23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

郊外をローンで買って数年で値下がりが始まり、
下がり続ける中でローンを払い続ける…
この道はいつか来た道。

検見川浜。確かに静かだし海も近くて良い面もあるけど、ただ駅はあまりに寂しいですよね。
財政潤う、東京至近の浦安には到底かなわない気がしますが。店なんかは、隣の海浜稲毛のほう
がまだいいような・・・。どちらにしても東京になれた人には物足りないだろうなあ。文化施設、
店が少なくて。まあ実家がそっち方面なのでもっと発展してくれるなら嬉しいですが。

検見川浜って千葉だし、埋立地だし、住宅地としては最低ランクだと思います。
海が近いっていっても汚い東京湾でしょ？

価格上昇が需要に合わせて郊外に波及していくとの意見は納得しました。

ではデベが今後も23区では強気な仕入れをしていくのでしょうか？
いまでも冷や冷やしながらの仕入れだと思うのです。

豊洲の某タワーなんかは一般所得者には高値で購入できす、高額所得者は利回りの悪い物件を購入するとも思えないのです。
売れ残りが出始めるあたりから価格が下がるという意見は不動産では通用しないのでしょうか？
そろそろ天井という気がどうしてもしてしまう・・・
それともこの価格帯でしばらく落ち着くのですかねえ。

弱小デベにとっては、そろそろ都心ブームは終わりにして、
郊外や僻地ブームに移行してくれないと死活問題。
とにかく建てつづけて売りつづけなきゃ立ち行かないのだから、
売買がなく気配値だけ幾らつりあがっていってもね。

>>868
海外は今の円安を武器に日本に投資しているので売りに転じるのは円高にふれる兆しがあった時だと思います。

それじゃちょっと早すぎかもしれません。為替、金利、スプレッドでキャリーしろが不味くなれば、新規の流入は控えられるわけでしょうけど、保有資産を売り抜ける必要は、必ずしも円高で生じるわけでもないです。インカムがビジネスになってるうちは、それでいい場合もあるかと思います。
総合的に経済要素、投資モデル、両国の税制の変化（保有に関るものも重要）など。
円資産なら円高で、資産価値は切りあがることにもなります。

円高になったら、円高から円安にならないうちに、売り抜けたい意志は当然ですが、円高が多少進行
中、頂上じゃ遅いでしょうが、どの程度の円高かよりは、
①当該不動産市場の上昇率
②他の国の投資環境
③日本の金利（円高が適正十分な金利上昇を背景に進んだ時は、かなり早くなるかもしれませんね）
でしょうか。サインにはなりますが、円高は結果、当たり前ですが、そのときの意味が重要ですね。

1994年頃の価格分布を知らない世代には、サラリーマンが買えないマンション＝売れないマンションと思えるのだろうか。傲慢な世の中になったものだ。
９０年代、都内のモデルルームは皆坪単価３３０万以上のものばかりで、普通のサラリーマンにはモデルルームの敷居は高かった。
いまでこそ、９００戸などというとてつもない規模のマンションがあるが
昔から、１００戸以下の中規模マンションは、上品なモデルルームで地元の新聞折込ちらしだけで、粛々と売られていた。
当時、社宅住まいだった私はそういうものは関係ないから読まずに捨てていた。
そういう中に、恵比寿ガーデンテラス（５５。４１平米　６０４０万円〜７７７０万円）もあったし、代官山アドレスもあったし上目黒パークタワーもあったし、東京サウスパークタワーもあった。

都心でなくても用賀の７０平米が７０００万で売られていた頃だ。バブルが終わっても９０平米超えたら皆一億は超えた時代だ。
豊洲だってキャナルタワーズは２０００年の竣工で決して坪単価は２３０万なんて安さではなかったはずだ。
本当の金持ちは９０００万なんて中途半端なマンションは買わないらしい。
逆にいえば、豊洲で２９０万でも、都心に近くないと困る人は買いにくる。

