プレサンス ロジェ 西葛西 に行ってみた − モデルルーム見学記

「周辺環境」
現地マンションは駅から徒歩10分とありますが、途中に荒川にかかる橋に繋がる大き目の道路があり、そこの信号しだいではもう少しかかります。駅から歩いて近い場所とは言いにくいかもしれません。
・ 現地マンション建設現場

「江戸川区は全人口の中で12歳以下の子供の割合が23区で一番高く、そのため子育てに力を入れておりまして、認定保育園の定員数が23区でもっとも多くなっています」

そこら中に保育園がありますが、子供が多いために待機児童も多いのが現実ですが、様々な子育て支援にはかなり力を入れているようです。

「また緑も多く、23区内で一番緑が多い街になっております」

マンションの目の前には荒川が流れていますし、公園も非常に多く、海沿いまで行けば葛西臨海公園などもあり、自然環境が多い街になります。

「江戸川区は選択制なので通常学校が選べるのですが、このマンションの学区にある中学だけは、昔の開発時に大手町などに務める官僚の方などがたくさんマンションなどを購入されて、そういったご家庭のお子様が通う小中学校になっていて、かなりレベルが高く進学率も高いので、この中学のみ学区が決まっております。そのためここの中学に通わせたいためにこの学区で物件を探す方も多いです」

公立中学ですが、官僚などの家族や外資系企業の外国人なども多く、インターナショナルでレベルの高い通学校のようです。
他にもインターナショナルスクールもあり、IT企業に務めるインド系の家庭なども多く住んでいるようです。

「治安はどうなのでしょう？江戸川区というのはあまりいい噂を聞かないのですが」

「江戸川区は縦に長い区になっておりまして、北のほうにある小岩と新小岩で犯罪率などが高いために江戸川区全体の治安が悪いように思われますが、西葛西周辺の東西線の治安は非常に良いものになっています」

確かに駅周辺は飲み屋などの飲食店はありますが、風俗店のようなものは見当たりませんし、それほど治安が悪いようには感じませんでした。
・西葛西駅前

「買い物環境としては、駅前に24時間のワイズマートのほかに、マンション近くにOKストアもできました。アベイルサニーモールという商業施設もありますし、パトリア葛西という専門店街や、駅の周辺にメトログルメショッピングセンターという商店街のような場所が高架下にあります」

買い物や食事に困ることはありません。大きな買い物などであれば日本橋まで東西線1本ですぐに行けますので問題ないでしょう。
・ メトログルメショッピングセンター

「この＜マンションは目の前が荒川になっていまして、堤防があるので4階以上の西向きですと、視界に荒川が開けます」

荒川では花火大会もあるようなので、部屋から花火を楽しむこともできるようです。

「川が目の前ということは、ハザードマップでの危険な場所になっているのでしょうか？」

「ハザードマップ上では黄色の浸水地域になりますが、過去に浸水があった時代とは違い、工事で堤防も大きなものが作られていますので、考えにくいとは思います」

地盤も基礎杭は43mと、川沿いにしてはそれほど深くないですが、東日本大震災のときには、近隣で液状化などはあったようです。
しかしこのマンションが建つ場所は、新しい埋立地ではなく昔からの土地なので液状化や地盤の心配はなく、過去に浸水履歴もないとのことでした。
・ 土手部分堤防とマンションの距離

「すぐ近くに電車が走っていますが、騒音はどうなのでしょうか？」

「窓を開けると聞こえます。しかし、窓を閉めていただければ何の問題もございません」

サッシはT3の複層ガラスのようですので、窓を締めれば問題ありませんが、現地を見に行ったときに電車が走っていて、かなりの音量と本数だったことは確かです。
川が目の前なので、暖かくなったときには窓を開けて風を入れたいところですが、電車の騒音が気になる方はいるでしょう。
・ マンション斜向かいにある荒川にかかる電車と道路の橋

西側が川で南側には神社があり、隣に高い建物が建つ心配はないでしょう。
南側では線路などが目に入りますが、高層階まで行けば眺望は開けてくると思います。
・マンション南側の神社

「共用部分ですが、駐車場は機械式25台と平置きが3台ありますが、平置きの1台は障碍者用になります」

「近隣の駐車場はいくらぐらいですか？」

「1万5千円から2万円程度で、このマンションと同じぐらいの価格帯になると思います」

「自転車は各家庭で何台置けますか？」

「ひと家庭2台は確実で、3台目が欲しい場合には抽選になります」

また、電動式自転車のチャイルドシートをつけた3人乗り対応の駐輪場もあるようですし、他の駐輪スペースでも電動式自転車は置けるとのことでした。しかし、タイヤの太さにもよるとのことなので自分の自転車との確認が必要だと思います。

