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＜全体概要＞
所在地：東京都板橋区大山町18番1,6,22(地番)
交通：東武東上線大山駅から徒歩4分
総戸数：42戸（非分譲1戸含む。他に店舗1区画）
間取り：3LDK
面積：63.27～66.05m2
入居：2011年3月下旬予定
売主：サンケイビル
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：サンケイビルメンテ（予定）
[スレ作成日時]2010-10-23 12:24:24
モデルルームはどこにできますか？
線路沿いにモデルルームつくっていたと思います。
ホームから垂れ幕見た気がします。
ここすぐに売れそう
川越街道に面していること、ガソリンスタンド跡地であること、
あたりがどう出るかな。
生活利便性は高い。大山から、川越街道を渡るか渡らないかの差は大きいと思う。
川越街道の騒音などがきになりますね。
私としては信号はそこまで気になりませんが…
ガソリンスタンド後がきになりますね。
その辺りは大丈夫だと思いますよ！ガソリンタンクを取り出す時に漏れていないか確認するようになってます。少しでももれていたら土壌改良をしないといけないので。
スタンドは基本、汚染されてるよ。
ま、ちゃんと処理はしてるだろうけど、そういう（土壌入れ替え？）地盤って強度とかどうなんでしょうね？
大山は地盤良いよ
４５００万くらいなら検討の余地ありますね！
前が川越街道でも許せますよ！
最上階で4500ですか・・・。
仕様の割には安いですね。
財閥系のライバル多いから利益追求は諦めてる？
だってこれ、管理困難になるのがほぼ確定で、明らかに売り逃げ物件だし。
仕様を落として賃貸にすりゃいいのに、リーマンショック後は、現金化しちゃうんだよね。
>管理困難になるのがほぼ確定
どの辺でそう思われますか？
マンションは、スケールメリットが利いて管理しやすい規模や条件というのがある。
ここはそれをはずしていて、建替えどころか大規模修繕もヤバい。
駅近物件は雑居ビル化しやすく、防止するには入居者に管理規約を徹底する必要があるが、管理組合が機能しない場合、管理会社は何もできない。
そういったことに思い至れば選ばない物件で、買うのはそれなりの人達、結局それなりの将来が待っている。
でも、六甲山系で育った私が１番ムカついたのは、キッチン天板だわ。
モノホンの御影石は、こんなんじゃねーよ。
気色悪い柄の石を食べ物扱う場所に平気で使う、というところに、デベの本性を見たね。
そんな表面上の仕様より、構造部分を勉強してチェックしたほうがいいよ。
15さんへ
スケールメリットが活かせるのは、どのくらいから？
また、駅近物件というが、近くないよ。たかが320mぐらいのところだけどなあ。
ルフォンは売り逃げ物件多いよね
えっ、ルフォンってダメなんですか？
買おうか迷っていたけど、そうなんですか？
確かに御影石の天板は、写真だと微妙・・・
これなら人工大理石の方が良いかも。このクラスのマンションにも合っているし。
なんでここだけ頑張っちゃったんだろう。
ちなみに、ここって宅配ボックスあるのかな？
大理石キッチンカウンターについては、バトルにスレあるよ。
スケールメリットで話しをされているが投資用ではないので大丈夫です。
勉強不足ですね。
大山のマンション購入者が、補助２６号線の説明をどう受けてるのか、気になる。
計画通りならハッピーロードが半分無くなるし、ついでに日大病院立て替えや東上線の高架化も、噂は前からあるんだけど、どこまでほんとに進む話なのか。
進んでも進まなくても、そんなに大きな影響はないような。
高架化されれば線路の向こうへの往来は便利になるわけだし。地元住民のような利害関係もないかと。
少なくともシティハウスでは全く説明ありませんでした。
ここで初めて知ったくらいです。
むしろ、日大病院が近いことや商店街はアピールポイントにしてますよ。