それでないと、１０年前、坪単価５００万の物件が完売した理由が説明できない。

マンションの生産調整って難しいのですか？
仕入れ負けはまずい、弱小はどんどん外へ。
一気に売っても、うすい。上げながら上がるのを待ちながら、
少なくても価格調整力を維持しつつ売るための、生産調整。
弱小は、それが弱い。都心の上昇率の低下も、大事ですが、郊外の在庫↑や、値引きの噂など
周辺の沈下、弱気が見えれば、頂上も危険なサイン。
二極化のはずが、ハイクラスとかに、値下げ募集してる結構な優良物件が目に付く。
繰り返し、値下げ募集もある、一応超高級や普通の高級物件。
値は上げてるが、思惑ほどはついてきてないのが現実かと、分かってるはずが、ちょっと驚く。

首都圏の物件は天井圏です。これから上昇しても緩やか。利回り的にも厳しい。
これからは絶対に郊外がくると思います。
郊外のマンションは坪単価１００万円前後なんてザラにあります。
利便性の高い駅周辺の郊外物件はこれから高騰すると予想しておきましょう。
私が感じるところ、既に一部にはその動きが出てきてますが。
他には高級リゾートなんかもそろそろくるでしょう。

投資物件としての郊外ってことですよね。
売り抜ける時期に気をつけるということが必要ですね。

２００２年、いまより価格が高い時点で首都圏のマンション供給は堅調という予測もある。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_06.pdf


現在８万戸ベースで供給されている東京圏の新築マンション市場は一戸２８００万平均としても２兆円を超える市場だ。
しかし証券化不動産は全国ベースで2005年度の不動産証券化額は6兆9000億円、累積額は23兆円になる（２００６年数値）

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const06q3/505961/
このうちレジの比重は限られるにしろ、企業の賃貸事業スキームとしての中規模証券化が進んでいるのはあきらかだ。
http://nsk-network.co.jp/041109.htm
大京のレポートにもあるがそもそも不良債権再生ビジネスとして入った不動産ファンドは結果的に日本の不動産景気を活性化した訳で、いまは企業がオフバランス・オンバランスをとわず地価変動リスクをさけながら土地活用をして収益を上げる手立てとして生かされるまでになったということだ。
証券化イコール外資の日本買い。ピークで損切り。ババを押し付けられるのは日本人とかいう単純な理解は大きく的が外れているのではないか。

投資と利用が分離されて誰もキャピタルゲインをあてにしてはいない。買うときは大事だが
売り抜けることを考える必要などない。
資産というのは長くもって値打ちがでるものだ。

＞マンションの生産調整って難しいのですか？
事業スキーム策定
土地仕入れ
基本設計・見積もり・確認申請
ここまで動いてきたら生産調整ではなく仕様変更による価格調整
最初の段階で平均坪単価を決めて採算をはじく。
あとへは引けない。
生産調整＝土地仕入れ
デベも自分の得意顧客層というのがある。坪単価３００超えたら
ワンルーム業者か財閥系大手しか手がでない。
一方は個人投資家に売り、もう一方は富裕層に売る。
振興デベはもうすでに超郊外で大規模土地を仕込んでいる。
どんどんどころか先回りして価格の底を抑える。
そういう役割分担で首都圏のマンション市場は価格形成がなされていく。
＞ハイクラスとかに、値下げ募集してる結構な優良物件が目に付く。
それは結構なことだ。ぜひお買い上げになったいかがか。

いまや企業は土地を売らずとも、証券化（不動産の信託受益件をＳＰＶに売却しエクィティに出資する。５％以下ならオフバランス。以上ならオンバランス）でノンリコースローンを借り土地から収益を得られる。
駐車場事業よりはるかに収益性の高く、エクィティを手放すことでいつでも換金できる流動性の高い資産活用の方法を知ったわけだ。
なにしろ、最近静かな信託銀行は日本中の地主にそういう話をもちかけている。

