シティタワー国分寺ザ・ツインについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都国分寺市本町二丁目3002号（イースト）、本町三丁目3001号（ウエスト）（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「国分寺」駅 徒歩1分
西武国分寺線 「国分寺」駅 徒歩1分
西武多摩湖線 「国分寺」駅 徒歩1分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.88平米～80.46平米
事業主：国分寺市
売主：住友不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：住友不動産建物サービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-07-04 21:18:42
国分寺だけお金を落とさないというのはどうかな？時代が変わり百貨店が斜陽産業となり、どの地域の人でも簡単に財布のひもを緩めないからね。例えば、お隣の武蔵小金井駅も、人が大勢いるのは安売りの北口のドンキホーテと南口のイトーヨーカドーの食品売り場。武蔵小金井駅に成城石井もあるがいつもガラガラ。それに東小金井のピーコックやいなげやは混雑しているが、成城石井もあるノノワもいつもガラガラ。それと国分寺でもコロナ騒動で、スーパーマーケットやドラックストアとも平日混雑しつつあるが店舗が複数あるため、都心で問題になっている一店舗に人が集中するようなひどい混雑や品薄欠品もいまのところみられない。また、都心のほうは不特定多数の人が行き交うので感染症の人数も大だが、国分寺みたいに特定の住民が利用する駅は、そのぶん感染リスクが少ない。コロナが蔓延している状況だとメリットがありますね。
現実を見ればどんな店が来ても閉店続きです。
もう入る店はないのでは。
それくらい厳しく将来性がない物件だと思います。
>>9402 匿名さん
そんなことないですよ。例えばスシローなんか、飲食店としては有り得ない、入り口すらわかりにくい地下にあるに流行ってますから。国分寺駅利用住民のニーズを満たせばお客さんは来ます。
9404の文面の入力を間違えたので再投稿しました。
国分寺駅セレオの成城石井も常に混んでいます。国分寺駅利用住民のニーズを満たしているのでしょうね。ミーツもそのような店舗を誘致してほしいですね。
ええとですから、丸井やセレオはポイントサービスや昔からの固定客がいるから強いのであって、ミーツはそれらがないんですよ。ミーツ自体を別のテナントにしてリニューアルした方がいいと思います。あるいはセレオ別館のようにするとか。
地下のスシローはすみませんが一度も使ったことないです。柳寿司には行っています。ここの住民の方はあまり回転寿司を利用しないと思いますよ。だからアクセスの悪い地下にあるのだと思います。
>>9406
スシローが地下にあるのはずっと後から入居したこと、地権者物件の空きがたまたまあってかつ大勢の来客をさばける飲食店向きの行列スペースが確保できる区画がEASTは地下しかなかったことが理由だと思いますよ。後は全部出入口が屋外通路直結なので。
あとミーツにもポイントシステムや優待サービスはあります。たくさんポイントがたまってクイーンズの食材を買うのに使えるので、店舗が多数撤退する前は服や靴をミーツでちょくちょく買っていました。飲食店の5%引きはミーツにありますがセレオには無い優待ですよね。
>>9406 匿名さん
いやいや、イーストウエストの商業施設が繁盛するかしないかという話なので、ここの住民が利用するかしないかなんて二の次です。しかも、ここの住民が回転寿司を利用しないからアクセス悪い地下にあるなんて全く検討違いです。国分寺駅直結の商業施設が繁盛してるかどうかというのは、国分寺駅の人気度、このマンションの資産価値に関わる要素です。繰り返しますが、あなたが利用するかどうかは二の次で、スシローは流行っているので、イーストウエストの商業施設としては成功例だと思います。
このマンションと駅直結部分は綺麗なんですが、周辺環境が悪すぎるんですよね。
マンションの外側を歩いてみて買うのをやめた人がいるくらいです。
周辺整備も進めて欲しいです。
ミーツは大失敗で市に責任追及する議員も出てくると思います。
>>9406
ポイントサービスで商売が成り立つほど甘い世界じゃないですよ。現場を何も知らない頭の固いお偉いさんみたいな考えですね。柳寿司は昔から国分寺にあり愛着ありますが、スシローも大好きです。利用したことないスシローを勝手な想像で記載するとは、、、ちょっと驚きです。
ミーツ、三越伊勢丹にはこのまま撤退していただき、国分寺に合う庶民的な普段使いに便利なお店にしてほしいなぁ
マルイと被るから色々難しいかな…空き店舗ばかりが増え寂しいですよね
実際2年たってこれだけ空き店舗が多くて撤退続きだと、誰が能書き垂れようが失敗続きの現実があるわけで、コロナショックでさらに景気が悪くなるのに好転するとは思えないんだけど。
スシローだって撤退するんじゃない？これだけ冷え込んだ街だし。
1年前は1.5倍で売れるかも！って話もあったんですけどね。まあ、これは当時でも叩かれてましたが。笑
8553 通りがかり 2019/05/06 15:24:56
>>8547 検討板ユーザーさん
このマンションは、代替物件が有りませんから、50%高くても買う方が稀にいるかも知れません。
都下のマンションは投資用に向かないです。居住用です。
だから土地勘のある人が多いですし、みんな満足して住んでいますよ。
ミーツは、休日も19時過ぎると廃墟のようだな。
個人的には、新しく開店予定の魚屋と八百屋を楽しみにしていたが…いつになるやら
コロナ以前からミーツだけ閑散としてますよ。一部の閉鎖店舗が長い間パネルだけになっていたり酷かったです。
