが、ちょっと違うかなとは感じてました。

720さん削除されているけど…
721さんは額面720？手取り720？それとも削除した720さんの年俸よりちょっと上？

読んでいると面白いんだが、生産性が無い

検討して買わなかった理由や購入した決め手見たいのが本当の検討者にとって必要だとは思うが、

学歴や収入論は受ける！！無理して買うのも価値観だし、他者が何言ってもねぇ

安い（チープ）とかお買い得（リーズナブル）とかも、主観でしか無い、個人的には生活における
便益価値を価格が上回ればリーズナブルだし、逆なら・・・・

なんか、もう少し前向きな板になると良いですね。

もう無理でしょうね。
嘘は書いたらいかんでしょ。
嘘を書くから荒れる。

都合の悪い事実を嘘つき呼ばわりして
荒らしてるだけでしょ。

そうですね。そして、そういうポジの投稿が削除対象となっています。
ネガティブな事実は残っています。

↑それが嘘（笑）

ネガを馬鹿呼ばわりしたり、公務員宿舎を批判したり、キャナル住民を悪く言ったり、事故をキャナル住民のせいにしたり、Wコンを非難したり、晴海通りの交通量が多いというポジを激しく嘘つき呼ばわりしたり、ネガはいい大学を出ていないと言ったり、ローン事前審査の結果を待たずに契約できたとか言ったりしているポジのレスがあったような気がします。

ポジといっても、ネガを煽ったり、他物件、周辺住民を批判したりするのはよくありませんね。

お互い、どなたかがおっしゃってましたが、ニュートラルな立場で相手を煽ったりせず、物件のメリット・デメリットを語り合いましょうね。

匿名掲示板の限界かもしれませんね。
ここの投稿よりブログの方が役に立つ場合が多い

のらえもんブログいいですよね。

ローン審査の件、事実ですけど(笑)
世の中、特別待遇を受ける人はいくらでもいます。
ちなみに金利も金融機関との個別契約です。
キャッシュで買う必要性もメリットも無いのよ。
金利が0.3％だとローン組んだほうが儲かる。

審査を待たずに契約できた
と思ってるのは本人だけ。
金融機関から審査結果は売主
に直接伝わるからね。

>738
でこの人は検討スレで何が言いたいんだろう…

「現金で買う」と言ったら、そのまま信用されて年収や資産の証明も要求されず、契約となったよ。

そんなもんじゃないの？

気合い入れて投資するならキャッシュフローの点でローンを組んだ方が得ですよね。
しかしこの先の金利や不動産売買の相場は蓋を開けてみないとわからない。
堅実な投資信託に任せるくらいなら、キャッシュでマンションを買った方がインフレヘッジとしても有効です。

購入した決め手が簡単で、下記の条件で物件を探してたところ、ここを決めた
１）港区への通勤は30分以内、羽田空港をよく使うため、空港へのアクセスに苦にならない立地
２）5000万前後の予算で70平米以上、タワーマンションの30階以上の部屋を購入できる
３）大手不動産、大手建設会社が携わる物件
４）免震
５）防災万全
６）生活に必要な買い物が便利

上記の条件を満たせば、下記の短所をすべて無視
１）液状化地域　　　ー＞　　　大地震あっても、防災万全のタワーマンなら、安心
２）晴海通りの交通量が多い　－＞　どうでもいい
３）敷地に対して建物が大きくゆとりがない　－＞　なぜ建物にゆとりが必要なの、よくわからん
４）外廊下の仕様　　　ー＞　ホテルじゃないから、どうでもいい。海外に行くと、外廊仕様の高級ホテルもよく目にする
５）この地域に将来開発計画がない　－＞　この以上開発しないでくれ、お願い

自分のライフスタイルに合ってれば、それでいいんじゃないかな。

万全なる防災対策というのは有り得ないと思うけど、そう思われるだけのアピールはしっかりしているんだなという事は言えそうですね。

743

予算から言って必然でしょう。ココがあって良かったですね。

購入しなかった決め手が簡単で、下記の条件で物件を探してたところ、ここは外れた
１）中央区への通勤は20分以内、成田空港をよく使うため、車での成田空港へのアクセスが容易な立地
２）9000万前後の予算で90平米以上、タワーマンションの30階以上の部屋を購入できる

だって２）の設定がないんだもん。

もっと広い部屋も作って欲しかったですよね…

最上階なら90クラスはあったんですがね。
もし90Cが高層階まであったとしても需要はあったのだろうか…？
まぁグロス高くても広さ求めるならプラウド買ってるんじゃない？

>746
ちょうどプラウド最上階のキャンセル住戸が出たようですよ？100平米以上でいいんじゃないでしょうか？

はやく完売すればいいですね。
オリンピックが来れば竣工前の
完売は固いでしょう。
ただ、その先には駐車場の稼働率
のネガポイントが待ってる。
いつまでもネガマンションの地位
は続きます。

