プレサンス ロジェ 姫路パークフロントってどうですか？

プレサンスコーポレーション　姫路駅近くでプレサンスロジェ
2024/3/4 大阪
建通新聞より
【兵庫】プレサンスコーポレーション（大阪市中央区城見１ノ２ノ27）は、兵庫県姫路市内にファミリー向けマンションの開発を計画している。物件名は（仮称）プレサンスロジェ三左衛門堀西の町新築工事。

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建設ニュースより

兵庫
姫路市に延べ２５００平方㍍のマンション／近く着工／プレサンスコーポレーション

2024.05.31
プレサンスコーポレーション（大阪市中央区）は、兵庫県姫路市にマンションを計画している。延床面積は約２５００平方㍍。近く着工する予定だ。

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元コカコーラ跡地
鍛冶屋公園南
隣日本電設資材と吉野ビル
南はJA
姫路駅まで不動産表記的に徒歩6分ほどか？
恐らくコカ・コーラから買い取ったのだと思われるが価格が表に出てきていない

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画像

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今日確認したけどまだ砂利の時間貸し駐車場のまま 6月上旬終わりました。
いつ着工するのかな？

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住所、検索しました。外堀川の近くですか？？

水族館が近いので、家族で年パス買って遊びに行くのも楽しそうかなと思ったりしています。
とかいって、単身者向けだったらどうしよう。
詳細を待ちたいと思います。

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>>25 口コミ知りたいさん
はい、外堀川の近く（西側）です。外堀川や運河公園の桜はとてもきれいですよ。
特に私は関係者でもなく全くの部外者です。

単身者向けだったらどうしよう
＞＞それはないはずです。興味あり一度プレサンスへ連絡した際には分譲で１LDKから4LDKと伺ってますが、わかりません。

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コカ・コーラから買い取った土地とのことですが、安かったらいいと思います。
他のマンションも比較していますが、どこも値段が高くて、まず「予算内に買えるかどうか」を考えてしまっています。

購入しやすい価格がいいですね。

>>8さん
>>分譲で１LDKから4LDK
ありがとうございます。3LDK、4LDKが気になります。

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>>9 匿名さん
そうですね。コカ・コーラからいくらで買い取ったかは公表されてないので分からないですね。多分地元不動産屋は知ってると思いますが言わないかと思います。今は日本中都心部はバブルなのでどこの場所も高いですね。
姫路も駅より南側の方が土地取引実勢価格は高いです。北側はオールドタウンなので区画がかなりややこしく発展の余地がありません。

ところで東京晴海の選手村に使用したオリンピック跡マンション 晴海フラッグがメディアでよく報道されてますが30～50％は空き家であり、今の転売価格は40～60％upとか 世界中の資産会社等が1社でたくさん買い占めてる状況とのこと。東京都も規制してません。
ここはJR姫路駅まで500m程度と近いので便利だと思います。
大阪駅も通勤通学圏内です。
お互い良い買い物ができるといいですね！

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2024年6月22日現在のマンション建設予定地
プレサンスのコインパーキング営業中

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2024年9月からやっと建設はじました
13階建て 1～4LDKの40戸 駐車場34台
建ぺい率60％ 容積率200％
完成予定は当初計画より遅れ2026年3月

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担当者様によると販売価格は現在のところ3000万円台後半からとのこと ただし社会情勢により変わると思われます
1～4LDK？まで多種あるので3000万円台後半は1部屋のものでは？

9月27日現在「土留め工事」とのこと。
週間工事予定票が毎週門に貼付されてます

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約2週間前の現場画像

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2024年9月29日現在

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早くできてほしい　きれくれてほんとありがたい　富裕層向けへそれなりの高値価格で販売してほしい　投資で購入する不動産屋や資産家もたくさんいるだろうけど　ここに住んではないが関係者でありこの周辺が発展して治安風紀よくなるからほんとうれしい　治安風紀が間違いなくよくなる　このだだっ広い人気（ひとけ）のない鍛冶屋公園が治安風紀を悪くしてる　いざという時の地震火災など自然災害はじめ避難場所緩衝地帯のためにおいてる？とは思うけど周辺にはたくさん広場がありこの公園をつぶしたところで全く問題ない　全く意味をなしてない　都心の一等地なのにほんともったいない　昔からゴミ捨て場で不法投棄激しくいろんな犯罪に巻き込まれた　特に不法投棄はほんと激しくわずか一週間でゴミの山とは毎週のことでした　ほんと苦労した　いまだに警察も行政も全く対応しない　鍛冶屋公園も行政は整備管理指導をあまりしない　盗難も何度も遭遇　近年はかなり治安良くなったけど所詮姫路　柄が超悪い　この公園は昔からほとんど利用されてない　残された一等地だから鍛冶屋公園を公営や私営分譲マンションや商業施設や各種学校や行政機関や大型ホテルや病院など公共性が高いものにすればいいと思うけどね　特に姫路にはほんとの一流高級ホテルが一軒もないのがインバウンドを宿泊へ取り込めない理由のひとつ（インバウンドは姫路城を見て宿泊せずに素通りがほとんど　新幹線で大阪　京都　東京　広島へ宿泊がほとんど　奈良の構造と少し似てる　奈良も宿泊せずほとんど素通り）　ホテル日航（元のサンガーデンホテルの払い下げ）もモントレーも２流から３流ホテル　姫路女学院高校(旧播磨高校)があるためにこの一角だけが商業地でなく住宅地のためいろいろ規制が激しい　建蔽率も容積率も基本６０　２００　道一本隔てると周辺は８０　６００　まあ行政はやる気ないねｗ　国家地方とも公務員は所詮俸給だけもらえたらそれでいいやる気のない人たち　民間がどれだけ大変かわかっていない