大和とルフォンはこれから（ＭＲ公開）ですね。
区の資料の大山駅周辺地域には、川越街道渡った先のシティハウスは入らない。
ここはどうだったかな。
なんか計画が進みつつあるから、マンションが建つのかと思ったんだけど。
大山西銀座商店街は、補助２６号線の拡幅でほぼ消滅した。
マンションが建って若い人が増えて、東上線高架化で駅前が整備されて、商店街の新陳代謝が進む、というのがベスト・シナリオだが、東武はスカイツリー祭り中なんだよね…。
行政と鉄道と地元、結局誰の意思が重要なのかよくわかんないですね。
専門家でもないので。
東武って実際しぶちんで消極的なイメージだけど、ここの問題の場合は
行政側がまとめ切れてないことの方が大きいのかな？
お金は大半行政が出すのでしょう。もたもたしてるうちに、西武線とかのほうに
どんどん予算が配分されてしまって、こちらはほったらかし。
道路を通したい都と、区内最大の商店街をうまく維持したい区の綱引きだからなあ。
大山は、個性的な個人商店が多いのが楽しい。
お店やる人のやる気次第で変わるから、ルミネやららぽ誘致するのとわけが違うのが、難しいよね。
まあ、現状のままでも味があって便利だし、再開発が進んでも便利だし。
ポテンシャルがあることに変わりはないですね。それを活かして欲しい。
別の掲示板の書き込みによると、
この物件の店舗1区画は、動物病院らしいです。
そうみたいですよ！
昨日モデルルーム見ましたけど、住友よりも設備が良くて安いので購入しようと思ってます。
私も行きました！確かに設備は良かったですね。ただ、間取りと川越ビュー、1階の店舗、川越街道なのにT3サッシとか、特に1階小規模店舗の入れ替えや空きになったことを考えると管理費も怖いし、ルフォンの書き込みに良くある見た目良くして売り逃げする感じありの印象を受けました。あとは給排気の防音も多分サッシ同様にランク下げてそうですよね。私的にはプレミストの質次第ではそっちかな！すみふは高いしね
>>33
>ルフォンの書き込みに良くある見た目良くして売り逃げする感じあり
ルフォン物件の書き込みを全て見た訳ではありませんが、こうした内容が「よく書き込まれてる」のでしょうか？
私は、あなたと、ここの#18の書き込みでしか見たことはありません。それもなんの根拠も提示されていませんが。
一階の店舗は途中で空き店舗になることは絶対にないです！御安心を
比較検討してますが、本当に店舗は空かないんでしょうか？前向きに考えたいけど、その点がどうしても不安です。絶対空かない根拠って何ですか。教えてください。
ルフォンは見た目だけで、中身が伴わないのですか？
ゼネコンか知識のある不動産屋に聞けば、多分自分だったら買わないって言うと思うよ。
わかる方、店舗が絶対空かない理由を教えて
獣医は金持ち。
うーん・・・
34をコメントしたものですが、33さんからの返事はなく、#38, #39のような相変わらずの根拠なきコメント。
ま、私はここの検討者ではなく、某ルフォン物件の居住者で、たまたま33のコメントが目に付いて違和感があったので書き込んだのですが・・・
構造、仕様、管理、全て満足ですのでね。
ただ、こことは施工会社も違うし、仕様もだいぶ違うので「ルフォン」とひとくくりにするのは無理があるとは思いますが。
検討者は根拠のない書き込みに惑わされることなく判断するのがよいでしょう。
このエリアは激戦区のようですのでね（笑）
ルフォンシリーズは良心的な造りだと思うよ。
目に見えない部分をけちったりしない。
結局店舗の話はスルーされるですね。まぁ普通に考えて、店舗は絶対空かないなんて検討する側が書き込みするわけないし、ルフォンの営業さんなんですね。別にそれ自体はどうでも良いので、店舗が空かない根拠は何？教えて、我が家の下も店舗で何回か空きが出て管理費倍増してるので、ルフォンの営業さんでも構わないので、今後の運営の参考にさせてください。
店舗が空いて管理費倍増ってどこの3流デベのマンションだよw
