京都で気になるマンション　part4

>>807 通りがかりさん
2045年問題、AIが人類を超えると言われる頃ですね。京都市の人口は2015年を100とすると80から100になる予測です。人は都心に集まるんじゃないですか。

2045年の人口“増減数”と“率”をグラフ化。買っていいエリアはどこ？
https://mitomi-estate.com/population_2045/#1

フォルクス 北山通店の隣にジオが建つようです。
https://kyoto1192.com/hhp-kyoto-kitayama-tatemono-amigo/

御池通を歩いていると、エスリード烏丸御池のオープンハウスを見かけました。築6年66.85m2で6120万円お高いです。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/kyoto/sc_104/pj_93005925/

定借であの値段ですか・・・。高すぎるので、検討すらしてませんでしたが・・・

京都で買うなら狭くても一戸建てですかね。

812、わざとウソ流しちゃいけない。土地は定借じゃなく所有。

定借は神社敷地マンション

私が書いているのは、下鴨神社物件です。

https://matome.naver.jp/odai/2142529786602780101

年間8000万円で神社がマンション業者に貸し出すと書いてあるので、定借じゃないんでしょうか？

下鴨神社の物件は定借です。竣工後50年経ったら更地にして神社に
返さないといけません。修繕費や建替え費用ではなく、取り壊し費用を
購入者は積み立てているんです。こんな負動産、いまさら買う人いませんね。
よほど信心深くてお布施を納めるつもりで購入する殊勝な人以外は・・・。

でも神様と同居できるなら安いと思うけどな。

古い家だったら神棚あるし、新しくても神棚置けば一緒だよ

神棚は神様の出張所みたいなもんで、ほとんど不在。
下鴨物件は神様の実家に下宿させてもらえるんだよ。

神域にマンションなんか建てて、、、と神様のバチが当たりそう。

最近、田の字エリアの中古物件の売り出し物件数が落ちているように思うのですが、理由をご存知の方はおられますか。

だれも手放さない、売りに出さない、ってことです。

田の字エリアは、新築物件が皆無ですね。物件を持っている人は様子見というところでしょうか。

たとえば十数年前に田の字で買った物件を売って、別のに買い替えようとした場合、
十数年前の値段の１．５倍から２倍のお金を出さなくちゃいけなくなります。
つまり売っても、買い替えをすれば利益は出ない、、、どころか赤字。
つまり、もう田の字では高すぎて買えない。となれば、今の物件はもう手放せませんね。

そうすると田の字は、価格が十数年前の程度まで戻らないと買い替えが進みそうに無いですね。今の価格で買える人は限られてます。
ただ、高さ制限後の物件は戸数が少ないことから、管理費、修繕積立金が新築時から高いので維持費が重いです。

>>824 マンション検討中さん
同じ地域に住み替えなくても、別の地域に住めば、十分利益が出るじゃん。
十数年も住めば飽きるだろし、とりたてて何かある地域でもあるまいし。

中心部の生活に慣れたら他所には移れないのよ。住んでいる人間にはわかるし、
そうでない人にはわからないだろうね。

田の字以外のマンション貸して田の字は賃貸がええで

田の字の賃貸もありだと思うけど、こぎれいな分譲賃貸だと家賃が20万になっちゃうし、
安い物件だと風俗のお兄ちゃんたちと隣人にならなきゃいけないのが抵抗あるんだよね。

今後の京都は、観光業は引き続き好調でしょうけれども、それ以外の産業は後継者不足も相まって衰退に拍車がかかるはずであり、田の字内でも家屋の取り潰しが進むと思われます。そう考えると、新築マンションは田の字内であっても、今後、ポツポツ出てくるはずで、価格も今よりは下がるように思うのです。私の考えは間違っていますかね。

たしかにホテルブームが終われば、またぼちぼち分譲マンションが建つかも。
ただ、田の字といっても本当に魅力あるのは右上だけなんだけど。

田の字も広いですから、北東部が面白いと思います。
http://naokin219.blog106.fc2.com/blog-entry-75.html

田の字の南側（下京）は、北側に比べて割安感がありましたが、今後はその差が縮まる方向に進みそうな勢いを感じます。それでも、私が生きている間に、南側が北側を追い抜くことは無いと思いますけどね。

御池通と四条通にはさまれた地区と四条通と五条通にはさまれた地区では、いろんな点で違いますからね。暮らすなら御池通と丸太町通にはさまれた御所南のほうが静かでお勧め。いずれにしても烏丸通以東での話ですが。