かつては、土地を売るという選択肢しかなかったものが、証券化で換金してもいいしエクィティを保有してもいいという流れになった。

もはや説明不要だが、マンション価格を上げているのは外資の買占めなどではなく証券化で土地活用をはじめた「地主企業」ということだ。
分譲のためには土地を取得しないとはじまらないが、土地そのものが信託銀行など証券化コンサルがことごとく抑えてしまい収益事業にむかないものだけが、デベにまわされているのが実情だろう。
外資がバルク買いしたのはずいぶん昔の話。いまや外資ファンドでなくても証券化スキームくらいは組める。

>>898
現状の分析なんて正直どうでもいい話。
問題はその先がどうなっていくかだろう。
その先にはこれから郊外が上昇していくという構図があるわけだが。

インカムゲインにしてもキャピタルゲインにしても、
その源泉を、安く取得する事が利回りに直結するのだから、
もはや値上がりした都心物件にアドヴァンテージはなく、
むしろ安値で放置されている郊外物件の方が有利といえるでしょう。

２３区内でも、実質の住環境として郊外よりも劣っているにもかかわらず、
区内である事で高値となっているような地域では、
本格的な優良郊外物件が供給され始めるとメッキがはがれ、
まさしくスレッドのタイトルどおり、ほどなく下落を始めるでしょう。
今はまさに、最後のババを引かせる駆け引きが始まっています。

証券化の話は素人には難しすぎたかもしれない。外資系ファンドのせいで地価があがるとか、引いたらピークとかとんちんかんなあて推量は間違っているといいたいだけだ。
現状の地価上昇の要因を正しく掴まなくてどうやってその先が読める？

とにかく郊外であろうが都心であろうが地主が土地を出さなきゃマンションは立たない。
単純な話、都会のど真ん中で地主の意思で３０年も駐車場になったままの１０００坪の敷地とか
あったりする。
地主が安く売るか売らないか、安く売ったところでデベが安くうる必要がさるかどうかで
その先がどうなっていくかというのがわかる。

証券化というのがｗかりにくいのは私の説明ぶそくだが、簡単に言えば国債と同じ、償還期限が
きたらまた国債を発行するそういうような仕組みだと思えばいい。
国は、税金不足を国債で補い、資産デフレのつけを証券化で逃れた・・これも難しいか。
すまん。説明能力不足だ。自力で勉強してくれ。

>１０年前、坪単価５００万の物件が完売した理由が

１０年前なら、前回のバブルで儲けた成金がまだいくらでもいました。
私もバブル成金で、１０年前に買ったクチです。

米国不動産が証券化やリートを取り入れたのは６０年代の話。、
http://www.orix-sec.co.jp/shohin/toushin/guide/column-9.html
実際にはリートとして９０年代に大きく伸びている。
日本の不動産は米国の９年後を追いかけるという話は業界でよく聞かされた話。
まさに２００３年以降リートが急成長しはじめた。
米国の不動産高騰が緩やかに収まって経済破綻につながりにくいのは
金融の仕組みが高度化しているせいだが、リートもそのひとつ。

失敗した不動産投資は、証券化がなければ物件の抵当権が行使されて
競売される。倒産の債務は事業者の他の資産にも及ぶ。
証券化ならエクィティが暴落しエクィティを安く買ったものが、再生して
収益性を高めてエクィティを売る。
出口としてリートに売却すれば、リスクはより多くの投資家に分散される。

地価の変動で物件価値が下がろうとも、キャッシュフローが健全なら
事業が破綻することはさけられる。逆に事業者の倒産で不動産が売られる
事態もない。
最悪ファンドが不動産を売却してデットの負債を支払うケースもあるだろうが
利回りの低いファンドのエクィティが競って買われるようなアホな投資の過熱はありえない。
ファンドは投機で買ってはいない。あくまで期待利回りで買っている。
リートに過剰な期待をよせるのは一般投資家だが、リートとファンドは毛虫と蝶々くらい違う。