国分寺駅を利用しておりますが、コロナの影響で商業施設が臨時休業していて寂しいですが、ミーツのクイーンズ伊勢丹はじめ、丸井食品館、成城石井、西友、マルエツなどのスーパーマーケットに人が集まり混雑して活気があります。また飲食店も自粛営業していますが、数多くの店がテイクアウトをやっていて、北口のパンケーキの店など持ち帰りが人気で賑わっています。なので閑散というイメージは無いですね。むしろ都心で商業施設が閉鎖し食品類や日常品の買い物に困っている人に比べれば、選択肢が多く飽きなくて住みやすい。国分寺駅を利用していて良かったと思っています。閑散とか言っている方々は、ネット情報を集めるばかりで、実際に国分寺駅を利用したことが無いのでしょうね。
この物件をGoogle検索すると検索キーワードに「売れ残り」と出るのですが、イメージや販売状況に影響ないのでしょうか。
現状で何戸売れ残っているのでしょうか。近隣では数十戸じゃないかと噂です。あまりにも売れ残っていると管理組合が機能しなかったり、居住者に負担がかかりませんか？
すみふが値引きしない姿勢は、居住者にとってはいいと思いますが、売れ残り物件というイメージをつけてしまう恐れもあります。
でも自分が買った物件が大幅引きされたら怒ると思います（笑）
>>9423 周辺住民さん
ここは、直結という特殊な物件だから、無理に値下げして売らなくていいと思います。企業の財力が有ればですが、住むと便利すぎて多少高くても買って良かったと思えるので、住んでる方は売れ残りは、そんなに気にならないと思います。このご時世で、あんまりこれ以上エレベーターで一緒になりたくないし、張り紙もしてありましたから。あと宅配の方達ともご一緒したくないです。
空室の管理費や修繕積立金、固定資産税など、住友不動産が全額負担しているけど、売れ残り分は事前に見込んであり、管理会社からその分の管理費や修繕積立金に上乗せされて居住者に請求されているというオチでは・・・
すみふの物件は、M菱や投球とは違って修繕積立金が低めに設定されていますが、大規模修繕のときに持ち出しが1戸あたり数十万から百万かかるケースがあるくらいです。
10年後に修繕積立金が足りないことに気づいた管理組合が大幅増額したケースも。
それに耐えられない人は売却して退去すればいいだけの話ですが、終の住処として買った人には辛い話です。
こちらの物件は絶対に持ち出しがないのですか？
検討板なので、9430さんのいうことは意見として参考になると思います。
修繕積立金を安く見せて、営業しているとしたら誠実ではないですね。
「修繕積立金は将来見直される可能性がある」のはそうなんだけど、すみふ物件は大体15年目から爆上がりでしょ。
初めてマンション買う人に真意が伝わっているのでしょうか。景品表示法的にはスレスレだと思うし、契約者で契約内容に疑問があるなら消費生活センターに相談していい内容だと思うよ。倫理的にもどうかという業界での指摘もあるでしょ。
まあでも長く住むなら修繕積立金を見越して多めに貯蓄しておくべきですけどね。
ついでに。タワマンは足場の問題があるので板状マンションに比べて大規模修繕ではるかに高額になるし、贅沢な共有スペースやメカ類（機械式パーキング・エレベータ・ディスポーザーなど）が多ければ多いほどその費用も高額になるので、初めから高く設定しているデベもあります。
さらに25-30年後にはどのマンションも雑排水管の交換という高額イベントが待っています。そのために最初から高く設定して、最初の居住者から平等に負担してもらおうというのが大抵のデベのやることです。
あと理屈がよくわからないのが、富裕層ターゲットなら初めから修繕積立金を高く設定しても問題ないはず。低く設定してしまうと、長く住めば住むほど負担増になるので、10年くらいで売り抜いたほうがいいということでしょう。そもそも、修繕積立金が高額な中古マンションを高く売るのは困難でしょう。わざわざそんな物件を買う人がいますかね？
すみふ的には、10年くらいしたら当社の新しいマンションいかがですかという営業方針かもしれません。
その一方で、管理会社がすみふの関連会社で、大規模修繕でも高額の契約となって仕事を請負って、すみふ全体が潤うシステムですね。
とまあ修繕に関してはネガティブな話が多いのですが、こちらは市の再開発事業で建てられたマンションですし、駅直結で目立つところにあるので、巷で言う廃墟マンションのようなことにはならないし、そうはさせないでしょう。
国分寺市のイメージにもつながりますからね。だから市税が投入されるたびに市議会で議論になるのは必至ですが。
ミーツをどんな店舗にしたら栄えるかなぁ
初め修繕積立費を安くするのは、売りやすくするためと、竣工後、売れ残った部屋の管理/修繕積立費はデベ負担なので、それを軽減するためです。このシステムは基本的にデベ側の都合であり、購入者のメリットは殆どありませんね。特に永住目的が多いマンションなら尚更です。
修繕費で盛り上がっていますが、契約者は皆ご存知とおもいますし、
物件概要にも出ているかも知れませんがとうまんしょんの修繕費積立金は
10年毎に値上がりすることになっています。
現在もエレベーターの定期検診もまたかというほどひんぱんにされています。
ということで、長期修繕計画は適切に計画されていると思います。
また外壁もタイル張りとかしていないので塗装だけで済みます。
そのうちにドローンで塗装できるようになれば足場も不要になるかも知れませんね。
>>9439 住民ですさん
適切な長期修繕計画かどうかと言う話ではなく、もう少し早い段階から多く徴収した方が良いのではないかという話です。予定通りだと仮定した場合、トータルで同じ金額になるのは当然です。
エレベータの定期点検は法律で義務付けられています。それ以上にやっていたら、破損や故障の発生かもしれません。
修繕積立金は「5740円～8280円／月」と非常に安価だと思います。ちなみに10年後と20年後と30年後はいくらになりますか？
ただグレードアップ修繕というのもありますし、今最新の設備でも10年後20年後には古さを隠しきれなくなりますので、必ずしも安い方がいいというわけではないですから、その時々の住民の意向によって変わると思います。