完売してしまったら、特にネガする理由がなくなるからご安心くださいね。

検討者さんのために、ネガティブな話題を提供しているだけだから、完売しちゃうとあとは住民の皆さんで問題があれば解決に向けて頑張ってくださいませ。

でも、まだ検討者さんのために、役立つ余地はありそうですね。それまでは頑張るつもりです。

駐車場使用率は50％を下回っているようですから、＞750さんの心配は確かにありますね。

削除されまくりなのに「役に立つ」なんてよく言うなと思います。

>750
いつもネガってるこの人、つい縦読みしたくなる文体なんだよな。

あとね、

「〜かと」

がクセです。本人気付いてないけどかなりの頻度。他のスレでも同一人物がネガってるのすぐわかっちゃうんだよね。

>751さん
色んな方からの情報はきっと検討者の役にたつでしょうね。
ですが、ネガティブな意見だけではなくポジティブな意見も混ぜて情報提供頂けないでしょうか？

残念ながら匿名の掲示板には不健全な精神でもって場をかき乱す方が多数いるので、どうしてもネガティブなコメントだけだと投稿者の意図を邪推してしまいがちです。

検討者の役に、、、という思いからのコメントなのであれば、ぜひフラットな立場でアドバイスをして頂けると、より皆さんの参考にもなるし、不快な思いをする人もへるのではないかなと思います。

宜しくお願いしますm(_ _)m

>755
まだいくつか残っていますよ。

>758
情報どうもです。まずはMR行ってきます。

駐車場の利用率低ければ、1系列使用しないとか運用で修繕費簡単に抑えられますよ。

経年劣化するから厳しいでしょ。

使わなければ消耗品の交換も必要なく、最低限の保守で良いのでメンテナンス費激安ですよ。

762
どうして?

西側は花火見えますか？

安い分譲価格のマンションだと契約者さんもランニングコストが気になるものです。
ランニングコストも安い方が良いですからね。

そこで大きく削減できるのは、駐車場使用料なんですね。車がなければ、それに加えてガソリン代も車検代も余計な税金も掛からないからね。

ほら、貴方もそう考えて住む時には車を手放そうかと考えているでしょう？

でも、大切な事に気付かされるでしょう。
車がなくても特に不自由なく生活ができる事を。

そうなのです。
大切な事は、足るを知るという人生観なのです。

もしかしたら、こちらを契約する事で、そういうありがたさも享受できるかもしれませんね。

私も現在、車を所有してませんが、不自由は特にないですね。

　このマンションっていくらお得ですか？
１．フラット３５Sの0.3%分の金利
2.固定資産税減税（長期優良に伴う）
3.住宅ローン控除　3000万10年間残っていたら100万円！！
4.なんかついてるらしい　エアコン

お得なのってこれくらいですかね？

損なのって、管理費と修繕かな、共有施設はICカード式にして使用料取ればいいんだろうけどね
少額でも、使う人と使わない人の差が激しく出そうな気がしますが…
あと　防災関連はあれば安心、何もなければ金食い虫だよね（保存食の入れ替えも定期的に必要でしょうから）

15年後20年後の湾岸タワーの価値もわかんないね。でも、東京集中は変わらないだろうから・・・東京・新宿
あたりからの距離は強みになるかもね

>768
何をもってお得かというのは見方にも変わると思いますが、ほとんどの物件がオプションになってる食器棚が付いてるとか、専有部の各種設備仕様はこの価格帯のマンションとしてはお得感を感じるレベルかと思いますね。

北って高層でも眺望いまいちてすか？あと朝日は入りませんかね？

今時、保存食や備蓄倉庫がないマンションってあるのでしょうか？あるとしても、それなりのマンションだと思いますが。
月々の数百円をケチりたいなら、それなりのマンションを探した方がいいと思いますよ。
保険に加入できないタイプの検討者かな？

755
60f,70aもふくめ全て角も残っている、はず
770
北は2軒最近建ったばかりなので、数十年は眺望保たれるかと。
きれいです。60fなら直接光が入るかな。でも高層階は直接入り込まなくても、
南や西東が照らす光がたくさんはいり常にすごく明るいと思います
タワマンの北は、普通のマンションの北と違います

明るいかというより日照。
日照が無くてもいいなら
北側もありでしょう。

そうですね。日照が欲しい人も、あっても眩しくて遮光しっぱなし人もいて、それぞれですね。朝日を浴びて生活したいのが明白であれば、東向きがよいと思います

週末毎度のMRが予約でいっぱいという情報はそろそろですかな？

>751
このスレでも何度も出て来ていますが、駐車場使用率が5割を下回ってるというのは、明らかに事実と異なる内容ですね・・。
検討者の役に立ちたいというご意向があるなら、事実で無いコトを書くのはいかがかなと思います。

それは申し訳ありません。50％を下回っているような話でしたので…

それでは、＞776さん、正確には現在何％の駐車場使用率状況なのでしょうか？

のらえもんblogによるとキャピタルゲートプレイス月島とSKYZの専有部は同程度のグレード、SKYZとPT東雲は同グレードかもしくは若干SKYZが上とのことなので、PT東雲の専有部のグレードの高さはやはりすごいですね。

