武蔵小杉地区の今後について・・・【45】

武蔵小杉が今回の調査で3地点しか無い、3%以上6％未満の地価上昇地区という評価になったようですね。
http://tochi.mlit.go.jp/generalpage/7578

不動産全体の上昇傾向もあって、更なる坪単価の上昇もありそうな感じが。

転売屋には地価上昇はありがたいだろうけどね。

あと、ぎりぎりローンでいつ払えなくなるか分からなくなる新住民も、売却価格が残債を超えるのはうれしいか。

都内の高級マンションと違ってここの新住民はローンでかつかつ。
しかも大したことの無い子供に教育で見栄を張り、可処分所得が少ないから出来るＳＣはアリオ。

子供に地頭があれば黙って今井小・中から筑駒。

なので今井仲町の低層に住んでいます。

>>951のレポートだと武蔵小杉駅周辺は今後も断続的な人口増が見込めることから
飲食店を中心に引き合いが多く、賃料価格も高めになってきているのとことですね。
まあ周辺人口に対して今までがあまりにも無さすぎたから、当然と言えば当然でしょうけど。

　飲食店が出店するのはそれだけ多くの人々の胃袋を満たす必要がありますからね。
逆に、郊外から消えていくのでしょうね。

ネガがどんなに頑張っても止まらない地価上昇。
これが現実。

地下上昇＝中古価格上昇になってないのが問題だよなぁ。

住む町になにを求めるか？

交通利便性？
センスのいい店？

お店基準だと川崎駅周辺とか横浜駅周辺とか、
高いけど自由が丘とかいろいろあるはず。

956さんはなぜ武蔵小杉をあえて選んだ？

>958さん
でも地下上昇のおかげで、中古価格が意地できてるんですよ。

今後新築はまだまだ、できてくるので、
今後の新築の平均は坪300はこえてきそうですね。


【新築時の坪単価表】

エクラス
東横直結
坪290

グランドウイング
三兄弟ﾗｽﾄ
坪300


プラウド
高級思考
坪305


シティータワー
地上げ屋、東横4分、横須賀4分。
坪330

ツインタワー　
南武線直結ﾆｭｰﾗﾝﾄﾞﾏｰｸ
坪335


三角ﾀﾜｰ　
西口駅近、ﾃﾗｽ風商業施設
坪340


この調子でいけば、
今、エクラスやグランドウイング買った人は、 中古でも坪300の価値は維持できますね。間取りのイイ部屋や眺望のよい高層階はプレミヤ物件として、もっと高値になりそうですね。

坪300出すなら都内に行くよ。
300が小杉の壁な気がする。

>>960さん

956です。
かみさんの実家との兼ね合いと通勤の絡みで小杉にしました。
個人的には、武蔵小山や学芸大や大井町沿線の商店街など、
人々が地に足がついた感じの雰囲気が好きだったりしますし、
逆に代官山や恵比寿のように日頃買い物できなくても
センスがいい商品に触れるのも好きです。
前住んでたのは恵比寿でしたし、土日の散歩が楽しみでした。

小杉の駅周辺も商業施設が、エクラス、ＧＷＴ、アリオ、
小杉３丁目の２棟などにできるのでしょうが、
金太郎飴のようにどこにでもある店ばかりが入るのはずで、
何も胸が躍らないです。
小杉にしかない足を運ぶのが楽しい店、
みたいなのが増えれば住み続けたいと思うのでしょうけど。

通勤は、帰宅がタクシーにならない限りは便利でいいと思いますが、
それだけで住み続けるには街がまだまだですね。

ぶっちゃけ川崎駅周辺と武蔵小杉周辺じゃ、
・どっちが住みやすい？
・どっちが開発に力を入れている？
・どっちが注目度が高い？
・どっちが将来性がある？

もうわけわかんなくなったので宜しくお願いします。

個人的見解でもおｋです。

小杉に関しては開発はまだ始まったばかりで、これからの街だと思うけど。
商業施設が東急スクエア（東急商業施設では下位ブランド）や
アリオになってしまった時点で、現時点での商業的な低評価は間違いないだろうが
これからは川崎（神奈川）を脱却して東京に成れるかどうかが鍵なんじゃないかな。

町田みたいに。

片方で小杉の再開発に胸が踊る人もいる、金太郎飴的な店でも十分満足という人もいる。恵比寿や武蔵小山とは求める質や価値観が違うんだな。この小杉スレでは小杉の方が素晴らしいという事に必然的になる。