お隣の武蔵小金井クロス、毎月の修繕積立金の他に数十年に一回数百万の追加費用が発生するとのことでした。物件によって集め方が違いますね。
数十年に一回って。。。 正確には何年後なんでしょうね。
数十年に数百万って曖昧すぎw
グレードアップしなくても保守だけで持ち出し百万は普通にあるのでどういう修繕計画なのか知りたい。
ミーツの八百屋と魚屋はいつ開店するのでしょうか…やっと使えそうな店ができるのに
仮に大規模修繕のたびに100万円の追加費用がかかるとしても、10年で割ると年間10万円。月額にすると8000円程度です。
それを最初から含めればよいのですが、長期ローンを組む際に月の総支払額を安く見せて、営業しやすくしたいという思惑がデベにはあります。
ただこれは一般向けの話で、こちらのマンションは高収入の方が多いと書き込みがあったので、10年おきに数百万円の持ち出しが発生しても難なく大規模修繕できる、ということですね。
ドローン足場の話がありましたが、労働安全衛生法の改正が必要ですし、仮に法改正したとしても、タワマンの外壁修繕は高額な費用がかかります。すみふの物件は関連会社が管理会社に入り、大規模修繕でもきっちりと施工する代わりに、自主管理に比べて遥かに高額になります。安心料と考えれば良いと思います。それに見合う住民が入居する物件ということでしょう。
ここで他物件の詳細を書くのも気が引けますが、武蔵小金井クロスの修繕積立金、購入時に約１００万、２５年目に約１００万、３０年目に１００万徴収と、同物件の過去の過去の書き込みやマンションブログでも指摘されています。ちなみに武蔵小金井クロスの修繕積立金トータル負担は、月額の修繕積立金月額6090円～14620円（別途5年毎に5,000円ほど値上がりするとのことで、30年で値上がり分の合計が480万）の他に30年間で約300万（月割8,300円）になりますので、30年間住み続ける場合、月平均の修繕積立金は３万円と相当な負担になりますが、タワーマンション+商業施設と巨大な建物なので相応の負担が必要なのでしょう。シティタワー国分寺の修繕積立金は、購入時に２０万円程度、以降一括徴収の計画は無しで築15年まで５年毎、16年目、（30年目以降は未定）に値上がりします。その金額は各住戸とも決定しています。
>>9447
とても分かりやすい説明をありがとうございます。
武蔵小金井の物件を拝見したところ、商業施設＋マンションという同じ条件のうえに同規模ですが、市の再開発事業で行政の支援の有無によって差が出るかもしれません。
仮にこちらの物件が計算上で月25000円になると、差額が月5000円になるわけですね。これが市の負担ということも考えられますね。市民にその理解を得るにはやはり商業施設の社会的役割だと思います。
さて大規模修繕に納得がいかない、管理が過剰だと不満が出れば、住民の総意で管理会社を変更すればよいだけですからね。こちらの物件の管理会社は1年契約ですか？
修繕にどのくらいコストをかけるかは、あまり気にしなくても良いです。金をかければかけるほど、建物は長持ちしますので、それだけ資産価値が維持されることになります。
すみふみたいにゆっくり売る場合は、売れ残り分の管理費や修繕積立金を支払わなければならないので、その負担軽減のために最初の10年をかなり低くしているんですね。
居住者にはデメリットしかない。
仮にゆっくり売る目的で修繕積立金を節約するなんて僅かな額。他の販売経費のほうが多いと思います。それよりも、契約をしやすくするために、月々の費用を少なく見せているのでしょうね。すみふに限らず、修繕積立金の段階的に値上がりするマンションも多い。これは、新築当初は設備の交換がほとんど無く修繕費用が少なくて済む。年数が経過すればEVや配管の多額の交換等費用が発生するので、必要な時期に必要な金額を集めている側面もあるのでしょうね。
修繕積立金を捉え間違っていると思います。どこかのレスで「財産」とあったように、マンションは占有部分は区分所有者の、共有部分は共有の財産ですので、その価値を維持する修繕積立金も財産です。
逆に言えば、都度持ち出しが発生するような修繕積立金不足の長期修繕計画は、財産を維持する計画になっておらず、隠れた負債とも言えます。
仮に>>9452のように持ち出し当然の管理方式だと、10年ごとの大規模修繕で修繕積立金がすっかららんになるということです。
修繕積立金をすっかららんにすることなく、30年後の修繕費用も最初から平等に負担しましょうというのが一般的なのですが、こちらの物件は様々な理由で最初の10年が低く抑えられているようです。
この管理方式だと、長期居住者が負担増、短期居住者の負担減、デベロッパーの売れ残り分の負担減、ということになります。
納得できない住民が多い場合は管理会社の変更をするのが一般的です。当然ですが管理費が安くなることがあります。
>>9449 マンション検討中さん
おおむね同意ですが、管理会社については入札しても応札が無かったなど多々あるみたいです。
限られた資金でそれなりに管理してくれる会社があるだけマシかもと思われます。
コロナウィルス感染拡大防止のための、常時換気がスタンダードとなりましたが、電車の騒音や鉄粉は気になるレベルでしょうか。
窓は開け放して生活できますか。
>>9454
安くというか、適切な金額で管理してくれる会社ありますよ。
管理人の給与なんてどこの会社でも一緒ですからね。
フロントの給料が違う（当然住友系列のほうがはるかに高い）ので委託費も変わるわけです。
でも管理専業の会社のフロントマンのほうがベテランで有資格者（宅建とかマンション管理士とか）で詳しかったりするので、相談する価値はあるかもです。
こちらの物件、仮に30年住むとなると月額でどれくらい修繕費の負担になるのでしょうか。
>>9455 名無しさん
20階より上で、晴れた日は窓を開けていますが、電車の音や鉄粉が気になったことはありません。
遠くの方でガタンゴトンと聞こえる感じですが、慣れると気づかなくなっていました。音に敏感な方はモデルルームに行けるようになったら、ご自身で確認された方が良いと思います。