収益性への投資であってキャピタルゲインの期待値はそもそも低い。
ただ、株のように、配当収益性を超えた投機になるとすれば別だが、現在レベルの不動産ファンドでそこまで至るには、まだまだ一般の理解が及んでいない。

土地成金も株成金もいつの時代でも庶民が想像する以上にいる。

坪単価１８０万と２３０万が混在するような物件を避けて、わざわざ３００から４００万以上の物件を選んで買う「庶民と一線を画したい」人々というものはいる。

タワーマンションのプレミア階というのはそういうプチセレブの成金意識をくすぐるしかけ。

低層階と高層階のこれ見よがしの価格差。専用部だけでなく共用部まで大きく変えた内装

人間は高いものが買える自分が誇らしいのだ。そういうことでしか自己確認できない
精神もプアーというしかないが。
小金をもった人間とはそういうことで満足するものだ。
５８００万のマンションでなく９８００万のマンションを買いたい人はいるもんだよ。

これから地方都市の地価が上がる。親が＊＊ば５０００万くらいの遺産が転がり込む
そういう人は２０人に一人はいるだろう。いくらでも小金もちは増えるよ。
なにしろ個人の金融資産は１５００兆円もある。半分以上は地方の年寄りの預貯金だ。

市川の駅前タワー、３００万以上でも買いたいと書き始めてますよ。
プチセレブではなく、庶民層のようですが…
過熱し過ぎではありませんか。

都心が上がっているから郊外が上がっている。
そんな単純な現象が何度も繰り返されているのに、
今から郊外を勧める人間は、どうしても郊外を売らなければならない、弱小デベですか？

親の遺産だからって、田舎の田畑をさっさと売ってそれでマンションを買う人がどれだけいますか。
田舎は子だくさんが多いので遺産は細かくなってしまいがちだし。
寿命が長くなり、介護に預貯金自体がかなり使われて消えるし。

＞田舎は子だくさんが多いので遺産は細かくなってしまいがちだし。
ちゃんと統計見てものを言いましょう。いつの時代の親ですか。
団塊の世代の親の半数はもう死んでいますよ。これからは人口の少ない時代の親
核家族の親がすでに８０を超えているのです。

誰が田舎と言ったのでしょう。地方都市を田舎と読み違えて反論されても困る。

株式市場は個人の金がかなりの比重を占めるようになった。
貯金感覚で株を買う時代。６月と１０月には株価が上がる。
本屋にいけば株の本が山積みされている。
だけど金融市場のアナロジーで不動産市場を考えるのは間違い。
東京圏新築８万戸のマンション供給のうちの何割を個人投資家
買っているだろうか。
台場の有名物件は全体の１割が短期転売された。とはいえ
いまだに個人の賃貸投資は中古マンションが主流。
それも一棟買いか、自己所有の土地に公共の低利融資を引っ張って
コンパクトマンションを建てて最上階を自宅にするパターン。
最近は木質系プレハブのアパート建築が減ったようだが。

所得の二極化と首都圏の地価上昇で、どうしても買いたい人は
広くて安いスーパー郊外で３０００万台３０坪を買う。
そう考えない層は、質のよい賃貸を求める。
地価が上がって買える近場の物件がなくなれば近場の賃貸需要は
増えて家賃上昇圧力になる。
ｊ賃貸の空室が減れば大家も強気で家賃を上げる。
家賃上昇が持ち家希望者を増やすが結局その時点では郊外含めて
高止まり。

こういうプロセスになるためには、マンションデベがマンション供給を
絞らないといけないが、大手はレジデンスのプロパティマネジメント
業務にシフトしたり再開発の住宅系をたがけたり、仲介を強化したり
している。マンション分譲市場が減っても食っていける体制は
作っているようだ。
某、東大建築卒の社長のいる会社だけ不穏な動きをしているが
いずれは大手と組んで事態の収拾を図るだろう。