「二重床ですか？」

「二重床二重天井です」

「スラブの厚さはどのくらいですか？」

「場所にもよりますが、180mmから200mmになっています」

天井高は240cmとのことなので、少し低い気はしますが、最近のマンションの平均的な構造だと思います。

「モデルルーム」
モデルルームは3LDK 82.18㎡の部屋を2LDKにしてある部屋でした。
・ 間取り図

「セキュリティにはアルソックの24時間遠隔監視システムになっていて、エントランスと玄関の2段階ロックになっています」

玄関の覗き穴も子供用の低いものと2つあり、蓋もありますので中を覗かれる心配もありません。

「このタイプのお部屋はSICになっていて、可動棚ですので収納しやすくなっていると思います」

かなりの広さがあり、靴だけでなくベビーカーやゴルフバッグなどもしまえる大きさになっています。
・ 玄関とSIC

廊下右側に洗面所と浴室があります。

「どのタイプの部屋でもリビングインではないのですか？」

「はい。全てリビングインではございません」

最近のマンションの作りでは珍しいかもしれません。
洗面所のリネン庫の収納力も抜群です。
・ 洗面所

「ミストサウナと浴室乾燥が標準装備になっています」

浴槽も2種類から選べるようです。
・ 浴室

廊下の左側に7畳の洋室があります。

「細長い形なんですね」

「構造上このような形になりますが、広さとしては充分なものがあると思います」

標準では通常のクローゼットですが、モデルルームはWICになっていましたし、引き戸なのでデッドスペースがなく広く使える部屋だと思います。
・ 洋室7畳とWIC

リビング手前左側にトイレがあります。

「カウンター式ではないのですね」

「はい。タンクを隠すような形で手洗いがついています」
・ トイレ

リビングに入る扉を開けると右側に4.5畳の洋室があります。

「この部屋には窓がありませんが、子供部屋のような感じにしてあります」

ちょっと変わった形になっている間取りで、この部屋はキッチンから見えるようになっていますが、リビングとの間にオプションで作り付けの大きな棚があり、リビング部分とは離れた感じになっていますので、ある程度のプライベート感があり、書斎にしても良い部屋にも思います。
・ 洋室4.5畳

ちょっとした空間がありキッチンになっています。

「このタイプの部屋にはキッチンに窓がついていて、食洗機が標準装備になっています」

柱があるので独立型のように見えましたが、ダイニングに向かう部分に壁はありませんので通常の対面式キッチンになります。
・キッチン

「リビングは、通常ある6.5畳の洋室を無くしてありますので25畳を超える広いリビングになります」

かなりのひろさがありますが、天井の真ん中部分に梁があり、これが空間を分ける形になっていて使い分けができそうになっています。
広さはかなりのものがあるので、この梁は逆に仕切りのような感じの感覚になれるかと思いますが、天井高が240cmでこの梁があるので圧迫感と捉えてしまうかもしれません。
・リビングと天井部分の梁

「バルコニーは奥行きが1.8mでスロップシンクがついています」

このタイプの部屋にはルーフバルコニーもあるようです。
この部屋は南向きなので花火がみえるかどうかわかりませんが、東向きでルーフバルコニがある部屋であれば、かなり花火が楽しめるのではないでしょうか。
・バルコニー

「総評」
東京メトロ東西線の西葛西駅は、都心へのアクセスは抜群ですが、通勤時の乗車率が非常に高く、都内有数の混雑する路線になります。
しかし、大手町や日本橋、茅場町などへ1本ですぐですし、銀座や東京駅も15、6分で行けます。
買い物環境や子育て環境も充実していて、通学校の評判が高く外国人の生徒もいるようですし、インターナショナルスクールなどもあり子供が国際的な感覚を身につけられそうです。
子育て支援も充実しているようですし、子育てには向いている街だと思います。
駅から多少遠く、目の前の電車の線路の騒音もありますが、荒川が目の前を流れ、花火大会も自分の部屋から楽しめるなど、いいところがたくさんあります。
構造も平均的で悪くありません。
以下に価格の例をあげますので、参考にしてください。

「価格」
A棟東向き
201 4LDK 76.70㎡　6,100万円台
703 3LDK 73.56㎡　5,800万円台
1001 2LDK+S 85.64㎡　7,700万円台
901 3LDK 81.04㎡　7,300万円台

B棟南向き
807 3LDK 66.25㎡　5,400万円台
209 3LDK 73.33㎡　5,900万円台