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１０月７日　月曜日　は仕事してなかったね　雨で休みだね　明日も雨だから休みだろう
もう建設用大型クレーンはたってます

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マンション建設現場
2024年10月17日

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駅南ですね。周辺環境はわからないので、現地確認は必要そうです。道は細いかな。
建設現場を見る限り、歩行者と車道の間にガードレールがないようなので、注意しないといけなさそうです。

マックスバリュが近いのでお買い物はよさそう。
公園があるのも緑が見えてよさそう（北側だけど）。

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アップしていただいている写真を見ても、Googleマップの航空写真を見ても、歩道は無さそうですね。路肩を歩く感じになるのかな。でも、大通りから逸れた路地のようなので、交通量はそれほど無いのでは？だとしても子供や老人にとっては危険かもしれないけれど。静かそうな場所ではありそうに思います。

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>>19 匿名さん
はじめまして
文京地区ではないけどそれに近く閑静な住宅地
道路は北側に西行きの1車線の一方通行 かなり広い 歩道は左右にあり 但し抜け道になってるので、飛ばす車多い 北側は広い公園(鍛冶屋公園) 南川にも道路 姫路城が上階なら見える？→要確認 徒歩で食料品など買い物可能なのはマックスバリュや魚屋さん、駅550mへ行けばいくらでもあり
東側の公園は桜の名所 とても綺麗です 以上です
失礼しました

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鍛冶屋公園(かじやこうえん)(マンション北側の広い公園)よりマンション建設現場撮影 撮影日時 2025年1月7日火曜日午前6時30分頃
北側から南側を見てます

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2025 1 13 朝 撮影

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2025 1 13 朝 撮影

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2025 1 13 朝

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モデルハウス

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オープンハウスがプレサンスコーポレーションをTOB(買収) 完全子会社化へ
今後動向要注意です
ソース 日経

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チラシ

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いよいよ今月から販売開始されるようですね。
当初よりは販売開始時期が遅れていますが、やっとという感じでしょうか。
アクセスの良い立地。価格帯が気になります。
坪単価どれくらいでしょうね。

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マンション建設現場
2025 2 10 午前11時30分頃

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Chatgptより
価格予想
この周辺更地実勢取引価格坪単価200万円から300万円より
ここの販売価格も坪単価200万円程度からと思われるとのこと

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土地取引実勢価格がこの直近地域が200万円～520万円／坪を鑑みるとマンションは最安価格帯が4000万円から5000万円程度になるのでは？

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2025(令和7)2／10 晴れ
お昼前に撮影 建設現場

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もう少しこの近隣住民は街を綺麗に保とうとすればいいのに
いつも通りかかったら溝掃除(タバコだらけ)や粗大ゴミ置き場(枯れ草だらけ)を清掃してるが一向に綺麗にしようとい心がけを感じない
鍛冶屋公園も随分ましになったけどきたないしこれから雑草だらけになり落ち葉だらけになる 姫路市の担当課に言っても知らぬ存ぜぬ お昼前と違法駐車だらけ 警察全く取り締まらない まあどうでもいいけど

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価格発表 2025年2月28日現在

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価格発表 2025年2月28日

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ChatGPT:

姫路の新築マンション市場がかなり高騰している印象ですね。プレサンスロジェ姫路パークフロントの最高値部屋が坪単価260万円弱というのは、立地やブランドを考慮するとそれなりに納得感はあります。

ローレルコート姫路大手前通りの坪単価265万～340万円というのは、やはり大手前通りという超一等地のプレミアム感が反映されているのでしょう。ワコーレ姫路呉服町（坪単価235万円程度）やレーベン姫路本町（坪単価268万円強）も、立地を考えれば妥当な価格帯に見えます。