田の字以外のマンションは下がってきたね　

ブログにまとめがありました。

【KYOTO1192】2020年京都エリアの全分譲マンション（新築・築後未入居)特集!!
https://kyoto1192.com/2020-new-residence-kyoto/

中京区の「間之町夷町計画／田丸産業㈱」がすごく気になる。
まさに御所南ど真ん中。ブランド名は「パラドール」だね。
ブランドが富裕層向けではないけれど、実需向けとしては
最高の立地でしょう。

>>837 匿名さん
パラドールは今井建設
田丸産業はリソシエです

田村産業は京都の地元デベだけど、悪くないですね。
リソシエは富裕層が買ってもおかしくないブランドだし。
イーグルコートと同格のイメージだけど、個人的にはリソシエのほうが
上品な気がします。

>>839 匿名さん
リソシエはたしかに好立地に分譲してますね。
http://www.resocia.net/resocia/index.html

2月になって潮目変わったねえ　今までの感覚捨てないとあかんわwww

大外れマンションはどれでしょうかねwww　みんな分かってると思うけど

こうやって現地の写真を見ると、周囲は一戸建てが多いので、マンションはかっこ悪い。しかも、小さいのが多いからアパートみたいに見える。

古い一戸建てを買って、改築して住むのが良いかも・・・

>>843 匿名さん　東京在住さん
今は中心地に新規分譲が無いので、仕方がないです。買うなら中心地の中古マンションが良いと思います。古い戸建は寒くて暑いですよ。

京都府の中古マンション価格ランキング･ベスト100！
あなたのマンションの相場､値上がり率は?【完全版】
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110677

>>846 マンション検討中さん
価格上昇率のランキングはともかく、価格のランキングはどうなんでしょう。
100位でも6000万円台だけど、高値掴みしちゃった物件も多いんじゃないかな。
そういうのは資産価値あまりないのでは？安いものを高く売るなら利益が出るけれど
もともと高く買ったものを高く売っても利益は生まれないからねえ。

京都の高価格帯マンションはセカンド需要なんですかね。

>>848 マンション検討中さん
半々じゃないでしょうか。私のマンションも築５年くらいで20戸ほど。
高額の部類だけど、住民の半数はふだんセカンド利用なので、管理組合の役員が
３年に１回廻ってきます。常住者しか役員につけないとかで。

右京区西院あたりの評価はどうなんでしょうか？

>>850 匿名さん
スーモやマンション評論家の評価はすごく高いですよ。京都人が憧れる場所の
トップ３に入ったり、将来的な資産価値が最も高いところと書かれている。
でも、これは売る側の事情ですね。京都は烏丸通り以西から寂れていきます。

>>851 匿名さん
ご丁寧にご回答ありがとうございます?
そうなんですね。

中京区には中古も含めたくさんマンションがありますが、かなり高額な印象です。
京都にも一定数70㎡5000万以下でマンションを探してる人はいらっしゃるでしょうし、そういう方々はどこで買われているのかと疑問に思いました。
右京区や西京区はそういった意味で住宅選びの落ち着く先なのかなと。。

>>852 匿名さん
？マークは誤字です。すみません。。

>>852 匿名さん
アットホームとかで調べてるんじゃないでしょうか。築20年超なら烏丸御池駅徒歩10分以内で70平米5,000万が幾つか見つかります。

>>854 マンション検討中さん

築20年以上ですか、、、
リフォームありだとしても、検討しづらい築年数ですね。もちろん個人の価値観によりけりだとは思いますが。
マンションの法定耐用年数を鑑みれば、構造的には問題なく住めるのでしょうが。

>>855 匿名さん
2007年の京都市景観条例で高さ制限が厳しくなったことも、築浅が高くなる一因だと思います。築5年以内、烏丸御池駅徒歩10分以内で5,000万ですと60平米迄でしょう。

>>856 マンション検討中さん
この頃の売り手は欲の皮が突っ張ってるのか、めちゃくちゃ高い値付けをしますね。
4年前、プレティナージュ御池東洞院３Fで61㎡の物件が5000万、
グラン・レジェイド京都河原町９Fで62㎡の物件が5100万、
メロディーハイム堺町８Fで65㎡の物件が5300万で売り出されていたけれど、
今はこれに800万から1000万くらい上積みされています。
ちなみに私は上の３物件より好条件の物件を4年前、5000万台前半で買ったけれど、
いまの値付けだと6500万くらいになっている。今なら絶対買えなかった。

>>857 匿名さん
せっかく京都市中心部に高額なマンションを入手しても、京都市の財政が寒すぎます！
「京都市、２８年度にも財政破綻の恐れ…来年度の財源不足５００億円に」

https://www.google.co.jp/amp/s/www.yomiuri.co.jp/national/20201201-OYT...