鉄粉の匂いなどは一度も感じたことはありません。
結局、こちらの物件は10年で手放すのが勝ち組でしょうか。
修繕積立金が高額になるようなので。
30年住んだ場合の月額の修繕積立金はいくらになるのでしょう。
こちら駅直結なので軽減税率後の固定資産税も気になります…。3ldkでどれくらいになるのでしょうか。
>>9462 匿名さん
考えたことありません。
負担無く払える程度の金額でしょう。
関東平野が見渡せる眺望、立地の利便性には
文句のつけようがありませんので。
最上の住み心地です。
このクラスの物件を購入する方々は、維持費用を楽々と支払える財力の方とお見受けします。それと、ココを気に入って購入した物件でしょうし、可能なら長く住みたいとも思っている方も多いでしょう。しかし、今よりも興味深い物件が出たら住み替えも検討するかも知れませんが。タワマンを10年ごとに住み替えること自体、その方のお考えですから否定はしません。
すみふの営業担当が言う以上に修繕積立金が高額になることは住民は承知の上で買っているということですね。
逆に言えば修繕積立金くらいで憂慮するくらいであれば購入を見送るべき物件ということですね。
この物件はタワーマンションですが、よく共用部で不要の施設と言われる、庭園や噴水、図書館のようなライブラリー、フィットネスジム、キッズルームなどが有りませんので、その分住民の負担は軽いと思いますよ。ここに限らず管理費や修繕積立金の問題は、住んでみないとわからない部分があるでしょう。ただし、一般的な会社員が住む平均的なマンションに比べて、特にこのような高額所得者が住む物件は有能な方の割合も多いと思いますので、理事会で話し合い創意工夫されるでしょうね。
>>9467 匿名さん
その通りですね。将来的に、修繕積立金が高額になる事を知らずに購入する人はまずいません。ただ、初期をかなり低額に設定して、後々どんどん上げる方式はデベ側のメリット重視で、あまりいい気はしませんね。
すみふ的には10年以内に手放した方がいいですよ、ぜひまたうちの物件で、ということではないでしょうか。
30年居住すると月平均で修繕積立金は5万円程度かかると見込んだ方が良いです。
国分寺の板状マンションでも築25年で25000円とか普通ですから。最低賃金は上がり続けるもので人件費や建設費は高騰していくものですから。
数百万の持ち出しがあるのでかかると思いますよ。
長期修繕計画はかなり甘いです。
>>9473 匿名さん
この物件で追加の修繕積立金の約束は現時点でありません。どこの情報ですが？有れば根拠を示して頂きたい。それと、何をもって長期修繕計画が甘いのでしょうか？こちらも根拠を示して頂きたいです。仮に示せないなら、適当な意見を出すのは控えた方が良いと思います。
住民や関係者がみたらすぐわかりますから。
逆に絶対に追加でかからないという根拠もないと思います。
周辺のマンション事情から言って、修繕積立金と基金だけで絶対に足りるのですか？
不足分をすみふや管理会社が負担してくれるのですか？
であればよいのですが。
ポンと数百万円を払える住民しかいないから問題ないという住民の書き込みがあったので、であればその分も見込んで検討するのは問題ないのでは？
多めに見込んでおいたほうが安心ですし。
それともなにか不都合があるのですか？安く見せて販売したいという営業的にですかね？
9475，9476の匿名さん。
あまりムキにならないほうが良いですよ。それと書かれた内容ですが、9474に対しての反論と思いますが、答えになっておらず論点をずらされていらっしゃいますが、根拠をもってキチンとお答えになったほうが良いと考えますし、根拠が無く推測で書かれたのなら素直にお認めになったほうがいいですよ。最後に書き込みのあった、不都合があるとか営業的に安く見せてとか、住友不動産へご質問されたら良いと思います。また、修繕積立金なんて過不足なく徴収するのが基本ですし、物件によって違うでしょうから現時点で安い高いは判断出来ないと考えますので、修繕積立金に難癖をつけるなら根拠と具体的数字をもって意見を述べるべきと考えます。
修繕積立金不足はよくあるけど大規模修繕のたびに大きな金額の請求があるのだったら検討外としたほうがいいですかね。
武蔵小金井のマンションは数百万円かかるようなので。
武蔵小金井クロスが正直に数百万持ち出しで計画しているから、この物件もそれくらいかかるのは想定できると思うけど。
平均したら月5万は行きますね。
まあ武蔵小金井よりはこちらの物件は金持ちが多いからきにしないってことですね。
積立額も、近年資材や人件費が高騰したから予定通り行くのか心配。
まぁ全てわかった上で契約してるけど、できれば負担は少ないほうがいいなぁ
修繕積立金は必要なお金なんだから少なければ良いって問題はないし、社会情勢が変われば暴騰するかもしれないし、管理組合がめちゃくちゃ有能だったら抑えられるかもしれないし、計画に納得できない高すぎるのが許せないなら買わなきゃ良いって思いますけど…
管理費はともかく、修繕積立金はすみふの懐に入る訳ではなく、自分たちの管理組合のもので、それを使ってマンションを維持してくんだから少ないより安心だと思いますけどね。
管理会社を変えると大抵安くなりますよ。
ただし質が維持されるかどうかは別問題ですが。
修繕積立金、マンションのメンテに最低それだけはお金をかけると言う計画です。高ければ、それだけメンテのレベルが上がることになります。管理費も、管理、住民サービスにかける費用です。管理費が高いとそれだけ管理レベルが高くなります。一般的に、高級マンションは、修繕積立金、管理費が高いです。
>>9484 匿名さん
ご自身のおっしゃる通り認識がおかしいですね。高級の基準は何とも言えませんが、ご存知かと思いますが管理費だけで5万越え10万のマンションだってあります。それから考えれば大分安いですし、比べること自体がナンセンスですね。
>>9484 匿名さん
地域性による高額な物件とグレードの高い物件を混同し書いていらっしゃると思います。ここは都心と比較すれば土地値はリーズナブルだが、36階建てのタワーマンション。建物も相応の仕様になっています。