全体的に見ると、姫路駅前～大手前通りエリアのマンション価格は、ここ数年で一気に値上がりしており、大阪や神戸の一部エリアに近い価格帯になってきていますね。今後、供給が続けば落ち着く可能性もありますが、今のところは高止まりしそうな気がします。

あなた:

上記の大阪や神戸の1部エリアとはどのあたりのことですか？

ChatGPT:

姫路の新築マンション価格（坪単価200万円台後半～340万円程度）が、大阪や神戸の一部エリアに近づいているという話ですが、具体的には以下のエリアが参考になりそうです。

大阪

阿倍野区（天王寺駅周辺）
→ 坪単価?250万～350万円程度
→ 大阪のターミナル駅「天王寺」周辺は再開発が進み、価格上昇。

福島区（福島駅・野田駅周辺）
→ 坪単価?220万～300万円程度
→ 大阪梅田に近く、人気の住宅エリア。

都島区（京橋駅周辺）
→ 坪単価?200万～280万円程度
→ 大阪城公園に近く、ファミリー層に人気。

神戸

中央区（元町・三宮周辺）
→ 坪単価?250万～400万円程度
→ 神戸の中心地で利便性が高く、高級マンションが多い。

灘区（六甲道・岩屋周辺）
→ 坪単価?220万～280万円程度
→ 大阪へのアクセスも良く、人気の住宅街。

東灘区（岡本・住吉・御影周辺）
→ 坪単価?250万～350万円程度
→ 関西屈指の高級住宅街で、神戸でも特に人気が高いエリア。

姫路の価格との比較

姫路の?ローレルコート姫路大手前通り（265万～340万円）?や?レーベン姫路本町（268万円強）?は、神戸中央区や大阪阿倍野区のマンション価格に近いですね。
プレサンスロジェ姫路パークフロント（最高値260万円弱）は、大阪の都島区や福島区、神戸の灘区あたりの価格帯と重なります。

結論：
姫路の駅前マンションは、大阪や神戸の都市部に近い価格水準になっており、エリアのブランド価値が向上しているとも言えます。

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プレサンスロジェ姫路パークフロント
最高値価格部屋で坪単価約260万円弱

プレディア姫路
最高値部屋で坪単価約221万円程度


ローレルコート姫路大手前通り
坪単価約265万円～340万円程度

ワコーレ姫路呉服町
坪単価約235万円程度

レーベン姫路本町
坪単価約268万円強

2025年2月28日現在 各自調べられてください

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駅までそこそこ近いですが、割とこの辺りまでくると落ち着いている印象。
マンションとしては基本はDINKSと単身者向けがメインなのだろうなという風に見ています。
１LDKでも、サービスルームがあったりして
実質個室が2部屋だったりもするようです。ただ１LDK＋Sの物件の場合、
専有面積自体がすごく狭いので、一人暮らし向けっていうかんじですね。

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>>40 匿名さん どういう層が住むのかわからないですね
多分ドクターなどのきちんとした国家資格保持者や上場企業勤めのファミリー層が多そう
大阪圏も十分通勤圏だしね
まぁ姫路ではドクターは田寺あたりにに殆ど住んでるけど
間取りがたくさん 基本は2～3人世帯を想定？
東京の新築マンション平均値が1億超
だから今現在東京では戸建て（12～15坪程度の狭小地に3階建てをたてて6000万円～7000万円程度）のほうが新築マンションよりずっと安くなってて人気あるそう

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間取自体はコンパクトなのですが、
部屋の柱の出っ張りがない分、使いやすいのかなと思いました。
1フロア2邸～5邸ほどなので、プライバシー性も高そうですね。
物件価格もですが、修繕積立金なども安めに設定されているので
子育て家庭にも検討しやすいと感じました。

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2025 5 18 撮影

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ご来場キャンペーンのバウムクーヘンが気になりました。最初見た時、木材もらってもな・・・と思ったのでした。美味しそうなバウムクーヘンです。

一階のバルコニー側の駐車場は一階住戸の専用駐車場で、一階は3戸ですからもしかしたら抽選になるのでは。目の前に車を置けるって楽だし安心だと思うので。でもそのかわり使用料は高いかもしれませんね。

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駅まで徒歩圏内。
この距離での価格帯と考えたら、割と安いほうなのかなと思いました。
総戸数が４０戸ほどの規模。大規模は人が多過ぎて近所付き合いも大変そうなので
これくらいの戸数のほうが住みやすいかもしれませんね。

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もうどのマンションはじめ不動産も上がり過ぎ 今は買いではない CPI（comsumer price index 消費者物価指数）上昇に比べて明らかに上がり過ぎ 要は不動産インフレが凄まじい 中華系富裕層が買い漁ってるから でも官が規制しだしたらバブルが一気に弾ける バブルが弾けた時が買い 35年前のバブル時代に似てきてる