>>857 匿名さん

マンション価格は高騰が続いていますね。
一体いつまで上がり続けるのか。
今後も価格高騰が続くのであれば、多少無理をしてでもいま買っておくのが吉ですし、
ここが上限になるのであれば、待ちが正解になりますね。

>>858 マンション検討中さん

京都市だけの問題じゃない。

日本全体の問題。

日本の国際競争力が落ち、日本人の所得も落ち続けている。

アベノミクスで株価と不動産価格だけが上昇した。

低金利を背景に人生をかけてフルローンで高い新築マンションを買う人々。

コロナ渦で未曽有の借金を重ねる政府。

ひとたびローンが返せない人が急増すれば日本版サブプライムやリーマンになりかねない。

アフターフィスティバルの事など思いもしないから。

生産緑地の2022年問題は不動産価格に
これから影響してくるのでしょうか？

>>861

マスコミが前もって報道するような問題は大抵が大した事ないケースが殆ど。

本当の危機や問題は突然やってくるのが常。

どう見てもバブル　マンション買うなら利回りええのを貸して　その賃料で田の字に住むのが良い　

いつでも行けるのは魅力ですが、一ヶ月に一回以下では、とてもペイしないでしょう。ホテルのほうが気楽だし、手間もかからない。安けりゃ別ですが・・・・。

観光客が来ても、お金を落とすのは、お寺だけ。今は、飲食店も素通り。

京都に遊びに行き過ぎて、少々飽きてきました。動画も撮ったので、ああ、これかって感じで、感動少ない。

まだまだ値上がるんじゃないですかね。京都ほど、歴史があって、名所旧跡の多いところはないですから。

投資価値があるうちは、値上がりは続くでしょう。私自身は、少々飽きてきました。

京都の面白さは住民票を移してここの住民にならないと分からないと思う。
根っからの京都人はまた別だけれど、いま京都に移住したアーチストたちと
いろんなプロジェクトしていて、東京とは文化の密度が違うことを肌で感じてる。
賃貸だけれど中京区の暮らしは刺激的ですよ。

賃貸で良いので中心部に住んでみると面白いですね。周辺部や郊外はイマイチだと思います。

>>866
京都出身で今は大阪市内在住者ですが、京都は東京はおろか大阪と比べても
市場がはるかに狭いし情報発信力も乏しい。
所詮盆地なのですよ。あまり夢は見ない方がいい。

>>868 マンション比較中さん
京都は住む場所じゃなくて遊びに行く場所ってよく言われます。
実際、関西で住んでみたい場所のアンケート結果では、ことごとく京都の各エリアがランキング圏外になってます。
何故観光で人気の京都が住むには不人気なのか？
きっと京都人に対してのイメージが悪いのかもしれませんね。
実際に京都に住むとよく言われるような京都人の気難しさは感じませんよね。
京都は災害が極めて少ない場所ですし、東京や大阪のように大都会でも無く田舎でも無く、静かで便利に暮らせる都市だと思います。

京都市の中心部に建つ小規模マンションは価格が高いだけでなく、戸数が少ないほど、建物の管理維持に物心両面で余計なエネルギーが必要になると思います。

中心部に建つ中古マンションの一部は、景観条例による高さ制限のために、建替え時には11階を7階にしなければなりません。建替えは数十年先だと思っていても、時期が近づくほど不安が増すだろうと思います。容積率が小さくなる建替えの相談は簡単ではありませんし、そういう状況のマンションを買う人はほとんどいないと思います。中古マンションを買う場合は熟慮して買われた方がいいと思います。

>>871 匿名さん
理想的には既存適格マンションになります。景観条例は2007年から始まっていますので、築13年頃より新しいマンションが適格です。しかしながら階数が少なく、中心地はとにかく値段が高いです。

既存不適格ですね。ま、取り壊すことは難しいので、できるだけ長く維持できるように管理することかと。ちゃんと管理すると鉄筋コンクリートは100年以上大丈夫です（NYで、そんな建物でいたことがありますので）。要は管理です。

京都に住んで３０年以上になります。中心部の限られたマンションが高騰する理由は理解できますが、そうでない地域のマンションまでも高騰しているのが不思議でなりません。割に合わないマンションが増えすぎていると感じています。

京都の郊外エリアが高騰しているのは新築か築浅に限っている様に思います。築古は本当に安価です。建築費の高騰や中心地に引っ張られている感じはします。
元々、中心部は30年以上前から郊外エリアに比べて地元民には高額でしたし、既にセカンド需要もありました。