武蔵小杉は良くも悪くも川崎なんだよ。
23区内がいい人が川崎に住んでも幸せにはなれない。
アメリカがいいのに、似てそうだと思ってカナダに住んでも上手くいかないのと同じ。

今の武蔵小杉を端的に表す言葉は「アリオ」だよ。
住民の期待は高いけど、周囲からの
武蔵小杉に対する評価はアリオ程度の物でまだまだってこと。
その状況に危機感を感じてさらなる変革を
受け入れられるかどうかなんじゃないかな。
この街にとって1番恐ろしい物はアリオを許容してしまう精神性だと思う。

駅近のいい立地を軒並みタワマンで埋めといて、街としての発展とかいわれても・・・

何をおっしゃる。
法政通り側の横丁街、北口北西部の新丸子側など、
まだまだ手つかずのエリアがあります。

この辺りを、真剣に商業地区として再開発すれば、
かなり生まれ変われると思います。
あと、府中街道沿いも拡幅で整理されるので、
併せて再開発するとか。
それにエクラスや小杉３丁目の２棟は、
そもそも下にショッピングモールの下駄履いてますよ。

>>970
まず駅前をタワマンで埋め尽くすのは、街の浄化の為でしょ。
先に商業施設を作っても、金が無い相手に商売なんて無理だし
そういう連中に合わせようと思ったら、普通の家族連れが行くには怖い場所になる。

つまり川崎にまともな街を作ろうとする時点で
最初からかなりのハンデを背負っているということ。

土地の再開発も大事だけど、
一緒に大事だと思うのが、小杉駅とその周囲の線路の再建設や再敷設も大事と思う。
ＪＲが地上に構えているおかげで、小杉はＪＲと東急によって完全に街が分断されている。
それぞれのエリアが再開発していても、
回遊性が今みたいに低いと再開発効果はかなり減じられると思う。
北口への通路が、JRの駅の中通る、FT裏の地下通路、
マルエツ脇の線路下、ヨーカドー裏の道路とか、
まともな動線がないのは致命的だと思う。

むしろ街がJR駅舎とNECによって分断されていることで
北口側の連中が南側に流入しづらい形態になっていて、タワマン密集地の治安が
一定のレベルで守られていると言えなくも無いだろうけど。

また、そうやって煽る…
北口側でそんな事件が頻発してるって話聞いたことありますか？
せっかく新日石社宅後とか日医大病院後にも商業施設ができるのに、
今のままでは気軽に行く気がおきません。
JRは、南武線と横須賀線をああいう連絡通路で結んじゃったから、
南武線を高架化なんてしないだろうね。

二子玉川に行きたかったが、７８平米
中古で¥7800万。
小杉にしました。

小杉は川崎とはいえお買い得。

>>964
この辺だと商店街が好きなら元住吉、綱島、センスなら日吉の方が良かったんじゃないか？
武蔵小杉はこれからの期待で買ってる人多いけど、期待だけじゃ日々の暮らしの満足感は低いだろう。

今日向ヶ丘遊園跡地計画のアセスが出てたから見てみたけど
まあ意見書がひどいね。ここの北口タワマンの反対よりひどい。
反対は個人の自由だから仕方ないが、あんな無茶苦茶なことばっかり
言ってたら反対運動自体が市から軽視されるような気が。

アリオを許容ってw
アリオしかこなかったんだから仕方ないだろw

973
その通りです、回遊性と言いながら新しくできた道路もかえって歩きにくくなった。
フーディアムから駅に行くのも新しい道路にガードレールが出来て渡りにくい。
あれじゃフーディアム行きにくくなった。
おまけに今日蔦や言ったらエクラスの前も同じようなガードレール出来て渡れない。
しょうがないから皆車道歩いてる。

