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竣工間じかにもかかわらず、売り渋っている物件増えてます。
中野新橋、中落合、、、、、その他も多数あると思います。
デベに問い合わせるとまだ準備中とか、販売の方へは価格の連絡が来てないとか・・・
ちょっといきすぎと思うのですが、また、いきなり高くなっても
買うはずないので、そんなに出し惜しみするかと思うのですが、
みなさんどうい思われますか？
[スレ作成日時]2006-09-26 19:46:00
竣工間じかにもかかわらず、売り渋っている物件増えてます。
中野新橋、中落合、、、、、その他も多数あると思います。
デベに問い合わせるとまだ準備中とか、販売の方へは価格の連絡が来てないとか・・・
ちょっといきすぎと思うのですが、また、いきなり高くなっても
買うはずないので、そんなに出し惜しみするかと思うのですが、
みなさんどうい思われますか？
[スレ作成日時]2006-09-26 19:46:00
港南地区の坪２００万円は妥当でしょう。
駅より歩ける距離ではありませんし、環境が？です。
豊洲や芝浦でさえ２４０万円程度ですから。
コットンハーバは１７０万円程度でしたが、ここは大化けしました。
庶民や平民程度のサラリーマンが、土地投機をやろうと思うのが間違いのモト。
黙って自分の生活だけしていればいいものを、無理したり、夢見て儲けようと変な考え起こすから、焦げ付いたりしたんでしょ。 自分が住むために無理しない程度のローンで買えばいいだけなのにさ。
普通のサラリーマンの給料が急騰することは考えにくいから
サラリーマン相手のマンションは、だんだん都心から離れていくよ。
バブルの頃は、中古の60㎡だって都心には買えなかったもんです。
高くても買う人がいるから、値が上がるということ。
まあ、億ションの場合は営業さんもサラリーマンを相手にしないけどね。
普通のサラリーマンには、郊外や湾岸しか買えなくなるのかな？
へ？路線価の基準って売買例だけで無いんじゃなかった？
固定資産税と連動しているイメージがあったのですが私もよく分かりません。
>豊洲や芝浦でさえ２４０万円程度ですから。
坪240万は何処から来たの？
>>90さん
もちろん売買例だけではないですよ
単純に地価公示価格や売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額
精通者意見価格等を基に決めるようですが
基本的に周辺地域を含めて売買のあまりない昔からの企業保有地は低くなる傾向があります
士農工商ってむかしありましたげど、税金は商工農士ってわけですよ。徳川３００年
のむかしから日本の常識ですね。
豊洲の路線価も港南の１／２くらいですけど、今後５年間くらいかけて２倍くらいに
なると思います。（いきなり上げると反発食うから、行政もしたたかです）
くれぐれも「路線価があがってうれしい」などとは思わないことです。税金も上がり
ますから。（とりやすいところから取る。・・・課税の真理）
「路線価の安い立地だから割安のマンションが買えてうれしい」などとも思わない
ことです。安く仕入れた分の差額はちゃっかりデベは利益としてますから。
（儲けられるときにはしっかり儲けることが不動産屋のセオリーです。
もっともフロントやブルーを買った人は喜んでいて良いと思いますが）
湾岸スレでやれって感じですね
どうして、どのスレでも湾岸の話題になっちゃうんでしょうか？
デベに煽られて買っちゃったのかな？
三○不動産の凄腕で、うまく祭り上げられた感じがしますね。ユーフォリア気味かもしれません。
72>昔と流れは変わったよ、ハイグレード築浅中古なら分譲時の４０パーセント増で売りに出しても
実際３５パー増とかで成約している。景気が上向いたのに、いいものの供給が減ってきてるので。
2年前、暴落のネガキャン張った人達って、反省しているのかね〜
信じて買わなかった人もたくさんいるだろうし。
>81
日本がバブルに入り始めるころ、アメリカにいた。８７年の株式の大暴落の時には、ＮＹのグランドセントラル駅の暴落を告げるニュース掲示板を見ながら、みんなが呆然と立ち尽くしていた。その後、マンハッタンの街はさらに荒れ、ホームレスが路上にあふれていた。
その後ロンドンに行ったら、ここでもバブルがはじけた後で、バブル期にいっぱい建てたオフィスビルはテナントも入らずからっぽで、それをシースルービルディングなんて、自虐的に言っていた。
英国の冬のように陰鬱で暗い雰囲気だった。
90年代に入って日本に帰ってきたら、ここでもバブルがはじけ、その後15年間、くらーいくらーい
デフレの時代が続いた。
そして、15年たって、今ようやく明かりが見えた。
あー、一生に一度でいいから、バブルを見てから死にたい!!!