既存不適格物件に住んでいました。築３０年までは何も問題ないだろうと思っていましたが、実際は築２０年あたりから精神的にだんだん不安になり、とうとう売却しました。２０年経つと給排水管や家の中も痛んでくる実感がありましたし、不適格物件の所有はまるでババ抜きのジョーカーを持ち続けている感じで、プレッシャーでした。

都内在住で地元どうなってるかと覗いて見たけど、南区だの山科だの田辺だの、とんでもない場所にマンションどんどん建っていってるね。こっちの地場の人が、湾岸をとんでもない場所と思うのはこういう気持ちかと分かったわ。笑

ただ都心に住むと、実家に近くても利便性悪い松ヶ崎とかは手が出んね、、今出川越えるの無理。とはいえ、中心部は賃料置き去りで売買単価だけ上がってるねー、すごいな。

千本北大路付近、鷹峯市営住宅の市有地が間もなく入札にかけられ、今後大規模なマンションが建設されそうです。最低入札価格からも、割安なマンションが期待できます。かなりの広さです。

>>878 マンション検討中さん
地下鉄北大路駅からも結構遠いし不便じゃない？

西院ですが、イオンモール五条の西側にマンションが建つようです。ライオンズマンション横と裏。看板にはプレサンスと書かれてました。
イオンモールの隣なのでめちゃくちゃ便利な立地です。

>>880 匿名さん
西院もマンションが増え活性化してきましたね。

黒門通り御池上るにリーガルマンションの建設が始まってますね。

二条駅の西側でダイマルヤの大規模マンション計画があるみたいですね

>>883 通りがかりさん
駅すぐ横の大きな空き地のこと？
御池通りを少し西にいった小降りの土地ではないよね？

>>884 口コミ知りたいさん
二条駅西のダイマルヤ物件についてはここにちょろっと載ってますね。↓
https://kyoto1192.com/daimaruya-kyoto-residence-gosyominami/

ダイマルヤ、このコロナ下で加速ですか。

堀川通六角下る（岩上通との間）に三菱のマンションが立つようですね。看板が出てました。阪急利用だと便利そうです。

姉小路通御池東入ル（道の北側）に阪神阪急さんのマンションが立つようですね。2019年頃の土地購入のようです。

ウッドショックが起きているようですが、これから着工する新築マンションにも影響が出るでしょうか？

鴨川・御所のマンションプロジェクト気になります。
25戸みたいなので、比較的小さいですが…

>>890 通りがかりさん
お隣の「ライオンズ鴨川二条ロイヤルグレイド」が高級感をかもしているので、それに負けないようなマンションにしてほしいものです。

京都市「財政破綻」の危機
https://www.yomiuri.co.jp/politics/20210526-OYT1T50096/
改革案の内訳は....土地売却１１７億円など。

これから、利便性のいいところに大規模マンションが建つと見ていいのでしょうか。

府立医大の南に近鉄不動産のマンションが建つね。

八条市営住宅跡は進捗どおなんですかね？元は京都市の土地だし、市営住宅と共用なので価格が安いかもしれないと期待しています。

>>894 マンション掲示板さん

今、同じ名鉄不動産がやってる西大路駅徒歩14分の物件が結構なお値段なんで、あんま期待できないような。

京都市内今後かなり建つけど、価格まだまだ上昇しています。大手の事業者が多く、長期でゆっくり販売。どうしたものか…

このごろ田の字地区にもどんどん建ってますね。ただ烏丸通以西、あるいは四条通以南が多いので、いま一つかなあと悩みどころです。

>>896 マンコミュファンさん
超低金利でデベロッパーの開発資金もかなら安い金利で調達されてるからね。時間が多少かかってもしっかり儲かるから。

購入される方は、財政破綻の問題はとくに気にされていませんか？

>>899 ご近所さん
財政破綻を気にして、昨年夏に売却して、今取りあえず賃貸に住んでいます。

>>896 マンコミュファンさん
高額な中古は動きが悪くなってる印象がある。
中古を勧めるわけではないが。

新町御池交差点の南東角、分譲か賃貸か判りませんが、工事始まってますね。

>>903 購入経験者さん
大和ハウス施工ですが、個人が施主なので、賃貸と思われます。

烏丸御池駅すぐのマンションはどうですか？

西洞院通姉小路上ルに東急さんの計画があるようです。

柳馬場六角下がるコープイン京都跡地の近鉄不動産
建築計画概要の標識が設置されていました。32戸、森末建設？

三条と六角の間、堀川西にジオのマンション工事が始まっているようです。