歩行者に優しい回遊性に優れた街つくり、なんていう割に川崎市は何考えてるんだろうか？？？

工事中だから動線悪いんだよ。再開発が完成したらよくなるはず。

歴史のある街を再開発なんて簡単にできるもんか。
再開発なんてできるのは工場跡地、倉庫跡地、浄水場跡地などなどだよ。

品川を見てみよ。
本来の東海道５３次品川（すなわち京急北品川～青物横丁）
は再開発なんて全然できない。

宿場町新宿だってそう。
本来の新宿（内藤新宿）は再開発とは無縁。
高層ビル林立する淀橋浄水場跡地はあれは新宿じゃないからね。

歴史があればあるほど再開発なんて不可能。

国交省第4四半期「主要都市の高度利用地地価動向報告」です。
http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2013/02/f7e8dd4b88bb751366b...
川崎市での記述では…川崎駅東口0～3%上昇、武蔵小杉3～6%上昇、元住吉0～3%上昇、新百合ケ丘0%横ばい…と。
(武蔵小杉では)…駅周辺での再開発や新規事業による波及効果に対する期待もあり、地価の将来動向は当面上昇傾向で推移するものと予想される

ネガがなんと言おうとぶっちぎりの値上がりですね。

ネガさんたち、少しは地価上昇の理由でも考えてみたら？
君たちの乏しい発想力では難解な問題かもしれないけどね。
武蔵小杉という地名は国土交通省によってアナウンスされる。
掲示板でしか活躍出来ないネガさんたちがどんなに頑張っても太刀打ち出来ない相手。

あまりやり込めたら可哀想じゃないか。
ネガにも付け入る隙を与えないとレスが伸びないｗ。

ここを知って初めての書き込みですけど、腹の立つ意見が多いですね。
私は小杉に越してきてから新しい友達も沢山出来て、毎日が楽しくなりました。
最初は不安も多かったけど同世代のファミリー層も多く心強く感じてます。
確かに都心のオシャレな街に比べたら物足りないことも多いけど、
それが逆に共通の話題を産む効果もあって、一緒に話題の場所へ出かけてみたり、
少しずつだけど小杉の変化もまた話題につながったり、
住んでみて初めて分かることってあるんだなあって実感してます。

地価が上がることが嬉しいの？
基本永住想定だから地価なんてどうでもいいし、固定資産税増えるだけでしょ。
俺にはタバコが値上がりして喜んでるようにしか感じない。

店はつまらない、飯もいまいち、街の導線は最悪、何を誇ればいいんだ…

将来性ｗ

>975
南武線の武蔵小杉～尻手の高架化は既定路線だよ。
http://kashimada.org/nanbusen.html

自分の町を誇れないのなら、引っ越すしかないです。
所詮小杉は川崎市！！

タワマン供給が続く限り地価は上がるそれだけのこと。

まず、小杉はもとが工場地帯上がって当たり前。
タワマンは面積に対して驚くべき建ぺい率だからね。
土地の取得が高くなっても儲けが出る。
つまり、高さを緩和してタワマン建て放題にすれば、地価は上がるわけ。
まあ、普通は住環境なんかを考えて規制する。

>991
資料のＰＤＦ見ても、武蔵小杉駅前後だけは高架化するように
思えないんだけど。

986,987

自作自演見苦しい

>993
これ過去スレでも何度もやり取りしてるけど、地目が変わって地価が上がったんじゃなくて、
あらかじめ定められた住宅地なり商業地なりの定点観察の変化なので、君の指摘は的外れ。


>994
ああ、そういう意味か。小杉の駅そのものの高架化はないね。
でも高架化しないと南北の動線が確保されないわけでもない。
ペデストリアンデッキが出来れば、南北両方に2階以上の施設を利用する人が増えるので、
南北に大きな動線が出来るよ。

　コンベンション施設 ⇔ 旧エルシィ商業施設 ⇔ 北口ロータリー ⇔ 南武線改札 ⇔ 東急スクエア ⇔ 東急改札 ⇔ 三井商業施設

この動線の中にタワマンが4本も建ってるわけだしね。

地価が上がって嬉しくない、とか言ってる人がいることが
もう既に小杉に住むこと自体を間違えてるとしか思えないけど。

店はつまらない、飯もいまいち、街の導線は最悪
全部地価が現時点では安いことに起因する問題なのだが。

地価が上がるメリットを教えて下さい。
地価上昇を喜ぶ連中は自分が小杉を選んだ目が優れてたって自己満したいだけにしか見えない。

>>999
開発デベロッパーが連れてくる店のレベルが上がる。

大手デベはそれぞれが独自に作っている富裕層マップみたいな物を基準に
開発計画を考えるからね。小杉は過去のデータでは23区城南よりは
当然地価が低いから、来る店も東急スクエアやアリオになったりする。