ただ管理費や積立が高いだけでボラれてるのかもよ。しっかり協力して注視していきましょう。
>>9487 住民板ユーザーさん2さん
理事会はしっかり運営されているのでしょうか？まだ新しいのでそこまで踏み込んだ発言は無いと思いますが、大事なことですから議論してもらいたいですね。
上物に価値はないというのは不動産の鉄則ですよ。価値があるのは土地です。
グレードの違いと言いますが正直麻布や六本木のマンションとはグレードが違いすぎますし、こちらはごく普通のタワマンの設備です。不動産のグレードで言えば中ランクであり、外壁周り以外は特段の修繕費がかかる理由が見当たらないのですよ。
逆に聞きたいのですが、何に費用がかかるのですか？機械式駐車場は板状マンションでもかかります。排風・雑排水管関係もです。
こうして大規模修繕で揉めるマンションはたくさんあるのに、まさかご存じないのかなと。理事会役員に袖の下でぼったくり価格の修繕を進めた、なんてことはよくあるし、大規模マンションほど無関心な人は多いですからね。後から各戸何百万円の持ち出しがあっても、なぜか管理組合の役員だけは負担がなかったなんてことも。
まあ富裕層が多いのであれば、言い値で修繕すればよいですし、デベロッパーと修繕する関連会社としてはオイシイ物件でしょう。
武蔵小金井もそうだけど商業施設+タワマンは商業施設が酷使されるので痛みが早い。
特にエレベーターや排水関係。その分も住民が負担しなければならないけど、
家賃収入が期待できない郊外では住居部分を増やそうとツインタワーにする。
商業施設と一体である以上は、商業施設が使う分も住民で負担していく必要がある。
営業から説明を受けているはずでは。
説明を受けてなくても買う前に知っておくべき知識だと思う。
>>9489 匿名さん
> こうして大規模修繕で揉めるマンションはたくさんあるのに、まさかご存じないのかなと。理事会役員に袖の下でぼったくり価格の修繕を進めた、なんてことはよくあるし、大規模マンションほど無関心な人は多いですからね。後から各戸何百万円の持ち出しがあっても、なぜか管理組合の役員だけは負担がなかったなんてことも。
ここの理事会での話なんて内部の方々しか知り得ないこと。外野が騒いでも答えが出ないでしょう。それと、この情報も定かでないと思うが、仮にグレードが高くないので有れば、修繕も適正な価格で行えば高額にならなくて、住民にとって良いことと思います。
大規模修繕で揉めてネットに特設サイトを作ったり、時として裁判まで起きてしまったり。
そういうマンションになったら資産価値どころじゃないですね。
落ち着いて生活することすら困難になりますが、修繕積立金ひとつでこうネットで議論になるようでは安心できない物件ですね・・・
この物件と無関係の人が、面白がって書いているだけ。住民の方々が見たら、何も知らないのに知ったかぶりするな大きなお世話と、お思いでしょう。
毎月の修繕積立金以外に、現時点で大規模修繕にいくら持ち出しでかかるのですか？
検討するのに重要な情報だと思います。
絶対に持ち出しがないということでそれなら安心ですね。
もし何か修繕があれば保険や市役所や不動産会社がカバーしてくれるのでしょうね。
保証期間を過ぎれば、市役所や不動産会社がカバーすることはありません。自分が所有する建物ですから、自分で修繕するしかありません。
国分寺崖線に立川断層が心配ですね。
歴史的に湧水と地震で崩れた地形ですからね。
このマンションは相当杭を打ったと聞きましたが大丈夫ですか？
検討スレの過去の書き込みを見ても、湧水が凄かったとありましたが。>>9348
あと建物の被害よりは人的な被害と思いますが、
強力な電磁波が近くにある国の研究所から出てますけどね。
国の施設ですから電力や通信が優先しますので、
そのせいか国分寺や小金井はネットワーク障害が多いです。
多分このマンションも速度が落ちているのでは。
国分寺駅周辺から北側は昔は陸軍の施設で、今も研究所が多くて、
掘り上げたら何が出てくるかわからないですね。
>>9501 マンション比較中さん
大半がこのスレから引用したもので裏付けのない噂話ですし、それに間違えている情報もありますね。本来ダメな行為ですが、匿名の掲示板だからガセ情報もあるでしょう。惑わされないようにしましょうね。
湧水が出て泥水を掬い上げだり吸い出したりしていたのは実際に見ましたが、地下を掘って水が出てくるのはどこの現場も同じじゃないでしょうか。ここだけの話ではないですよね。
9501 マンション比較中さん
＞あと建物の被害よりは人的な被害と思いますが、
強力な電磁波が近くにある国の研究所から出てますけどね。
国の施設ですから電力や通信が優先しますので、
そのせいか国分寺や小金井はネットワーク障害が多いです。
｢国立研究開発法人 情報通信研究機構｣の近所に20年以上住んでいますが、ネットワーク障害なんてありました？ネットもテレビも電話でも困ったことなんて記憶にありませんけど。それだけ影響があれば不動産重要事項説明書にも書かれてもよいはずですが。余談ですが、このあたりに賃貸物件を持って貸していますが、借り主にそんな説明したことありませんし苦情も入ったこともありません。
>>9505
総務省の研究所ですね。電磁波の人体の影響を長年研究してますから、本多5丁目から貫井北町あたりはお安く買えますよね。人体への影響は未知数です。
https://aer.nict.go.jp/news/20190205_emc.html
興味本位でちょっと聞きたいのですが、電磁波の影響は重要事項説明ではないのですか。
調べた限りでは高圧線や鉄塔による電波障害は説明しないといけないようです。
日本は電磁波の規制が緩いとありましたが・・・人体の影響も怖いですね。
https://gentosha-go.com/articles/-/12641
検討するには修繕積立金に湧水がネックですね。
修繕費の持ち出しが未知数、湧水の話題をすると「偽計業務妨害」「住友不動産に問い合わせる」というレスがつく検討スレは珍しいと思います。ヲチ板でネタになりそうです。