店主が夜逃げか？
所有権がなんで管理組合側…
店舗は、賃貸だとすれば、その収入がなくなる。だから、管理費が増えたのでは？
管理費を安くする手法の一つのような気がしますが、逆に空いていれば、増えるわけで。
賃貸業者が払う。
賃貸主が管理組合！
でも？
店舗があると、メリットとデメリットってなに？
入れない周辺の商店の店主に嫉まれる。
当物件の近くにかかりつけ医にできそうな病院はありますか？もし、あったら、その病院はどんな感じですか？
大山町 医新クリニック
町医者さんとちょい大きめの病院の間といったところです。開業は比較的最近だったはず。なので設備もよいと思います。ルフォンからならものの２，３分です。川越街道東京信用金庫の角を右です。
川越街道を環七方向に進んだところの田崎病院は、昔はいまいちよい評判を聞きませんでしたが、最近はどうなんでしょう。
先生がひとりみたいな町医者さんについては、よくわからないです。風邪薬貰うくらいなら大差はないし、ヤバいなと思ったら、上記の医新さんとか、日大に行ってしまいます。
あ、小児科だとちょっと事情は変わるかも知れません。
いざというときはタクシーで日大、は世代問わず鉄板だと思いますが。
デザインは3流
1階店舗は、事業協力者の所有になるらしいと聞きました。よって、管理組合で持つのではないので、管理費さえ払ってくれれば、将来退去しても問題ないはず。管理費が払われなくなったら困るけど、一般住戸でも管理費払わない人がいれば同じ事でしょう。
この規模で店舗が賃借じゃないってことは、収入見込めないので管理費は高くなりそうだね
要するに 事業協力者ってことはここの地主さんだったと言うことなんじゃないのかな？
＞収入見込めないので管理費は高くなりそうだね
釣り？
この物件も事業協力者の方がいたから建つマンションなんだから管理費がきちんと払われていたらいろいろ言う必要はないと思いますよ！違いますかね？
他の営業さんでしょう
事業協力者が居るって事は、もともとその土地を持っていたとかじゃないの？
地権者だからその店舗を貸しに出したって、管理費が高くなったりとかは無いんじゃないの？
店舗を組合が所有するという説があればごちゃごちゃ言い、
地権者が持つという説があればまたごちゃごちゃ言う。
６２さん６０さんの考えでだいたい間違いないんじゃないですか。
62さん、地権者さんがそこを所有してなければ賃借料として、お店側より月に何十万円かは管理組合に入るので管理費はお安くなります。よって店舗が入るにもかかわらず、所有権をお持ちのパターンが一番たちが悪いんですよ。管理費で数万円しか組合には入らないでしょ。正確には地権者に1階でなく、住戸を割り当てる交渉が出来てたら、管理費はもっと安くなってたという事です。
地権者（正確には元地権者？）さんは１階の店舗のほかに、住戸も持つそうですよ。
それを知ったうえで検討して、良いと思ったら買えばよいし、嫌なら買わなきゃいいだけ。
管理費は特段高いとは思いませんでした。
管理費は高いでしょ！
ここは値段は安くて魅力的だけど、すみふのマンションに比べるとなんで？って位管理費が高い気がする。(値段の比較で)
どっちが正しいか分かりませんけど。
ちなみに大和の管理費ってどれくらいですか？知ってる人いたら教えてください。
64さん、店舗部分が協力者の物なら賃料が組合に入らないのは確かですが、一方でテナントが
空いてしまっても、管理費はきちんと入ってくるのとうらはらなんじゃ？
賃料がまるまる組合に入るには、店舗部分を組合が取得しなければならなそうだが、そういう事例は
よくあるんかな？組合は金払って買わなきゃならない気がするのだが？
登録開始の営業電話がかかってきました。震災被害を考え、他からは全く電話がないなか、商売根性出しすぎ、安否の事は一切触れずべらべらと日程の話し！正直、会社の体質、人間性に欠ける行動だと思います。ありえない
プレミスト大山
