シティハウス東京八重洲通り に行ってみた − モデルルーム見学記

「周辺環境」
現地マンションは八丁堀駅から徒歩2分とありますが、八丁堀駅B4出口までが2分で、マンション目の前の交差点から駅入口付近が見えるほどの近さになります。信号があるので2、3分といったところですが、駅から非常に近いことには間違いありません。
日比谷線までは駅構内を歩けば信号はないのですが、B4出口は八丁堀駅の中でも改札から一番遠い出口ですので、プラス4、5分見た方がいいかもしれません。
JRの改札までならプラス2、3分というところでしょう。

・ 現地マンション建設現場

「このマンションは16階建で総戸数が101戸のマンションになります。南西向きと北東向きに部屋があり、内廊下設計になっています」

「周りの建物はどのような感じですか？」

「北東向きのお部屋は目の前が道路で道幅もあるので、向かい側の建物など気になりませんが、南西側は5、6mの目の前にマンションがあります」

「そちらマンションのバルコニー側があるのでしょうか」

「はい。バルコニー側になっていて向かい合わせになりますが、多少高さのズレがあるので目線は少しズレる感じになると思います」

南西側目の前の建物が12、3階建なので13階あたりからなら陽当たりは出てくると思いますが、3LDKや2LDKの部屋は13階以下の部屋しか残っていませんでした。隣とのビルの間に道路はありますが、13階以下の部屋はお見合いする部屋と陽当たりの関係で、かなり厳しい感じはします。

・南西側建物との距離

北東側は幅が22mほどの広い道路があるので、正面の建物まで距離があり問題ないですが、目の前の交差点や道路は日中交通量が多少多めではあります。しかし歩道が狭くはありませんし夜中などの交通量も多くありません。サッシもT2からT3とのことなので、窓を締めれば全く問題ないでしょう。

・ 北東側正面の建物と道路、交差点

「このマンションは耐震構造ですか？」

「はい。耐震構造で地盤も昔からの土地ですので固く、杭は26mから27mの深さですので、問題ないかと思います」

新川という住所の場所は埋立地ではありますが、400年前の埋立地ですので液状化の心配もなく地盤に問題はないとのことでした。
隅田川が近くに流れていて支流もあるので川に囲まれていますが、隅田川には防潮堤もありますしハザードマップでも問題ない場所になっていました。

「駐車場は機械式で11台なのですが、敷地外駐車場が6台あり、一つは少し遠い場所になりますが、もう一つは近くの住友ツインビルにあります」

住友ツインビルまでは徒歩3分ほどだと思いますが、もう一つの駐車場は結構遠く5分以上はかかる気がしました。敷地外駐車場は3万円からで、周辺の駐車場相場は4万円からといった感じのようです。
駐輪場は1部屋1台分あり、1LDK の部屋の人などで使わない人がいれば抽選で2台目が利用できるようです。
また、中央区には乗り捨てのシェアサイクルもありますしそちらを利用するのも良いかと思います。

「二重床ですか？」

「二重床二重天井で、スラブの厚さは指定300mmから、戸境壁のスラブも200mmから250mmになっています」

と説明されたのですが、パンフレットには200mmから250mmとあるので確認が必要です。壁は乾式の耐火遮音壁とのことでした。
ほかにはゴミ置き場が24時間出せるものが1階にあるとのことでした。

・模型

「東京駅周辺の再開発によって中央区の働く人口が13万人に増えると言われています。そのため中央区の人口も増えてきますし、将来的にも資産価値的にも良い場所に建つマンションだと思います」

建築基準法が変わることが考えられるようで、そうなるとこの先マンションが建てにくくなるようです。そのため今後中央区で新築マンションが出にくいのではないかと言っていました。

「買い物は東京駅や銀座、日本橋もありますので問題ありません。日常の買い物でしたら、すぐ近くに万英というスーパーやコンビニ、ピアゴといった小規模なスーパーもありますし、鉄砲洲公園の近くのタワーマンション1階にデリドというスーパーもあります」

東京駅や銀座、日本橋へは歩いて行くには少し遠いですが、東京駅へはバスが結構出ていますし、八重洲地下街などは買い物には便利ですし、銀座や日本橋も生活圏内であることは間違いありません。

・近くのスーパー万英とデリド

小学校は徒歩4分のすぐ近くにありますが、特任といって選べる制度があり、公立で特任に選ばれている小学校であれば面接の上入れることもあるようです。
アルマーニの制服で有名になった銀座の泰明小学校なども特任に入っているようで、一番近い公立通学高である明正小学校も制服になっているようです。
徒歩4分の明正小学校は幼稚園も同じ場所にありますし、保育園も徒歩10分圏内にいくつかあるようです。
明正小学校の目の前に公園があり、小学校や中学校の生徒はそこで遊ぶことが
多いようですが、近くに同じような規模の公園は多くあります。大きな公園ならば、日比谷公園まで足を伸ばす家族が多く集まる地域です。
中学の学区は決まっているのですが選択制もあるようで、銀座中学、日本橋中学、佃中学、晴海中学から選べ、一番近いのは佃中学になります。中央大橋を渡るので徒歩15分以上はかかると思います。
病院は個人のクリニックは数多くありますし、聖路加国際病院まで徒歩12分ですので大きな病院も近くにある環境になります。