9510マンション比較中さん
9511匿名さん
話しのすり替え、書き込んだ内容の正当化に必死ですね。ご苦労さま。
そこまでしてディスるのは、何かあるのでしょうか？
ただし、住民や近隣の方が読んだら、摩訶不思議なこと書いていると笑うだけでしょうね。
国分寺駅が開業して130年。湧水とか書かれていますが、少なくともこの周辺で何にも起きていませんね。なにが言いたいのでしょうか。
地下駐車場の漏水の件は解決したのでしょうか。湧水が原因ですかね。
修繕積立金の高さは覚悟しておいたほうが良さそうですね。
追求されて返答困っているのか、的確な返答は一切無く、話しのすり替えに必死ですね。この程度の情報なら書かなければ良いのに。お気の毒さまです。
9515 マンション比較中さん
＞地下駐車場の漏水の件は解決したのでしょうか。湧水が原因ですかね
地下駐車場の漏水が湧水だったという根拠はあるのですか？それと、｢ですかね。｣なんて語尾に付けているのが怪しいですが。どうせ話しをすり替えるのだろうが。
実際売れ残っているから、賢い人は検討から外しているのでしょう。
あとは価格が下がっていくことを期待するのが検討スレ的な流れ。
いくらまで下がるか予想してみたいと思います。
9510 マンション比較中さん
> 検討するには修繕積立金に湧水がネックですね。
湧水がこのマンションの敷地から発生している根拠は？市役所のHP何処にも有りませんでした。どうせ買う気なんて無い人の書き込みでしょうが。
>>9519 マンション比較中さん
相手にしないことです。
根拠なく虚偽で低レベルな投稿を繰り返す
常習者ですので。
暇を持て余しているので、相手をするだけ
時間を浪費しますよ。切りがありません。
サイトの趣旨に反し、妬みと僻みだけで
投稿する哀れな投稿者には放置が一番の
クスリになります。
国分寺駅の周辺は地下10数メートル一帯に湧水層のようなものがあります。どのマンション工事でも地下を掘れば水が湧きますし、地下水脈に当たります。深く掘れば地下水脈もふさがったりします。過去に行われた他のマンション工事でも度々地下水脈のことが取り沙汰されました。
国分寺市は十分ノウハウと経験があるので心配いらないと思います。
タワーマンションを建てるノウハウは豊富ですし、おそらくここより条件の悪い土地地盤で建ててきたでしょうから、不動産会社や市役所に確認するのが一番ですよ。
ただし修繕積立金はかなりの不安要素です。こちらの物件に限ったことではないですが、すみふの物件は特に最初の10年が低すぎるので、居住年数によっては大きなデメリットになることはあると思います。
アットホーム調べで東京都下の中古マンションが大暴落しています。前月比、前年同月比でもそれぞれ3割以上の暴落です。ここは割高ですからヤバいですね。
https://www.itmedia.co.jp/business/spv/2005/27/news103.html
コロナショックで減収になりローンがきつく早く売却したいから安くしているだけで、ここは売りに出てないので影響ないということですよ。だから値下がりもしません。残念でした。
少なくても、今出ている物件に関しては
特に安くなったりということはないように見受けられますね、、
元々、
わかりやすく値下げをするようなところじゃないし、
立地的にも
安易には安くしないだろうなと言う要素は満載ですから。
区内でないなら特急停車しないような駅は資産価値的にもダメ。その点ここは買って損はないね。
公式ホームページの間取りをみただけなのですが、プレミアム住居はウエストの36階（最上階）のみでイーストにはないのでしょうか？
また、プレミアム住居へ行くには専用のエレベーターやカードキーが必要などあるのでしょうか？
差し支えなければ教えてください。
>>9527 匿名さん
国分寺停車の特急は本数が少ない成田エクスプレスの他に何がありますか？
立川や八王子の方がずっと止まります。
特快の書き間違えでしょうか？
換気の悪い特快には、しばらく乗りたくはないです。
立川と国分寺以外はダメたね。
まあ、徐々には下がっていますが、イーストもウェストもコロナの影響で下げているってことは無さそうですね。
イースト側
https://is.gd/qNrEU5
しかしいつ完売するんでしょうね。
住友不動産は、新築分譲の場合は少なくても値下げはしないスタンスの会社ですし、
安易に安くはしないと思うので、
現状でこのまま、ゆっくり売っていくと思います。
他の物件だと、販売調整のため、入居時期が1年後とか2年後というところもありますが
ここの場合はそういうのはないんですね。
でも売れていないんですね。値付けが以外に何が悪いんでしょう。
良い物件なのに売れないのは営業が悪いから？
売れ残りマンションという評判が立ってしまっていますね。
グーグルの検索語にも出てきますので。
管理組合にも支障が出ますし、早く売り切って欲しいです。
買えないひがみだろという書き込みは住民ではないですね。
そういう安っぽいことを言う人はいませんし、そもそもお金のない方を相手にしません。
こちらは区内に億ションを持つ方も多いですよ。
30年ローンでやっと1軒しか買えないような人たちじゃないんですよ。
管理組合への支障って何ですが？貴方は組合の理事ですか？とても心配なので、具体的に教えてください。
理事は普通、立候補がいなければ順番で回りますので、実際に入居者がいない分は、回ってくる回数が多くなりますかね。管理組合や総会にて一定数の賛成が必要な決め事は、売れていない住友不動産所有分も委任状という形になるでしょうから、管理組合として殆ど支障はないでしょうね。
買う買わないは自由だと思いますが、掲示板へ小馬鹿にしたような表現を書くのは良く無いと思いますよ。
この物件が売れ残っている理由はなんですか？今購入したら中古物件になるんでしょうか？中古物件として購入するデメリットはありますか？