疫病神はお引取りください。
売り渋りの問題を問う前に
買い渋りをして買わなかった
愚かさを反省しろよな
売り渋り大賛成！！
バブル期になんて戻って欲しくない。今考えても馬鹿げた時期だったと思う。
デート代が青天井だったり、終電後のタクシーが何時間も捕まらなかったり。
自分ではギリギリ支払可能な金額の不動産でも、都心から遠く離れていたり、
生活するのに不便するのが明らかなほど狭かったり。
バブルになって旨味を吸えるのは結局一握りの人だけ。
後は吸おうと意気込んで火傷したり、吸うほどの甲斐性がない人がほとんど。
自分もその甲斐性はないし。そんなその他大勢にとってみれば、
「何となく好景気」を時折実感する事があるにしても、とても「旨味」は吸えない。
個人的には、ビギナーズラックで安いうちに都心至近のマンションを買ったから、
これからバブってもそんなに痛くはないけど、終の棲家にしようと思っている
今の部屋の固定資産税が上がるのはゴメンだしね。
で、スレの主題に戻ると、「売り渋り」は自由商売としては致し方ないよね。
誰だって、「後で売った方が高く売れる」と予測すれば売り渋るよ。
買う方だって、「後で買った方が安く買える」と思って、
つい最近まで買い渋ってた訳だし、お互い様。
食品や公共サービスのように緊急性、公共性がある商品でもないしね。
売り手の今期の収益ノルマが売り急がなくても達成可能なら尚更だと思う。
2年ほど前、湾岸物件の「供給過剰、暴落」をD誌(だったと思う)が報道した中で、
G社責任者が、「今後市場は拡大するので、我々は売り急がない」と言ってた。
あの時は誰もが「供給過剰」を謳ってたので、「何を強がりを・・・」と思ったんだけど、
掲示板なんかで似非経済・不動産評論家がこれみよがしに暴落予測するより
しっかりと市場回復を予測してたのね。一方で値引き販売もしてたらしいけど(笑)
売り渋りを避難するよりも、売り渋られる中、自分に出来る事で、
もっとも自分に有益な態度が何かを各人が見極めるのが大切なんだろうね。
事情は個人個人で全く違う訳だし。それで貧乏くじを引く人もいるんだろうけど、
人生は結局、運と縁とタイミングだよね。大袈裟には「運命」とも言うけど。
中小のマンション専業のデベは、マグロみたいなものでずっと泳ぎ続けなければならない
（マグロは寝ているときも泳ぎ続けるらしい）
つまり、用地を仕入れて販売し続けないと収益が上がらないし大手に比べて金利負担も大変です。
マンション専業でない大手デベは、売り渋りを加速させるような気がします、
マンション販売以外にも、オフィス賃貸等の他の事業で収益が上がりますし
それなりの体力もあるので、値上がり待ちが出来るのではないでしょうか。
マンション雑誌を見ていても、都心物件の広告が激減しています
広告があるのは、中小のマンション専業デベが多いと思うのは
私だけでしょうか。
ま、売り手が上場企業なら、今年の決算目処が立ってて来年度に売った方が儲かる在庫があるのであば、それは来年売らないと株主様に申し訳が立たない訳で、売る時期を調整するのなんて、当たり前と言えば、当たり前。
それを、売り渋りと書けば、弱者保護的観点からは正当性がありそうには見えるのだけど、今度は、都心周辺にマンション購入検討する層が弱者なんかい？という、素朴な疑問が生じる訳です。
下手に売り渋って、在庫が含み損抱えるようなことになれば、それこそ株主に追求されます。売り手がそういう対株主リスクを背負ってでも、販売時期を先に延ばしているということは、それだけ先高感が強いということの証左ということでしょう。
>人生は結局、運と縁とタイミングだよね。
その一言に尽きますねぇ。
10数年前、上司が八王子の公団を買ったと聞き、羨望のまなざしを送ったあの頃。