今後首都圏で面白いのは駅前再開発だが、これは価格がことのほか
高い。開発負担が半端でなく大きいからだ。
むしろ５年後以降なら川崎臨海部が面白い。通勤新線といすゞ自動車
がらみだが、ＵＲ都市機構が動いて第二の豊洲になるかもしれない。

＞９０８
実際に相続する年齢になればわかります。今は想像がつかないでしょう。
今５０台の親で一定以上の収入があるサラリーマンは７０年代、８０年代の
土地神話を生きてきた世代。持ち家率の極めて高い世代。
住宅すごろくを地でいって、借家かアパートを持っている世代ですよ。
そりゃすべてがそうだとはいわないが、過酷のインフレのなかで不動産の
強みを身にしみているから、実際のところ地方都市の自営業者か公務員なら
そこそこの資産がある。
かつ、核家族で子供は標準で二人。共働きなら一人っ子世帯も珍しくない。
いわゆるポスト団塊世代の親。今８０歳前後ですね。

うそだ、思い付きだと決め付けないで年齢別貯蓄率とか人口データを眺めて
みてくださいよ。
別に望むわけでなく親が残してくれたものはありがたく活用するのが筋。
ついでにいうと、今田舎で農家やってる人が実際何万人いますかね。
東京にきているシニア層の何割が実家で親が８０過ぎて農家やってますかね。
そういう家は長男が農業ついでいるから東京にいませんよ。
そういう馬鹿な例をだして反論するのはやめてほしいな。

「資産デフレ終焉」の実相
“公示地価16年ぶり上昇”からは見えない選別の脅威
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20070406/122294/

東京はまだ人口が増えてるから。
人口が減り始めてる地方都市は目も当てられん。
人口が減り始める時、不動産は終わり。
引退した団塊がどう動くかで、数年先か、それとも
１０年近く東京が持ちこたえるかが決まる。
まあ、どちらにせよ、時間の問題では有るが。

最後のババ抜くタイミングなんて後１５年はおとずれないと考えるべき。
今までが安過ぎただけの話だろう。

１６年に渡る資産デフレの終焉。
これからが正常に、経済が動き始める。
ヒラリーマンが郊外のマンションを買い幸せを感じる時代が再来する。

>>914
基本的に、商業地の話。高級レジもマンハッタンと比べて云々の話だろう。
関東マクロの住宅はおろか、東京２３区の宅地価格とは話題がずれるのでは？

石澤卓志の著作には『東京圏２０００年のオフィスビル』東洋経済　３４００円昭和６２年４月刊
という著作がある。もとは長銀の産業調査部で９０年オフィス需要をたきつけた立役者。
確かにバブルには詳しいが、どちらかというと、住宅には疎い、オフィス系のアナリスト。

東京は、庶民にタワマンの夢をむさぼらせている場合ではない。国際都市と
して、もっと豪華にもっと安全に「美しい都市」になって価値を高めるのだ。
投資が過熱して弾けるみたいな狭い島国バブル発想でなく、豊かなマネーを受け入れる
大きな受け皿を作る。
邦銀のローンでなくて外資系のローンやリバースモゲージを活用する時代ももうすぐだ。
みんな外貨で預金して、ローンはモルガン・スタンレーやＧＥコンシューマー・ファイナンス
から借りる。
http://www.fin-bt.co.jp/comment361.htm
なにしろ外資は、日本の１５００兆円の個人の金融資産を狙っている。これを不動産に
つぎ込ませ、住宅ローン丸ごと買い取って証券化なんてこともきっとたくらんでいる。

地方は低金利のまま、景気回復を図ろうという話が出た。
そうなると地方で借りた金で東京で不動産が買われ地価があがるだけだという結論になった。
思えば円キャリー取引というのは、東京をアメリカに置き換えたらこの話そのままだ。