中央線市部で唯一の駅直結物件。特会は便利ですね。駅から濡れず都心へアクセス可能。場所によっては傘要らず。天候に左右されず日常生活が送れますので利便性に優れていると思います。コロナ禍で自粛生活のときも、マルイの食品、セレオの成城石井とクイーンズ伊勢丹やドラッグストアも稼働していたので最低限の日常生活は快適でした。
>>9555 マンション検討中さん
確かにそうですね。
マルイ、セレオ、ミーツ、cocobunji併せて
雨に濡れずに楽々行ける300店舗は圧倒的。
新宿や銀座のデパートへ行くにも傘は要りません。
生活利便性は桁違いに高いですね。
住友は絶対に値引きをしない。野村は見切りが早く即、値引き。それを「売れていない」と表面だけ見て批判している人は浅はか過ぎますね。中央線の市部で特快が止まらない駅なんて価値ありませんし。
最初は武蔵小金井の方が絶対いいなって思いましたけど、こっちもありかなと思えてきました
>>9558 匿名さん
でも、チンタラ売って人件費ずっとかけるのって、効率悪いですよね。社員のモチベーションも上がらなさそうです。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
9565さん
府中のプラウドタワーのスレをご覧なさい。書かれたことと真逆の書き込みがありますから。
武蔵小金井のタワーマンションの書き込みが増えたら、こちらの書き込みも増えてきました。おそらく両方の物件を比較して検討しているのでしょうね。隣駅同士ですから。せっかくの大きい買い物ですから両方のモデルルームを見学するのが得策でしょう。ちなみに、こちらの物件は、販売中の物件を全て内覧できて確認できますので参考に。
ただここってもう新築じゃないよね？
竣工後どれくらい経ってるんだっていう
いい加減横断幕外せよ
武蔵小金井もあるけどさ
竣工してると売れ残り感凄いよね
売れ残りのレッテルを貼りたくて武蔵小金井の物件のスレにまで熱心に書き込みしてますね。その努力を他に生かしては如何でしょうか？ちなみに、市民も気にしていないし、そもそも物件に興味の無い人はスルーでしょう。住友不動産も困っていないでしょうから慌てず販売活動をしてもらいたいですね。販売中の横断幕も一部撤去して小さくなっていますので以前より目立たないですし。余談ですが、ウエストとイーストで価格差がついているのを知らない方もいるかも知れません。イーストが駅から僅かに離れているのが理由と思われますが（40メートル）、１割ほど価格が低く設定されているので予算に合うかも知れません。
>>9573 匿名さん
失敗と判断するのは販売会社がすれば良い。無関係な貴方が掲示板で大騒ぎして判断することではありませんね。失敗どころか、個人的には素晴らしいタワーマンションと思いますよ。
マンションのエントランスが利用客の通路になっていて人通り多いから、出入りしてるとマンションの住人とバレるのが気になる。
人目多いから気軽にラフな格好でコンビニ行けない。
別のエントランスを増設する事は出来ますか？
9577さん
書き込みされた方は現地を見学されたことが無いのでしょうね。エントランスのある通りは脇道なので、メインと比べて人通りは少ないと思います。さらに言えばメインエントランスは2階で、気になるなら１階駐車場用のエントランスから出ることも可能です。そもそもどのマンションでも外に出たら公共の場なので一緒でしょう。何としても物件にケチを付けたくて仕方ないのでしょうが（笑）良く調べてから書き込みしたほうが良いですね。
いや、現地見学した事はあります。
平日だとエントランスと駅通路が直結なので、やはり利用客で人通りは多く感じました。
利用客はスーツやおしゃれな格好をしているので、気軽にラフな格好で出入りしにくいです。
一階から出入り可能なのは良いですが、二階と比べて遠回りになったり雨に濡れたりしないでしょうか？
ちなみに、ケチを付けたのではなくマンションの共用部についてお伺いをしただけで、その様な物言いはお控えお願いします。
>>9579 評判気になるさん
服装が気になるかならないかは個人的な判断。服装自由な仕事とかあります。個人的には気にしません。駅直結だから人が沢山いるのは当たり前。どうしても気になるならマンションとの相性が悪そうですから、人の通りの少ない過疎なマンションを探した方が良いのでは？
いや、服装の話題が主題ではなく、共用部についてお伺いしています。
現地見学はあります。
エントランスと通路が直結なので人通りは多いです。
特にウェストへは3方向しか通路分散されないのでそれなりに多く、イーストまでは5方向に分散されるのでいくらか減りますが。
それでも駐輪場利用者と松屋側からの通り抜けの利用客や学生がそれなりに多いです。
それと、どうしても共用部ではなく服装の話題に持っていきたいようなので、それについて補足します。
この価格帯の物件購入検討者は社会的に信用が多く、それなりに服装、身なり、マナーがきちんとなされている方が多いので、利用客の目の多いエントランスでの出入り一つでも気遣います。
さらに住人は利用客の目に付く事になり、いわば「マンションの顔」となりマンションブランドに響きます。
その様な環境で住人がだらしない格好をしたらどうなるかお分かりですよね。
そういう訳でふらっとコンビニ行くだけでもそこまでするのは気疲れが多いという事です。
フラッとコンビニに行きたいのであれば、ウエストだと一番近いのが住民用駐車場を出たすぐの所に有ります。ラフな格好で行けますよ。
確かに、茶色い紙のカーテンの部屋が減ってきましたよね。
なんだか色々書き込まれてますね。
そのミステイクなタチの悪いカキコミを見ながら、なぜそうなのか？そんなに書き込まれるほどの物件なのか？情報収集したり色々模索した結果、業者なのでは？それかやはり購入できなかったか、どちらかと思える結論になりました。
中央線で、特快止まって、複合再開発で、ほんとに駅に近い直結で、商業も日常困る事なく利用できるお店が結構あって、まだまだ北口側の開発も楽しみで、すみふ物件で、竹中工務店建設で、災害にも強くて、、。
きっとやはりお値段次第なんでしょうね。
値引きはないと散々聞いてますが、もう少しだけ後押しあれば、買いたいです。無理なんでしょうが。。