うちも電話来ました。何考えてるのかと思いました。妻とも話をしましたが、ここは検討から外そうと思います。(値段は今でも相当魅力的なんですが…)
店舗を管理組合が所有するという事は、販売する住戸にその分の価格が乗ってるということ。店舗の賃料が入らなければ管理組合が困るだけなので、管理組合が余計なものを持たないようにするべき。よって、今回の事業協力者の所有というのはマンションを購入する側からは何の問題もないと思う。
このマンションは仕様が思っていたより良く、価格も魅力的なので検討したいと思っています。
先日震災の被害も考えず、空気を読まずに営業の電話が来ました。
その時、竣工が遅れる可能性はあるのかを聞いてみたら、ありませんと言われました。
計画停電や資材・職人の手配は予定通り行くのでしょうか？
あまりに売りたいと言う雰囲気が出すぎててイヤな感じでした。
売り逃げする？会社ってそうなんですかね？
店舗は賃料収入を考えないなら組合側に何のメリットもないでしょ。それだったらそもそも住戸にして普通に管理費取ってれば、店舗が嫌だとかそんな話題でない訳だし、結論は入ってくる管理費が一緒だったら、動物病院が入るより、一般のお住まいの方が入居する方が良かったと思うはず
72さん、貴方の考えも一理あるよね。でもそれだったら店舗じゃなく、一般の住まいとして持って頂きたい、それでも貴方の言う、原理になるのだから、地権者が入ると、その色が濃く出過ぎて嫌だよね。では皆さん質問です！同じ価格なら1階が店舗と住戸どっちが良かったですか？
住戸に決まってるでしょ！72は多分営業の方だと思いますが、墓穴掘ってますよ。このネタはスルーしてやり過ごすべし
73さん
売り逃げする会社ってそうなんです。
73です。
不謹慎ですけど、こういう状況になると会社の差が出ますね。
本当に酷いよね！お住まいが西の方だったので影響はないと思い電話しました。って非常識過ぎ、親族の事など一切お構い無し！！
ここは震災後の活発的な営業で悪名をあげたね
どのぐらいの活動ならいいのですか？具体的に答えてください！ ちなみに営業のものではいです！
営業さん、必死ですね!!
少なからず、営業電話はないでしょ！正直どこも掛けてこないよ。ちょとは自粛しろ
その通りだね
ここを買おうとしているかたに本気で投げ掛ける、修繕費の一時金、引き渡しは遅れないという営業、引き渡しを受けた後はノーフォロー、大丈夫？
もう少し具体的に書いていただけると、ありがたいのですが・・・
営業の人に色々直接聞いて見ましたが、引き渡しに遅れは、「今のところ」ないと言われましたよ。 絶対ないとは言ってないですよ。
実際どの会社も工事の遅れを出たときのためにあらかじめ引き渡し予定日にある程度の時間のふくみをもたせているんだから、それでいいんじゃないですか？
引き渡しを受けた後のノーフォローってコメントがよくわからない。管理会社が違うからって話ですか？
スミフみたいに管理会社まで管理しているのは、それでいいことだと思うけど、管理会社が違う＝管理ができないってのはどうなんだろう？
マンションの管理は、最終的には住む人が決めていくものだと思います。将来の住人の意識の持ちような気がします。
最終的には自分にとってのデメリット、メリット考えて決めればいいんじゃない？
質問です。修繕費が毎月の他に何年かに一度、一時金がかるんですか？
間取りや売り主は最悪だけど、金額はありですよね。契約金も十万円位でもいいみたいだし、辞めたい時はいつでも辞めれるし、賃貸よりはましかなと思うから、今週決めます！
契約金って人によって違うの？何10万って？腹立つんですけど、むかつくんで解約します。話している事が違いすぎ
10万でいいのは申込金のことでは？
組むローンの内訳はその人の財力によって様々だから、
金ない奴には「契約時は諸費用分を頭金とみなしますのでフルローンで行きましょう」
金ある人には「諸費用とは別に、頭金は購入金額の1割です」
と営業の言い方が変わるのは当たり前でしょ？