NTT株で儲けた人がたくさんいて、今なら二束三文の地方の土地を投資用に買ってた
同僚もいたっけ。
自分はその後、バブルがはじけて、下がりきったと言われていた頃に
マンションブームに乗せられる形で、郊外の駅遠物件を購入。
去年どうにか都心近くに買い替えたけど、大損したせいで年収の割には
そこそこの部屋しか買えなかった。
あの時買わずに社宅に住み続けてれば、数千万高い物件が買えたのに…
って思ったりもするけど、仕方がない、それが運命というもの。
買い替えができただけでも良しとしなければ…って感じでしょうか。
NTT株は、損した人が多いんじゃないの。
将来上がるか下がるかは、自分で判断しなくちゃね。
今の売り渋りの反動で、数年後にマンション値下がりがあると予想します。
１９９６年頃に底値と思ってさらに下落したときに、買った人がとった行動は何か。
そう。現実から目をそむける。
また上がる、また上がる。私の住まいが一番価値のある買い物だったのだ。
まわりは、みんな一流企業のビジネスマンばかり。
ここが、新しいエクゼクティブの桃源郷だ。
そうではなくてみんな同じ時期に社宅から追い出された人だったという
だけ。
一旦売り払って賃貸に移れば下落は１割くらいで済んだはず。
実際に、景気の低迷で２０万以上のファミリー賃貸の借り手が激減していた
時期だ。
１９９９年ノストラダムスの予言だとか、２０００年問題だの失楽園だのと
騒いでいる暇に、それだって４年くらいの余裕はあったはず。
その後３割まで落ちこんで残債割れ。こともあろうに繰上げ返済
までして自分の失敗を糊塗しようとした。
にもかかわらず、人は自分の失敗を認めたくなくて損切りができない。
逆に、２００４年頃に底値で買った人は、今後上昇に転じたということ
を上手に活用することを考えない。
とにかく、うまくいったらそれで満足。
目の前におきているプラスの大変化から目をそむけ、固定資産税の心配
などしている。自分の得たものの価値に気が付かない。
なぜ、こんないいマンションをすぐに売りに出す人がいるの？
でも高値で売ってくれるのはうれしいわ。などと眺めている。
変動で借りたローンはすぐに固定金利にきりかえる。繰り上げ返済など
しないで、ローン控除で４００万くらい稼いで、キャッシュは他の流動性の
ある投資信託とかにまわす。
繰上げ返済にまわす予定の金があれば、小ぶりの賃貸物件でも買って家賃を
得る。ローンとの併用でも年５０万くらいはかせげる。
どうせ売り渋りなんだから、銀行のローン審査だってゆっくり時間がとれる。
３割も値上がりしたら上等と考えて早い時期に売却する。
だって買ったばかりだから、お金ないもん。
三割上がって、仲介料引かれて、うーん、なやましいな。
貧乏人はいいよな。
ローン控除が使えて・・・
三割値上がりして、投資用ならいいけれど居住用なら
買い換え物件も三割上がっているだろうから微妙なところ。
仲介手数料なんて3％+6万円だからたいしたことない。
微妙どころか意味がない。
売り煽り連中は、高値で売り抜けたら、値が下がるまで賃貸暮らししろと言ってくるが、
なんでおまえさんたちの賃貸と、こっちのお家を交換しなきゃならないんだｗ
よく嫁
一生住もうと買ったマンション。
こっちは現金で買ったし、上がろうと下がろうと関係ない。
万事金、金、で動いているわけではない。
住めば都、楽しいこともあるんだよ。
この業界は競争が最も不完全な業種のひとつだからね
その現れだよ
ローンの組めないおじいちゃんは話に参加してもらっても困ります。
現金で自宅を買う人は今日日よほどのマネー感覚のない人です。
リスクが嫌いという人は、退職金か遺産を守って生きていればいい。