三鷹にこのマンションだったらな
ここって広い部屋ないの？
あと駐車場のサイズと空きは？
武蔵小金井で検討してるけど、一応考えておこうかと
広いって100平米？だいぶ前に見学したことがあります（もちろん買えませんが興味本位で見せてもらいました）今販売しているかどうか分かりません。その他は80平米台が広めの部屋ですね。駐車場の空きは営業さんが知っていると思いますよ。
>>9593 マンション検討中さん
加えて15階以上は眺望が360度完全に抜けています。
向きによりますが、
富士、丹沢、ランドマークタワー、羽田空港から
スカイツリー、筑波山、谷川岳、関東平野の奥まで
見渡せます。
これが一番のプライスレス。
こちらは住民用と商業施設用の駐車場の出入口が別で良いですね。
東京都小平市花小金井南町一丁目 |
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4300万円台～8300万円台 |
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1LDK・2LDK |
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44.46平米・60.69平米 |
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総戸数 162戸 |
東京都国立市中2丁目 |
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未定 |
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2LDK＋S・3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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70.22平米～75.88平米 |
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総戸数 18戸 |
東京都国立市富士見台二丁目 |
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4580万円～5980万円 |
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2LDK～3LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.00平米～74.70平米 |
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総戸数 56戸 |
埼玉県新座市東北二丁目 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+WIC+SC～2LDK+2WIC |
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38.28㎡～47.85㎡ |
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総戸数 56戸 |
埼玉県ふじみ野市ふじみ野2丁目 |
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3398万円～5598万円（うち販売事務所使用住戸価格 3398万円・3598万円） |
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3LDK・4LDK |
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62.16平米～80.64平米 |
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総戸数 45戸 |
神奈川県相模原市中央区南橋本二丁目 |
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3900万円台～5200万円台 |
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2LDK+S~3LDK |
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65.01㎡～73.49㎡ |
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総戸数 36戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
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8,100万円～8,760万円 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16平米～87.07平米 |
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総戸数 8戸 |
神奈川県川崎市高津区下野毛二丁目 |
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3400万円台～7000万円台 |
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2LDK～4LDK |
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11.02m2～19.94m2 |
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総戸数 92戸 |