日本が低金利を続ける間に、マネーは海外に流れ、海外のファンドが不良債権を買って、
再生するすべを教えた。一向に日本の景気はよくならなかったが
かわりに、わが国固有の「土地本位経済」が壊れた。

わが国経済にとってドルが兌換紙幣でなくなったニクソンショック以来の大事件だ。
土地担保でなくても金が借りられる。土地を買わなくても不動産投資ができる。
土地建物を売らなくても、金が入るし、人任せにできる。

不動産が流動資産になってしまったら、国際的視点で世界の投資を呼び込めないと
価値が下がってしまう。こうなりゃオリンピックでも地価高速道路でも外人向け超高級
レジデンスでもどんどん「誘致して」・・・というか外資系ホテルがどんどんできている
のもそのためだ。
外資も中国から手を引いた後始末を日本にさせて、その間はまだまだ日本の不動産
で（住宅ローンも含め）金融ビジネスを展開するつもりだ。
そうそう簡単にクラッシュさせない。
逆にいつ下がり始めるかというのは、簡単、彼らがジャパンマネーをｊしゃぶりつくすか
日本の不動産市場に愛想をつかすか、はたまた米国経済が日本がどこかで
しくじって危機に陥るかそういう事態に限られる。
何しろ、構造改革をして不良債権処理をすすめて金融を立て直せと求めたのは
米国なのだ。
東京の地価反転は序章に過ぎない。バブルとはいわないが地価高騰格差社会
＝東京のアメリカ化がこれから始まる。

これじゃ、掲示板というよりも個人のブログ。
連投なら、せめて他の人と区別できるようにコテハンでお願いしたい。

以後、気をつけます。

自分自身の周りでも一人っ子は少数派だったからおかしいな（二人が多かった印象はあるけど、
３人兄弟も少なくなかった。東京ですが。）と思ってみたけれど、やっぱり団塊ジュニアの
１９７３年で2.14でした。今と約１人も違うんだね。

おいおい。出生率＝兄弟の数でいいの？

小数点以下数十万人がこの世から消えることになるが？

兄弟と言っても、子供のない夫婦もいるし。

出生率とは正確には合計特殊出生率ですよね。
一人の女性が生涯に産む子供の数の近似の数値。
だから産まない人もいるのも含めての平均になっているから、
２倍超えていれば、産んでいる人の兄弟の数の平均はそれ以上
ということでは？　だから、兄弟の数が２人、３人が多かった時代
というのは合っていると思うのですが。。。違うのでしょうか？

↑×２倍を超えて
　○２人を超えて

http://www.value-workers.com/condo-data/11.transition%20of%20average%2...
２３区の１９９１年〜２００７年までのエリアごとの平均坪単価
不動産経済研究所のデータをもとに集計されたものだそうだ。
これを眺めると、城北・城東・都下以外に、坪単価２５０万以下のエリアは過去になかった
というのがわかる。
２００２年以降の湾岸タワーマンション（平均坪単価２１０万〜２５０万）がいかに破格値だったかがうかがえる。

>>928
自分も知らないです。
正しいとらえ方ってどういうものなんですか？

>>929
その通り。
そしてこれから郊外が値上がりし、いかに郊外が破格値だったか後で話題になるわけよ。
２００２年の頃は誰も都心が破格値だったことに気付かなかった。
そして今は郊外が破格値であることに誰も気付いてないわけ。

>>929って、バブルの頃を一番元にしてるデータじゃないの？バブルって異常値だよ？
今もミニバブルで上がってるわけだけど、以前のバブル崩壊後の郊外の悲劇的状況は
もう起こらないというの？

日本が真にバブルだったのは、株でいえば８９年後半だけである。
それまではの好景気時に普通に見られる価格であり上昇ペースだった。
土地に関してもバブルというべきは限定的な地域の限定的時期の価格であり
それ以外は普通の価格だったといえる。