でも、資産とは守るものでなく増やすものではないかな？
マンションは、投機の材料にはならないけど住み替えしないで永住するという
考えも間違っている。２０年後にはもっときれいで広くてゴージャスな住まいに
住み替えられたらそっちがいいにきまってる。
掃除が大変だから今より大きなところは要らない。
どうせ一人だし・・・
子孫に美田を残さず。
50過ぎたら人生観は変わるよ。贅沢は老いの代償みたいなもの。若い時は希望も夢もあるから貧乏が苦にならない。若い時に満足したら老後の満足はもっと高いものが必要になるんだってば
満足した時点で成長は止まる。幸運の女神は欲張りには厳しいが
志の低い人にも冷たいのだと思う
>満足した時点で成長は止まる。幸運の女神は欲張りには厳しいが
志の低い人にも冷たいのだと思う
至言ですね。
そのとおりだと思います。
２年前に完売物件を契約し、先日入居しましたが、一応値上がりしているようなので、５年くらいで売るなり貸すなりしてステップアップしようかと。
５年後に、購入価格と同じか、やや高く売れることを祈ってます
ところで、修繕積立金の上昇などを考慮すると、貸すより売るべきなのでしょうか？
詳しい人、教えてください。
いい家に住むことが、志が高いとは思えないけど。
50過ぎたら、健康が一番大切だと分かった。
小さくても家族の温もりを感じて過ごす幸せが一番だ。
で、最初に戻るけど売り渋りってあるの？
スレ主さんの言う中野新橋、中落合の物件って１０月から販売開始ですよ。
だんだんマンション用地の手当てが難しくなってきてて、土地の面積が
小さくて、容積率も２００％なんてマンション用地としては条件が悪く
なってる。
世間では新価格などと言ってますけど、２００％の容積率の土地へマンション
建てること自体に無理があり、結果として価格は高くならざるをえないんです。
単なる販売延期だと思うけど、それを売り「渋り」と捉える行間に
買いそびれたか？と言う不安と後悔の念が混じっているような・・・
ローンで購入するローン減税と、金利支払額を見てご覧
元利金均等なら、最初の10年ローンに元金は何パーセント入っている？
総合的に考えないとダメですよ。
銀行員の高い給料は、貸し金の利息ですから
土地の値段はここ半年でさらに加速して上がった感がある。
今売りに出てるのは１年半〜１年くらい前に仕込んだ土地が多いことを
考えると、秋価格、春価格とか段々高くなっていくことは目に見えてる。
デベとしては、新たに仕込める土地も少ないし値段も高いしで、
今ある土地を安値で手放したくない。
当然、利幅乗せて小出しにし、値段が上がるのを待つ戦略をとる。
売り渋りというよりは、じわじわと上昇している建設コスト（建設資材高、労働コスト高）を販売価格に織り込むのに苦労してるんじゃないかな。
高すぎれば売れ残るし安いと利益でないし
新規の案件に関しては地主の売り渋りもあるからね。
例えば中国は揚子江にでかい橋を２００本作るとか、資源価格もタンカー輸送費も
上昇してるしこの流れは１０年は続く。かといって姉歯物件みたいなのはもう作れないだろ。
売りしぶりなんかなくても値段が上がっていくのは仕方がない。
2004年頃から「供給過剰→暴落」が叫ばれていた頃、
一部に「2002年底」説があって、暴落説とせめぎあってた。
今このスレを読むと、どうも底は2004年だったらしい。
底は2002年じゃなかったのか？
０２年から０４年がいわゆるなべ底型の大底でしょう。
ただ株と一緒で底打ちの時期は少しずれる。表参道など一等地の土地は2002年、
周辺部都心マンションは2003年、さらに外側は０４年あたりが底でしょう。
２００４年暴落説が言われていたころが、実は底だったなんて
暴落信者さんたちには皮肉なもんだっですねえ。
