プレミスト京都西院ってどうですか？

>>635 匿名さん

こんな情報がありました。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/154413

納得して買って入居している人は楽しく暮せばいいが。。。。

竣工１年経って、１５１のうち３０以上の残は深刻すぎる。
大規模でもバス停しかない桂川とか、最果ての天龍寺とか、鹿山隣接の松ヶ崎じゃない。西院は都会だし、これからも開発。マンション銀座とまでは言わんがモノが良ければすぐに捌ける場所。イオンモール直近なんて忙しい世代・楽したい世代にはキラーなポイント。ましてプレミストやで。

なのに残２０％なのには理由がある。いまさら値引きなしで購入なんかありえない。
買う人は、支払い余裕（ローンOK）なことを営業さんに証明したあとガッツリ交渉。
家具付きとかじゃなくて、どーん。どーん。どーん。どーん。と要求。
そんなん今までにない。と言われたら稟議書回して決済取れ！と要求。
来月入居が必要な人以外、他に買える物件は近場にいくらでもある。

こういう物件、いま入居している人でも事情で売却が必要になったりする。棟内に売れ残っている新築があると迷惑以外のナニモノでもない。買ってすぐ売って利益がでる物件とは真逆の状態。売り切る力がないのならダイワハウス社員が買え。大阪まで交通至便でオススメだ。

最近、送られて来たチラシに成約戸数100戸突破(2022年1月29日現在)と書いてありました。
まだ3分の1も売れ残ってるのか！？

ちょっと前のとあるサイトにこんなのがあったよ・・・

第1期1次～第5期3次
間取り: 1LDK(2戸)・2LDK(10戸)・3LDK(17戸)・4LDK(2戸)
専有面積: 52.77㎡～89.52㎡
価格： 3890万円～8050万円

こことの競合物件らしいジオ二条も売れ残ってるね。
京都はブランド物件だからといって無条件に売れるというわけじゃないのかも。

少なくとも残は31戸以上ある。
もしかしたら下の販売期を全部足しての３８戸。
公式WEBの物件概要　2022/02/10更新
＊第1期1次～第5期3次物件　３１戸
＊第5期4次物件概要　２戸
＊第6期1次登録申込物件　５戸
第５期４次以降の７戸が５期３次までの３１戸と重複しているかどうかが分からん。

残戸数について、この掲示板の４４０以降の書き込みをみると、
2021/5/18　31戸　2021/5/21　29戸　2021/5/27　29戸
この残戸数29戸という書き込みに”中の人？”が450／462で下のように書きこんでいるが、これもおかしい。＞その情報は確実に間違っています。＞既にそれ以上は埋まっています。 ＞そこの更新はだいぶ遅れてると思います。＞実際は埋まっているので、見学行って確認してみて下さい。 この掲示板はこの件以外でも時々、ヘンな人が書き込んでいる。（否定の根拠を書かない・モデルルームで聞けという）

他のサイトでは、竣工直前の2020年末の時点では６～７割しか売れてなかったはず。という書き込みもある。だとすると昨年5月の数字は、過去に○期○次として売り出して売れ残った住戸数だけを引用していた可能性大。（まだ１度も売り出してない部屋はノーカウント）
でないと、今よりも去年の５月のほうが残戸数が少ないというおかしな結果になる．
去年の５月は、ざっと４５～５０戸くらいは残っていたんじゃないか。

西院の物件概要はときどき見ていたが、残数の書き方がおかしい。
＜物件概要＞事項は宅建業法で規制のある重要な項目。
本当はもっと売れている。更新が遅れるのは当たり前。。などという言い訳はもともと通らない。

ここがどうなのかは知らんが、ウソを吐かないと売れない！と営業さんが思うような物件は買ったらアカンで。

この物件は、騒音と焼肉臭の問題があるので、完成したあとでないと契約しない。という客がいるのは当然だから、竣工時３０～４０の残なら上等だとは思うが、その後の進捗がゼロ（マイナス？）じゃ話にならない。

どちらにしても場所が西院で１５１戸売り出して竣工１年経っての残戸が二割超ではお話にならない。
今からの買いなら値引きは少なくとも１０％は要求しないとな。
それだと儲けがありません！と言うだろうが、この状態で利益を取ろうという姿勢がおかしい。