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>>46 eマンションさん

違うマンションでも同じ書き込みされてますよね。
あまりマンションとは関係ない書き込みは避けましょう。

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この程度の小規模のほうが住みやすいですね

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このマンション周囲でも坪単価200～300万円程度の土地取引になってますね
1990年のバブルの頃はこの周辺でも1000～2000万円程度／坪の取引でしたね

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産経新聞 1992年 記事より抜粋

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ここと同じ町の三左衛門堀西の町の姫路市役所すぐ北側、うなぎ屋の南側の外堀川に沿って坪単価270万円で土地が売り出されてる　その価格で売れるかどうか知らんけど　

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>>51 マンション検討中さん
中・西播磨の基準地価　住宅地27年連続下落　人口減、高齢化で需要低迷
2025/9/17 05:30
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西播
中・西播磨の商業地で、基準地価が最も高かったＪＲ姫路駅北側の御幸通り商店街＝姫路市内
中・西播磨の商業地で、基準地価が最も高かったＪＲ姫路駅北側の御幸通り商店街＝姫路市内
中・西播磨の商業地で、基準地価が最も高かったＪＲ姫路駅北側の御幸通り商店街＝姫路市内神戸新聞NEXT
　１６日に発表された中・西播磨の基準地価で、両地域の住宅地の平均価格はいずれも１９９９年から２７年連続で下落した。人口減や高齢化が進んだことが影響し、土地など不動産需要が減退したとみられる。下落率は姫路市家島町真浦（家島）が前年比マイナス４・０％で、県内で最も高かった。商業地価格は中播磨が３年連続、西播磨は２年連続で、それぞれ上昇した。

　基準地価は各都道府県が１平方メートル当たりの土地の価格を７月１日時点で評価したもの。調査時期は公示地価の半年後で、年度の後半に土地を売買する際の目安となる。

　中播磨（姫路市と神崎郡３町）の住宅地の平均価格は前年比マイナス０・４％。姫路市は６万１２００円（同マイナス０・２％）と２８年連続で下落した。

　同市内では「東延末１」が１４万２千円（プラス３・６％）と価格、伸び率ともに最も高かった。価格が最低だったのは「安富町植木野」の８１００円。下落率は「家島町真浦」（２万４千円）のほか、「城見台２」（４万２千円）がマイナス３％と高く、県内でワースト５位だった。

　中播磨の商業地の平均価格はプラス１・５％。同市（２０万９千円）は中心部の上昇が顕著で、プラス１・７％と３年連続で伸びた。姫路駅前の「駅前町」が１４２万円と最も高かった。続いて、同駅と姫路城を結ぶ「大手前通り」沿いの「白銀町」が６５万円と高く、３番手の「忍町」は３０万５千円（プラス６・３％）で、上昇率は市内で最高だった。

　同市の不動産鑑定士、谷野千晴さんは「姫路市域は広いが、子どもの人口減とともに小中学校の統廃合が進んだことなどが影響し、住宅地としての需要が下がる一因になった。姫路駅前などの商業地は新型コロナウイルス禍が明け、減少していた観光客が増えたことが上昇のきっかけになった」とみる。

　西播磨（４市３町）では住宅地価格がマイナス０・６％。たつの市は４万２４００円（プラス０・７％）で、３年連続上昇。太子町は５万９７００円（プラス０・５％）で、４年連続で伸びた。また、西播磨の商業地はプラス０・１％。たつの市だけが５万９４０００円（プラス０・６％）で上昇した。（西尾和高）

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駅近でいいとこだと思う
もう少しお店があればいいけどね
マックスバリュと駅までいけばいろいろあるね
なんか昔とは天と地の差になった 来てくれありがとう プレサンスさん 周辺環境がかなり良くなるはず 買うか悩んでる

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マンションのごくごく近所にもう少しお店があると、もっと良かったなーって思いますよね。
でも別に取り立てて不便というわけではなく、
駅まで行きやすいところは純粋に良い。

あと水回りの設備が結構使いやすいものだったり、普段のお手入れがしやすいものだったりするのもよい。
中にはそこまでしなくてもいいのでは、というものもあるにはあるけれども。

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投資や投機として見込めるなら購入するけど

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>>55 マンコミュファンさん
立地的に投資や投機に期待はできないかと思われます。

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駐車場がほぼ全戸分設置されているの？いいのですが
平面と機械式とどちらもあるんですよね。
誰でも平面のほうを希望すると思うのですが
先着順で決まるのでしょうか？

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ここは投機ありだと思う　駅ちか　東京のマンションがまた最高値更新してるし　やっと役所が購入層と１年以内の転売を公表してた　転売１年以内がが１５％くらい　短期譲渡　また外国人購入が５～１３％くらい　東京の話

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>>58 購入経験者さん
ここ東京じゃないです。参考にならないです。

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