暴落説を唱えていた人たちは、暴落を信じていたわけではない。
みんなが、いつまでも自分と同じ場所にいてほしいと思って
暴落を願っていただけ。
>>142
ｗｗｗｗ確かに。
簡単に言えば、「底値圏を今は高値圏だ！！」と騒いでたわけね。
時系列動向、マクロ、ミクロなど縁のない椰子がいかに多かったかが
わかるわけだね。
そう言う椰子は今後益々買えなくなったから、違う理由つけて、
「今回は＊＊＊で見送りました」なんて、もっともらしいコメント
するんじゃないかな。
要は買い場を逃したので相変わらず賃貸から脱っせられん・・・という
購入検討者というよりＭＲ見学趣味的な椰子がおおいんでしょうね。
プッ、後３年待ってみな、今が高値だということがわかるから。
ミクロ的にみれば今は上昇期だが、マクロ的に見れば確実に下降している。
マクロって、３０年後の話？
>145
今が高値だとすると、地価上昇などの仕入れコストとの
因果関係はどう説明する？答えるの苦しいねｗ
まあ予算的に所詮、まだ自己資金・年収等から買うのは無理
だったと認識するほうが購入計画の出発点になるみたい
掲示板の雰囲気を日経平均に当てはめると、昨年の12,000円前後の時と似ているような気がする。
日経平均はそこからチョット下げた後、50％増の18,000円近くまで一気に上昇した。
都心の不動産市況もこれから来年3月頃までに一気に50％ぐらい上昇するのではないか？
理屈っぽいことは知らないが、何となくそんな気がする。
149＞うん、異常な現象であるデフレ時代になれた投売り、買い控えがあったため
現状は他の先進国首都と比べてファンダメンタルからしてまだ安すぎる。あと５０パー上がって
適正レベルへ水準訂正。そのあとはゆっくりというところでしょう。
１４５＞３年前くらいに原油や金もちょっと上がったところで
またいずれ下がるといってるやつが多かった。買えない相場は高いっていうよ。
１０年周期の波動の中で底でかえる運のいいやつなんてまれなんだから、底でなくても
まだ上げの初期、買えるうちに買ったほうがいいだろうね。
下がりだすなんて１０年先だって、しかもその頃は相当高くて、下げても今の水準までは
落ちてこない可能性が強い。
しれない。
IT業界がマンション買い漁ってるって本当？
国際比較もした上でのファンダメンタル分析的には
日本株より都心不動産のほうがまだ割安出遅れ感が強いからね。
>150
結局、学や教養がない椰子に何いっても無駄なんだよ。現実から学んで、世の中こうなるかもしれないと理性で考えリスクをとりながら行動する人間は成功し、こうなって欲しいこうなったら怖いなあという感情だけでしか動けない人間は、いつまでたっても成功をつかめない。まあ、こういう奴らが多いから週刊誌が売れるんだけどね。商品にしろ不動産にしろ、金融金融資産にしろ、どう考えたって今は底値から少し上がったところ。こんなにリスクの少ない投資チャンスは数十年に一度なのに。
2,000万円のファミリー物件は無理だけど、
ここ2年くらいのうちに「定借物件」が出てくるね。
結論
買い逃がした又は買いたくても買えない奴→もうすぐ下がる
（145みたいな希望を正論とのたまう奴）
でも大衆が底のとき底とはわからないのは普通のことだよ。１０年前後の周期の
底を打ったのを確認してからでの今みたいなときに買っていけば充分正解であり
たいした出遅れじゃないんだけどね。２、３年すると都心物件はそれこそオーナー社長クラスで
ないと手に入りずらくはなってるだろうけどね。
湾岸の中古がたくさん出てくる時期はどれくらいでしょうね。
5年後、10年後？
たくさん出てくれば供給圧力で価格に影響しますが、
その時の不動産市場の状況では今の新築価格より高いことも