コロナ前なら、売れ残っている間に新たに出てくる物件が、もっともっと高くなって、割高だったものが割安に見えてくることがあったが、もうそういう時代じゃない。新規物件も安くはないが、面白い場所に面白いものが出てきているし、以前なら、強気で突っ走った立地にちょい難アリ物件なら,ちょいと価格／その他に工夫を入れてきている。

今、検討中で、いますぐ入居しなくても良い人はラッキーだ。手広く検討したら、いいモノにあたると思うで。

補足だが、ダイワの言い値で買った人は、後から値引きされるとリセールに響くだろ。と思うだろう。

いますぐの転売なら、そのとおりだと言わざるを得ないが、通常は５～１０年経ってからの売却だろ。

リセール価格の９割超は立地と築年で決まるから、新築時の値引き有無は影響しない。てか、中古の仲介屋は不勉強だから何も知らんし、それで通用する世界。

西院のリセールを気にするなら、まず共有部分の放置物をなんとかした方がいい。

まっとうな分譲住宅購入者なら廊下にスケボーが転がっているような物件は買わない。ゴミ置き場とチャリ置き場と郵便受けを見て住民の民度を判定せえ。というのが中古購入のセオリー。これらは他物件とガチの勝負になる。廊下にベビーカーだのスケボーだのは論外。ＵＲ賃貸でもハテナがつく。

あのマンションは住民も管理もしっかりしている。と思われる物件にしないと。

販売当初はかなり反響ありそうだったのに、なんでこんな売れ残ってるんや？値段か？

うーん、西院は便利なとこだけど便利なだけならもっと郊外で安いとこあるし、市内の高級嗜好としてはやっぱり御所南とか上京、中京で欲しいんじゃない？共用施設とかエントランスとか近隣でこんなに豪華なの最近無いから建物としては屈指の良さだと思うんだけど。

>>634 匿名さん
こちらまだたくさん売れ残ってるのですね、驚き。焼肉はいい匂いですが、毎日だとしんどいかもですね。京都で１番のヘルメット販売店ツボイがマンション前にあるのでヘルメットを買うときは便利な物件なのですが

近所の大阪ガス物件に応募して落ちました。ここは、あそこに比べて高すぎます。

>>645 マンコミュファンさん
共用施設など豪華な点が、コロナ禍では活用できないので、
無用な施設に見えるのもマイナスかもしれませんね。

もう結構な値引きとか提案してるのかな？
3ldkで70平米で4500前後まで落ちるなら、ネガティブな要素があっても、だいぶお買い得な気がする。二条の定借シエリアが申し込み殺到で即完売したけど、65から70平米で価格が3900から4500くらいだったし、このあたりの層に検討してもらえれば完売すぐだろうに。提案のがランニングコスト高いしね。

>>649 マンコミュファンさん

提案のが×
定借のが○

立地からいうと、二条駅界隈のほうが何かと便利ですし、
ここは「西院」とは言っても実質的に「西大路五条」だから、
イオンはあるけれど、それ以外ぱっとしないのが苦戦の理由かと…

>>649 マンコミュファンさん
二条の定借は、推測ですが、70年分の借地代が最初の購入代金にかなりの部分入っているようでした。
月々の借地料は、税金＋アルファ程度でかなり安かったと記憶してます。
その結果、土地付きマンションより20％くらい安かったようです。
リセールや70年間借りるのが不安だったので見送りましたが、
ここに目をつぶれば、良い物件だったと思います。

あと、二条は駅前にスーパーが何件かあり、通勤の帰りに立ち寄って買い物ができます。
西院は、通勤帰りの買い物は、マンションを通り過ぎてイオンや、ライフに行くことになるので
平日の動線が長いのもネックですね。

うん、そうなんだけど定借が気になっても同値かちょい高いぐらいで完全に買えるなら西院でも建物のクオリティがこっちのが良い？からこっち買う人がいるかなと思った。やっぱマンションて立地なんだよなぁ。

シエリア二条の掲示板見てきたけど、地代って月1万くらいみたい。土地の固定資産税と変わらないね。ランニングも高くは無いんだな。
また二条あたりか西院に定借できて欲しいけど、もうデベも相場の10から15%オフぐらいから販売しそうですね。

駅近でなく、イオンが近いのは、郊外って事ですね。
郊外にしては価格が高いのが問題だった様に思います。