「モデルルーム」
モデルルームはコンセプトルームというもので、実際に同じ部屋はありませんが、設備仕様などが同じであるシティタワー銀座東の75Dタイプの3LDK 72平米を2LDKにした部屋でした。

・ 間取り図

「セキュリティはエントランスとエレベーター前、玄関の3段階のオートロックシステムになっています」

この部屋はSICですが、実際にSICの部屋にはありません。

「実際の棚部分の容量は同じぐらいで、床から天井までの高さがある3扉の下足入れになります」

廊下部分が人口大理石のタイルなのですが、こちらは標準のようです。
アルコープはないとのことでした。

・ SICと廊下

「リビングは洋室を一部屋無くして19畳のリビングダイニングになっています」

「実際の天井高はどのくらいですか？」

「2.48mになります」

「実際の部屋もバルコニー側はアウトフレームになっていますか？」

「こちらのマンションはアウトフレームではりませんが、それほど大きく柱が出ているわけではありません」

自分が購入を検討したい部屋との違いを丁寧に説明してもらえますので、実際に見学に行ってどの部屋が良いかを伝えるとなんとなくわかる感じにはなると思います。

・ リビング

「キッチンは同じL字型のお部屋もありますか？」

「はい。HタイプやDタイプのお部屋がL字型キッチンで、実際はリビングに向いているカウンター部分がこれよりも幅が大きいものになります」

ディスポーザーと食洗機が標準で、天板は天然の御影石が標準になります。カップボードはオプションのようですが、壁にある棚は標準です。

・キッチン

「リビングに繋がる部屋は4畳の洋室で、実際の4畳のお部屋はこのような広さになります」

3LDKには4畳という部屋はなく、2LDKの部屋にはあるようです。

・洋室4畳

「トイレはほとんど同じものになります。壁のクロスが違うもので鏡はありませんが、カウンターと手洗いもありますし、棚の大きさや便器も同じものになります」

・ トイレ

「洗面所と浴室は同じようにリビングインではないのですか？」

「ほとんどのお部屋がリビングインではありませんが、一部リビングインのお部屋もあります」

実際の部屋の洗面所入口は引き戸ではなく、天板がキッチンと連動した同じものになるようで、実際の3LDKのお部屋だと脱衣部分がこれよりも広くなるとのことでした。

・洗面所

「浴室もほとんど同じものになります。ミストサウナと浴室乾燥、暖房は標準で、浴槽は2LDK以上のお部屋は1418のものになります」

・ 浴室

「寝室となる洋室は6畳で、実際のお部屋も広さとしては同じものになります」

「実際の寝室も同じようにバルコニーに出られるのですか？」

「はい。FタイプやCタイプ、Hタイプなどが寝室からバルコニーに出られるようになっています」

「実際の梁もこうやって出ているのですか？」

「お部屋によって出方は違いますが、実際にも梁はでています」

どの部屋も梁下は2m以上あるようです。

「2LDK以上のお部屋では、CタイプとHタイプにはWICがついていません」

・ 洋室6畳

「バルコニーは同じ広さですか？」

「実際は部屋にもよりますが、奥行き1m、幅3mというこの半分くらいのバルコニーもあります」

実際には半分の広さとなると、かなり狭いバルコニーにはなりますが、避難ハッチや物干し金具、排水溝などは各部屋にあるとのことでした。

・バルコニー

「総評」
八丁堀駅は東京メトロ日比谷線とJR京葉線が使え、どこへ行くにもアクセスは抜群です。
東京駅まで歩けなくはないですが、信号を考えると30分近くかかるかもしれませんので、東京駅まで出ているバスを利用すると良いでしょう。
銀座や日本橋も近く買い物には困りませんし、日常の買い物もスーパーなどはありますので困りません。
治安も非常に良いですし、埋立地ですが地盤にも問題がなく構造もちゃんとしています。
川に囲まれていますが、ハザードマップでも問題ありませんし、価格的にも中央区としては安いと思います。

しかし、南西側13階以下は目の前がマンションで陽当たりがなく、バルコニーどうし高さはズレるようですが、お見合いをする形になります。
北東向きであればそのような問題はありませんが、価格は北西よりも高くなります。
以下に価格の例をあげますので参考にしてください。

「価格」
南西
1002 1LDK 40.00㎡　4,537万円
703 1LDK 54.51㎡　6,355.8万円
1303 2LDK 67.66㎡　8,073.4万円

北東
1408 1LDK 40.00㎡　5,143.2万円
507 1LDK 54.51㎡　6,355.8万円
1204 2LDK+S 67.688㎡　8,578.6万円