ありえますね。
しかし、いずれにしても、マンションというのは、ある一定期間を
すぎると、必ず一定量の中古物件は出回りますから
２、３年前底値でマンションを買えず、今も過去の価格に
とらわれて決断できない人たちは、しばらく購入はあきらめて
５年後、10年後の中古の供給を待ったほうがいいかもしれない
１５８さんのいうように、底値ではなくても上昇期の初期の今買うのが
正解だと思うけど、そういう決心ができない人に限って、
ある日突然あせりだして、高値でつかんだりする。
10年くらい何もしないで待ったほうがいいかも。
定借に 家族の命運 託すより
宝くじでも 買うほうが吉
>>160
賃貸からの一次購入者はご指摘の通りでしょうね。
「あーじゃない」「こーじゃない」などと屁理屈（だけではないが）と
所構わずのモデルルーム通いだけは熱心なんだけど、本当に決断できないのが
多いと感じるよね。資金的に無理なのもあるんだろうけどね。
この層は変なプライドがあって、買える資金裏づけ無いのに、眺望、
日当たり良くて、階層・向きを気にし過ぎな上に間取りの注文もうるさい。
かつ湾岸なんかの有名マソを狙ってるんだよね。別に狙うのは構わんけど、
自己能力範囲のを素直に選べば良いと思うけどな。そうすれば買えるのにね。
結局ほどほどの価格の時に購入できないから、その後のマイホーム計画も
常に一次組みの初心者扱いになってしまうのが現実だよね。
ただ10年待つなんてのは幾らなんでも長すぎじゃない。手持ちもないなら
しょうがないけど。
「湾岸」の中古物件が多くなる？ それはそうですよ販売戸数が多いんだから。
だけど中古ってなかなか自分の希望に合った物件が出ないんですよね。
それでも価格が安ければ納得するけれど、新築時点よりも高いとなると
フラストレーション出ますよね。
その点新築の場合は選択肢が広いですから、価格上昇期の物件探しは
やはり新築では？
新築と中古の売り出し物件と両方平行して物件を見ているのが一番賢いですよ。
新築もどうせできたとたんに中古になるのですから広い選択肢から妥協せず探すほうがいい。
たまに出る好立地ハイグレード物件中古をみのがさないためには。
「都心に住む」という雑誌とか野村不動産アーバンネットとかの中古情報をマメにチェックする
のが大事ですね。
個人的には中古なんかは一切買う気はなし。
>164
そうですね。新築も１日済んだら中古。
リフォームかければ中は新品になり、管理のいいマンションなら
設備も最新のものに更新していく。
地価上昇期には新築信仰を捨てたほうがよいですね。
ハイグレードだったらKENなんかもいいと思います。
なんか業者みたいな投稿ばっかですね、ここ。
上がる、上がる、どんどん上がる、といいながら
わりあい売れ残り物件も多いですからね。
冷静になりましょうね、みなさん
>>167
そう書くとすぐに「買いそびれた、もしくは買う勇気も資金もなかった奴」
とレッテル貼られるのが最近の流れですからねｗ。
ここら辺の上がる上がる厨は正直理性的とは思えない。
結論どうこうでなく、思考回路として。
港南などの湾岸マンションが中古で出ても、普通のサラリーマンじゃもう手が出ないよ。
何たって既に売値より1割から２割も高いからね。
本当莫迦みたい、やになっちゃう。
都心希少価値物件は確実に上がる
供給十分な地域物件もなその流れに乗っかろうとするだろう
不動産なんてそんなものでしょ
供給十分な地域物件はその後どうなるかは誰にもわからない
海抜ゼロメートル地帯ですよ、地盤ユルユル
それをお忘れなく
でた〜、湾岸信者。これでこのスレッドの議論もしばらく停滞ですね・・・・
２３区で黒木瞳以上のタレントをＣＭで起用した
マンションが他にありますか？