安い安いと言ってるが、単に他物件の価格と比較しての話し。
ルフォンにその金額を出すほど魅力を感じない。
買いたい人が買えばいい話しですよ！
あの出っ張った梁を毎日見るんだぁと思うと超悲惨。
小梁は遮音性能に重要って知ってますか？
↑ 笑
正直、あの梁だけがネックで悩む。
知り合いが来た時に恥ずかしい・・・
96の方、梁の出方について論じてるのだよ！誰も小梁自体を悪くは言ってないよ！あまりにお粗末な質問にビックリ(笑)
梁好きにはたまらない物件ですねぇ。
自分は梁好きじゃないんで梁好きの方にお譲りします。
あの金額ならではの造り、いや、あの造りならではの金額と言える。
うちは安いと威張る営業が滑稽に見える。。。
あの偉そうな営業は本当に滑稽ですね。
営業さんも客のスペックを値踏みしてるんでは？
あのリビングは無い。。。
部屋に入った瞬間にテンション下がります。
すぐ目の前にブリリアが出ましたね。
1Ｆの店舗は事業協力者ではなく、並びにある「あんどう動物病院」です。
等価交換なんだから当たり前だと思いますよ！
ブリリアが出た以上、ココを買う動機がかなり小さくなったように思われる．．．
残りあとわずかとのことです。いつのまにか売れてしまっているけど誰が買っているのかな。
プレミストやシティハウスとは価格帯が違うから比較しにくいけど驚きです。
あれ、ここの掲示板って最近書き込みないんですね。
川越街道の一車線封鎖するな、建築会社よ！
トラックが何台も止まっていて渋滞になって迷惑なんだよ。
気になる物件だったけど、腹がたってきま。
縁がながったのかな。
最終期に併せて展望体験会というのを開催するみたいだけど、この辺って10階程度の高さから新宿まで見渡せるんですね。
実を言うと展望的には全く期待してなかったので、それはちょっと意外でした。
ただHPにあるように「近隣の建物より本マンション10階相当の展望」という事なので実際とはどの程度差があるのかな。
新宿は普通に見えると思いますよ。
反対側は秩父や北関東？の山並みも見えます。
まあ十階ちょっとくらいだと、将来はどうなるかは分かりませんが。
モデルルームだと富士山も見えるような感じでしたよねー。向かいのパークハウスでさすがに無理かなと思いましたけど。
そうですね。ちょっと富士山眺望には邪魔になるかもしれないです＞パーク
パークの西向きの部屋からは見えるのかもしれませんね。
もう、最終期なんですね。皆さんのコメント拝見していたら、梁の話題が多いですが、真ん中のタイプもそうなんでしょうか。間取り見た感じ、こじんまりとはしてそうですが、梁の問題はなさそうだなと思ったもので。
交通の便、買い物、周辺の環境と全部がそれなりに揃っているのでがいいですよね。
あくまで「それなりに」ではあるのですが、価格を考えたら魅力的。その上で展望が良いということになれば最後の一押しをしてもらえそう。
展望体験会に参加した方が居たら是非感想などお聞かせください。
真ん中の間取りはそんなに梁は気にならない、ごく普通の作りのはずです。ただ、東西に窓はないですから、採光・通気・眺望は劣るでしょう。まあ当たり前ですが。
狭い敷地で無理くり造って、そんなにお金もかけられないってことで、梁がああいったことになったのでしょうね。まあ、価格も下げてある感じですから、悪いこととは思いません。
ありだと思える人にはありなんじゃないでしょうか。小学校とか、保育園も近いですし、駅や商店街にも近くて起伏もないですし。川越街道渡らないですしね。騒音とか空気環境とかが気になりますが、残ってる住戸も高層階のようですし。あとは、その人の価値観と懐事情次第かなっておもいます。
>113 この眺望は確かルフォンの向かいにあるペットショップの左隣くらいにあるビルの屋上からだと営業担当の方が言ってました。ルフォンの前には、ペットショップの入ってるビルがあるわけで、当然視界にはいってくるでしょうが、向かいのビルは8階相当くらいだったと思うので、10階くらいなら、新宿とか見えるんじゃないかと。