階高3.4mってスペックはほとんど無いぐらい高スペックだけどなんでこんなに高くしたんだろうね？
その分天井が高くフラットなのは良いと思うが。
標準階の全住戸キッチン天井高2.5mというのはまず見ないな。

キャピタルゲートの価格ってすごいね。湾岸もピンキリだ。

東雲はＷコン分譲以来、マンション価格の安い街ですから。

安くないと売れないので。

>777さん
以前聞いたところ、契約者のうち約6割が駐車場を使用予定とのことでした。あくまでアンケートベースですので、実際の割合は、ここから若干下ぶれする可能性が高いとは思いますが。

ただ、全戸数の5割しか駐車場を使用しないからといって、駐車場ガラガラでヤバイ！とはなりません。
ここは元々全戸数に対する駐車場(平置き5台含む)の設置率が55%程度(325/585)であり、「駐車場を使用する世帯数/全世帯数＝駐車場使用率」とはならないからです。
(すみません・・至極当然のことなのですが、過去にも色々と混在した書込みが目立ちますので、念のため・・)

①全戸数のうち5割強が駐車場を使用すれば、駐車場は満車(「駐車場使用率」は100％)
②全戸数のうち4割弱が駐車場を使用すれば、利益は修繕積み立て費の余剰に回る(「駐車場使用率」は70％)

余剰は多いに越したことはないですし、デベが出している中長期の修繕積み立て費表はあくまで「計画」の範囲内ですが、全戸数のうち4割弱(230戸)以上が駐車場を使用すれば、利益分が修繕積み立て費に回ることになります。

2013年下半期は埋立地のマンションの価値が上がるよ

つまり、平置き駐車場では、その収入の
ほとんどが修繕積み立てに回るけど、
ここは、230台レベルの稼働だと、一円も
修繕積み立てに回らないという事ですね。
かなり厳しい台数のように思うのですが。

>785
要はネガりたい、ということですね。わかります。

>785
>かなり厳しい台数のように思うのですが。

どこが？

それ嫉妬だろ？住みたいんだろ？どうだい、図星だな。


はい、論破。

東雲に住みたい人もいれば、住みたくない人もいると思うよ。

私は貴マンションのすぐそばにトランクルームを借りているので、しばしば東雲使わせてもらってます。
このマンションに住めば荷物が多くなっても、トランクルームが隣で便利ですな。

やっぱり、ここが
最大の弱点のようですね。
230台数の稼働率で管理費とんとん。
さて、将来のタワーパーキングの更新
費用は、783さんの言う利益から
まかなえるのかな？

>785さん
まぁ極端に煽おる方は置いておいて・・
平置き駐車場の方が良いというのは、間違いないでしょうね。(平置きでも、デベが分譲時のコトだけを考えて、極端に安価な駐車場代を設定している場合を除いて)

ただ、ここの中長期修繕計画は、駐車場の利益がゼロの場合でも、タワーパーキング・エレベーター・太陽光パネルの全基取り替え分などを賄う前提になってますし、修繕費がやや高いなりに、それなりに将来的なコストも考えられているなとは思います。(物件によってはエレベーターの取り替えすら考慮されていないところもありますし)

全世帯の4割弱が駐車場を使用する、というのが厳しいかどうかは分かりませんが、6割が利用を希望している点踏まえると、悪く無いのかなとは思います。

第1期申し込みの契約者さんが6割駐車場を使用予定という事は2期以降の使用率は下がりますから、最終的には厳しいのでしょうね。

何故2期以降の使用率が下がるかという理由は皆さまの想像にお任せしましょう。

下がらないと思われるのであればそれはそれでという事で。

想像に任せるのではなくあなたの想像しか書けないから逃げたのね。

まさにその通り。なぜなら次に何を書こうと実数値に基づくデータでないかぎりそれは理論的予測ではなく単なる想像的言明に過ぎないから。

相変わらずここのネガさんは頭がよろしくないね。

現在の駐車場使用率は何％でしょうかとお伺いしたのですが、どなたも答えられないのは何故何でしょうね？

高い維持費を払う事を
あらかじめデヘから伝えられてる
から問題無いという事でしょうか。
つまるところデベの計画を信頼するか
しないかになるけど、
負荷の高い設備を受けとる組合員
は、それ相応のリスクを負う事だけは
確かです。

>794
ご自分でMRで聞かれてはどうでしょうか？

794は検討してないから行きませんよ。

ネガティブ材料を提供することで検討者さんの役に立ちたいと思ってますので、正確な予定駐車場使用率を検討者さんが把握できればいいかなと思っております。

MRにいってる人が説明できないのに
なせ、MRに行けば解決できるのでしょうか？

なんかやばくね？
やっぱり駐車場使う人少ないんじゃね？